xx商业项目市场调查及定位建议报告.ppt

2010年5月 xx xx商业项目市场调查及定位建议报告 报告提纲 xx宏观环境分析 典型案例分析及问卷调查 项目商铺定位及物业发展建议 项目属性解读及发展机会分析 综述 商业市场分析及机会分析part3 part5 part6 part2 part1 part4 part1 综述 part1.1 市场综述 part1.2 项目概况 part1.3 报告思路 part 1.1 市场综述 总体经济环境向好，但由于经济基础薄弱，xx欲成为xx第二大城市和渝东北地 区及三峡库区的经济中心，还需要较长时间。对本项目长期利好影响大，但不 能促进项目短期销售。 城市产业特征 近七年房地产投资占固定资产投资总额的10，2009年商品房的建面销售均 价为2993元/平方米，房地产投资和交易市场不活跃，2009年销售金额仅为 38.6亿元，非商品住宅（包括商业、写字楼、工业）的市场容量仅为8万平方 米，项目销售压力较大。 房地产市场特征 xx商业主要分布在xx核心商圈、五桥和天城副商圈。其中xx包含三个主力商场 ，商业总面积6.6平方米，年营业额在10亿元以上；商圈内白岩路和太白路目 前主力租金水平为200元/月/左右，商铺主力面积为20-60平米/个。目前区 域内缺少一站式的大型购物中心，且休闲娱乐类经营档次低，亟待商业升级。 商业区域市场特 征 目前xx无商业商务复合项目。随着近年来xx社会消费品零售总额大幅增长，传 统商圈内原有商业物业已经不能远远满足消费者和投资者的需求，商圈的升级 扩容已势不可挡。 商业商务复合项 目市场特征 part 1.2 项目概况 项目规划为一站式商务、商业购物中心，包括14万平方米的大型购物中心 、3.3万平方米酒店和4万平方米的临街商铺，其万达商业模式的导入将形 成xx的新型商业中心，改变xx现有商业格局，颠覆消费者的消费习惯。 商铺 xx大会堂 购物中心 酒店 part2 宏观环境分析 part2.1 城市概况 part2.2 宏观经济现状 part2.3 城市定位及发展目标 part2.4 城市规划分析 part2.4 小结 xx 327公里 东北翼 东南翼 一小时经济圈 nxx区地处四川盆地东缘，xx市东北边缘，东西广 97.25千米，南北袤67.25千米。总面积3457平方 千米。东与云阳，南与石柱和湖北利川，西与忠县 和梁平，北与开江和开县接壤。因“万川毕汇、万 商云集”而得名，是长江十大港口之一，也是长江 上游的第二大港。 nxx区目前辖52个乡镇街道（其中12个乡、29个 镇、11个街道办事处），2009年末全区户籍人口 为172.8万人，常驻人口154.2万人，中心城区人口 69.5万人，是xx主城以外最大的中心城市； 城市区位 xx将xx规划为“一圈两翼”发展战略中“东北翼”的中心城市，xx 第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心。 xx part 2.1 xx概况 xx虽然经济总量位列xx区县第4位，但由于人口数量大，人均 gdp仅排列xx13位，经济发展水平较低。 数据来源：xx市及xx区统计 信息网 gdp分析 区县 gdp (亿元) 增长 (%) 总量 排名 增速 排名 九龙坡500.0312.1%113 渝中468.3615.6%28 渝北459.4015.3%39 xx386.4525.7%41 涪陵355.0418.1%52 沙坪坝347.6912.2%612 江北325.3517.2%74 南岸300.1515.3%810 江津249.2916.5%96 永川244.0817.6%103 巴南243.3315.1%1111 合川228.7516.3%127 北碚192.3617.0%135 part 2.2 宏观经济现状 区县 人均 