山西省房地产行业信贷风险预警报告.doc

2009年3季度 2009年1-8月，全国房地产继续回暖。1-8月完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%，增幅比1-7月提高3.1个百分点，比去年同期回落14.4个百分点。 上半年在宽松的信贷政策、优惠的购房政策下，刚性需求得到集中释放，投资性需求大幅增加，如今刚性需求已成强弩之末，投资性需求引起国家重视，预计明年购房优惠政策会退出，需求将受到很大抑制。 对山西房地产的信贷在遵循全国信贷原则的基础上，适度加大对住宅、商业营业房的信贷支持力度，增加对拥有大量可投资项目、土地储备充足企业的信贷。风险源风险评级预警状态对风险等级变化的说明09-3q09-2q09-1q区域经济AA-A-正常区域经济回暖趋势进一步巩固政策环境B+AA正常购房优惠政策退出预期增强原料供应B-B-B正常建材价格伴随经济回暖稳步上升供需形势B-BB正常刚性需求已基本释放完毕资金状况ABB-正常开发商资金充裕综合判断BBB-正常“金九”未现，市场压力增大山西省房地产行业信贷风险预警报告2009年第三季度 山西省房地产行业信贷风险预警报告 咨询电话：010636918181目录I 2009年三季度房地产行业运行态势综述5一、房地产开发完成情况5二、商品房销售情况5三、房地产开发企业资金来源情况5四、70个大中城市房屋销售价格指数5五、全国房地产开发景气指数7II 2009年三季度山西省房地产行业市场环境分析8一、2009年三季度房地产行业政策分析8（一）土地政策分析8（二）金融政策分析10（三）产业政策分析14二、2009年三季度房地产关联行业-建材行业分析15（一）建材工业增加值稳步增长15（二）水泥：全面进入传统旺季16（三）玻璃：价格上扬伴随成本下降16三、2009年三季度山西省房地产行业动态聚焦17（一）山西省：前三季度房地产投资大幅攀升17（二）2009年9月太原土地市场分析18（三）2009年9月太原商品房市场分析18III 2009年三季度山西省房地产行业运行分析22一、2009年三季度山西省房地产市场供需形势分析22（一）资金来源分析22（二）土地市场分析23（三）供给分析25（四）需求分析28二、太原市三季度房价情况30IV 房地产行业信贷机会与信贷风险分析评级32一、信贷风险分析32（一）二套房贷收紧风险32（二）警惕“地王”热背后的风险33（三）房产抵押估价虚高 银行业难负房地产业信贷之重34二、信贷机会分析36三、2009年三季度贷款项目36四、信贷风险评级与对比37 行业信贷趋势预测38一、未来影响房市走势的六大因素38二、未来房企品牌效应凸显39三、政策基调不变，可能为微调41四、房价：春节前难大调42 行业信贷总体原则44一、房地产行业信贷总体原则44二、山西省房地产行业信贷总体原则44附表表12009年3季度山西省房地产行业贷款项目36表2五级风险评级方法37表3房地产行业各风险源风险评级与行业风险综合判断37附图图1房地产景气指数8图22008年7月-2009年9月太原市商品房市场供求对比情况20图32008年2月-2009年9月太原市商品房新增供应面积走势20图42008年6月-2009年9月太原市商品房成交备案面积走势21图52008年6月-2009年9月太原市商品房成交均价走势图22图62009年1-8月山西省房地产投资资金来源情况23图72009.2-2009.8山西省房地产投资各项资金来源占比变化23图82008.8-2009.8山西省土地开发面积、开发投资及增速24图92008.8-2009.8山西省土地购置面积、购置费及增速25图102009年1-8月山西省房地产分类投资状况26图112008.8-2009.8山西省商品房投资及增速26图122008.8-2009.8山西省住宅、办公楼、商业营业用地投资及增速27图132008.8-2009.8山西省商品房建设情况28图142008.8-2009.8山西省住宅建设情况28图152008.8-2009.8山西省办公楼建设情况29图162008.8-2009.8山西省商业营业用房建设情况29图17山西省2008.8-2009.8商品房销售情况30图18山西省2008.8-2009.8商品住宅销售情况30图19山西省2008.8-2009.8办公楼销售情况31图20山西省2008.8-2009.8商业营业用房销售情况31图21太原市房屋销售价格指数走势图32图22太原市新建商品房房价指数走势图32图23太原市二手房房价指数走势图32I 2009年三季度房地产行业运行态势综述一、房地产开发完成情况1-8月，全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%，增幅比1-7月提高3.1个百分点，比去年同期回落14.4个百分点。其中，商品住宅完成投资14848亿元，同比增长10.9%，比1-7月提高2.7个百分点，比去年同期回落20.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米，同比增长13.5%，增幅比1-7月提高1.0个百分点；房屋新开工面积6.31亿平方米，同比下降5.9%，降幅比1-7月缩小3.2个百分点；房屋竣工面积2.92亿平方米，同比增长25.1%，增幅比1-7月提高0.