课件评估准则实际应用中相关问题讲解杨剑萍

主讲人：,主讲人:杨剑萍 2013年5月 湖北宜昌,评估准则实际应用中 相关问题讲解,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,主要内容,一、评估准则体系回顾,二、各项准则执行中的主要问题,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,一、资产评估准则体系,3,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,一、资产评估准则体系,具体准则分为程序性准则和实体性准则两个部分,4,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,一、资产评估准则体系,是针对特定评估目的和评估业务中某些重要事项的规范。如：企业国有资产评估报告指南、以财务报告为目的的评估指南（试行）、评估机构业务质量控制指南等。,是针对资产评估业务中的某些具体问题进行规范的指导意见。如：金融不良资产评估指导意见、投资性房地产评估指导意见、专利资产评估指导意见、资产评估价值类型指导意见、著作权评估指导意见等。,资产评估指南,资产评估指导意见,5,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,一、资产评估准则体系,主要修订内容包括：有限责任公司制评估机构法定代表人可以授权其他高级管理人员签署评估报告和业务约定书；评估机构可以授权分支机构签订业务约定书；分支机构负责人可以根据授权签署评估报告和业务约定书。,中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知,高级管理人员：首席评估师或者其他持有注册资产评估师证书的副总经理以上管理人员。 分支机构根据授权签署评估报告：以分支机构名义出具除证券期货相关评估业务外的评估报告。,6,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,一、资产评估准则体系,7,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,一、资产评估准则体系,8,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,一、资产评估准则体系,9,两项专家提示： 资产评估操作专家提示-中小评估机构业务质量控制 资产评估操作专家提示-上市公司重大资产重组评估报告披露,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,主要内容,一、评估准则体系回顾,二、各项准则执行中的主要问题,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解,11,资产评估准则-基本准则（2） 资产评估职业道德准则-基本准则（3） 资产评估准则-评估报告（4） 资产评估准则-评估程序（2） 资产评估准则-机器设备（1） 资产评估准则-不动产（5） 投资性房地产评估指导意见（试行）（2） 资产评估准则-无形资产（2） 以财务报告为目的的评估指南（试行）（2） 企业价值评估指导意见（试行）（8） 企业国有资产评估报告指南（5） 资产评估准则-工作底稿（1）,本次 讲解 涉及 的几 个主 要准 则,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-资产评估基本准则,执行中的问题： 在执行现行准则后，与资产评估相关的规定（如91号令、12号令、操作规范意见等）是否继续有效，目前有哪些作废文件？,12,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-资产评估基本准则,资产评估准则是资产评估行业自律文件，它与法律、法规、规章等具有不用的规范范围和法律效力。 如：国务院【1991】第91号令国有资产评估管理办法作为法规，与制定的准则不存在非此即彼的关系。 如：国资委12号令企业国有资产评估管理暂行办法则是从国有资产所有者的角度对于国有资产评估进行的规范。,13,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-资产评估基本准则,自资产评估准则颁布后，对于废止的文件的规定： 1、2008年11月24日，财企【2008】343号财政部关于实行资产评估准则有关制度衔接问题的通知： 财政部关于印发的通知（财评字【1999】91号）即予废止。 财政部关于印发的通知（财会【2001】1051号）即予废止。 2、2011年2月21日，财政部关于公布废止和失效的财政规章和规范文件目录（第十一批）的决定（财政部令第62号）中“废止的财政规范性文件目录”列示：324.关于转发资产评估操作规范意见（试行）的通知（1996年5月7日国家国有资产管理局国资办发【1996】23号）。,14,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,执行中的问题： 问题1:关于个别评估师对评估机构承接的评估业务缺乏胜任能力的问题。