gdp(元) 折算美 元 排名 双桥6733099011 渝中6619097342 大渡口5586882163 九龙坡5142775634 渝北5027273935 江北4874771696 南岸4397264677 沙坪坝3934657868 涪陵3502151509 巴南28246414510 北碚27742408011 永川26309386912 xx25453374313 xx固定资产投资近七年来保持年均26%的高速增长，其中2009年 增速排名全市第一，但也反映出xx之前起点低，基础薄的事实。 受三峡库区移民的政策带动，xx固定资产 投资一直保持高速增长，尤其进入2007年 后，年平均增长率保持在30%以上。 xx2009年固定资产投资为272.4亿元 ，与xx主城八区对比排名第三位，增 速排名第一； 固定资产投资 数据来源：xx及xx区统计 信息网 part 2.2 宏观经济现状 近七年来xx社会消费品零售总额年均增长18.4%，并在2009年首 次突破100亿大关，但与主城各区相比仍然存在明显差距。 xx作为渝东北的中心城市，商贸流通业一 直十分发达，近七年来社零总额一直保持 年均18.4%的快速增长，2009年首次突 破100亿大关，增速达到22.1%。 2009年xx区社会消费品零售总额与同年度主 城各区相比仍有较大差距，其中排名第一位的 渝中区是xx社零总额的近三倍。 社零总额分析 part 2.2 宏观经济现状 数据来源：xx及xx区统计 信息网 xx人均可支配收入连续七年保持年均13.2%的增 长。2009年xx城镇居民人均可支配收入为 14918元，达到历史新高，但增速已经连续三年 下降。 2009年xx居民人均可支配收入与主城各区 相比增速排名第一，但收入水平与主城各区 相比仍然平均相差2000元/年以上。 xx人均可支配收入虽然连续七年保持年均13.2%的增长，但增速 已经连续三年下降，并且2009年与主城各区相比仍然有人均2000 元/年以上的差距。 人均收入分析 part 2.2 宏观经济现状 数据来源：xx及xx区统计 信息网 xx居民储蓄存款余额近七年来保持年均 15.3%的增长速度，其中2009年储蓄存款为 246.42亿元，比上年增长18.2%。 2009年xx居民存款余额与主城各区相比 排名第五，增幅排名第七位。无论是存款 总额还是增速，相比主城各区均有明显差 距。 近七年来xx居民储蓄存款余额保持年均15.3%的增长速度，但 2009年的存款总额和增长速率明显低于主城区。 居民储蓄存款 part 2.2 宏观经济现状 数据来源：xx及xx区统计 信息网 第二产业是提升xxgdp发展的主导产业，主要集中在盐气化工、机 械电子、食品药品、纺织服装五大类。 近七年xx第三产 业平均增速增长 率为27.32%，但 在三产中的比重 增幅不大，说明 xx第二产业在经 济中的主导地位 比较稳定。 数据来源：xx统计 信息网 产业结构分析 part 2.2 宏观经济现状 57% 2009年xx第二产业分布情况 天子工业园区 长安跨越专用车 星弘电器 发达微电机 贞泰鸿鞋业 帅得龙服饰 三峡技术纺织 特星工贸 万兴烟叶 银园力讯物流 雷士照明 五桥工业园区 五桥联合坝 惠泰水轮机 xx啤酒 科华水泥 东松三雄电器 盐气工业园 万植巨丰生态肥业 三阳化工 宜化化工 兰花太阳能 华歌生物化学 华伦精细化工 索特盐化股份 大全新能源 吉必盛科技实业 华歌生物化学大全新能源三阳化工 科华水泥 工业园区代表企业 part 2.2 宏观经济现状 数据来源：xx工业园区网 企业名称主打产品企业占地员工人数经营状况 万植巨丰 生态肥业 低浓度复合 肥 300亩约400人 预计2015年年产将达100万吨，预计 产值22亿元/年 长安跨越 越野车 越野车400亩500人年产汽车5万辆，年产值10亿 三阳化工化工产品280亩238人 一期总投资8000万元。