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.41亿平方米，增长26.8%，比1-7月提高0.2个百分点。1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积18631万平方米，同比下降25.3%；完成土地开发面积14920万平方米，同比下降9.7%。二、商品房销售情况1-8月，全国商品房销售面积49416万平方米，同比增长42.9%。其中，商品住宅销售面积增长44.5%；办公楼销售面积增长18.5%；商业营业用房销售面积增长29.4%。1-8月，商品房销售额23464亿元，同比增长69.9%。其中，商品住宅销售额增长74.6%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长35.6%和43.5%。三、房地产开发企业资金来源情况1-8月，房地产开发企业本年资金来源33689亿元，同比增长34.2%。其中，国内贷款7384亿元，增长46.3%；利用外资298亿元，下降33.6%；企业自筹资金11045亿元，增长12.6%；其他资金14961亿元，增长52.7%。在其他资金中，定金及预收款8712亿元，增长43.2%；个人按揭贷款4507亿元，增长94.1%。四、70个大中城市房屋销售价格指数8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，涨幅比7月份扩大1.0个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与7月份相同。新建住宅销售价格同比上涨1.5%，涨幅比7月份扩大1.2个百分点；环比上涨1.1%，涨幅与7月份相同。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.5%；商品住宅销售价格上涨1.7%，其中普通商品住宅销售价格上涨2.2%，高档住宅销售价格下降0.4%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨1.2%，其中普通商品住宅销售价格、高档住宅销售价格均上涨1.2%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨3.7%，环比上涨1.1%。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有52个，其中涨幅最大的5个城市是：金华7.5%、宁波7.4%、银川6.8%、锦州6.6%、西宁4.9%；价格下降的城市有16个，其中降幅最大的5个城市是：徐州下降4.6%、石家庄下降3.8%、桂林下降3.4%、丹东下降2.7%、唐山下降2.4%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有66个，其中涨幅最大的5个城市是：吉林3.2%、金华2.6%、大理2.6%、银川2.2%、湛江2.1%；包头、赣州、平顶山、襄樊4城市新建住宅销售价格与上月持平。二手住宅销售价格同比上涨3.6%，涨幅比7月份扩大0.6个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比7月份缩小0.3个百分点。分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有47个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳14.9%、温州9.1%、金华8.1%、杭州7.8%、洛阳7.2%；价格下降的城市有22个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降7.2%、吉林下降6.8%、唐山下降6.5%、岳阳下降5.1%、湛江下降3.5%。与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有64个，其中涨幅最大的5个城市是：济宁4.3%、杭州3.2%、深圳3.0%、温州1.9%、岳阳1.7%；价格下降的城市有2个，其中大理下降0.4%、泉州微降0.1%。新建非住宅销售价格同比上涨1.6%，环比上涨0.5%。与上年同月相比，办公楼销售价格上涨3.8%，商业营业用房销售价格上涨0.1%，其他用房销售价格上涨0.6%。与上月相比，办公楼销售价格上涨0.3%，商业营业用房销售价格上涨0.3%，其他用房销售价格上涨1.8%。五、全国房地产开发景气指数8月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.08，比7月份提高2.07点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为97.75，比7月份提高1.47点；本年资金来源分类指数为105.82，比7月份提高2.51点；土地开发面积分类指数为93.25，比7月份提高0.70点；商品房空置面积分类指数为89.31，比7月份提高0.68点；房屋施工面积分类指数为94.95，比7月份提高1.11点。