浅析延期交房的违约赔偿责任.doc

浅析延期交房的违约赔偿责任由延期交房引发的房屋买卖合同纠纷因其数量多、涉及面广而成为近年来深圳市有关法院及仲裁机构受理的最主要的一类房地产纠纷案件。对于卖方来说，延期交房需承担的直接法律后果有两个：一是违约赔偿;二是若延期交房超过一定期间，可能导致买方单方解除合同。本文仅就延期交房所引发的违约赔偿中的若干问题进行分析。一、延期交房违约金的标准及其调整按照深圳市有关房地产主管部门印制的深圳市房地产买卖合同(预售)(下称示范合同)规定，卖方不能按约定时间交付房地产的，每延期一日应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。实践中买卖双方多采纳了本条的约定。对于每日万分之五的违约金标准，笔者碰到的法院或仲裁机构的判决或裁决意见有：1、认为该违约金标准是双方当事人自愿约定，根据合同自由(意思自治)原则，予以支持;2、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高，应予适当减少，调整为每日万分之三;3、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高，应予适当减少，调整为按购房款计算的同期贷款利息。上述判决或裁决意见的分歧焦点集中在该违约金标准是否过高。对此，笔者认为应当从违约金的性质及延期交房给买方造成的损失两方面来分析：(一)关于违约金的性质在中华人民共和国合同法(下称合同法)实施以前，有些学者认为违约金不仅具有赔偿守约方损失的功能，还具有惩罚违约方的功能。合同法确立了全新的违约责任制度，合同法第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。它从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，摒弃了违约金的惩罚性功能，而确定了违约金的补偿性，即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失，其性质属于赔偿金的预定。合同法第一百一十四条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度，从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。我国合同法中关于违约责任的规定在很大程度上借鉴了英美国家的违约责任制度。对于违约金的补偿性原则，1971年美国俄勒冈州最高法院审理的哈蒂诉白伊案是个很好的说明。该案中原告作为农场主请被告打水井，约定1967年4月1日完工，每延迟一天付50美元的损失赔偿，被告超过21天才完工。诉讼中，被告提出证据证明这口井迟至6月才需启用浇灌。法院据此判决该违约金条款不得强制执行。可见，就迟延履行约定的违约金在没有任何损失的情况下，甚至可将约定的违约金调整为零，不予赔偿。(二)延期交房引致的买方损失合同法第一百一十三条对违约的损害赔偿范围进行了界定，即赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。具体到延期交房而言，如果卖方按期交房，买方就可以按合同约定的日期自用或出租房屋，这部分自用或出租房屋的利益可以用房屋的租金利益来统一衡量。因此，一般而言租金损失即为我国合同法规定的可得利益的损失，也相当于英美法中的期待利益的损失。从买卖关系角度来说，买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款，也即买方可以取得租金利益的前提是买方为履行合同而支付了购房款。因此，如果将“合同履行后可以获得的利益”理解为净利益的话，买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本，包括分摊的购房款及利息损失。可见，所谓买方购买房屋所占用或借贷资金在延期交房期间的利息损失是包含在租金利益损失中的。这种利益损失构成分析在实践应用中会碰到一个问题，即以目前深圳市有关政府部门发布的房屋指导租金为标准计算出来的房屋租金，普遍低于该房屋购房款的同期银行贷款利息，造成以指导租金计算的买方租金利益损失尚少于利息损失的情况。如果以市场租金为标准计算的租金利益损失仍少于利息损失的，这部分损失差额不应由卖方来承担，因为这部分损失差额是买方所受的交易的损失，与卖方延期交房没有相当的因果关系，换句话说，不论卖方是否按期交房，买方所受的这部分损失差额总是存在的。综上分析，按照每日万分之五的违约金标准计算每月违约金为房地产价款的1.5%，对照我国目前银行贷款利息月息0.465%，约定的违约金是银行贷款利息的三倍多，也大大高于该房屋的实际租金，根据违约赔偿的补偿性原则，显然存在约定违约金过高的情形。当然，由于合同法对“过分高于”的规定过于抽象，在实践中容易引发争议。对于违约金“过分高于”实际损失的标准问题，最高人民法院在关于中华人民共和国合同法若干问题解释(二)(下称解释(二)(草案)中规定以超过30%为标准，该解释一旦颁布，有助于统一司法实践，使合同法第一百一十四条更具可操作性。必须注意的是，对过高违约金的调整应当由当事人提出，否则法律并没有规定法院或仲裁机构可以主动予以调整。至于对过高违约金应当调整到什么程度，法律并无明文规定，从而留给了法官或仲裁员自由裁量的余地。如前所述，实践中有将过高的延期交房违约金调整为按贷款利息的，也有调整为每日万分之三的。若参照最高人民法院解释(二)(草案)关于以超过实际损失30%作为“过分高于”的标准，则每日万分之三仍有过高之嫌。笔者认为，从审判实践出发考虑到此类纠纷所引发的社会成本参考中国人民银行关于逾期贷款滞纳金的规定，目前将过高的延期交房违约金标准调整为每日万分之二点一，似乎不失为一种较为合理可行的调整程度。二、可预见规则在延期交房违约赔偿中的适用在延期交房引起的房屋买卖合同纠纷案件中，有些买方还提出其它损失，如因信赖卖方会按期交房而将子女从外地接来深圳准备入学，因延期交房又不得不送回的差旅费损失等。若买方要求卖方赔偿这类损失，在诉讼中买方将面临两大法律难题。首先，买方应证明这类损失与延期交房之间的因果关系。其次，买方将受到合同法一百一十三条规定的可预见规则的限制，即违约方赔偿的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，买方还需证明其损失是卖方在订立合同时“可预见的”而不是“过分的远隔”。笔者整理出影响法院决定可预见范围的事实包括如下情况：违约人的身份、原告的身份、对特别情事的实际了解、商品的性质和用途、受害人支付的对价大小等。本文对此不展开分析，仅就延期交房的通常情况而言，买方买房通常是为了自用或出租，因此 ，租金损失是卖方在订立合同时可预见的。而对于前面提到的差旅费损失，由于买方的自身情况千差万别，卖方不可能也没有义务对此一一了解，从“通情达理人”角度出发，差旅费损失不具备可预见性，除非买方在订立合同时即已明确告知卖方其购房是为了让子女入学。三、延期交房违约金的计算期间对于延期交房违约金的起算时间，由于合同一般均约定了明确的入伙日期，不会存在争议。而对计算延期交房违约金的截止时间，实践中分歧较大。按照示范合同的规定，卖方需领取竣工验收证书后方可交付房屋。但因国家相关法律制度的调整，深圳市建设主管部门已于2000年5月改竣工验收证书制度为备案制度，因此，示范合同规定的交付条件实际上已不可能实现。按照建设部商品房销售管理办法第三十条，房地产开发企业应当将符合交付条件的商品房按期交付给买受人。对于何种情况下符合交付使用条件这一问题，深圳市房地产审判实践通常在开发商的房屋在主体工程竣工，通过工程质量验收(由开发商自行组织验收)及消防验收后，即视为实质上具备了交付条件;安装有电梯或燃气管道的房屋除了上述条件外，还应有电梯准用证及燃气管道工程验收证书。确定这样的交付条件标准，既能保证买方的入住安全，又照顾到本市房地产开发行业的实际情况，我们认为是较为合理可行的。因此，卖方在房屋具备上述条件的情况下向买方发出入伙通知，而买方以房屋尚未领取竣工验收证书或竣工验收备案证