预计项目总 投资12亿 宜化化工 盐、合成氨 、纯碱、氯 化铵 等 200亩近1000人 2009年实现工业总产值50亿元，同 比增长67%，销售收入40亿元，同比 增长60%，工业增加值18亿元，实现 利税1亿元。 兰花太阳 能 单晶硅及切 片 150亩近1000人 一期工程年产500吨单晶硅及切片项 目于2010年4月20日竣工投产，可实 现年销售收入6亿元 大全能源多晶硅1000亩400人 年销售额10亿元。 典型企业分析 xx盐气化工园区是xx规划的三大化工基地之一，也是xx当前 主要的产业园，目前典型企业的年产值都在5亿元以上，经营 状况较好。 盐气化工园区 part 2.2 宏观经济现状 数据来源：xx工业园区网 数据来源：xx市及xx区统计 信息网 城市人口 状况分析 主城人口平稳增长 按照xx市2010年3月13日通过的关于加快把 xx建成xx第二大城市的决定，预计到2012年 ，xx城镇人口达到85万人。 城市化进程的主力人群为：从巫山、巫溪、奉 节、云阳、城口等库区县，湖北利川、四川达 州市，以及本区农村的农民组成的“新移民” 大军。 xx城市化进程的人口主要以巫山、奉节、云阳等库区移民为主，与主城 的产业导入人口相比质素较低，对xx的整体消费支撑不足。 part 2.2 宏观经济现状 part 2.3 城市定位及发展目标 2010年3月31日xx市委审议通过了关于加快把xx建成xx第二大城市的决定 全市城乡统筹发展的特大城市和加快发展的重要增长极 渝东北地区及三峡库区的经济中心和对外开放的重要门户 和谐稳定新库区的示范区和库区生态安全的重要屏障 城市发展目 标及定位 移民 后续 支持 xx投资总额占全市比例不少于淹没实物指标所占比例 每年举办一次xx库区对口支援及经贸洽谈会 加大北部新区对xx对口支援的力度，协调争取有关中央企业对口支援xx 财政 支持 以2009年为基期年，20102012年，对xx辖区市级税收收入增量由环比补助改为定比补助 20102012年，在市财政现有每年4000万元经济社会发展资金补助基础上，每年再增加6000万元设立第 二大城市建设专项资金。 加大对xx区的均衡性财政转移支付和其他专项资金补助力度 支持xx打造三峡库区的区域性金融中心。 金融 支持 选择xx部分乡镇作为统筹城乡金融体制配套改革示范点，启动土地承包经营权、宅基地使用权、农房所有 权质押试点。 能源 支持 用气：优先满足xx工业发展所需天然气，协调解决招商引资重大项目的天然气用气指标 用电：加快推进xx大全新能源公司直供电试点，逐步扩大对xx大用户的直供电范围，对xx地方电网的电力 下网予以支持。加快以xx为中心的三峡库区电网建设。 环境容量：在不突破xx环境承载能力的前提下，支持xx产业发展，合理确定xx主要污染物减排量 人才 支持 今后3年，每年从xx选派20名干部上挂或外派锻炼；每年选送100名符合条件的干部参加“万名干部学历教 育”；每年从著名高校选派5名选调生到xx工作。今年再选派332名大学生“村官”，实现每村1名大学生 “村官”目标。 每年帮助xx引进100名城市规划建设、盐气化工、机械制造、地灾防治等方面的紧缺急需专业人才。 市政府对xx区发展的支持力度较大，虽然中长期的发展前景较好 ，但短期难以起到立竿见影的效果。 part 2.3 城市定位及发展目标 xx主城区为“多中心组团式”布局结构，总共分“四大片区”（江南新区、龙宝、天城、五桥），以 及“八大组团”（xx组团、龙宝组团、山顶组团、周家坝组团、申明坝组团、枇杷坪组团、百安坝组 团、江南新区组团）本项目处于xx城市中心区，xx组团内。 城市总体规划 xx组团是现在和未来xx的商业金融中心，但xx“多中心组团式 ”发展格局，将在一定程度上削弱本项目所在xx组团的核心地 位。 