图1 房地产景气指数数据来源：国家统计局II 2009年三季度山西省房地产行业市场环境分析一、2009年三季度房地产行业政策分析（一）土地政策分析1、国务院重申土地闲置问题，明确开发商闲置土地收费标准针对房企“高价拿地”“囤地”越来越严重的现象，9月下旬，国务院重申去年年初下发的国务院关于促进节约集约用地的通知，对于土地闲置问题提出严格的处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。世经未来点评：在土地价格不断推高的情况下，囤地已经成为房地产开发的常态。大规模囤地必然造成土地闲置。由于土地闲置的成本不高，不少开发商通过囤地等待升值。有的开发商趁前几年土地价格便宜，大量吃进，但因为自身实力不足，造成土地闲置，另一部分开发商则在高峰时抢地，开发成本过高，只能等着市场好转再开发。8月份中原(中国)地产研究中心发表了一份地价透支房价，半数地王难解套报告，包括万科、龙湖等在内的40家全国开发商于2003年至2009年在全国12个城市获得的270块住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”。而2007年的18个“地王”项目，有4个项目退地，还有7个项目处于待开发阶段。 一旦开发商持地成本增加，甚至超过自己囤地的收益，开发商拿地的冲动就会减弱，同时还会促使开发商加快项目建设进度。 2、国土部发最严厉警告：非政府原因土地闲置将严惩在国内重点城市房地产价格上涨过快之际,国土资源部9月中旬对开发商囤地发出最严厉警告:非政府原因造成商品房用地闲置的将严惩不贷。 国土部已经形成了对于商品房用地闲置进行分类处理的意见：清理自2007年1月1日后的商品房用地开发情况,对确因政府原因造成土地闲置的,会同有关部门协调处理促进开发;否则就将严惩不贷。 这是国土部今年对于开发商囤地最为明确的表态。不过,目前来看,国土部用何种措施“严惩”仍无明晰迹象,能否掌握房地产项目的开发进度详情也仍是问题。 合同监管或成可能手段 此前,中国政府曾明确规定,闲置土地满1年的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年的,可以无偿收回土地使用权。 但由于一些房地产开发企业应对有策,如埋下几个桩就算开工但实际上此后即长期搁置,或对一块土地进行多年分期开发；加之不少地方政府消极监管,时常导致这一规定在现实中形同虚设,开发商囤地自然成为常态。 开发商囤地主要是因为地方的“卖地财政”政策使地方政府和开发商的利益具有一致性。要解决高房价问题,地方政府就应严格按照中央有关规定,对开发商的囤地行为进行严厉查处。 虽然表态严厉,但前车之鉴犹未远,如果不出台新的措施,能否沿用此前的政策,用紧盯开发商开工期的办法来严惩“开发商囤地”仍然是个疑问。 因此,强化新版土地出让合同中对竣工期规定的监管成为一条可行的路径。以前的土地出让合同中只规定了开工期限,现在的新版合同还有竣工期的约定,要是到期仍然未完工,国土部门可以对其进行经济处罚,延期多少天就要罚多少钱。从实际行动来看，国土资源领域将开展专项治理工作,六大任务之一就是“加强国有土地使用权出让合同监管”。世经未来点评：但有房企老总称，土地供应不足是开发商囤地的根本原因。如果国土部加大土地供应,开发商就不会去囤地。20032006年连续四年的土地供给下降让开发商加重了危机感,让全世界加重了对中国城市建设用地严重不足的危机感,也才有了开发商不得不存粮等待过冬的准备。此外,“政府原因”也成为开发商囤地的理由之一。开发商拿到土地要调研市场、研究规划、申报审批,政府任何的调整政策和规划都会让设计周期成倍增长。90/70政策出台之后,大量的设计不得不推翻重来,土地自然要晒太阳。对于房地产开发企业的此类言论,国土部此次表态中显然是有所考虑,选择了分类处理的办法,对确因地方政府原因造成土地闲置的,将“协调处理”。对于开发商土地储备的问题,政府部门并非一刀切的态度。房地产开发本身确实是一个较为长期的过程,在此期间,开发企业本身拥有的土地储备多少才算合理,目前并没有严格的界限,这需要相关部门的认真研究。 此外,如果对开发商囤地“动刀”,首先应该掌握企业拿地之后的项目开发进度,但这项工作对于国土部门来说,做到“心中有数”并非像说起来那么容易。 从目前土地监测监管系统应用情况看,各地对于2009年1月1日以来签订的土地交易合同基本做到应录尽录,但对于土地开发利用情况,由于地方基层部门人手短缺,信息录入人员往往不掌握实际开工、竣工时间,闲置土地的认定与信息录入人员信息不对称,竣工验收土地部门不参加,这些原因造成目前土地开发利用数据录入不佳。 9月初下发的关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知中,国土部已要求,加快运行建设用地综合监管平台,重点对土地供应、项目用地开发利用等情况进行动态监管。地方政府及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息。 