沈丘县房地产市场调查报告.doc

第一部分 调查说明一、 调查目的二、 调查内容 商业市场分布及概况； 商业市场项目具体状况（包括在营业和未开业项目）； 大型购物中心的分布、业态和经营状况； 重点商业街道的商铺具体情况（业态定位、规划设计、销售状况、经营管理等）； 项目周边商业物业的经营状况； 项目区域周边环境、消费力状况、居民分布状况； 消费者购买力、购买习惯、投资者、经营者投资经营心态成熟度、对本项目的看法等； 另外，本次调查还着重于获取量化数据，包括当地商业物业的开发量、规模、位置、租售状况、租售价格、管理模式、主要营销手段、经营状况等。 辐射沈丘商业经济的城市（阜阳、周口）的商业市场了解调查时间：2007年3月22日2007年3月30日第二部分 沈丘宏观概况一、 沈丘宏观经济概况（一）、沈丘概况1、沈丘简介秦置项县，东魏改秣陵县，隋改项城县，明置沈丘县。沈丘是以周朝的沈国为名的，沈丘意为沈国废墟。这里历史悠久，已有1400多年的历史。古有“梁、宋、吴、楚之冲，齐、鲁、汴、洛之道”和商业一度繁荣的“小上海”之称。沈丘县位于河南省东南边沿，处黄淮平原，居颍水中游，属周口行政公署。东西宽32公里，南北长48公里，总面积1082平方千米，辖10个镇、11个乡。总人口约为130万人，其中城区人口流动人口约12万人。2、区位特殊，交通比较发达沈丘县境西邻项城；西北、北部接淮阳、郸城；东南与安徽省的界首、临泉毗邻，是河南省的东南大门和“海关”。借助漯埠铁路的升级提速，漯埠高速公路的全线贯通，沙颍河的通航，207、217线整修完成的天时和城镇化进程强力推进的优势地利，沈丘这片热土将成为河南省东南边陲一颗耀眼的明珠和要塞。北京、上海、南京、青岛可朝发夕至，郑州、洛阳、合肥、徐州可一日往返，沈丘已不再是史志上的“寝丘”，而一跃成为名副其实的内陆的“上海”。分析：区位上看，沈丘在是沟通豫皖两省的中间环节。在今天大发展中的阜阳，其商业经济能很大程度上辐射影响沈丘。在区域经济布局中具有东引西进的有利条件，有着十分重要的战略地位和较好的区位优势。交通上，区域范围内，交通要道穿越沈丘境内，这样商业经济就具有一定的辐射力及被辐射力。3、小结：沈丘的面积不大，人口不多，但其有较好的区域及交通优势。整体上看沈丘已经初步具备了商业经济发展的基础硬件条件。（二）、沈丘整体经济数据分析1、经济增幅较大，但总体经济水平仍然较低。 近年经济增幅明显从2001年开始沈丘经济开始跨入高速发展时期，国内生产总值总体上是连年攀升。2001年沈丘实现国内生产总值27.9亿元，比2000年增长8.3，2002年实现国内生产总值30.7亿，增长9.8，2003年沈丘国内生产总值达到29.2亿，增长4.6（受到洪涝灾害影响），2004年沈丘国内生产总值更是达到了创记录的39.4亿，增幅巨大，而在2007年政府工作报告中沈丘政府主要预期目标：GDP完成76亿元，增长15%；工业总产值完成88.2亿元，增长20%。分析：通过这几年的国内生产总值的统计可以发现，跨入21世纪沈丘经济得到了很快的发展，尤其是04年至今，沈丘国内生产总值都以两位数增长，城市经济发展潜力较大。 综合经济有待提高沈丘县综合经济实力较差。2001年沈丘县在河南省110个县市排序中位居76位，在周口市各县中位列第7位，人均国内生产总值仅为346美元，分别占全国平均水平的35.9%、全省平均水平的44.6%、全市平均水平的72.8%。按照十六大提出的到2020年实现国内生产总值翻两番、达到人均3000美元的目标计算，沈丘需要翻三番，必须保持年均13.3%的增长率。2002年沈丘人均工业增加值只有970元，比全国水平少2669元、比河南省平均水平少1637元、比周口市平均水平少138元，因此工业化水平还很低。沈丘县作为一个农业大县，农村常住人口所占比重较大，2002年城市化率仅为9.8%，低于全国水平28个百分点，低于河南省平均水平16.9个百分点，低于周口市平均水平1.2个百分点。分析：沈丘在与其河南省、周口市综合经济排名中，可以得出沈丘与周口市、河南省乃至周边皖北城市的经济总量上存在较大差距，说明其在豫东南、皖西北区域的经济地位还比较低。2、近年三次产业结构变化不大分析：从以上的资料可以看出，沈丘市的近几年的整体产业架构上并没有较大的变动，特别是在确定工业兴市的策略之后，第二产业的总量更是有较明显的增长。五年来，经济持续、快速、健康发展，综合实力明显增强。