汉中市个人住房公积金贷款实施细则.docx

汉中市个人住房公积金贷款实施细则第一章 总 则第一条 为了支持我市城镇职工购买自住房屋，规范职工个人住房公积金贷款管理，明确汉中市住房公积金管理中心、借款人和受托银行三方职责，维护有关当事人的合法权益，根据国务院住房公积金管理条例，汉中市住房公积金管理办法、中国人民银行贷款通则和个人住房贷款管理办法以及陕西省住房公积金个人购房委托贷款管理办法及有关法律、法规和规章制度的规定，结合我市实际，制定本细则。第二条 本细则所称个人住房公积金贷款，是指汉中市住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托指定的商业银行向已缴存住房公积金的在职职工发放用于购买自住或自建住房、翻建大修自用住房时，因资金不足而按本细则规定申请的贷款。第三条 本细则所称贷款人，是指汉中市住房公积金管理中心；受托人是指委托办理个人住房公积金贷款业务的商业银行，申请贷款的购房人为借款人。第四条 个人住房公积金贷款业务由受托人根据贷款人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等内容具体办理。第五条 发放个人住房公积金贷款时，借款人必须提供房屋抵押担保或保证担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。第六条 个人住房公积金贷款规模，由贷款人按照资金需求平衡的原则，在保证住房公积金缴存人合法支取前提下，每年编制下年度贷款计划，报汉中市住房公积金管理委员会备案。第二章 贷款对象和条件第七条 贷款的对象。为贷款人管辖范围内，已建立住房公积金缴存单位的在职职工。第八条 贷款条件。必须同时具备以下条件：一、具有本辖区内合法有效的常住户口；二、本人及其所在单位的住房公积金按规定连续每月、及时、足额缴存满一年以上的；三、具有稳定的职业和收入，信用良好，具备偿还贷款本息的能力；四、提交在本辖区内购买、自建、翻建大修自住房屋的合同、协议以及贷款人要求提供的其他证明文件；五、具有购买、自建、翻建大修自住房屋总价款30%以上的自有资金；六、 有贷款人认可的资产作抵押或质押物，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；七、贷款人规定的其他条件。第三章 贷款的额度、期限和利率第九条 个人住房公积金贷款的具体限额应同时符合以下规定：一、当年住房公积金使用计划中对贷款额度的规定;二、贷款额度不超过总房价的70%;三、申请人今后缴存住房公积金的多少，以及每月还款额(含利息)不得超过家庭月收入的60%;第十条 贷款期限的确定。贷款期限最长为10年，且不得超过借款人法定退休年龄内的剩余工作年限。第十一条 个人住房公积金贷款利率按人民银行规定执行。第四章 贷款程序第十二条 借款人向贷款人提出借款申请应填写汉中市个人住房公积金贷款申请审批表以下简称审批表，并提供下列资料：一、借款人的有效身份证；二、单位出具的借款人及配偶的职业、职务及家庭经济收入证明；三、合法的购（建造、大修）房合同、协议或（和）其他有效批准文件；四、抵押物或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；房产评估机构出具的抵押房屋估价证明，有关资产评估机构出具的其他抵押估价证明；五、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;六、借款人用于购建（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明；七、贷款人要求提供的其他文件或资料。第十三条 贷款人应对借款人提交的全部文件和资料的真实性、合法性以及贷款的可行性进行调查、审查、评估。并在借款人提交上述全部文件资料之日起在15个工作日内向借款人做出答复。审核不合格的，应向借款人说明原因，并退还借款人提供的有关材料。第十四条 准予贷款的，贷款人和受托银行在审批表上签署审批意见，依据有关金融法规与借款人签订汉中市个人住房公积金借款合同（以下简称“借款合同”）。第十五条 签订借款合同后，应根据国家和当地的法律法规，办理抵押登记，并办理公证、保险。第十六条 个人住房公积金贷款的资金划转，一般采用转帐方式。第五章 贷款担保第十七条 个人住房公积金贷款担保，可实行抵押、质押、保证、抵押加阶段性保证的办法。贷款人可根据借款人的具体情况，要求提供上述一种或同时几种贷款担保方式。在贷款期间，经贷款人同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。第十八条 抵押抵押贷款指借款人以自有或第三人提供的，经贷款人认可的符合规定条件的房产或其他财产作为抵押物而向贷款人申请的贷款。一、贷款的抵押物必须是贷款人认可的、能够进行抵押登记的房屋或其他符合法律规定的财产。二、抵押物价值按照抵押物的市场成交价确定。需要评估的抵押物其评估费用由借款人负担。三、借款人以所购住房作为贷款抵押的，必须将房屋价值全额用于贷款抵押，其贷款额度不得超过房屋总价值的70%；若以贷款人认可的其他财产作为抵押物，其贷款额度不得超过抵押物价值的60%。四、贷款人与借款人签订抵押合同后,双方必须依照法律规定办理抵押登记，抵押登记费用由借款人负担。五、抵押权设定后,所有能够证明抵押物权属的证明文件(原件),均应由贷款人保管。并应向抵押人出具保管证明。六、抵押人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好不损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。七、对设定的抵押物，在贷款本息未清偿前，未经贷款人书面同意，抵押人不得将抵押物转让，出租、重复抵押或以其它方式处分。八、抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债权全部清偿。抵押终止后,当事人应按合同的约定,由贷款人或受托银行出具本息已结清的证明,到原登记部门办理抵押注销登记手续,解除抵押权。第十九条 质押质押贷款指贷款人以借款人或第三人提供的，贷款人认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向借款人发放的贷款。一、个人住房公积金贷款可以用1999年以后（含1999年）财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、个人定期储蓄存单等有价证券质押。二、借款人以符合条件的有价证券作质押，其贷款度最高不得超过质押权利凭证票面价值的90%。三、贷款人应对出质人提交的有价证券进行查询和认证,并将有价证券质押的事实书面通知出具有价证券的金融机构。质押期间,出质人对用作质押的权利凭证不得以任何理由挂失。四、贷款人与出质人签订质押合同的同时，出质人应将确认后的质押权利凭证（单据等）交付贷款人。