3、国土资源部：继续坚持土地政策向民生领域倾斜 9月10日，国土资源部部长徐绍史表示，要认真研究土地政策参与宏观调控问题，特别要搞好土地供应和利用两个环节，并尽快把土地供应和开发利用监管实实在在地抓起来。下半年要继续坚持土地政策向民生领域倾斜。 国土部要对土地政策参与宏观调控，以及如何与财政政策、货币政策、产业政策、地区发展政策以及金融政策相互配合进行深入研究，对如何通过土地供应总量、布局、结构、时序，调节经济社会发展和调整经济结构、控制固定资产投资规模和社会事业建设等进行深入探索。要继续坚持土地政策向民生领域倾斜，保障廉租房建设和棚户区改造用地，并且认真清理2007年1月1日以来商品房建设供地开发情况，坚决依法依规严格管理和处置。世经未来点评：搞好宏观调控最重要的是土地供应和利用两个环节，要尽快把土地供应和开发利用监管实实在在地抓起来。国土部要按照中央要求保持经济平稳较快发展，把保增长和调结构有机结合起来，既要确保建设项目落地，又要积极促进调整优化经济结构。 （二）金融政策分析1、“实贷实存”转向“实贷实付” 严格防止信贷资金挪用为了有效防范银行信贷资金挪用，优化风险管控，银监会在7月份先后发布了固定资产贷款管理暂行办法、项目融资业务指引以及流动资金贷款管理暂行办法(征求意见稿)。前两项法规将于10月生效。其中，最为业内关注的是办法中对贷款支付方式的改革，要求达到一定条件的贷款必须废弃借款人自主支付，而采用贷款人受托支付方式。由自主支付到受托支付，银行业内奉行多年的“实贷实存”已经转向“实贷实付”之路。变革也是形势所迫，前三季度的固定资产投资增长已经冲高到了47%，远远高于往年的增速，其背后的风险隐患已经达到了临界状态。根据办法要求，新规实施后“单笔超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，银行都应采用贷款人受托支付的方式划拨资金”所谓受托支付，是指银行替贷款企业将贷款资金支付到指定单位，整个过程中，贷款企业并不能接触这笔钱。而项目融资业务指引规定将采用贷款人受托支付方式的，贷款人在必要时可以要求借款人、独立中介机构和承包商等共同检查设备建造或者工程建设进度，并根据出具的符合合同约定条件的共同签证单，进行贷款支付。这就意味着，银行的贷款要求实贷实付。尤其对项目贷款，要严格按施工进度放款，并要求企业按施工进度提款，出款与用款进度应保持一致。在此之前，银行的贷款多采取贷款人自主支付的实贷实存方式，往往是企业在获得信贷资金后，自己按需求分配资金用途。此举确能有效防止银行贷款资金挪用。受托支付将对地方政府融资平台、地产企业等固定资产融资大户带来很大影响，与此同时，也增加了商业银行操作难度。世经未来点评：未来风险防控将成为政策关注的重点，银监会目前强调了风险防控的3条红线：严禁发放打捆贷款；不得签署无特定项目的大额授信合作协议；对出资不实，治理架构、内部控制、风险管理、资金管理运用制度不健全的融资平台，要严格限制贷款，落实风险防范。这就意味着将来地产企业的大额综合授信将会受限。监管层的意思很明确，贷款要落实到项目，落实到实体。建立新的“实贷实付”贷款流程、加强贷后管理，发展中间业务等都是新的应对措施。但加强贷后管理，并非易事。这意味着对企业日常经营管理和现金流状况将有更深的介入。新的岗位设置、办公流程、监管部门要求的贷款发放账户和还款准备金账户的管理系统都需要银行进一步完善。2、国家税务总局：规范政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税7月中旬，国家税务总局发布关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知，对政府收回土地使用权的正式文件如何掌握以及纳税人进行拆除建筑物、平整土地并代垫拆迁补偿费的行为如何征收营业税的问题进行了规范。具体如下：（1）国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（国税函2008277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。（2）纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。世经未来点评：近期，各大房企不断高价拿地，使得整个社会都开始关注房企囤地问题。而去年年初国务院曾经下发国务院关于促进节约集约用地的通知，对于闲置土地如何处理作出明确的规定。具体政策为：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。通知在税务上对土地回收做出了具体、可操作的规定，有利于配合国家的房产政策。3、银监会将严查房产企业假按揭骗贷行为中国银监会主席刘明康在2009年第三次经济金融形势通报会上表示：要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100%“面谈”“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。