三次产业比例为32.2：38.9：28.9，二、三产业的比重明显增加。与“九五”时期相比，实现了总量持续增加、结构逐步优化、质量效益不断提高。沈丘改革开放以来，农业上是著名的商品粮生产基地，生猪外贸出口基地，槐山羊板皮出口基地和黄牛生产基地，又催生了芝麻、花生、三粉、三辣、瓜菜、林果家禽生产基地。工业与民营企业形成了机械、食品、轻纺、化工、建材、制革六大支柱产业和金丝猴、新亚、三禾、万象、万园、华领、裕降、福华八大企业集团，沈丘还是全省命名的五个“建筑之乡”之一。在沈丘这片热土上逐鹿争雄，能在此拥有一份地产，不失为最佳选择，可谓是创业的名、利双赢，功德无量，事半功倍，虎柄史册。3、商业零售业发展势头较好商业零售贸易业零售额108369万元，比上年增长12.5；餐饮业零售额21796万元,比上年增长7.9。各类集贸市场成交活跃，全年成交额8.97亿元。预计2007年社会消费品零售总额完成25.5亿元，增长18%。分析：沈丘在商业零售方面的增幅近年一直在保持增长，表明沈丘的商业零售市场的发展趋势较好，对本项目有一定的支持作用。4、房地产投资和商业物业投资情况当地房管局没有详实资料，但据了解，近几年本县几乎没有商业地产的投产，只有2004年开发了恒瑞步行商业街（3万平方米），去年新开发了富都财富广场（约10万平米）。分析：沈丘的商业地产仍不发达，各年总体的投资额度偏小，据房管局人员介绍，近年本县几乎没有新的商业地产的投产，可以说本县的商业项目处于一个较为低级的发展阶段。5、小结沈丘位于安徽和河南的交界处，交通较为发达，与商品集散城市阜阳及周边中小城市的来往都非常方便，基本具备成为三线城市商业经济发展的交通条件；且近年沈丘经济发展劲头较好，各项的经济指标均有较大的幅度的增长；但是其总量相对较小，加上其市区人口偏少、城市商业等方面积累有限等因素，整体上说沈丘的商业市场还需要一定时间的培育。（三）、沈丘消费力水平分析1、近五年社会消费品零售总额及变化趋势分析：沈丘的消费品零售总额每年都以约两位数的增幅增长，但由于其基数较小所以增长的数值较小，其总量也偏低，预计本市的消费力对本项目的支持度稍有限度。2、市民可支配收入分析分析：从图表可以看出，沈丘城镇人均的可支配收入增幅较为平稳，但由于基数的不断积累，其绝对的增幅正在不断的加大，反映沈丘市民的生活水平正在提高。3、小结：总体来说沈丘的人们的收入及消费水平正在提高，但由于之前的基础较为薄弱，人口少且经济总量偏低，所以总体上看，沈丘的经济消费总量能够支撑的商业规模十分有限。二、城市规划（一）、总体发展规划沈丘县中远期以向东（行政文化新区）发展为主，确立了“以县城为中心，以重点镇为支点，以过境公路干道、铁路、高速路、沙河航运为网络，建制镇率先隆起，幅射乡镇，东挤西抗”的城镇化发展战略。在县城建设上，建立了“两大组团，四大分区，以沙河景观带和漯埠铁路、漯埠高速路为横轴，以迎宾大道、西环、东环路和曾康路、闸南闸北路为纵轴”的基本构架。分析：根据沈丘的规划可以得出本项目所在的区域主要是以县城为中心发展，依托商业经济发展将对商业物业有一定的需求，做为商业经济发展的一个载体，商业市场将有一个上升发展的空间。商品上升发展的需求必将带动商业物业的更新换代。（二）、交通规划今年在加快城镇化进程上实施了六项工程，五件大事。即曾康路开发建设、建行、东关路改造、农贸市场开发、迎宾大道设施完善、大闸公园招租和付井镇、赵德营、纸店、白集、洪山小城镇局部隆起战略的开发性实施。自县城至界首市不到40公里的陆、水北路段内，三桥三闸如长虹卧波，火车站、两个高速公路出口和槐店、刘湾港吐银纳金，使沈丘成为“风水宝地”的现实已近在眼前。曾康路的开发建设工程正是这块风水宝地建设中的一颗钻戒。分析：沈丘路网规划外延内扩同时进行，商业经济快速发展中的城市对其辐射力日益加强，商品经济流通更加快捷。沈丘交通路网的改善对本项目的发展提供了最基本的交通支持。（三）、城市配套发展规划工业园区和科教文卫开发区，平行于迎宾大道，西接商临路207线，具有良好的区位优势。拆迁安置完成后，这里电力、供排水、通讯、电信、供气、供热等项基础设施高起点一步到位，开发带已整平为一片待开发的处女地，一干渠的清淤整修改造，已着手实施。高标准设计的详规已显现出，“小桥流水，垂柳成荫，高楼林立，道平路直，灯火辉煌”的诗情画意。分析： 可以看出沈丘正在规划完善其市内配套和城市环境，尤其是东部行政文化新区、工业园区和科教文卫开发区的兴建实施。