,15,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,16,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,17,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,资产评估准则-利用专家工作： 第二条 本准则所称利用专家工作，是指注册资产评估师在执行资产评估业务过程中，聘请专家协助工作、利用专业报告和引用单项资产评估报告的行为。 聘请专家协助工作，是指因涉及特殊专业知识和经验，聘请某一领域中具有专门知识、技能和经验的个人协助工作，作为资产评估专业支持。,18,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,执行中的问题： 问题2:专业胜任能力应当包括哪些方面？执业经验指什么？夸张、虚假和误导主要指哪些，应如何禁止和避免？,19,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,20,评估师应当具备遵照公认专业准则，高效完成评估业务的知识、技能和经验。,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,21,对于特定的市场，会员必须具有本地、国内和国际（如果需要）方面的足够的最新知识，以及能胜任承办估价所必需的技能和理解力。,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,22,在承接评估业务前或形成评估业务协议前评估师应恰当明确所要解决的问题，具有能够胜任该项业务的相应专业知识和经验，或采取替代措施。,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,23,理论专业知识,实践能力,综合能力,具备资产评估专业基础知识、相关理论基础知识、处理业务的能力、职业素养、业务素养以及对评估职业价值具有高度的认同感。,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,24,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,准则规定注册资产评估师不得对其专业胜任能力和执业经验进行夸张、虚假和误导性宣传。 首先，对于评估师而言，应当根据评估业务具体情况，对其专业胜任能力和执业经验进行如实的介绍和声明，并客观公正的反映评估过程与评估结果，同时，对于评估项目中对评估结果有影响的相关事项作出客观的披露，不带评估师任何的感情色彩，以提供公正的咨询意见，利于报告使用者作出正确判断。,25,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,其次，一般认为误导、夸大、虚假主要指： 误导-所谓误导就是指错误的引导，即已经或正在引领别人的言行向错误的方向发展。 夸大-把事情说得超过了实际程度；言过其实。 虚假-即假的，不真实的。,26,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,27,如何禁止与避免,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,执行中的问题： 问题3: 如何理解“利害关系”？应当回避的“利害关系”的主要情形包括哪几种？,28,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,一、关于“利害关系” 利害关系是指主体所拥有的资源变化能直接或间接地影响到其他客体所获得资源的多少、所付出成本的增减，处于这一联系中的主体与客体也就形成了相互间的利害关系，这些资源包括权力、财富、名誉和情感。 主体与客体之间利害关系的关联程度取决于他们相互间的依赖程度和对立程度。,29,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,做为向社会提供中介服务的评估行业来说，评估机构和评估师与委托方或相关当事方也存在着利害关系。这里所指的利害关系，一般包括两个方面，一是利益一致关系，二是利益对立关系。这种关系的存在对注册评估师执业的独立性、公正性、客观性产生着重要的影响。,30,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,二、国外对“利害关系”回避的相关规定,31,6.3 评估师应当披露与评估业务所涉及的标的资产或标的公司之间的任何直接或间接的以及可能导致潜在利益冲突的个人或公司关系。 6.4 当评估师以内部评估师身份执业时，其与控制资产的实体之间的关系应当在评估报告中披露。 6.5 当评估师以外部评估师执业时，但同时以盈利为目的为委托方工作时，评估师应当对这种关系予以披露，以免依赖评估结论的第三方认为评估师的客观性受到影响。,行为守则,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,32,执业规范第 1 章 遵守标准及道德要求中对独立性和客观性的威胁规定：在以下实例中，估价师通常有必要或者进行适当的披露，或者认为无法按照满意的方式解决或管理可能发生的任何冲突而拒绝工作： 代理同一交易中物业的买家和卖家； 代理竞争同一个机会的两方或多方； 为贷方估价这时意见也提供给借方； 对所估价的物业，以前曾经为另一个客户进行过估价； 为第三方消费承担估价，而会员的事务所与此客户有其他费用收入关系； 对一宗租赁交易中双方的权益进行估价。