银监会一贯重视监管政策的严肃性和执行的严厉性，认真督促商业银行严格贷前审查和按揭贷款发放标准，严格落实借款合同面签制度，认真核实借款人首付款真实情况，坚决打击“假按揭、假首付、假房价”等行为。对二套房贷款业务中的各种违规问题，一经发现，将及时予以严肃处理。加大涉房地产项目监管7月30日，银监会党委委员、纪委书记王华庆要求银监系统要及时修订银监会党风廉政建设巡视工作规定，健全巡视工作操作规程，建立巡视人才库，进一步推进巡视工作的制度化、规范化和常态化。8月3日，中国银监会发布了关于对实施新资本协议相关指引征求意见公告，该指引是银监会根据“巴塞尔协议2”的规定进行修改而推出的。监管部门意在根据“巴塞尔协议2”的指导意见，加大力度以更为细致的方式来加强对银行的治理，此外，新增贷款在下半年将逐步回归正常并现收缩态势，下半年的信贷规模或在9万亿10万亿之间。“巴塞尔协议2”包括了对原框架第三支柱(市场约束)的完善，包括加强对证券化、表外风险暴露和交易活动的信息披露要求。协议认为，这些额外的披露要求将降低资本市场业务给银行资产负债表带来的不确定性。宽松政策从严管理这次银监会查处的主要是上半年的贷款发放情况，防止贷款流向泡沫，力促资金流向实体，所以此次严查房地产项目贷款和票据贴现等业务。像南京等城市的房价是离谱的，如果继续有大量资金流入，会导致房价继续不合理攀升。目前银行贷款存在的主要问题是，少数好的企业，现金流充足的不需要贷款，而差的企业贷不到款。银行喜欢贷款给政府或者政府搭建的平台，这样风险低。但是，过于宽松的货币政策如果不加以控制，反而不利于中国的产业升级，不利于落后企业的自然淘汰。比如，有些绩效差，污染重的企业，本来生存都很困难了，一下给它放那么多贷款，反而让它活得更久，实际上是加重了社会的负担，比如环境污染、能源消耗等方面的负担。宽松的货币政策不意味着放任自流，反过来，由于如此巨额的房贷力度，更应该加强管理。这样不但可以使资金流向能够达到中央政府所希望的有利于民生，有利于产业升级换代的目标，而且也可以避免资金流向房地产业、高污染高耗能这样的行业，造成更大的虚高和泡沫经济。世经未来点评：在国家4万亿刺激计划的大背景下，中国银监会连发多个办法及指引，均是银监会近年来一揽子贷款业务监管法规修改与制定的重要组成部分，是银行业风险监管的长期制度安排，体现的监管思路亦一致。几项指引的核心都是加强贷款的全流程管理和用途管理，提高银行业金融机构的风险管理水平，促进银行合理配置信贷资源，保证贷款流向实体经济。（三）产业政策分析1、国土资源部要求强力查处集体土地兴建商品房9月初，国土资源部发出关于严格建设用地管理、促进批而未用土地利用的通知，要求各地采取强力措施，坚决叫停管住占用农村集体土地兴建商品住宅并予以严肃查处。通知要求各地要严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。各地必须严格按照土地管理法和国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知的规定，对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅，在地方政府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。国土资源部要求各地切实抓好批而未征土地的处理，在全面清理、摸清底数的基础上，及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案，并认真抓好落实。省级国土资源管理部门要加强对城市建设用地批后实施情况的调查研究，帮助市、县协调解决工作中的困难和问题。国务院批准的2007、2008年度城市建设用地，至今未实施征地，但各种原因确需对原批准的建设用地区位进行调整的，且拟调整用地在符合土地利用总体规划和城市规划、不突破国务院批准的城市总用地和新增建设用地规模、民生用地面积不减少的条件下，允许适当调整。国土资源部要求加快运行建设用地“批、供、用、补、查”综合监管平台，重点对土地利用规划和计划执行、土地审批及土地征收、土地供应、项目用地开发利用等情况进行动态监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。对取得土地后满年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置。2、二手房优惠政策难持续：房价上涨快财政压力大去年年底，国家出台了房地产税收优惠政策，其中，对于二手房交易免营业税。当时出台政策的背景为金融危机下各大主要城市的房价下跌，出台这些优惠政策有利于刺激房地产交易、带动房地产业发展。世经未来点评：目前房价上涨比较快，从抑制房价的角度来讲，税收优惠政策不应延续。贷款大规模投放是目前房价上涨的重要因素，并非由行业需求带动，因此税收优惠即使取消也不能改变房价。同时，一系列减税政策已经造成财政很大的压力，房产税收优惠全部延续的可能性不大，也许部分优惠会延续，比如购买方的契税优惠。3、住房和城乡建设部：不支持高房价住房和城乡建设部9月28日表示，住房部不支持高房价，希望各地增加普通商品住房的供应。当前，随着楼市回暖，北京、上海、深圳等重点城市房价不断上涨，甚至已经超过2007年的高峰。