这将提升沈丘成为金融、商贸、加工、仓诸和集科、卫、文、艺、餐饮、娱乐于一体的“物流、信息流、资金流、新潮意识流”的聚集地和沈丘对外开放的幅射源。虽说本项目位于老城区的二级商圈带，但受综合商业经济发展影响，这对本项目还是一个利好的消息。三、总结1、从经济发展上看：沈丘的经济以工业为主，第三产业落后。就近年各项经济指标变化情况开看，沈丘经济发展还算可以，有一定发展空间。但是其基础较为薄弱，人口与面积规模较少，所以就目前看其经济总量，与周边的城市仍然有一定的差距。沈丘经济包括商业发展速度一般和发展潜力较大。长远来看对本项目的发展有较大支持作用。但其经济总量少，单靠本地商业市场短时间内无法很大程度消化本项目。2、 从人们生活水平上看：得益于经济的快速增长，人们的生活水平也水涨船高，直接带动了消费水平的攀升，促进了商业的发展，但是也存在着市场规模小，消费总量不高，对商业支撑力度不够的问题。3、 从城市规划上看：沈丘城市环境、县内配套设施将被进一步改善，城市吸引力被加强。另一方面，沈丘将加强完善该县县区、乡村路网交通，加大基础设施投资。加强经济环境的自我完善，为经济的持续发展做基础准备。从商业市场的发展特点来看，这对本项目有较大支持作用。第三部分 沈丘城市商业市场整体发展分析一、沈丘商业发展概况（一）、沈丘商业发展历程1、沈丘商业及商业发展历史我们将沈丘商业的发展分为三个阶段：1）、第一阶段：“马路经济”阶段（19781991）由于受当时经济发展水平、交通条件的限制，这个阶段商品种类单调，商铺起点底，资金规模小，交易量小，流通尚不发达，商业形态存在于街道两旁的临街街铺中。2）、第二阶段：百货业和小型集贸专业市场并存（19921996）1992年，邓小平视察广东、深圳，发表了著名的“南巡讲话”。为全国商业发展注入了强心剂，这一阶段是沈丘商业较快发展期。本阶段商业物业形式：以百货大楼和专业集贸市场为主，临街商业网点为辅。但以现在眼光来看，本阶段沈丘商业存在以下不足：1、 规模小，经营品种单一2、 商业业态规划不合理，业态比例结构不适应市场需要3、 商业市场网点辐射范围小，仅满足周边居民日常生活需求4、 网点（尤其是商场）内部规划不适应人性化的需求5、 商业管理和物业管理落后6、 国有管理体制，负担重，效率底，对市场反应慢7、 经营档次底，购物环境差3）、第三阶段沈丘零售商业日渐集中，专业市场发展体系脆弱（1997至今）。传统的第三阶段商业模式特点为：1、 规模大，商品种类丰富多样2、 商业业态规划基本合理，业态比例结构规划逐步适应市场的需求3、 商业辐射范围逐步扩大，逐步成为区域商业的核心4、 商场或小规模专业市场规划基本合理，适应人性化的需求5、 商业管理和物业管理能保证商场或专业市场的持续经营，但同时也存在诸多问题6、 基本向集购物、休闲、娱乐于一体的复合型商业靠拢，但还不能很大程度上满足多层客一站式的需求现今沈丘商业大部分以中低档次商品为主，产品种类不甚丰富，主要以满足当地市民为主，且其在经营管理方面较差。但目前沈丘也已初步形成商业街区，颠覆了以百货和小型专业市场为主，临街商铺为辅的旧商业格式，总的来看沈丘商业发展处于第三阶段初期水平。2、沈丘商业发展现状分析1）、商业布局分析沈丘零售商业格局以长安中路恒瑞步行街为主，颍河大道中段、颍河大道北段、惊天市场、新华大道北段、富都大道为辅，各中小型超市点缀其中的商业格局。小规模专业市场档次比较低，布局分散。长安中路、恒瑞步行街零售商圈位于沈丘传统的县中心位置，已形成较好的商业氛围，商业积累雄厚，并且发展前景较好，在沈丘长安中路、恒瑞步行街占有不可动摇的首要地位，新华大道北段、颍河大道中段、惊天市场呈三面包围长安中路、恒瑞步行街，综合延续了长安中路、恒瑞步行街的商业氛围。另外万家乐、全家福等购物中心也在一定程度上补充了沈丘零售商业格局。小规模专业市场位置分布零散，体现在长安中路与新华大道北段及颍河大道南北主干道的各个小段上（电器、手机通讯、黄金珠宝玉器）。单个市场影响力弱，没有形成规模效应。商品基本以满足沈丘本地市场需求为主。分析：总体上看沈丘的商业主要呈现“一点一线”，并且商业高度集中于“一点”，但富都大道街区作为一线的北向延伸将是一个全新商业街区。显示了沈丘经济对商业的支撑量仍十分局限。几个超市分布在“一线”上，另外万家乐在恒瑞步行街分设了生活广场和鞋业服饰广场。而小规模专业市场布局分散，严格意义上说，各个小段上的商业网点还不能称其为专业市场，主要体现在其不上规模经营，档次也较低档。