调查终结报告.doc

B市工商行政管理局关于A公司利用格式合同加重消费者责任的调查终结报告一、案由及当事人基本情况2012年12月10日，我局接到群众举报，称当事人在销售“某小区”项目时，存在“乱收费”的现象。我局初查后，发现当事人在与用户签订商品房买卖合同时，以合同格式条款的形式规定：买受人同意委托出卖人代交专项维修基金；契税和办理权属证书所需的其他相关费用。同时当事人制作了“商品房销售标价牌”，标明了当事人代缴的收费，其中有“登记手续费 住宅3元每平米、商业：总房款的千分之九，并公布了批准文号：川价费（2004）171号，是否自愿：自愿。”项，依据川价费（2004）171号文件的规定，新建商品住房交易手续费应当由转让方承担。当事人涉嫌利用格式合同限制消费者合法权益，减轻或者免除自身责任，为进一步查清事实，2013年1月30日经过局长批准立案，由222、333两位同志负责调查取证，办案人员先后对A公司代收消费者费用的情况进行了调查，收集了财务资料及其提供的相关说明及文件，收集了国家对房地产税费的收费政策，对当事人及相关人员进行了询问调查。现该案已调查终结，报告如下:当事人: A公司 注册号：住所：B市区法定代表人：注册资本：壹仟万元人民币实收资本：壹仟万元人民币企业类型：有限责任公司(自然人投资或控股)经营范围：房地产开发、销售（凭资质证经营），房地产营销策划，房地产经纪，经政府批准从事土地整理。（以上经营范围国家限制或禁止经营的除外，需经有关部门批准的，必须取得相关批准后，按照批准的事项开展生产经营活动）二、违法事实经查证：当事人开发的“某小区”项目（其中住房235套，门面22个）自2012年8月起开盘预售。当事人制定了“商品房销售标价牌”，当事人代缴收费如下：代缴收费收费项目名称收费标准批准文号是否自愿契税住宅：一套房2%、二套房4%、商业4%财税（2010）94号自愿维修基金2%建住房（213）号自愿产权转移登记费住宅：80元/户、商业：550元/户川价费（2002）238号自愿登记手续费（交易手续费）住宅：3元/、商业：550元/户川价费（2004）171号自愿产权证工本费10元/个川价费（2002）238号自愿他项权登记住宅:0.18%+80元/户、商业：0.18%+550元/户发改价格2008924号川价费（2004）172号川价费（2002）238号自愿土地证工本费33元/户自愿印花票10元/户自愿除此之外，当事人还收取了消费者每户500元的房屋权属转移登记委托代办费（商品房买卖合同第二十条有约定），四川省有线广播电视网络股份有限公司C分公司还委托当事人收取了每户320元的有线数字电视节目购置费。在“某小区”项目的商品房买卖合同第十五条第三款中要求消费者委托当事人代交专项维修资金、契税及办理权属证书所需的其它相关费用，并要求消费者在接收该商品房的同时将上述税费交给当事人，在商品房买卖合同第二十条第二款中要求消费者委托当事人办理买卖合同项下商品房的房屋权属证书及银行房屋抵押贷款的他项权利登记。在某小区商品房买卖合同补充协议规定第四条中规定买受人的税费由出卖人另行代缴，税费在交房时支付，购房契税按房款总额的4%，其他相关税费则按国家相关政策缴纳。以上费用比例及金额如有调整，按现行国家相关政策缴纳，多退少补。当事人在销售“某小区”项目，除房款外，利用上述格式条款，按照其制定的“商品房销售标价牌”向消费者收取了维修基金、契税、交易手续费、房屋登记费、产权工本费、土地证工本费和印花票。其中交易手续费、房屋登记费、产权工本费、土地证工本费和印花票费就是商品房买卖合同第十五条第三款第二项所指的“办理权属证书所需的其他相关费用”。当事人向消费者开具了以下收费凭证：购房款、按揭用户抵的押登记费、代收有线电视配置费，代收契税，代收维修基金及产权证税费、产权代办委托费。其中的代收维修基金及产权证税费包含了：维修基金、交易手续费、产权转移登记费、产权工本费、土地证工本费、印花票。在账务处理中，当事人将代收的契税、代收维修基金及产权证税费、产权代办委托费、按揭客户的按揭用户抵的押登记费都记“其他应付款”。截止2013年3月26日，当事人收取费用的情况如下：金额 收费（单位：元）项目 接房用户 房款代收契税代收产权证税费（含维修基金）代收部分有线电视节目配置费抵押登记费（按揭用户）产权代办委托费住宅（198户）6682872014156891426678460804206799000门面（4户）660409326416419726264020002013年1月10日当事人将上述表中的维修基金1079898.00元交ccc住房和城乡规划建设局，2012年9月26日和2013年3月18日将契税交200000.00元和871352.62元交XXX地方税务局。2012年10月31日将代收的部分有线电视节目配置费46720.00元转四川省有线广播电视网络股份有限公司AAA分公司。当事人共代收了购新建商品房住宅的消费者产权证税费1426678.00元，经当事人的确实和执法人员调查核实，情况如下表：代缴收费收费项目名称金额（单位：元）是否应当收取不应当收取的依据备注契税1415689是维修基金1336574是产权转移登记费他项权登记15840是交易手续费62930否川价费（2004）171号计价格（2002）121号门面的交易手续费按9收取，符合文件要求。