今年下半年以来，随着房地产市场交易的活跃，一些地方出现了一些企业高价购买土地的现象。同时，相关主管部门针对这些现象也开始出了一些有利的积极的措施和政策。住房和城乡建设部表示，希望各地能够有计划地、更多地提供用于中低价位、普通商品住房建设的用地。这样会向自住需求的购房者提供更多的、他们能够支付得起的商品住房。住建部将把住房建设，包括商品住房和保障性住房的建设规划、计划更多地向媒体公布，让老百姓对住房的供应能有一个合理的预期。世经未来点评：官方的口头表态效果有多大值得商榷，在上半年流动性过剩、房企股市大量圈钱的背景下，仅靠表态引导房企不要推高地价乃至房价显得乏力。但无论如何，政府的表态还是透露出，如果房企再不停止高价追逐土地，政府就将出手。二、2009年三季度房地产关联行业-建材行业分析（一）建材工业增加值稳步增长1-8月份建材工业增加值按可比价格计算比去年同期增长22.8，比去年全年水平下降6个百分点。在建材主要产品产量中，水泥、平板玻璃增长幅度下降，卫生陶瓷产量下降。今年以来建材工业总体继续保持平稳健康发展态势，同时也出现了一些新情况，部分产品、部分地区已呈现需求不足征兆。前8个月建材产品出口比去年同期增长20.9，但剔除价格上涨因素，实际出口量只增长7.9。受美国经济不景气影响，上半年建材产品对美国出口比去年同期下降8.5，建材产品出口增长速度将继续下滑。在内需方面，由于房地产市场萧条，水泥、平板玻璃销售量增速缓慢，库存增加；与房地产密切相关的建材装饰装修市场增长乏力，陶瓷砖、卫生陶瓷销量下降；下游产业增长缓慢，玻璃纤维纱等产品库存激增。建材产品价格虽然还在上涨，但主要是能源成本上升所推动，主要建材产品销售都呈下降趋势。（二）水泥：全面进入传统旺季8月份全国水泥产量1.5亿吨，同比增长24%，较上月提高2.4个百分点；1-8月全国水泥累计产量10.22亿吨，同比增长17.2%。水泥是一种快速工业消费品，产销率基本在100%，下游需求的增长将迅速导致水泥产量的上升。目前全国水泥产量已超过10亿吨，显示水泥行业在旺盛需求的拉动下已经全面进入旺季。水泥行业的外部环境正在迅速改善，行业的景气度将得到延续，行业内的优势企业将受惠明显。受水泥行业产能过剩的影响，工信部发文控制水泥产能，未来供给压力大幅减缓。预计从2010年下半年开始，水泥行业固定资产投资开始出现同比下滑，2011年下降更为明显。（三）玻璃：价格上扬伴随成本下降8月玻璃价格涨势加快，各品种均出现普涨。8月浮法玻璃平均价格为72.98元/重量箱，环比上涨13.65%，同比下降4.41%；8月普通平板玻璃平均价格为65.73元/重量箱，环比上涨3.32%，同比下跌1.29%。由此可见，经过连续6个月的上涨，玻璃价格已接近去年同期水平。从玻璃主要原料纯碱的价格变化看，虽然今年二季度以来价格有所上扬，但明显低于上年同期，玻璃行业的成本压力明显缓解。在玻璃价格已接近上年同期，而成本明显低于上年同期的情况下，预计8、9月份玻璃行业的利润会明显好转。供求关系的变化已使玻璃行业呈现产销平稳、库存下降、价格明显回升的向好态势，但玻璃价格的快速上涨，也使8月份的产销率有所下降。房地产行业的复苏将对玻璃产品需求构成一定的支持，玻璃行业的经营情况有望继续好转。随着市场的好转，停产冷修的40多条玻璃生产线是否会很快复产，也值得关注。由于停产前玻璃行业产能严重过剩，若这些停产冷修的玻璃产能很快集中复产，有可能对行业运行产生直接压力。此外，纯碱、重油、天然气等原燃料的价格波动，也可能增加玻璃行业的成本压力。三、2009年三季度山西省房地产行业动态聚焦（一）山西省：前三季度房地产投资大幅攀升今年前三季度，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重大幅攀升，成为太原市前三季度投资热点。 房地产投资逐步回暖 今年前三季度，太原市全社会固定资产投资425.68亿元，其中房地产开发投资96.95亿元，同比增长59.98%。房地产开发投资中，用于非住宅开发投资23.58亿元，用于住宅开发投资73.37亿元，分别同比增长8.27%、89%。 同时，太原市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重，由去年同期的15.19%上升到今年的22.78%，增幅为7.59%。此外，住宅开发投资占房地产开发投资的比重为75.68%，同比上涨了11.62%。 2008年三季度，太原市的房地产开发投资增幅为37.69%，四季度又下降到24.38%。今年一季度，太原市的房地产开发投资增幅仅为5.13%，二季度，全市房地产开发投资开始全面回暖，达到25.39%，三季度升至59.98%。开发投资力度的不断扩大，表明开发商的信心在不断恢复。 投资热点瞄准商品住房 今年前三季度，太原市商品房施工面积达1502.36万平方米，同比增加51.31%。其中，商品住宅施工面积1221.65万平方米，占到商品房全部施工面积的四分之三以上，同比增加55.12%。 同期，太原市商品房新开工面积275.29万平方米，同比增加62.78%，其中，商品住宅新开工面积207.27万平方米，占到商品房全部新开工面积的“大头”，同比增加37.65%；商品房竣工面积76.03万平方米，同比增加19.86%，其中，商品住宅竣工面积54.96万平方米，同比下降4.91%。 