2）、商业现状分析 商业项目发展乏力据从房管局了解的信息显示，近几年除恒瑞步行街、富都财富中心街区，另外在颍河大道中段县医院北侧有在建17间沿街铺面，上面四层住房（3.315米，6000元/，住房1000元/），无新报建商业项目而且近几年也基本无新开发的商业。在规划建设中的商业项目主要就是本项目（富都财富中心在建中）。 商业形态初具规模，辐射能力有待加强目前沈丘已形成了长安中路、恒瑞步行街零售商业街，新建了富都财富中心，商业形态初具规模，但基本上只能满足沈丘县区和下面乡镇的需要，商业辐射力普遍较差，和周边城市商业互动较少。 业态不很丰富，商品以中低档为主，需求近乎饱和长安中路、恒瑞步行商业街的经营品种多以中低档商品为主，需求近乎饱和，但其高档商品较匮乏，有一定发展空间；小规模专业市场以中低档产品的零售和少量商业为主。（二）、沈丘商业发展规划分析1、商业规划以发展零售商圈为主由之前的沈丘发展规划和上图可知，沈丘的商业发展规划以发展零售商圈为主，并没有在城市功能上划分单独的商业商贸区，也没有一定规模专业市场或商业基地的统一的地块划分。分析：本项目所处区域为现有商贸圈以南区域，属二等商圈区，本区域虽然商业氛围较差，但其路面开阔，交通通畅，人流量较大，以南区域零售商业几乎没有，现有商圈又有待进一步延伸扩大，所以比较适合综合商业市场的发展。2、发展商贸以及物流业沈丘市将改造提高传统服务业、商业零售贸易业、餐饮业，要大力推行代理制、配送制和连锁经营等现代化物流方式及电子商务等新型交易手段，着力提高竞争力。以中小集市贸易为基础，打破区域界限，构建多门类、多层次、多种经济形式和运行方式的市场体系。着眼于增强市场牵动力（现代化的代表性复合型商业），提高档次，配套服务，完善功能，培育和繁荣市场。分析：从商业规划中，可以看出，沈丘将大力整合商业市场资源，发展新型的的交易模式，提升商业市场的竞争力，这也将给本项目的发展带来契机和挑战。3、小结由于沈丘商贸积累较少，沈丘现在并没有发展形成自己特有的商贸氛围好的商业市场区域，基本没有商贸区这一概念，之前也没有专门商贸区域的规划，因此至今没有一个明确的商贸区域对本项目所在地构成明显影响。沈丘休闲购物广场所在地路面空旷，交通较好，且项目前面是全县仅有的一个市政文化广场（需整改其功能性），较为适合综合商业市场的发展。另一方面沈丘县政府非常重视商贸业的发展，对商业、物流业发展重视，再者县政府把本项目作为城市的商业形象加以培植。以上三方面对本项目的发展提供了一定的有利条件。二、沈丘对周边地区商业辐射力及被辐射力分析（一）、现有商业市场基本只能辐射本地市场目前沈丘商业市场发展水平较低，包含作为政务新区配套的新商业街区富都财富中心（部分启用），商业市场产品输出基本只是面向本地的小规模商业，甚至还是以零售为主的发展阶段。由于沈丘综合商贸业积累太少，缺乏商贸品牌，导致沈丘综合商贸业潜力没有迸发，发展长期受限制。（二）、沈丘商业辐射力和被辐射力分析1、区位介于安徽河南两省之间，战略地位重要沈丘位于河南省和安徽省之间，地处两省的交界地带，是安徽河南两省的衔接点，两地交通的要冲，区域位置极其重要。2、沈丘被周边城市的交通辐射能力略好借助漯埠铁路的升级提速，漯埠高速公路的全线贯通，沙颍河的通航，207、217线整修完成的天时和城镇化进程强力推进的优势地利，沈丘将成为河南省东南边陲的要塞。北京、上海、南京、青岛可朝发夕至，郑州、洛阳、合肥、徐州可一日往返。可以看出，沈丘虽然仅为一个小型城市，但其交通路网却比较发达，作为大发展中的阜阳和地级市的的周口，经济都很强有力的影响和带动沈丘，这都将对本项目的发展起到相当大的促进作用。3、沈丘商业市场对周边区域辐射力很差沈丘现有商业市场由于规模小、产品种类不丰富、经营成本等原因，本地商业市场商品只能主要以本地消化为主，外来消费者较少，更谈不上外来投资客；商品销售方式以零售和小货量商业（仅满足乡镇终端商）为主，市场开拓面较窄，对周边市场没有影响力。另一方面，沈丘本地物流业发展缓慢，商业的交通运输体系没有建立起来等因素，也是影响当地商业市场辐射力的重要因素。因此，做好物流运输方面的配套也是本项目的一个任务。4、周边城市商业市场现状 周边城市商业发展水平对比分析一个城市的社会零售品销售额基本可以代表一个城市的商业发展水平，通过一些资料显示，沈丘与界首、项城、阜阳、周口相比，其余四市包含沈丘社会零售额平均增长15左右，高于全国平均水平4个百分点以上，显示了本地区商贸业发展潜力较大。