,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,三、国内已有过及现行准则规定,33,财评协字19996号中国注册资产评估师职业道德规范第六条规定：“注册资产评估师与客户存在以下利害关系，应予以回避： （1）曾在委托单位任职，离职后未满两年的； （2）持有客户的股票、债券或与客户有其它经济利益关系的； （3）与客户的负责人或委托事项的当事人有利害关系； （4）其它可能直接或间接影响执业的利害关系。”,2004年资产评估职业道德准则-基本准则第二十二条规定：“注册资产评估师与委托方或相关当事方之间存在可能影响注册评估师公正执业的利害关系时，应当予以回避。”,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,三、国内已有过及现行准则规定,34,1996年12月26日会协字【1996】457号中国注册会计师职业道德基本准则第六条规定：“会计事务所如与客户存在可能损害独立性的利害关系，不得承接其委托的审计或其他鉴证业务。”第七条规定“执行审计或其他鉴证业务的注册会计师如与客户存在可能损害独立性的利害关系，应当向所在会计师事务所声明，并实行回避。”,2002年7月1日会协2002160号中国注册会计师职业道德规范指导意见第七条规定：“ 注册会计师执行鉴证业务时应当保持实质上和形式上的独立，不得因任何利害关系影响其客观、公正的立场”。 第八条规定“ 可能损害独立性的因素包括经济利益、自我评价、关联关系和外界压力等”。,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,三、国内已有过及现行准则规定,35,2012年12月28日中评协资产评估准则-独立性第十二条：评估机构和注册资产评估师应当识别和判断经济利益关联、人员关联、业务关联对独立性的影响，并采取相应措施消除不利影响。 消除不利影响的措施通常包括：人员回避、业务回避、消除关联关系、第三方审核、充分披露等。 当所采取措施不能消除对独立性的不利影响时，评估机构和注册资产评估师不得承接该评估业务，或者应当终止该评估业务。,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,四、应当回避利害关系的主要情形： 直接利害关系的主要情形一般包括： 1.拥有评估对象的所有权； 2.为评估资产的产权交易的一方或其中一方的组成人员； 3.曾在委托单位或被评估单位担任主要职务（如：董事、经理、主管、财务负责人等），离任后未满两年的； 4.持有委托方或被评估企业的部分股权、股票、债券或与委托方有其他经济利益关系的 5.与委托方的负责人或委托事项的当事人有近亲属关系的； 6.现在或潜在的与委托方或被评估单位存在雇佣关系的人员； 7.其他可能直接影响执业独立性的利害关系。,36,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-职业道德基本准则,间接利害关系的主要情形一般包括： 1.与注册评估师关系密切的家庭成员是委托方或被评估企业的关键管理人员的； 2.评估机构或机构高管与委托方或被评估企业长期交往的； 3.与委托方的上级主管部门或集团公司负责人有直系或旁系血亲关系的； 4.其他可能间接影响执业的利害关系。,37,上述利害关系的存在，无论是现实的，还是预期将会发生的，都会影响注册评估师在执行业务时的客观、公正、独立性，影响注册资产评估师形成合理、客观的专业意见，同时也会引起社会公众对其公信力的质疑。因此，都应当予以回避。,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,38,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,实体性准则对评估报告的披露要求-以投资性房地产指导意见为例： 第二十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当在履行必要的评估程序后，根据资产评估准则评估报告、资产评估准则不动产和以财务报告为目的的评估指南（试行）编制并由所在评估机构出具评估报告，进行恰当披露。 第二十五条 注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息，使评估报告使用者，包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等，完整了解评估过程、合理理解并恰当使用评估结论。