今年以来太原市商品住宅的投资开发量大幅增长，也意味着未来两年内，太原市商品住房销售市场会有更多的房源，消费者的选择余地更大。 商品房销售市场给予强力支撑 开发企业的信心建立在销售市场的先期回暖之上。今年前三季度，太原市商品房销售面积达到197.89万平方米，同比增长78.33%；销售套数15497套，同比增长68.01%；销售金额也出现大幅增加，全市商品房销售金额为107.39亿元，同比增加63.43个百分点。 市场销售量的大幅增加主要得益于2008年年底国家有关的各项房地产政策所带来的累积效应，使得积蓄一年之久的刚性需求得到释放，市场销量直线走高。 房价平稳之中小幅回落 今年前9个月，太原市商品房销售均价为5427元平方米，同比下降1.07%。其中，商品住宅平均销售价格为4762元平方米，同比下降5.40%。 从新建商品住房价格月度走势来看，2008年10月份开始，商品住房的单月价格呈现逐步下降的态势，并于今年一季度达到近一年来的最低点。随着经济形势的逐步好转，一些高品质、精装修的楼盘带动了全市商品住房的销售价格。此外，今年以来太原城市建设发展迅速，众多被拆迁户存在购房需求，提高了房地产市场的被动需求。 当前太原市房地产生产、销售市场整体表现为商品住房开发量上升、消费者刚性需求不减、房价稳中微调。这意味着在未来两年内，太原居民可以用较少的钱去选购更多、更好的住房。 （二）2009年9月太原土地市场分析9月公告土地分析2009年9月，太原市土地新增供应12.99万平方米，环比增加184%，同比增加3%。太原市土地供应已连续三月保持低位，且均在8万平方米以下，这与本年度土地供应计划的完成情况有很大关系。9月成交地块分析 2009年9月，太原市土地成交面积大幅下降，全月累计成交3.95万平方米，环比下降93%，同比增长1%。虽然较与去年同期仍有小幅增长，与上月土地成交相比却出现较大幅度的下降，这与目前市场上可供开发的理想地块相对稀缺有关。整体来看，本年度土地市场成交水平较去年提高较大。 （三）2009年9月太原商品房市场分析2009年9月，太原市供求比继续上升且幅度较大，市场继续呈现供不应求的局面。全月新增供应9.37万平方米，较上月下降5.16%。全月成交46.7万平方米，较上月大幅上涨69.8%。图2 2008年7月-2009年9月太原市商品房市场供求对比情况数据来源：克尔瑞信息技术有限公司供应量分析图3 2008年2月-2009年9月太原市商品房新增供应面积走势数据来源：克尔瑞信息技术有限公司2009年9月新增供应，全部为住宅供应。太原市商品房市场新增供应面积总计9.37万平方米，较上月下降0.51万平方米，降幅为5.16%，下降幅度较小。本月新增供应由恒大绿洲以及多地尔花园组成。其中，恒大项目于9月13日新推案，面积共计2.38万平方米；多地尔花园于9月26日开盘，面积共计6.99万平方米。成交量分析图4 2008年6月-2009年9月太原市商品房成交备案面积走势数据来源：克尔瑞信息技术有限公司2009年9月成交量大幅放大，幅度较上月显著增加。太原市商品房市场成交大幅放大，全月成交备案累计达到46.76万平方米，其增长幅度达到69.8%。鉴于太原市房地产成交备案速度滞后的一贯规律，本月成交量的大幅增长让我们有理由相信本月成交量的激增更多的反映1-2月前甚至3月前的真实市场成交现状。根据我们的市场调研显示，市场9月份实际成交气氛普遍较为冷清，销售人员也都反映9月份市场大不如前，市场趋冷的态势还是比较明显的。成交均价分析2009年9月，太原市商品房成交均价大幅上涨，达到6949元/平方米，较上月上涨28.1%，涨幅较大。本月成交备案数据中，单价7000元/平方米以上产品共375套，但面积共计12.48万平方米，占全部成交的27%。于此相比，单价5000元/平方米以下产品共1360套，面积共计15.32万平方米，占比33%。这是本月成交均价出现上涨的一个重要原因。图5 2008年6月-2009年9月太原市商品房成交均价走势图数据来源：克尔瑞信息技术有限公司III 2009年三季度山西省房地产行业运行分析一、2009年三季度山西省房地产市场供需形势分析（一）资金来源分析图6 2009年1-8月山西省房地产投资资金来源情况单位：亿元数据来源：国家统计局图7 2009.2-2009.8山西省房地产投资各项资金来源占比变化数据来源：国家统计局2009年1-8月，山西省资金来源总计290.18亿元，其中国内贷款47.8亿元，占比达16.47%；自筹资金126.26亿元，其他资金116.13亿元。从资金来源结构看，自筹资金和其他资金占比高达80%以上，银行贷款占比不及20%。在宽松的信贷政策、优惠的购房政策下，今年以来，山西房地产市场迅速反弹，开发商加快处理库存，手中积累了大量的流动性，同时，购房者购房增多使得开发商收取的定金、预付款大量增加，在这种背景下，开发商增加自筹资金和定金、预付款的使用，而相应的降低了对银行贷款的依赖，这种保守的运营理念使得山西房企的偿债能力较高。