总之，沈丘区域商贸市场前景较好。这为本项目提供了更为广阔的发展空间。 辐射沈丘的周边城市（阜阳、周口）商业形态较好，商业市场发展空间较大目前阜阳、周口等地商业市场商业业态分布较全、商业形态较好，从发展影响力上看对沈丘的商业市场发展有着良好的促进带动作用。5、小结沈丘商业市场发展前景较好，目前本县缺乏中高档、规模相对较大的综合类商业，另外，沈丘固有狭长布局及未来商业发展，使得本项目区域位置具有一定的优势条件，并具备了一定的商场硬件条件如配套市政广场等，但因本广场目前基本废置，只要能弥补该广场功能性的不足，本项目市场挖掘空间较大。三、总结通过对沈丘商业宏观调查分析，对其客观现状我们有以下几点认识： 沈丘商业水平仍有待提高 现有商业辐射面狭小 沈丘商业市场受周边地区辐射力较大 政府发展规划重视综合商贸发展沈丘交通发达，区位重要，商业市场发展迅速，区域商业市场发展空间较大；政府重视综合商贸发展，对综合商贸将有政策支持，对本项目发展极为有利，但另一方面也应看到，沈丘商业市场太小，发展水平有限，将不利于本项目的较高规格方向发展。第四部分 沈丘重点商业项目调查分析一、概述目前沈丘的商业主要以商业街及分段小型专业市场为主。其中，零售商业主要集中于长安中路、恒瑞步行街上，以中低档为主；小型专业市场分段分布在主要交通干道颍河大道中段北段及长安中路、新华大道北段上，规模偏小，以面对终端零售为主，商业量很小。我们将据对重点商业项目的调查，了解它们的经营状况、市场优劣势、管理水平等，从而分析出它们对本项目的影响，为我们的发展提供建议。二、零售商业业态概况（一）、整体概况沈丘的零售商业以长安中路、恒瑞步行街区域最为集中，此外颍河大道中段北段上也分布有一些商业网点。长安中路、恒瑞步行街是沈丘当前的商业中心区、在沈丘商业结构中地位举足轻重，而长安中路、颍河大道中段北段上的一些零星商业网点则是对城市商业的有益补充，它们共同构成沈丘的零售商业格局。1、零售商业以服装为主，娱乐休闲业发展滞后恒瑞步行街涉及10余个零售行业，其中服装类、鞋类占到80左右的份额；其余行业份额相对较少，其中休闲娱乐业份额不到一个点，发展相对滞后，餐饮业发展的不错。商业街总建面积3万平方米，其中万家乐生活广场占6000平方米，万家乐鞋业服饰广场占1600平方米，巴将军火锅占1500平方米。总体是2005年6月投入使用。2、商铺间隔规格统一，新建房为主恒瑞步行商业街是沈丘最繁华的商业街，约共有商铺390间（一二层连体），2005年10投入使用，规格统一，商铺规格开间进深主要是3.368和一半量在此基础上的打通商铺。3、体现沈丘租售价格最高水平恒瑞步行商业街商铺租售价格代表了沈丘商业地产租售价格的最高水平。商铺如今租金在850-1100元/间/月，当时销售价格为二层均价2600元/平方米。现如今还剩位置较偏的6套（双开间上下二层，共120，现售价一次付清31万）。（分析如今剩下的房价：一二层连体均价：2600元/，单二层按1100元/住房价格算，单一层价格为：4000元/）4、中低经营档次，本地商户为主从恒瑞步行商业街整体的行业分布及经营状况分析，恒瑞步行街仍处于本地商户自发经营，无政府行为对其进行规范整顿的状态。以上统计表几乎网罗了恒瑞步行街所有最为知名品牌，基本代表了恒瑞步行街商业经营档次。可以看出即使是恒瑞步行街最高档的商品也只能属于二三线品牌，整条商业街所经营的商品，几乎没有一线品牌的商品。5、 长安中路和颍河大道商业分布长安中路部分商业网点品牌：洛兹、达芙妮、罗蒙、骆豪、新郎希努尔、美特斯邦威、劲霸、意尔康、安踏等。（长安中路即县府街，东西长约500米，共有约220间铺面，业态涵盖了电器、小家电、手机通讯、服装、鞋、黄金首饰、美容护理、婚妙摄影、化妆品、超市、药店、面包糕点、移动联通网点、电信局、农行、宾馆酒店等。）颍河大道是沈丘唯一的南北主干道，同时是和迎宾大道、东环、西环为纵轴作为沈丘中远期的县城建基本构架部分。南北长约2500米，南中北三段均约800多米。其商业格局基本是零碎的，没有形成商圈氛围。三段侧重的商业业态有所区别，南段主要是五金、机电配件、电料、日用百货、小型旅社饭店、理发、电动车等；中段世衡桥以南（沈丘休闲购物广场位此区域）主要是摩托车、电动车、练歌房、小饭店、电料、装饰材料等，同时金融网点、学校、单位分散其中；世衡桥以北主要是摩托车、电动车、服饰、化妆品、宾馆等，服饰有几家品牌店（8间）：法国梦特娇、法国波士尼奥、芭帝娜、金利来；摩托车电动车涵盖的品牌：新大洲、五羊本田、YAMAHA、金城铃木、喜陵；电动车涵盖的品牌：英克莱、速派奇、德国欧派、广州凯骑、爱玛。