质押担保期间自权利凭证交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止。五、贷款人负有妥善保管质押权利凭证的责任。因保管不善造成质押权利凭证灭失或毁损的，应承担民事责任。第二十条 保证保证贷款指贷款人以借款人提供的、本人愿意担保的、贷款人认可的具有代为清偿能力的法人，或按时缴存住房公积金的在职职工作为债务保证人而向借款人发放的贷款。一、保证人是法人、其他经济组织的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力。保证人为公积金缴存职工的，必须有稳定的经济来源，具有足够代偿贷款本息的能力，并按时足额缴存住房公积金的。二、保证人是法人、其他经济组织的，应与贷款人签订保证合同，保证人为借款人的贷款承担全额连带责任保证；保证人为公积金缴存职工的，应与贷款人签订担保书，封存其住房公积金帐户，保证人为借款人的贷款担保为全部连带责任担保。第二十一条 抵押加阶段性保证抵押加阶段性保证贷款指贷款人以借款人提供的所购住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前,由售房人提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。一、保证人是借款人所购住房的开发商或售房单位。并与贷款人签订商品房销售个人住房公积金贷款合作协议书。 二、在借款人所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后,将房屋他项权利证交于贷款人，根据合同约定,保证人不再履行保证责任。第六章 公证和保险第二十二条 贷款人与借款人签订的借款合同后，贷款人可以要求借款人办理公证、公证费由借款人承担。第二十三条 用房产作抵押的，须办理房屋财产保险。有关保险手续借款人可到贷款人认定的保险公司办理，在保险单中注明贷款人为保险第一受益人。保险期不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本金，保险费用由借款人负担。抵押期间,保险单正本由贷款人保管。第二十四条 保险期间，抵押财产如发生保险责任以外的毁损不足以清偿贷款本息，借款人应重新提供贷款人认可的抵押物，并办理保险手续。第七章 贷款偿还第二十五条 借款人应按借款合同约定的还款计划、方式偿还贷款本息。第二十六条 借款人可采用以下方式偿还贷款本息:一、受托扣款方式，即借款人事先向受托银行提出申请，签订个人住房贷款受托扣款协议，由受托银行逐期逐额划扣贷款本息。二、柜面还款方式，即借款人直接以现金到受托银行逐期逐额还款。第二十七条 还款方法可采用等额本息还款法或等额本金还款法。借款人可经根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，不得更改。一、等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。计算公式为：每月还款额=(贷款本金月利率（1+月利率）还款期数)/(（1+月利率）还款期数 -1)二、等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，计算公式:每月还款额=（贷款本金/还款总期数）+（贷款本金-累计已偿还贷款本金）月利率）第二十八条 借款人按照第二十七条的方法还款,在第一期和最后一期还款时,按照借款人的借款余额和合同约定的期限及利率按实际占用天数计算借款利息。第二十九条 在借款期限内，借款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。一、提前清偿全部贷款的，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收利息。二、提前部份还款包括使用住房公积金还款的，借款人可以向贷款人调整还款计划。第三十条 借款人在原合同履行期间，如不能按照原还款计划按期归还贷款，可向贷款人提出延长借款期限的书面申请，经批准后，签订个人住房公积金借款延期还款协议，并办理有关手续，同时担保人在延期还款协议上签字，担保期限随之顺延。第三十一条 受托银行在收到借款人归还的委托贷款本息的当天，应将资金全部收入贷款人专户，不得拖延压票。第八章 借款合同的变更终止及抵押物、质押物的处分第三十二条 借款合同需要变更的，必须经借款人与贷款人协商同意，并依法签订变更协议后，书面通知受托银行办理变更。第三十三条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。如借款人无法定继承人或其法定继承人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依法处分抵押物和质押物。第三十四条 处分抵押物或质押物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还贷款本息的部分，应退还抵押人或出质人。第三十五条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，各种担保责任解除，借款合同终止。第三十六条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。第三十七条 借款合同发生纠纷时，双方当事人应及时协商解决。协商不成的，可依法申请汉中市仲裁委员会仲裁或向当地人民法院提起诉讼。第三十八条 借款人有下列情形之一的，贷款人按中国人民银行贷款通则等有关规定，对借款人追究违约责任：（一）借款人不按期归还贷款本息的；（二）借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；（三）未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权的财产权益转让、拆迁、出售、赠与或重复抵押的；（四）借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；（五）借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；（六）借款人与他人签订有损贷款人权益的合同或协议的；（七）保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息的，质押物明显减少影响贷款人实现质押权；而借款人未按要求落实新的保证或新的抵押、质押的。第三十九条 发生下列情况之一时,贷款人或受托银行有权停止发放贷款或提前收回已发放的贷款本息,或解除合同,并要求借款人承担违约责任;一、借款期内，借款人累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的;二、借款