,39,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,第二十六条 注册资产评估师在评估报告中应当重点披露以下内容： （一）评估对象的具体描述，包括总体情况和主要特点等； （二）评估对象的权属状况、使用状况及租约信息； （三）价值类型的定义及其与会计准则的对应关系； （四）评估方法的选择过程和依据，评估方法的具体运用； （五）评估假设主要包括：已签租约是否合法、有效；已签租约是否实际履行，是否会改变和无故终止；已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变； （六）关键性评估参数的来源、依据和测算过程等； （七）是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。 第二十七条 当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。,40,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,第二十八条 注册资产评估师应当在执行评定估算程序后，根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告。 第二十九条 注册资产评估师应当根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核。 第三十条 注册资产评估师提交正式评估报告前，可以在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。 第三十一条 注册资产评估师完成上述评估程序后，由其所在评估机构出具评估报告并按业务约定书的要求向委托方提交评估报告。,资产评估准则评估程序,41,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,执行中的问题： 问题1：关于评估范围与评估对象。“评估范围”一直以来未有明确定义，实践中与“评估对象”在使用中经常混淆。单项资产评估、企业价值评估中“评估范围”的定义是否一致？在具体操作过程中，发现部分评估人员对评估对象和评估范围的含义不清，可否对此具体解释一下？,42,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,操作规范意见与指导意见的不同表述,43,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,44,企业整体价值 股东全部权益价值（100%权益价值） 股东部分权益价值（其中包括有控股权的部分 股东权益和非控股权的少数股东权益）,评估范围：是评估对象涉及的资产及负债，包括房 地产、机器设备、股权投资、无形资产、债权和债 务。,企业价 值评估,企业价 值评估,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,45,注册资产评估师应当知晓，在执行会计准则规定的合并对价 分摊事项涉及的评估业务时，对应的评估对象应当是合并中 取得的被购买方可辨资产、负债及或有负债，该评估对象与 被购买方企业价值评估所对应的对象不同。 注册资产评估师应当关注各类可辨认无形资产的识别和计量。,以财务报告为目的的评估,企业合并中取得无形资产的确认应符合企业会计准则第6号无形资产中对于无形资产的界定且其在购买日的公允价值能够可靠计量。,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,46,以财务报告为目的的评估,注册资产评估师应当知晓，在执行会计准则规定的 包括商誉在内的各类资产减值测试涉及的评估业务 时，对应的评估对象可能是单项资产，也可能是资 产组或资产组组合。其中，固定资产减值测试一般 以资产组的形式出现；商誉减值测试主要以资产组 或资产组组合出现。,以财务报告为目的的评估,减值测试的范围：固定资产、在建工程、投资性房 地产、无形资产、商誉、长期股权、生物资产等。,以财务报告为目的的评估,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,47,注册资产评估师应当知晓，在执行会计准则规定的 投资性房地产评估业务时，对应的评估对象包括已 出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地 使用权、已出租的建筑物。 注册资产评估师应当重点关注投资性房地产现有短 期或长期租约对公允价值评估的影响，包括租期、 租金收取方式以及约定租金相对于市场租金的差异等。,注册资产评估师应当关注金融资产和金融负债公允 价值计量过程中是否以单项资产或资产组为计量单 位、资产核算分类、混合金融工具是否分拆等重要 影响事项。,以财务报告为目的的评估,以财务报告为目的的评估,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,48,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,49,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,案例1： 某股份有限公司拟收购B水泥有限公司的股权，委托评估机构进行资产评估。评估机构出具的资产评估报告书内容摘录如下： 评估对象：本次评估对象为B水泥有限公司申报的整体资产。 评估范围：本次评估范围系截止xxxx年12月31日B水泥有限公司申报的全部资产和负债。 某机床（集团）有限责任公司拟出售其所持有的A公司国有股权，委托评估机构进行资产评估。