北段主要是服饰、鞋、黄金珠宝玉器、摩托车、电动车、宾馆酒店、药房、眼镜店、桑拿浴、歌舞厅，服饰、鞋（47间）涵盖的品牌：雅戈尔、利郎、与狼共舞、金利来、皮尔卡丹、梦特娇、卡帝乐鳄鱼、鄂尔多斯、拜丽德、波司登、赛琪、战尔、奥斯特、三利、惠特、特步、沃特、匹克、花花公子；黄金珠宝玉器涵盖的品牌：钻之恋、金九福、金克拉、金伯利、老凤祥；作为休闲娱乐的太阳城康体中心（4层2000）和英皇歌舞厅（2层600）规模在当地都是较大的；小肥羊、富华肥牛城太阳城的餐饮也都是上体量的；县医院、中医院（附近有很多药房）、卫生局、社保局、长途汽车站、工行、农行金融超市、中行、建行、人行、农村信用社、回民中学、幼儿园分布其中。6、小结长安中路、恒瑞步行商业街是沈丘繁华商业区（一些品牌零星分布在颍河大道北段和中段上），这里代表了沈丘的最高商业发展水平。但恒瑞步行街经营档次仍以中低档为主，行业和商铺政府规划不足，主要以当地商户自我发展为主，娱乐休闲业滞后。总的说来，沈丘的商业发展水平和消费水平仍处于较低水平。可以预见，沈丘本地商业的容量和消费水平对高档次商业网点的支持力度有限。（二）、主要零售商业项目统计：类 型名 称地理位置营业规模在售项目富都财富中心富都大道12174平方米已开业项目全家福购物中心富都大道与吉祥路交叉口7800平方米(南北10425)沈丘百货大楼长安中路与颍河大道中段交叉4500平方米全家福量贩长安中路中间1200平方米万家乐生活广场颍河大道南段路东4000平方米万家乐生活广场恒瑞步行街内6000平方米（三）、零售商业重点项目调研、已开业项目1、 大型商场（1）、全家福购物广场* 经营状况本项目地处新型商业区地段，商场的经营状况偏差。商场外街是被称为将被打造成沈丘第一商业街区的富都大道，部分经营较为混乱、人气一般；商场内产品档次低且管理混乱，业态布局不合理，经营情况很不理想。 综合点评该商场地处新型商业区的沿街首要位置，硬件基础一般。人流引导动线布局不合理，扶梯楼梯使用功能性上不能很好的满足购物者需求。商场运营情况：把位于三楼和一楼部分空间承包给个人，定位于休闲服饰经营。但产品布置陈列、档次、管理都存在很多缺陷。布置陈列上没有明显区域划分，没有购物者观光的空间；作为目前沈丘最具有规模的一个现代化商场，档次较低，没有一定的中高档次；一层和三层分割出租和整体承包后，商场投资方失去控制能力导致商场后续经营管理困难，商场秩序混乱，经营气氛偏差。在沈丘改变商业格局、大力发展综合商业化的开始，具有代表性的一个综合商场目前就给当地的商家、投资者心目中都造成了一定的负面印象。商场经营状况以及外部富都大道商业街区的整体现状，给商家、投资者有关投资收益定义了一个新的诠释。所有这些都会在不同程度上给本项目在推广和运营方面带来一定的不利。（2）、沈丘百货大楼 经营状况整个大楼经营档次极差，人流量、经营状况都较差；一楼单独分割三块，一块靠颍河大道中段用作华联食品小超市（300），一块靠长安中路用作通达生活用品超市（900），另一块经营小家电。用作超市这两块经营基本可以，人气不错。 综合点评沈丘百货大楼是低档综合商场，虽地处繁华地段，人流量有保证，但其在结构、经营环境、功能、配套、档次、管理方面严重落后市场。致使其商业功能逐渐衰退。（3）、万家乐生活广场 经营状况人气较旺，一网点借助成熟商业区的人气，另一网点因为颍河大道南段没有综合商业与其竞争；两网点休闲饮食经营较好，服饰鞋业由于档次低、经营杂乱，此区域气氛都较为平淡，经营情况较一般。 综合点评总体经营偏向超市生活类购物，服装：1200，占20%空间，鞋：300，占5%空间，但档次较低，受恒瑞步行街影响，所以服饰鞋帽营业状况一般，位于颍河大道南段的服饰鞋帽经营情况也较一般。万家乐在当地超市生活类购物份额中占有很大比例。2、 桑拿浴、娱乐中心沈丘娱乐业发展相对滞后，桑拿浴及娱乐场所数量较少，而且档次较低。本次我们选择了颍河大道上的两家比较具有代表性的太阳城康体中心、英皇歌舞厅作为研究目标。 综合点评 该场所地处南北主干道颍河大道北段，县医院斜对面，交通方便，外立面装饰中规中矩，经营环境一般，其消费档次不高但收费标准相应性超过地级城市。由此也可反映沈丘当前的大众娱乐消费环境尚处于初级形态。