（二）土地市场分析2009年1-8月，山西省土地开发投资14.78亿元，土地开发面积608.68万平方米，土地购置费34.89亿元，土地购置面积358.93万平方米。从土地购置情况看，三季度土地购置面积明显下降，而购置费却不断上升，从两者的配比关系看，今年土地单价明显高于去年，政府有意识的控制土地供给，而开发商高涨的拿地热情大大推高了低价。同时，三季度，土地开发面积增速保持高位，开发商开发意愿较高。图8 2008.8-2009.8山西省土地开发面积、开发投资及增速数据来源：国家统计局图9 2008.8-2009.8山西省土地购置面积、购置费及增速数据来源：国家统计局（三）供给分析1、房地产分类型开发投资情况图10 2009年1-8月山西省房地产分类投资状况数据来源：国家统计局2009年1-8月，山西省商品房投资240.61亿元，其中，住宅投资190.31亿元，办公楼投资6.06亿元，商业营业房投资22.62亿元；经济适用房投资6.25亿元，别墅、高档住房投资1.46亿元。1-8月，浙江商品房投资额保持快速增长势头，同比环比都保持正增长。其中，对商品房增长贡献最大的是住宅和办公楼，两者投资额都维持了高速增长势头，而商业营业房环比增速出现回落。图11 2008.8-2009.8山西省商品房投资及增速数据来源：国家统计局图12 2008.8-2009.8山西省住宅、办公楼、商业营业用地投资及增速数据来源：国家统计局2、房地产分类型建设情况分析从新开工情况看，山西省商品房新开工面积维持高速增长，1-8月累计增幅近100%，开发商开发欲望强烈。其中，对增速贡献最大的为住宅和商业营业房，两者增速均维持高位。同期，商品房竣工面积也保持较高增速。图13 2008.8-2009.8山西省商品房建设情况数据来源：国家统计局图14 2008.8-2009.8山西省住宅建设情况数据来源：国家统计局图15 2008.8-2009.8山西省办公楼建设情况数据来源：国家统计局图16 2008.8-2009.8山西省商业营业用房建设情况数据来源：国家统计局（四）需求分析从销售情况看，1-8月，山西商品房销售额明显快于销售面积，房价较去年同期增幅明显。同时，商品房销售增速明显不及新开工建设和竣工增速快，市场上房屋存量增加。图17 山西省2008.8-2009.8商品房销售情况数据来源：国家统计局图18 山西省2008.8-2009.8商品住宅销售情况数据来源：国家统计局图19 山西省2008.8-2009.8办公楼销售情况数据来源：国家统计局图20 山西省2008.8-2009.8商业营业用房销售情况数据来源：国家统计局二、太原市三季度房价情况8月，太原房屋销售价格较7月小幅回升，但增幅不及全国水平。其中，二手房成交价降幅不断扩大，同期全国二手房价格则不断上升；新建商品房销售价格增幅逆转跌势，8月小幅回升。图21 太原市房屋销售价格指数走势图数据来源：国家统计局图22 太原市新建商品房房价指数走势图数据来源：国家统计局图23 太原市二手房房价指数走势图数据来源：国家统计局IV 房地产行业信贷机会与信贷风险分析评级一、信贷风险分析（一）二套房贷收紧风险中国银监会主席刘明康表示，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。这体现出监管机构和银行开始对楼市急速上涨抱有警惕，在实体经济没有全面复苏的前提下，房价过快上涨，房地产贷款扩张太猛，可能会积累金融风险。近期楼市快速回升，“虚火”上升，是银行收紧二套房贷的主要原因。中国指数研究院数据信息中心的监测显示，2009年上半年，我国主要城市住宅市场成交量基本恢复到2007年上半年水平。北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市同比增幅接近或超过100%，深圳的成交量同比更是增长150%。受投资客卷土重来、通胀预期加剧等因素影响，近期一些城市房价更是上涨得让人心惊。 在实体经济没有全面复苏的前提下，楼市和房价过快上涨，房地产贷款扩张太猛，可能会积累不良贷款。目前楼市的投机气氛过于热烈，银行收缩房地产信贷是有理由的。 根据常规的节奏，一般银行是一、二季度“大量放贷”，三季度“维护老客户”，四季度放贷“半停工”。6月底以前，许多银行已经早早消化完全年的放贷额度，下半年已没有太大的放贷压力，所以现在回归于政策，其实是“顺水推舟”的事情。 世经未来点评：这是银监会发出收紧房地产投资比例的信号。政策面逐步收缩是大势所趋，随着房价的上涨，政策面收紧的力度将有所加强。目前，就中央层面而言，对于二套房的收缩是立足于对首付比例的控制，对于利率的上调并没有严格的限制，如果未来房价继续大幅上涨，政策继续严格收紧的概率也将增强；各个银行收缩的情况则取决于银行自身的放贷额度和其对房贷风险的评估，但下半年一定比上半年更加严格。未来一两个月，政策面更多以传递预警信号为主，大幅度严格收紧的概率较小。政府面临双重的压力和选择，一方面投资性需求回升，房价快速上涨，部分区域价格甚至超过07年的高点，舆论压力加大；另一方面，经济回升基础尚不牢固，政府希望依赖房地产投资回升带来经济复苏。由此我们判断，政府在政策制定和实施时，更多将以释放预警信号，引导市场预期，逐步收缩为主，而不会采取相对过激的行为使得短期市场产生剧烈波动。（二）警惕“地王