评估机构出具的资产评估报告书内容摘录如下： 评估对象：本次评估对象为：以xxxx年8月31日为基准日的A公司的净资产。 评估范围：xx有限公司所申报的经xxx会计师事务所有限公司审计后的资产及负债，具体范围包括：流动资产、长期投资、固定资产、负债等。,50,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,案例2： 背景情况：某公司拟进行改制（即有限变股份），委托评估公司进行评估。 评估情况：（摘自评估报告） 评估目的：确定该有限公司净资产价值，为其进行股份制改制提供公允的价值参考。 评估对象：某有限公司的股东全部权益。 评估范围：某有限公司申报的经审计后的资产及负债 评估方法：资产基础法和收益法。 评估结论：资产基础法评估值为18,287.34万元，收益法评估值18,954.62万元。,51,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,分析： 有限责任公司变更为股份有限公司，严格意义上讲不属于企业价值评估范畴，主要是为工商变更登记用。 对于此类业务，评估对象的描述应为“资产及负债”，评估范围应以审计后的范围为依据。 根据以出资为目的的评估指南（征求意见稿）第二十三条 评估对象为资产与负债时，注册资产评估师应当依据同口径的审计后财务数据，结合各类资产的特点，分别选用适当的评估方法对各类资产价值进行评估，依照评估程序对各项负债进行确认，以净资产方式列示其价值。如果选用收益法评估，应当关注净资产的价值内涵及构成，分析评估结果中是否包含单独的商誉及特许经营权等法律法规规定禁止出资的资产价值，并分别予以扣除。,52,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,执行中的问题： 问题2：关于评估目的唯一性的问题。当同一时点上两个或以上的经济行为需要对同一评估对象进行评估，且可以采用相同的价值类型时，是否允许同一个报告出现两个或以上的评估目的？如企业为在同一时点进行股权转让和增资扩股进行的资产评估。,53,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,解释： 本条是对评估目的表述的细化要求。同一个评估报告只能用于惟一评估目的，其结论是服务于评估目的的。一般而言，目前国内资产评估业务涉及的评估目的包括： 涉及国有资产各项产权变动的经济行为的评估报告； 涉及上市公司需要公开披露的评估报告； 以财务报告为目的的评估报告； 以抵押贷款为目的的评估报告； 以满足“外资并购暂行规定”的评估报告； 以税务为目的的评估报告； 其他。,54,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,解释： 本条要求，注册资产评估师应当在评估报告中清晰、明确的表明是基于何种评估目的下出具的，即本次评估是为哪一种“交易”或经济行为服务。一般而言，评估报告只能在特定的评估目的下具有有效性。 在实践中，特别是国有企业改制、资产交易等经济行为中，很多场合是根据评估结论直接确认交易价格、投资价格。这种做法不仅剥夺了委托人独立决策的权力，也不恰当地夸大了资产评估的作用，同时也导致社会公众对资产评估工作形成过高的期望。,55,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,执行中的问题：,56,问题3： 关于基准日、报告日、报告有效期的问题。,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,解释： 报告准则第二十条是评估基准日在评估报告中的具体要求。 本条要求应在报告中明确揭示评估基准日为某年某月某日。该基准日应与业务约定书中明确的基准日一致。 评估基准日的作用表现在以下方面： 1、在评估对象确定的前提下，进一步明确实际评估范围； 2、评估机构及评估师选择的作价标准、参数等依据，应该在基准日有效。,57,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,解释： 在选择和利用评估基准日时，注册资产评估师应考虑以下原则： 1、评估基准日应由委托方确定，注册资产评估师可以根据专业经验提供建议。 2、评估基准日应根据经济行为的性质确定，并尽可能与评估目的的实现日接近，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项。 3、注册资产评估师根据评估基准日，合理选取评估作价依据。注册资产评估师应当在评估报告中申明评估中所采用的价格是不是评估基准日的标准，如不是则说明原因。 4、一项评估业务只能有一个评估基准日。评估基准日的变更，应当视为一项新的资产评估业务。 5、委托方若为国有企业，评估基准日的确定应事先与其主管部门沟通，避免评估基准日的变更给评估工作带来的不利影响。,58,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,美国专业评估执业统一准则（USPAP）,评估报告日与评估基准日的关系,59,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,评估报告日与评估有效期,评估结论反映评估基准日的价值判断，仅在评估基准日成立，其有效期受外部市场环境变化的影响。