、在售项目：1、富都财富中心 综合点评富都财富中心占据沈丘新规划街道富都大道的大部分，又紧靠政务新区，地段条件较好，它贯穿新老两城区的黄金商业经脉。发展商将其定位为“集金融、购物、餐饮、休闲娱乐、观光于一体的综合性商业集群”，其功能规划也体现出相当的综合性，迎合了当前一站式消费的发展趋势。已投入使用的一期135间铺面约有40间闲置，开业的业态包括服饰（虎都、九牧王）、酒店、百货、摩托电动车、电脑等，以酒店居多。2、颍河嘉园颍河嘉园的的出现在一定程度上正式拉动了沈丘房地产的发展与投资。填补大型社区的空白，加快城市化进程，增大城区人口，同时也带动商业经济的发展。但因其切入市场的时机，会在一定程度上消化社会固定资产投资额，削弱购买力。但因其整体开发时间拉得过长，待其商业投入使用时，沈丘购物广场可能已进入成熟期。3、伊斯兰大世界 综合点评伊斯兰大楼内外街底层商铺，虽说位于繁华商业圈内，同受长安中路传统商业影响，但有以下几点，一是总体量不成规模，难以聚集人气，也没有明确的统一规划、统一商业定位；二是集资建房者没有很好的市场招商意识，更未有成型的经营管理构思；三是投入市场时机正好稍晚于恒瑞步行街（同质产品竞争、市场购买力基本去化等因素），最终没能取得市场的认同。（三）、小结沈丘当前零售商业呈现出明显的集中性，长安中路（老县府路）、颍河大道北段以西对恒瑞步行街实行了半包之势。在此商圈内集中了沈丘当前8成以上的商业网点，有着相当良好的商业汇聚性。但限于城市规模、人口及经济总量的限制，沈丘消费力仍属中等偏下水平，商场的管理水平也存在较大不足。而在业态构成上也过于偏重购物类消费，大众休闲、娱乐业发展滞后。在消费结构上，沈丘的消费特征已决定其零售商业以中低档商品为主的特征，但鉴于其拥有一定数量的富庶私营企业主阶层，因而其中高档消费也将有一定发展空间。通过对当前在售项目的调查分析，如富都财富中心综合性国际化商业街的出现，以及万家乐生活广场不同位置设点、全家福购物中心投入运营，表明沈丘综合性中高档物业也已有所抬头。三、专业市场业态概况（一）、概况沈丘专业市场带有明显的终端导向特征，限于城市需求总量的限制，其规模、层次均不高、市场辐射范围小、各专业市场间发展也不均衡，目前所有行业都不较具规模，也均尚未发展成型。1、主要专业市场类型统计：类型名称地理位置规模电器市场长安中路和新华大道北段临街铺面约40间1300平方米黄金珠宝玉器颍河大道中段和颍河大道北段临街铺面15间（全家福一层）手机通讯数码长安中路和颍河大道北段临街铺面35间服装鞋业市场恒瑞步行商业街县府路以北30000平方米万家乐服装鞋业广场恒瑞步行街内1600平方米合家福鞋业广场惊天市场西部500平方米惊天市场惊天市场380间临建老房（348米）2、主要专业市场分布一览图：（二）、专业市场重点项目调研1、电器市场代表项目长安中路、新华大道北段 项目点评在当前二、三线城市电器卖场发展得如火如荼的形势下，沈丘当前电器市场却波澜不惊，没有较成规模的商业网点。鉴于长安中路、新华大道北段是传统商业中心，依托良好的人气氛围，因而此地段的经营状况较好，已占据本地市场相当大的份额。2、黄金珠宝玉器主要分布在颍河大道北段，经营品牌有：金九福钻石、钻之恋钻石、金伯利钻石、金安钻石、周大生珠宝、金克拉钻石、老凤祥珠宝广场、全家福购物中心（一楼专柜）。这些沿街底层铺面经营环境较好，整体经营良好。其经营规模一般在6080平方米，只有老凤祥珠宝广场规模大些，约有160平方米。3、服装鞋业市场恒瑞步行街位于成熟商业区，整体经营良好。万家乐服装鞋业广场作为恒瑞步行街的一商业网点，也是步行街综合业态的一部分，借助较浓的人气和万家乐自身的品牌渗透性，整体经营良好。但其规模、经营档次、经营管理、购物环境方面都需较大程度的改进。惊天市场验证了沈丘商业历史发展的几次变革，从中可以看出沈丘以往商业发展的情形，作为传统的商业中心，如今商业功能却逐步衰退。究其原因：1、恒瑞步行街没能使其商业延续，而形成竞争局面逐步吃掉其市场份额；2、建筑结构本身的老化，其规格功能性方面不能很好满足市场需求；3、经营定位上档次太低，满足不了市场消费；4、经营管理太差，在提倡休闲购物的今天，其却逐步向集镇化式演变，街道中拥护不堪，到处是小摊小贩和换季低档处理商品。四、现有项目对本项目发展的影响分析（一）现状归纳分析1、商业零售状况统计从经营辐射范围看，本地专业市场商品主要销往本地市场，绝大部分都是零售为主，由此可见沈丘专业市场从商品流通链来说属于终端市场销售，市场覆盖面小、影响力弱。