《苏州市市区定销商品房建设销售管理办法》-苏州政府法制网.doc

关于苏州市市区定销商品房建设销售管理办法（修改意见稿）征求意见公告为保障市区国有土地上房屋征收工作的顺利推进，维护房屋被征收人的合法权益，规范定销商品房建设销售管理工作，我市拟制定苏州市市区定销商品房建设销售管理办法。由于该办法涉及面较广，为集思广益，科学民主制定该办法，现将市土地储备中心修改的办法（征求意见稿）及起草说明一并公布，公开征求意见。社会各界如有修改意见，请于6月9日前反馈至市政府法制办公室法规处。通讯地址：苏州市三香路998号，邮编：215004；联系电话（传真）：68615448；E-mail:。附件：1、关于苏州市市区定销商品房建设销售管理办法（征求意见稿）的起草说明2、苏州市市区定销商品房建设销售管理办法（征求意见稿） 二一一年五月三十一日 附件1关于苏州市市区定销商品房建设销售管理办法（征求意见稿）的起草说明国务院已于2011年1月21日颁布实施了国有土地上房屋征收与补偿条例（以下简称房屋征收条例），我市也按照房屋征收条例的精神拟定了苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法，已于3月18日由市政府公布实施。根据市政府的意见，我们在苏州市市区定销商品房销售暂行办法（苏府2003135号文）的基础上起草了苏州市市区定销商品房建设销售管理办法（以下简称办法），市政府梅正荣副市长在5月6日召集相关部门，对办法进行了研究，各部门提出了很好的修改意见，我们根据这次会议的精神，对该办法再次进行了修改。现将有关情况说明如下：一、办法起草的原则办法共分总则、定销商品房的建设管理、定销商品房的销售管理、责任和义务以及附则等五章二十六条。在办法的起草过程中我们把握了两条原则：（一）适应房屋征收条例的要求实行定销商品房安置是苏州市区在2002年，为有效、有序推进城市房屋拆迁工作的一项制度创新。经过八年多来的不断探索、完善，这项制度已被广大动迁居民所接受。实践证明，实行定销商品房安置制度，有效地解决了城市拆迁户与“居者有其屋”的矛盾，较好地维护和保护了动迁居民的合法权益，改善了部分动迁居民的居住条件，促进了社会稳定，保障了城市建设的顺利推进。同时，定销商品房的建设又较好地解决了市区房地产市场的结构性矛盾，促进了市区房地产市场的健康发展。因此，在新的形势下，这一政策要继续延续下去。但是，2004年市政府36号文件关于印发苏州市区城市房屋拆迁补偿安置实施办法的通知中规定：“市政府确定实施的城市建设工程和招拍挂地块的住宅房屋被拆迁人或公房承租人，可以选择以原区位基准价和房屋重置价为主要依据的市场评估价格进行货币补偿，并由拆迁人提供定销商品房指标的补偿方式”。这与新出台的房屋征收条例有明显的矛盾，所以，我们在修改的苏州市市区定销商品房建设销售管理办法中作了调整，提出了选择货币补偿的被征收居民也可以选择购买略低于市场价格的定销商品房。这样可以与新的房屋征收条例相适应、相接轨。（二）延续归并现行定销商品房安置政策为实现新老项目的平稳过渡，避免由于安置政策前后不一而引发社会矛盾和不安定因素，办法中的安置面积标准基本延续了现行安置政策。即被征收房屋的合法面积大于180平方米，被征收居民如购买多层定销商品房最大不得超过180平方米，如购买中高层、高层定销商品房，最大分别不得超过200平方米、210平方米。同时，为与即将实施的苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法相衔接，定销商品房安置实行“高进高出”，即补偿按市场价，购买定销商品房也按市场价，但考虑到定销商品房主要是被征收居民安置急需、而普通商品房市场上又十分紧缺的中小套型住宅，对购买面积又有一定的限制等因素，因此定销商品房在定价时作了适当优惠，比市场价要略低。我市现行拆迁项目主要执行的是2003年8月27日市政府颁布的苏州市区定销商品房销售管理暂行办法，至今已7年多时间，期间又陆续出台了中高层定销商品房建设、销售办法等一些列政策、文件，此次办法的起草也将这些政策文件进行整理后并入。 二、办法的主要内容和说明（一）第一章“总则”部分共3条主要是关于立法目的、政府各部门在定销商品房建设销售管理工作中的职责，并根据房屋征收条例的精神重新对定销商品房进行了定义：“本办法所称定销商品房，是指在市政府实施的市区房屋征收过程中，以核定的价格、套型面积向选择货币补偿的住宅房屋被征收人定向提供的商品房。”进一步明确了定销商品房安置是我市房屋征收过程货币补偿安置政策的一种特殊形式。