理性的报告使用者会根据评估基准日后外部市场的变化情况决定报告是否有效，而不是人为地规定一个有效期。,60,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,理解评估报告有效期从两个方面考虑,61,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,执行中的问题： 问题4：关于引用其他机构报告的问题,62,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,引用其他专业报告的几种情况：,63,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,评估机构业务质量控制指南第三十九条 评估机构制定的引用其他专业报告结论环节的控制政策和程序，通常包括下列内容： （一）对出具专业报告的机构和人员资质的关注； （二）对拟引用专业报告进行必要的关注； （三）引用的情形、方式及其在评估报告中的披露。,64,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,资产评估准则-利用专家工作第二条 利用专业报告，是指因涉及特殊专业知识和经验，利用某一领域中具有专门资质或者相关经验的机构所出具的专业报告，作为资产评估依据。 引用单项资产评估报告，是指根据法律法规、相关规定以及委托方的安排等要求，引用具有单项资产评估资质的评估机构出具的评估报告，作为资产评估报告的组成部分。,65,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,66,类型,利用专业报告,内容,分析,协商,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,67,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,国际评估界关于“引用”“利用专家”的相关规范,68,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,以引用矿业权评估报告为例需要关注的事项 关注经济行为的一致性 关注价款缴纳情况 关注矿业权评估方法与资产评估方法的关系,69,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,以引用土地使用权评估报告为例需要关注的事项 履行现场勘察程序，对土地的账面记录、数量、面积、权属（国土资源部383号文件）等进行核查，并与现场的土地估价师进行沟通。 分析评估结果时，尽管不对土地估价结果本身发表看法，也需分析账面记录的构成，以及入账时土地市场价格水平，提高资产评估结果的合理性和说服力。 引用结果时，应建立在仔细分析所得到的完整的土地估价报告和技术报告的基础上。关注地价定义。,70,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,此外，还需特别关注： 引用报告的特别事项 引用专业报告备案问题 评估增减值原因分析,71,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估报告,资产评估准则-利用专家工作 第三十五条 注册资产评估师引用单项资产评估报告作为资产评估报告的组成部分，应当在评估报告中披露以下内容： （一）引用单项资产评估报告的评估机构名称、资质、报告编号、出具日期以及备案情况； （二）引用单项资产评估报告的资产类型、数量、产权权属、取得成本、会计核算、相关负债以及账面价值； （三）引用单项资产评估报告的评估方法、假设前提、使用限制以及相关事项； （四）引用单项资产评估报告的评估结论，以及对于可能存在的相关负债的处理情况； （五）其他需要披露的重要事项。,72,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估程序,执行中的问题： 问题1：评估程序中的“现场调查”，对于某些无实物形态的评估对象，如评估某个上市公司的很少比例的股票，直接按公开的信息资料就可以评估其价值，对此，如何实施“现场调查”程序？现场调查对于传统的实物资产较容易理解，但对于非实物资产的评估，如财务权益、期权、合同权益、上市交易的股权、某些无形资产等资产形态，如何理解“现场调查”程序？,73,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估程序,解释： 对企业价值、股权和无形资产等非实物性资产进行评估时，应当根据评估对象的具体情况进行必要的现场调查。本准则中的现场调查实际上是相关情况调查，在程序准则起草时为与已经发布的基本准则保持一致，沿用“现场调查”。 程序准则中要求的现场调查一般包括：（1）获得需要评估的资料清单； （2）核实评估对象的存在性及完整性；（3）对评估对象品质、使用状况的现场勘查；（4）对评估对象的法律权属资料的关注等。 进行现场调查是资产评估程序和操作的必经环节，有利于资产评估机构和评估人员全面、客观了解评估对象，核实委托方和产权持有者提供资料的可靠性。