八大组团功能定位： 1. xx组团商业金融中心，是水上客运交通枢纽。 2. 龙宝组团北部主要发展居住及第三产业，南部为公路、铁 路、航运交通枢纽，重点发展工业和现代物流业。 3. 山顶组团主要功能为居住和科研教育，同时在远期形成xx 区级文化中心。 4. 周家坝组团主要功能为居住、旅游服务。 5. 申明坝组团核心工业园区，主要发展工业。 6. 枇杷坪组团东部为仓储区，西部以居住功能为主。 7. 百安坝组团西部以居住功能为主，东部以发展工业为主。 8. 江南新区组团全区的行政中心，同时包括高档居住、高新 产业、港区等功能。 数据来源：xx规划局 part 2.4 城市规划分析 五桥片区 江南新区 天 城 片 区 龙 宝 片 区 数据来源：xx城乡规划展示厅 序号用地代号用地名称面积（km2） 比例（% ） 1r居住用地20.8925.8% 2 c公共设施用地9.28 11.5% c1商业金融用地3.84 3m工业用地16.17 20.0% 4w仓储用地1.922.4% 5t对外交通用地4.05 5.0% 6s道路广场用地15.1218.7% 7u市政公用设施用地3.474.3% 8g绿地9.6711.9% 9d特殊用地0.400.5% 合计城市建设用地80.98100.0% 城市用地规划 xx城市建设用地中，居住用地为20.88平方公里，占 25.8%；商业金融用地为3.84平方公里，占4.7%；工 业用地16.17平方公里，占20.0%。 在商业金融用地总规中，以xx传统商业中心用地为主，但周家坝 、百安坝、江南新区都有较大的商业用地规划，将会分流xx商业 中心区的消费人流。 数据来源：xx城乡规划展示厅 part 2.4 城市规划分析 未来商业供应集中区 产业规划 天子园规划面积为10平 方公里，其中启动区面积 2平方公里，重点发展轻 纺、机械、电子、食品等 产业。 盐气化工园规划面积12 平方公里，其中启动区面 积4平方公里，重点发展 盐化工、天然气化工、玻 璃及玻璃制品加工等。 五桥园规划面积8平方公 里，其中启动区面积2平 方公里，重点发展现代医 药、绿色食品加工、环保 建材等产业。 xx工业围绕“一区三园”的总体布局，重点发展盐气化工、新材料新 能源、机械电子、纺织服装、食品药业等五大产业。 但传统产业比重较大，高新技术产业成长缓慢。 数据来源：xx工业园网站 part 2.4 城市规划分析 xx建立了完善的水、路、空交通体系，目前辐射渝东北地区，远期 规划打造成“成渝经济区及“西三角”地区的重要综合交通枢纽。 航空 xx机场将按4d规模改扩建，开通全国重要省会城市的航线；力争到2015年，年旅客吞吐量达100万人次， 年货邮吞吐量达12万吨 高速公路建成xx-xx、xx-云阳、xx-开县 规划xx-利川、xx-达州、沿江高速南线xx-忠县、xx-宜昌、沿江高速北线xx-忠县 铁路建成xx-达州 规划xx-宜昌、xx-xx城际、xx-郑州、xx-西安、xx-涪陵、xx-黔江、xx-奉节 港口 以新田港口物流园区建设为重点，加快推进“一客八货”9个作业区建设；力争到2015年，使xx港口货物年 通过能力达到4000万吨，集装箱通过能力达到100万标箱以上 交通规划 part 2.3 城市规划分析 一环一空八铁八高九港 数据来源：xx城乡规划展示厅 part 2.5 宏观环境分析小结 总体经济环境向好，但由于 经济基础薄弱，xx欲成为xx 第二大城市和渝东北地区及 三峡库区的经济中心，还需 要较长时间。对本项目长期 利好影响大，但不能促进项 目短期销售。 人口：2009年xx城市人口为79.43万元 ，城市化率达到51.5，主要为库区移 民和湖北利川，四川达州和村镇移民。 在2012年将达到85万。 规划：xx将xx规划为“一圈两翼”发展 战略中“东北翼”的中心城市，xx第二 大城市和渝东北地区及三峡库区的经济 中心。 