（二）第二章“定销商品房的建设管理”部分共8条该章明确了定销商品房建设的原则、定销房建设用地的供应、政府和建设单位在建设过程中的责任以及定销房竣工验收等内容。1、关于定销商品房的类型和套型。明确了定销商品房的基本套型以及安置方向，今后的定销商品房以建设中高层、高层住宅为主。2、关于定销商品房建设用地的供应和建设主体问题。明确了要以招拍挂等出让方式供应建设用地，定销商品房开发建设单位是建设主体，对工程质量负最终责任。（三）第二章“定销商品房的销售管理”部分共7条该章主要是定销商品房销售价格的确定、允许购买面积的核定和购买程序等内容。1、关于定销商品房销售价格的确定。按房屋征收条例精神，对被征收房屋价值的补偿价格应为市场价格，我市在今后的房屋征收中也取消了区位价，故定销商品房销售价格原则上要与市场同步，并随房地产市场行情的变化作调整。同时，考虑到定销商品房主要是解决征收安置急需、而普通商品房市场上又十分紧缺的中小套型住宅，对购买面积有一定的限制等因素，因此规定销售价格应略低于市场价。2、关于定销商品房购买面积的核定。一是根据现行的政策、文件和实践操作经验，对定销房购买面积的核定办法进行了明确、细化和归并，基本与现行做法一致。二是增设了中高层、高层定销商品房的购买面积核定原则。考虑到中高层、高层定销商品房公摊面积大，使用成本高，为鼓励和引导被拆迁居民购买中高层、高层定销商品房，办法规定了鼓励政策，即每户居民购买中高层（高层）定销房时可配送10（15）平方米，如被征收房屋合法建筑面积大于120平方米的可配送20（30）平方米。与现行中高层（高层）定销房安置政策相比，取消了可以以市场价增购一档的政策。这主要是考虑到两个因素，一是办法取消了市场价，二是从金阊、沧浪等大量无地队居民的拆迁实践来看，取消增购也有利于政策的统一和大幅减少定销房的建设、安置矛盾。（四）第四、五章“责任和义务”、“附则”部分共8条该两章主要规定了定销商品房开发建设单位、相关工作人员的责任义务、定销商品房用作其他用途、中高层(高层)定义和施行时间等内容。1、关于产权调换问题。定销商品房是完全产权的商品房，可以用于产权调换，但不再享受定销商品房的优惠购买政策，如中高层的配送政策、适当的销售价格优惠政策，但也不再受购买面积的限制，同时结算价格需用同一方法进行双向评估。2、关于中高层、高层住宅的定义问题。住宅设计规范规定：中高层住宅为七层至九层，高层住宅为十层及以上，但在实际操作中，7至11层住宅需设置一台电梯，12层及以上住宅需设置两台电梯。从分摊面积的比例来看，显然是12层及以上高层住宅大大高于7至11层住宅，故我们根据分摊情况和操作管理，把11、12层作为中高层和高层的分界，也有利于中高层、高层定销商品房鼓励安置政策的实施。3、关于协议搬迁、土地收购项目问题。房屋征收条例实施后，仍将存在不少经市政府批准后实施居民房屋协议搬迁、土地收购等项目，必须将其补偿安置政策统一到办法中来。 苏州市土地储备中心 二一一年五月附件2苏州市市区定销商品房建设销售管理办法（征求意见稿）第一章 总则第一条 为保障市区国有土地上房屋征收工作的顺利推进，维护房屋被征收人的合法权益，规范定销商品房建设销售管理工作，根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例，结合我市实际，制定本办法。第二条 本办法所称定销商品房，是指在市政府实施的市区房屋征收过程中，以核定的价格、套型面积向选择货币补偿的住宅房屋被征收人定向提供的商品房。第三条 市土地储备中心负责市区定销商品房计划、供应、销售和管理工作。市房屋征收部门负责房屋被征收人可购买定销商品房的套型、套数和面积核定及安置工作。市监察、发改、财政、国土、住建、规划、物价、工商等部门根据各自职责，协同做好定销商品房计划、建设和销售等相关管理工作。第二章 定销商品房的建设管理第四条 定销商品房的建设应严格遵循统一规划、合理设计、综合配套、市场运作的原则。第五条 市土地储备中心根据市区国有土地上房屋年度征收计划，会同市国土、规划、房屋征收部门制订定销商品房年度建设计划。第六条 市规划局根据城市总体规划和定销商品房年度建设计划，以及建设项目房屋征收情况，按就近原则确定定销商品房建设项目的用地选址方案。市规划局在确定定销商品房建设项目的用地选址方案时，应按照有关标准和规范，提供规划设计条件。第七条 定销商品房基本套型建筑面积（单套）分别为：多层定销商品房：45、55、65、75、90平方米；中高层定销商品房：55、65、75、85、100、115平方米；高层定销商品房：60、70、80、90、105、120平方米。