现场调查可以通过询问、核对、勘查、函证等方式进行。上市公司的股票评估，对于查询当日的交易所的收盘价就是履行现场调查程序。,74,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估程序,执行中的问题： 问题2：关于隐蔽工程：评估范围为隐蔽工程，评估程序受到限制，如何执行相关替代程序？,75,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估程序, 资产评估准则评估报告中提出应当披露，在不违背资产评估准则基本要求的情况下，采用的不同于资产评估准则规定的程序和方法。在国有资产评估项目中，多数情况是因客观原因无法进行实地查看的处理方式。 发布的专业性准则也提出因客观原因无法进行实地查看的处理方式，如资产评估准则不动产第二十一条规定“对于不动产处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地查看的部分，应当采取适当措施加以判断并予以恰当披露”；资产评估准则机器设备第十六条规定“因客观原因等因素限制，无法实施现场调查的，注册资产评估师应当采取适当措施加以判断，并予以恰当披露”。,76,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-评估程序, 首先分析隐蔽工程的特点，调查了解该部分资产在企业运营中发挥的作用，了解企业建造、维护、监测、修理等工作的有关管理制度和程序，根据其管理制度和流程确定具体的资产勘查及调查方案。 收集购建时的资料，核实其价值构成和实体工程量以确定隐蔽工程的重置成本。包括收集设计文件、施工图、监理报告、竣工决算、竣工验收报告等资料核实其工程量以及资产明细，涉及到材料设备采购、领用的，收集其相关的审批、清点、验收以及移交确认等文件，以核实工程量和资产数量。 根据企业资产管理和监测的有关程序和记录核实资产状况。通过监测报告核实资产的使用情况，同时通过资产整体运行的各种经济技术指标核实资产是否可以正常运行，以判断资产的经济性贬值以及技术性贬值情况。通过对购建过程中的文件分析资产所使用的材料设备情况，结合相应的经济寿命年限判断其实体性贬值。,替代程序：,77,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-机器设备,抽样调查的机器设备，对于未能调查的机器设备，其成新率可否仅采用年限法确定?,执行中的问题：,78,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-机器设备,解释：,79,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-机器设备,解释： 机器设备的存在状态一般包括设备的安装状态、使用情况、技术状态、损耗程度以及剩余寿命等。,通过对设备状态的调查，评估师要能够回答：这是一台什么样的设备？它是否被安装以及安装方式是什么？它的使用方式是什么？它的技术状态及运行质量如何？设备的状态调查是确定设备重值价和贬值的重要依据。,80,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-机器设备, 抽样是一种评估技巧，主要用于评估较多数量较大的机器设备等有形资产，当注册资产评估师认为通过对样本的调查，可以推断整体设备的状态时，可以采用抽样方法进行现场调查。 采用抽样调查，注册资产评估师具体观察到每一个评估对象的状况，他们必需对所抽取样本以外的机器设备进行一定的假设和推断。 抽样调查的使用只有在从对样本的调查中可以获得对整体设备的确切了解的情况下才比较合适。 评估人员应当了解抽样调查方式的局限性，应当充分考虑抽样风险。评估师在制定抽样方案时，应当对抽样风险进行测算。同时，也要在评估报告中进行恰当的披露。,81,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-不动产,问题1：如委托方已向我们出具了完整的权属证书原件，我们是否还有必要要求其对权属做出承诺？,执行中的问题：,82,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-不动产,解释： 是的。委托方、产权持有单位或相关当事方已向注册评估师出具了完整的权属证书原件，评估师仍应当坚持要求提供权属证书的单位对权属做出承诺。因为评估师不具备分辨权属证书原件真伪的判断能力及专业经验，不排除证书原件有虚假或已失效的情况。因此还必须由委托方、产权持有单位或相关当事方对不动产的权属做出承诺，保证其真实、有效。,83,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-不动产,执行中的问题：,问题2：对于不动产使用的限制条件应当以有关部门规定的用途、面积等技术指标为依据。在实践中房产证记载的面积与平面图中的分项面积计算加总不符，而且可以判定是房产证是错误的，这时怎么掌握？另外，对于翻建的房屋，现场勘察也与实际情况不符，应如何处理？,84,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-不动产,解释： 合法原则是不动产评估的基本原则。