产权证工本费2790是土地证工本费6534是印花票1980是当事人收取的新建商品房住宅的消费者的交易手续费62930.00元，按照川价费（2004）171号和计价格（2002）121号文件要求，应当由当事人支付，不应当由消费者支付。三、证据材料证据一:当事人提供营业执照复印件，商品房预售许可证复印件，证明当事人的经营的主体资格。证据二：当事人向我局提供商品房销售标价牌，证明当事人代缴收费“登记手续费”，按照其公布的收费标准和批准文号，就是商品房交易手续费的事实。证据三：消费者提供的商品房买卖合同和补充协议复印件，当事人提供的商品房买卖合同和补充协议复印件，证明“要求消费者委托当事人代交专项维修资金、契税及办理权属证书所需的其它相关费用，并要求消费者在接收该商品房的同时将上述税费交给当事人”已正式列入商品房买卖合同的格式条款及补充协议中的事实。证据四：当事人向我局提供的“某小区交房费用明细表”，消费者提供的收据复印件，当事人提供的收据复印件，法定代表人的询问笔录，当事人出纳的询问笔录，证明当事人利用商品房买卖合同格式条款收取了消费者维修基金、契税及办理权属证书所需的其它相关费用（包括登记手续费、房屋登记费、产权工本费、土地证工本费和印花票）的事实。证据六：执法人员收集的计价格（2002）121号国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知和川价费（2004）171号四川省物价局、四川省建设厅关于进一步规范房地产交易与收费管理办法的通知证明新建商品住房手续费应当由转让方（即当事人）承担的事实。证据七：当事人向我局提供的“某小区交房费用明细表”和当事人提供的某小区情况说明，证明当事人收取费用的明细和收取购买新建商品住房消费者交易手续费62930.00元的事实。证据八：当事人提供的2012年8月至2013年2月的“某小区”费用明细表，记账凭证和“关于某小区代收办证费用的情况说明”，证明当事人将收取的购买新建商品消费者交易手续费记“其他应付款”项且还未交相关部门的事实。四、定性分析根据计价格（2002）121号国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知第三条第一款规定，“住房转让手续费，按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每平米3元，存量住房每平米6元。新建商品房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收；存量住房转让手续费由转让双方各承担50%”。和川价费（2004）171号四川省物价局、四川省建设厅关于进一步规范房地产交易与收费管理办法的通知第四条第一款“住房转让手续费，按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每平米3元，存量住房每平米6元。新建商品房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收；存量住房转让手续费由转让双方各承担50%”。当事人收取购买新建商品住房续的消费者交易手续费62930.00元违反上述文件规定。我局认为：当事人利用商品房买卖合同有关购房税费的前述一系列格式条款规定，将交易手续费模糊概念后将其归类为消费者办理权属证书所需的其他相关费用，将本应由自身应该交纳的住房转让手续费转嫁给消费者，损害了消费者的合法权益。根据合同违法行为监督管理办法第十条“经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中加重消费者下列责任：（三）其他依照法律法规不应由消费者承担的责任。”之规定，本案中当事人利用商品房买卖合同格式条款，将本应由自身承担的住房转让手续费转嫁给消费者承担，其行为属于利用合同格式条款加重消费者责任的违法行为。五、处罚依据及建议当事人的上述行为，依据合同违法行为监督处理办法第十条“经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中加重消费者下列责任：（三）其他依照法律法规不应有消费者承担的责任。”的规定，属于利用格式条款加重消费者责任的行为。根据合同违法行为监督处理办法第十二条规定：“当事人违反本办法第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条规定，法律法规已有规定的，从其规定”，地方性法规四川省消费者权益保护条例以第四条“经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则”、第十七条“经营者向消费者提供商品或者服务，不得有下列行为：（六）以行业规则、惯例、店规、内部规定、格式合同限制消费者合法权益，减轻或者免除自身责任”对经营者利用格式条款侵害消费者合法权益行为做了禁止性规定，由此依照四川省消费者权益保护条例第六十八条规定，“经营者违反本条例规定，侵害消费者合法权益的，法律、法规、规章对处罚方式有规定的，从其规定；未作规定的，由工商行政管理部门责令改正