2、沈丘专业市场经营状况统计分析：当前沈丘相对较成规模的的专业市场普遍存有空铺，并且经营状况欠佳。由于沈丘本地市场太小，各专业市场普遍没有辐射外地市场的能力，因此某些专业市场在本地这个小市场中已呈过度拥挤态势，竞争日益激烈，再加上经营管理水平的滞后，经营状况普遍渐往下滑。3、 租售价格水平统计本地专业市场以租为主，除长安中路、颍河大道北段部分网点租金较高外，其他专业市场租金在1525元/月平方米。可为本项目出租部分物业提供价格参考。5、部分专业市场商铺规格统计专业市场经营行业不一样，商铺规格也大有不同。电器、小家电类专业市场大多在80150平方米之间，开间在10米，进深8米左右；黄金珠宝玉器市场30平方米140平方米之间；服装类铺位规划相对灵活，商铺面积也各有不同，面积从几十平方米到上百平方米都有，敞开式商场类服装鞋业市场面积则是整层或局部，面积4001500平方米。（二）、对本项目影响分析1、专业市场行业发展不均衡，有利于本项目在服装、黄金珠宝玉器、数码、手机、家电、等行业先入为主，提前抢占市场。并且沈丘没有一个较大规模的中高档综合商业市场。本项目在当地竞争压力相对较小。2、现有小规模专业市场经营状况差，主要是由于1）以零售为主，定位终端市场目标客户群2）经营管理差3）位置分散，没有形成规模效应。4、 专业市场现租金水平在1538元间/平方米月。五、总结（一）、零售商业1、经营商品档次较低，中高档商品有一定消化潜力受沈丘经济大环境和当地消费水平影响，目前长安中路、恒瑞步行街商铺经营商品以中低档为主，高档商品份额较少。但由于当地存在企业主、个体经营者、企业高管等富庶阶层，他们有能力和需求消化高档商品。因此，沈丘高档商品有一定发展空间。作为中高档商品的载体，中高档的商业物业也有一定的发展空间。2、经营状况参差不齐，大部分较差沈丘综合商场虽然大都处于颍河大道一线，地理位置差别不大。但由于产品种类和档次同质化较为严重。市场竞争激烈，大部分商品供应饱和，因此有些商场和商家经营状况不理想。只有规模较大，开业时间较长、对当地影响较大的综合商场经营情况尚可。3、管理水平普遍较差目前沈丘包含现有规模较大、经营状况较好的商场或商铺，都存在场内划分乱、管理水平落后、经营环境差等诸多问题。整个沈丘商业管理水平可以提升的空间很大，对于本项目经营管理水平全面超越它们应是比较容易操作的事。（二）、专业市场1、商品销售以终端市场消化为主沈丘商业对周边地区影响力小，以及本地专业市场规模、产品种类丰富度等的影响，周边市场对沈丘商业认同度低，当地专业市场市场面窄，仅以辐射本市、下属乡镇为主，商品消化形态以零售和少量商业为主。2、行业发展不均衡，缺乏综合专业市场沈丘当地商业市场发展不成熟。沈丘专业市场经营业态高度集中于服装、家具行业，其他专业市场行业发展滞后。并且缺乏大型综合专业市场，导致很多消费者只有外地购物，来满足自己的需要。就当前沈丘商业市场形势来看，许多行业的商业还未兴起，很多行业的专业市场建立就是第一，有利于先入为主。如果外地市场开拓也较为顺利，本市场的发展前景应当较好。3、经营状况普遍较差，需求近乎饱和现有小规模专业市场中，商品业态同质化严重，竞争激烈。另一方面由于本地市场需求量有限，需求已经接近饱和，经营状况普遍较差。因此，做出我们其他项目不具备的优势和主动开拓外地市场是做好本项目的关键。4、规模较小，经营品种单一，缺乏综合性专业市场综合商业市场中规模限于6000平方米左右的中低规模层次，而且经营品种单一，市场功能落后，没有相关的配套业态辅助，远远满足不了现代“一站式”购物的需求。本项目规模较大，可形成其他综合商业市场不具备的规模效应，吸引客户，另外做好本项目的功能配套和经营管理也是我们占领沈丘本地市场的重要优势。第五部分 投资者、经营者和消费者分析一、投资者和经营者分析经过近一周的调查，我们对沈丘本地、外地经营商、投资商和消费者心理做了很多统计分析，现汇总如下：（一）对项目的看法1、地理位置项目位于老城区偏南部，距离现在代表性商圈约500米，虽然商业氛围相对差点，但其交通开阔，前方有一大的市政广场（需功能性整改），商户普遍认为有利于做综合商业市场。2、地块规模由于本地缺乏大规模综合商场，本项目地块规模较大，有利于商业市场规模效应的整合，这一点商户非常认可。3、商业氛围对地块商业氛围要求一般，但综合商业业态整合要充分合理，尤其是前期招