产业：xx以第二产业为主导，主要为盐 气化工、机械电子、食品药品、纺织服 装五大类。虽然2009年第三产业增长率 达到了56.7%，但整体产值为158.6亿元 ，比重为41.1，仍有较大提升空间 宏观经济发展增速较 快，但与主城各区相 比仍有较大差距 人口增长迅速，主要 以移民导入为主 以资源型产业支撑的 城市经济在未来将面 临后劲不足的问题 xx中长期规划前景较 好，但经济基础薄弱 ，未能在短期内促进 项目收益。 经济：由于xx经济基础比较薄弱，虽 然近三年来xxgdp经济增长都在20以上 ，但人均gdp与xx市主城区的九龙坡、沙 坪坝相比仍有明显差距,位列13位。 part3 商业市场环境及机会分析 part3.1 xx房地产市场特征分析 part3.2 商业市场分析 part3.3 项目机会和威胁分析 part 3.1 xx房地产市场特征分析 房地产投资分析 房地产竞争板块分析 房地产供求价分析 房地产市场容量分析 房地产投资 uxx近年来的房地产投资经历了较大的起伏，发展并不稳定。2006年以后xx房地产市场进入快速增长通道，年均增 幅超过30%，尤其2009年的房地产开发投资达到了26.7亿元，其开发投资额是03年的3.8倍。 u虽然xx房地产投资额不断在增长，但占整个固定投资的比重一直保持在10%的较低水平，反映出当地房地产市场 活跃程度低，对地区经济影响力有限。 xx房地产投资额近七年来年均增速为26.2%，但在固投中的占比一 直保持在10%的较低水平，反映出当地房地产市场活跃程度不够， 对地区经济影响力有限。 part 3.1 xx房地产市场特征分析 数据来源：xx及xx区统计 信息网 xx板块 观音岩板块 龙宝板块 天城板块 北山板块 北滨路板块 江南新区板块 五桥板块 u中心城区板块：老城中心商业区，可开发土地稀缺 ； u五桥板块：传统老城区，相关配套虽然较为齐全， 但规划落后； u北山板块: 历史景点区域，但主要依托其丰富的江景 资源打造沿江生活区； u北滨路板块：江景资源丰富，高价楼盘集中区域， 但体量小、后期无土地供应； u观音岩板块：三峡移民居住区域；周边小区居住氛 围已成规模； u江南新区板块：发展中热点板块，未来高端项目集 散地； u龙宝板块：主要发展第三产业，南部为公路、铁路 、航运交通枢纽，在售楼盘较少； u天城板块：主要为多层、别墅等低密度高端物业， 居住环境较好。 xx房地产板块 分布情况 xx房地产发展组团式板块化特征明显，目前房地产开发热点区 域为北山、江南新区、北滨路、观音岩板块 part 3.1 xx房地产市场特征分析 uxx房地产分布组团式、板块化特征明显； u目前市场供应的热点地区主要分布在北山板块、天城板块、江南新区板块、以及 观音岩板块； u近年来房价上涨较快，目前在售一线滨江高层销售均价约在3500元/平米； u高层成为市场供应主流，同时花园洋房和别墅等高端物业开始出现，物业形态逐 渐丰富； u江南新区由于良好的景观条件，加上区政府的带动作用，将成为未来高端房地产 项目供应的主要区域和热点区域； xx房地产发展特征 part 3.1 xx房地产市场特征分析 房地产销售 2009年xx商品住房的销售均价为2993元/平方米，销售金额为 38.6亿元，市场容量有限。 uxx商品房销售面积和销售金额近年来一直保持了较高的增长速度，但市场容量仍然较小，反映出 xx房地产市场基础比较薄弱，与xx第二大城市的地位不相匹配。 part 3.1 xx房地产市场特征分析 数据来源：xx及xx区统计 信息网 住宅市场 2006年新增移民约5万人，促进商品住宅的跳跃式增长，2007- 2008年商品住宅的年成交量在140万平方米左右，较2006年增长一 倍。 