根据房屋征收项目的实际情况，可另行设计特殊套型。定销商品房建设项目要集约利用土地资源，原则上以建设中高层和高层住宅为主。第八条 市土地储备中心按照建设项目用地选址方案和规划设计条件，负责定销商品房建设方案的委托设计工作，设计方案须报经市政府批准。第九条 定销商品房建设用地，按照市政府批准的设计方案，以招标、拍卖和挂牌等出让方式供应。参与定销商品房建设的开发建设单位应具有承担相应规模的房地产开发资质和资金实力。第十条 定销商品房开发建设单位应按市政府批准的设计方案和国家基本建设程序组织建设，并对定销商品房工程质量负最终责任，确保工程质量和使用安全。第十一条 定销商品房项目竣工后，由市住建局牵头会同验收项目所涉及的相关部门，对定销商品房建设小区进行联合验收，验收通过后颁发相关验收合格证明文件。定销商品房建设小区经验收合格后，方可交付使用。第三章 定销商品房的销售管理第十二条 定销商品房的销售价格按略低于市场价格的原则确定。具体由市物价、财政、住建、土地储备等部门根据实际情况，综合各方面因素提出方案，报市政府审定后执行。第十三条 房屋被征收人购买定销商品房面积根据被征收房屋合法建筑面积确定：（一）选择购买多层定销商品房的，如被征收房屋合法建筑面积小于90平方米，可按照本办法第七条确定的基本套型面积上靠购买相近套型的定销商品房。被征收房屋合法建筑面积大于等于90平方米小于120平方米的，可购买一到两套定销商品房，但购买定销商品房套型面积之和不应超过被征收房屋合法建筑面积。被征收房屋合法建筑面积大于等于120平方米小于180平方米的，可在购买一套90平方米定销商品房的基础上再购买一套与超出面积相对应的定销商品房。被征收房屋合法建筑面积大于等于180平方米的，可按照本办法第七条确定的基本套型面积自行组合购买两套或两套以上定销商品房，但购买定销商品房套型面积之和不得超过180平方米。（二）选择购买中高层定销商品房的，被征收房屋合法建筑面积小于等于120平方米的可在本条第一款规定基础上增购10平方米，大于120平方米的可增购20平方米，增购面积的资金由建设单位承担。（三）选择购买高层定销商品房的，被征收房屋合法建筑面积小于等于120平方米的可在本条第一款规定基础上增购15平方米，大于120平方米的可增购30平方米，增购面积的资金由建设单位承担。第十四条 定销商品房用作公房安置的，其使用权不得转让。公房产权为市政府所有，由市住建局负责统一管理。第十五条 被征收房屋的所有人或承租人符合下列条件之一的，可由其继承人或直系亲属通过办理公证等手续变更定销商品房购买人。（一）被征收房屋的所有人（承租人）已死亡的。（二）被征收房屋的所有人（承租人）已离、退休或年满60周岁的。第十六条 定销商品房购买手续按以下程序办理：（一）市房屋征收部门根据征收范围内被征收房屋调查登记情况，核定房屋被征收人可购买定销商品房的套型、套数和面积。（二）征收实施单位根据市房屋征收部门核定的项目定销商品房需求情况，向市土地储备中心申请房源。市土地储备中心根据定销商品房的建设情况和房屋征收实施情况，按就近安置的原则提供房源计划。（三）征收实施单位应当将定销商品房销售政策、安置房源位置、销售价格等情况向房屋被征收人公布。（四）征收实施单位与房屋被征收人达成征收安置补偿协议后，凭房屋征收安置补偿协议书和相关产权证明材料向市土地储备中心申领定销商品房准购证。（五）征收实施单位按征收安置补偿协议书的签定时间和搬迁先后顺序向房屋被征收人发放定销商品房准购证，并在定销商品房取得预售许可证后，以公开、公平、公正的原则组织房屋被征收人直接与定销商品房开发建设单位签订商品房买卖合同。第十七条 未经市政府批准同意，定销商品房开发建设单位不得私自将定销商品房作为普通商品房销售、出租或用于其它经营活动。第十八条 定销商品房属于完全产权的商品房。市住建、国土部门按照有关法律、法规和规章对购买定销商品房的房屋被征收人核发房屋所有权证、国有土地使用证。第四章 责任和义务第十九条 定销商品房的建设、销售和管理必须符合国家有关商品房的法律、法规和规章的规定。第二十条 定销商品房开发建设单位应严格按照约定履行义务。在开发建设过程中有严重违法行为或违反约定的，经市政府批准，可依法取消开发建设单位的定销商品房项目开发建设资格。第二十一条 相关工作人员在定销商品房管理中玩忽职守，徇私舞弊的，由行政监察部门按相关规定进行严肃处理。第五章 附则第二十二条 采用产权调换方式安置的