不动产评估中采用的用途、结构、面积等信息首先要与合法权证的证载记录一致，如遇不一致的情况，原则上应采用证载记录，同时如实披露差异；如遇产权证信息错误，产权人最好到相关管理部门申请更正，但更正手续未完成之前，仍应以证载记录为准，同时如实披露差异。 对于翻建的房屋，其用途、结构、面积等参数无论实际情况如何，均应取自相关管理部门的批准建设文件，如建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等，或采用法定测量机构的测量成果。在没有法定参数的情况下，可以按照实际情况确认，并由委托方、资产使用者和交易各方共同认可并作出承诺。报告中应说明情况并提示以房地产管理部门最终确认的为准。如果存在房屋翻建的，评估师应当要求当事人向房屋登记部门申请房屋所有权初始登记。,85,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-不动产,执行中的问题：,问题3： 在实务中最优用途与实际用途冲突如何处理？实际用途与法定用途冲突如何处理？ 最典型的例子：住宅楼的底层车库，一面临街，产权证用途为住宅，现在作为商铺使用，采用按实际用途进行评估，是否合理，与法定用途冲突如何解决？,86,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-不动产,解释： 不动产的最优利用必须是建立在合法的前提之下，离开了合法性就不可能有最优用途。在实际用途与法定用途不一致的情况下，评估师首先要以法定用途为依据进行评估，同时披露实际用途，根据需要也可以进一步说明实际用途下的房地产在产权完善情况下的价值，但必须说明假设前提，提示产权瑕疵。 住宅楼的底层车库是住宅的配套设施，改作商铺使用必须取得批准。未能取得合法手续的，应按照法定用途进行评估。,87,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-不动产,执行中的问题：,问题4：如果建筑物已经消失，对这样的评估对象还能评估吗？如何评估？（如司法鉴定、房屋拆迁）,88,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-不动产,解释： 在估价依据缺失或者估价程序不能完全履行的情况下，当事人坚持申请进行鉴定评估，或者人民法院认为必须鉴定评估的，评估机构可以接受委托并开展评估工作。 但评估师应当知晓其风险，并将评估风险书面告知法院委托部门及有关当事人，指出这种情况导致的评估程序或者评估依据的不完备，并非由于注册资产评估师的主观过错造成，由此带来的法律后果与评估机构和评估师无关。,89,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-不动产,解释： 如果建筑物已经消失，评估可以在一定限制条件下进行，请相关当事方提供书面文字资料，如：合法有效的权属证明文件、开工报建手续、竣工图纸、现场工程记录（文字、图象）、专项审计报告、竣工验收资料、转让或购买合同、工程结（决）算资料、财务资料等。 如涉及司法鉴定、房屋拆迁的，必须依据司法规定，原被告双方、拆迁人与被拆迁人均在场情况下，共同签字认可的数量、状态清单进行评估。并在报告中明确提示：委托人和报告使用者需在了解评估依据、评估程序等方面存在重大缺陷的前提下，合理理解、使用评估结果。,90,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-不动产,执行中的问题：,问题5：有的企业其租赁业务均发生在关联方之间，其租金低于市场价值。可否按市场价?或者比方说一个大型商场如果分几百个柜台出租，其租期、租金及租金增长率各不相同，如按本条规定操作，工作量非常大，是否可合并为按市场价来推算。并且如果是关联方之间租赁，其租金一般为非市场价，租约所确定的租金与市场价的差异，对评估值的影响非常大，按准则采用租约所确定的租金进行评估是否合适，是否可采用市场价来推算不动产市场价值？,91,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-不动产,解释： 在评估不动产价值时，如果该不动产附带租约，当评估对象的产权发生变动转移时，依照有关法规规定应当保持租约继续有效。因此，对于带租约的不动产价值进行评估，需要考虑合法性以及已经签订的租约对其价值的影响，在具体运用收益法对其价值进行评估时，租约期内的租金采用租约所确定的租金，租约外的租金采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。已经存在的租约，无论是否发生在关联方之间，只要租约合法有效，均应当按照该原则进行评估和披露。,92,中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society,二、准则执行中的主要问题讲解-不动产,解释： 对大型商场评估时，如果分柜台或者摊位出租，已出租物业合同的统计的确比较复杂，但这并不能作为不按合同租金计算租赁物业在租赁合同期内收益的理由。 在操作时，仍然需要评估人员对照租赁合同，对已经签订的租约的合法性、摊位位置、租金水平、租金支付方式、未来租金调整方式等进行统计分析，并作为租约期内的收益计算基础。在此过程中，也可以判断各项租金的合理性，为确定客观