nxx房地产住宅市场近年来发展迅速，因移民影响，增速逐年加快，呈现出“供需两旺，量价齐升”的局面； 但20072008年非商品住宅的成交均价在2000-3000元/平方米，与住宅相当，商铺成交比例较小。 part 3.1 xx房地产市场特征分析 数据来源：xx及xx区统计 信息网 xx房地产整体市场不 活跃； 2009年xx商品房销售 金额为38.6亿元； 2009年xx商品房销均 价为2993元/平方米 。 房地产投资额在固定资产投 资中的占比较小，房地产投 资和交易市场不活跃。 2009年xx商品住房的销售 均价为2993元/平方米，销 售金额为38.6亿元，创历史 新高。 xx房地产投资和交易市场不 活跃，2009年商品住宅的销 售单价为2993元/平方米， 销售金额仅为38.6亿元（历 年最高），市场容量有限。 2006年新增移民约5万人， 促进商品住宅的跳跃式增长 ，2007-2008年商品住宅的 年成交量在140万平方米左 右，较2006年增长一倍。 part 3.1 xx房地产市场特征分析 part 3.2 商业市场分析 part3.2.1 商圈分析 part3.2.2 商业街分析 part3.2.3 在售商业项目调查 part 3.2.1 商圈分析 竞争格局 xx区商业围绕“四圈一带”的发展格局，目前仅xx商圈发展较为成 熟，其它都处于发展的雏形阶段。 nxx核心商圈是xx商业中心，商圈内业态丰富，商品 齐全，商户众多，辐射力较强，辐射范围包括xx城区 、以及开县、云阳、忠县、奉节等周边区县； n江南新区商圈、百安坝商圈、周家坝商圈为城市商 业副中心。目前周家坝和百安坝形成了一定的商圈雏 形，但商业发展还较为初级，商业形态多为批发零售 商贸城和建筑底商，品牌商户较少，商圈能量较小， 辐射范围限于本区域，重要商品消费外流至xx商圈的 情况比较明显。而江南新区商圈还处于规划阶段； n“一带”，指滨江路休闲商贸经济带；是xx商圈外 拓的重要承接带和未来几大城市商业副中心的重要纽 带。但目前滨江路的功能更多还是主要是休闲带、新 兴居住带和城市快速道路，以及依托新兴居住物业发 展起来的少量商业聚集带。 n本项目所处的区域位于规划中的滨江路休闲商贸经 济带。与xxxx城市商业中心距离最近。 xx商业格局分布 nxx商圈被称作xx的“解放碑”，是xx的 商业、金融、文化中心。xx街道辖区幅员 面积3平方公里，东接xx商业中心广场， 西连xx中天广场，南临长江，北靠xx名山 太白岩。辖10个社区，总人口10万余人。 nxx商业街全长500余米，辖区内有经营 日用百货、服装、家电、珠宝、手机、眼 镜、装饰建材、食品、药品等大小店铺 130多家，重点商户87家，其中有大型百 货商场2家，各种专卖店50多家，经营面 积达20万平方米，从业人员超过6000人 ，年营业额超过7亿元。 xx核心商圈 项目所属的xx组团是xx唯一的核心商圈，在城区以及周边县市 有较强的影响力。 xx商圈 part 3.2.1 商圈分析 新世纪xx商都 xx经营最成功、客户接受度最高的大型商业卖场，入驻品牌 在xx本地处于中高档. part 3.2.1 商圈分析 地址xx区太白路2号开业时间1997年9月 营业面积2.8万方（五层楼）业态定位集百货、超市、电器三业态于一体 年营业额7.9亿元交通线路1、2、3、7、8、10、11、16路 人流量周六上午9:37-:40为251人入驻品牌 ports、nike、esprit 、欧莱雅、玉兰油、百丽、千百度、金 利来、卡帝乐鳄鱼、杰克琼斯等品牌 简述是xx地区面积最大、品牌最多、档次最高的大型综合百货商场，连续9年位居xx零售行业销售排名第一 楼层及业态分布 负一楼生活超市馆：家居、清洁、文化用品，糖果糕点、粮油干副、蔬菜水果、生鲜熟食等 一楼百货名品馆：珠宝、化妆品、钟表、皮具皮鞋、 二楼流行淑女馆：精品女装、少淑女装、饰品等 三楼仕女名品馆：中老年服装 四楼男士风采