安义石鼻镇度假村项目策划.doc

第一章 总 论项目名称：安义石鼻镇休闲度假村建设可行性研究报告（暂定）一、项目建设单位、法人代表、所有制形式项目建设单位：法人代表：注册资本：企业类型：注册地址：二、建设地点、建设规模、建设期限、建设内容1、建设地点：安义石鼻镇休闲度假村坐落于安义县石鼻镇，山清水秀，绿树成荫。2、建设规模：占地面积 1000亩3、建设期限：3年4、 建设内容：本项目重点建设内容将围绕着南昌市高端商务人群的需求而定位，立足于打造三大主题的高端商务休闲养生综合服务产业。1）打造以旅游休闲为主题的南昌高端商务群体的花园式休闲生活区我们将因地制宜，将真正的田园生活带给客户，主打诉求为“绿色、环保、健康、全方位身心放松”，围绕这一诉求，我们将建设开心农场、果园户外、精品现代游乐、农家生活、户外游玩等项目，将此项目建设成为南昌商务高端人士的花园式休闲生活区，让客户可以在这里得到全方位的身心放松2）打造以会议、拓展训练、商务交流为主题的南昌商务精英的休闲式商务会所我们将围绕客户的商务需求，打造包括拓展中心、CS基地、三星级酒店、企业家俱乐部等商务项目和设施、主打诉求为“精英会所、高端人脉圈、员工休闲培训基地”，并成立专业的会所运营公司，组织开展各类论坛和商业会议，将本项目打造成南昌商务精英的休闲式商务会所。3） 打造以系统化养生服务为主题的南昌精英人士的养生服务中心我们将把养生地产作为项目的核心主打诉求，围绕着高端商务人士对生活品质的要求，打造以养生别墅、私人医生、管家服务、贵宾式服务、生态养生、抗衰老治疗等为主题的养生服务综合体，并建设高端SPA、水疗、养生会所、私人医生管理机构、管家式物业管理、贵宾式服务体系、抗衰老治疗中心等一系列的设施和服务项目，成为为高端客户提供系统化的养生服务综合体三、项目估算总投资：1.2亿元（投资暂定商榷） 四、项目综合评价 生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面开拓了农业和土地被利用的新领域，围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构。 五、编制依据县招商引资有关文件，安义县旅游总体规划。 六、项目建设的指导思想本报告的编制依照国家现行政策、法律、法规，本着开发与环保相结合，经济效益与社会效益相统一，建成一个具有浓厚的民间文化和古朴典雅的与特色商业休闲度假村，使所有业主及观光者能感受到回归自然的爽心悦目，同时又不失星级享受，并通过该度假村的建成营业能吸引更多的游客和投资者来我县投资开发。 七、项目建设的基本原则及规划1、 独具特色，讲究档次；2、 与周围景观充分融合与统一；3、 突出度假娱乐功能为主兼顾其他的经营理念；4、 封闭式管理，开放式经营。第2章 项目提出的背景一市场前景分析 2013年中共中央国务院关于加快发展现代化农业 进一步增强农村发展活力的若干意见，首提发展家庭农场。目前，在江西省周边省份都已正式开展积极培育家庭农场的试点，江西首家注册的家庭农场也于近日应运而生。目前，全国都在大力推动农业家庭农场，并作为今后的农业发展趋势，更是提高农业生产力的唯一途径，更是打造地方经济的重要支点。力争做大做强，成为江西省发展农业现代化的示范单位。随着城市化发展的日益变迁，现代都市人都趋向远离喧嚣的噪音和钢筋水泥丛林,投身山林田园,去感受大自然的真山真水。做到春观花、夏纳凉、秋赏桂、冬咏梅。在宁静的大自然中实现放松自己，达到消除压力，放松心情；健康运动，提升体质；增强交流，和谐家庭的需求。 生态旅游农业是一种具有休闲、娱乐、教育功能的产业，它是将农业景观、生态景观、田园风光景观的深层次开发与旅游业延伸交叉形成的新型农业开发模式。党中央、国务院发出建设社会主义新农村的号召，建设新农村，正在成为各级党政工作的主旋律。顺应大势，旅游业向农村挺进，这是我国旅游业进入战略提升期采取的重大举措。“乡村旅游热”的兴起，对于推动农村致富奔小康，促进农村精神文明建设、提升地方整体形象，具有极为重要的意义。因此，本项目建设符合国家产业政策和行业发展规划。2、 随着安义县社会经济的快速发展，人民群众对高品质的休闲娱乐等精神层面的需求日益增长。安义属于省会南昌市郊县，交通发达，客商云集，是经商投资的热土 如今该县工业经济大幅攀升，农业经济稳中有升，三产经济高效提升，开放型经济突飞猛进。在高速公路沿线石鼻镇内独资兴建一座集休闲、娱乐、观光、夜营、度假为一体的休闲度假山庄，将为广大旅游者提供全新的体验和一流的服务，为安义旅游事业的发展插上腾飞的翅膀。第三章 项目建设的必要性 1、生态旅游是人们日渐义追求的时尚 生态农业是遵循生态经济学规律进行经营和管理的集约化农业体系，其最终目标是实现社会、经济、生态三个效益的统一。旅游业作为朝阳产业，已成为国民经济的重要支柱。而将二者融于一体、富含科技含量的高科技生态旅游农业则成为热点，大有发展前途。 2、项目建设是农业和农村经济持续发展的需要 建立可持续发展的经济体系、社会体系和保持与之相适应的可持续利用的资源和环境基础，是我国可持续发展的战略目标。坚持走经济、社会、人口、资源和环境相互协调，兼顾当代人.和子孙后代利益的可持续发展道路，这不仅是历史一的必然，也是我一们这一代人对未来应切实担负起的责任。建立和发展生态农业，是我国农业发展的必由之路。 3、促进资源的合理利用，发展生态农业是中国农业的重大战略选择 4、环境保护的需要生态与经济协调发展，是当今国际社会普遍关注的重大问题，也是人类生存和社会前进的永恒主题。它已成为当今世界农业发展乃至社会发展的重大战略问题。环境保护是我国必须长期坚持的一项基本国策。我国的基本国情表明，在人均资源有限，人口不断增长，生态环境压力日益加剧的情况下，我们决不能再延续过去那种过度索取资源，高消耗、高排放，先污染后治理的传统发展模式，应努力寻求一条经济发展与环境相互协调的可持续发展道路。第4章 市场分析预测 一、安义县经济概况安义县地处赣西北，属省会南昌市郊县，东邻湾里区，南接高安市，西南与奉新县相连，西北与靖安县接壤，东北与永修县毗邻。105国道纵贯县域、京九铁路、昌九高速公路擦境而过。安义县区位交通便捷，京九铁路、昌九高速公路擦境而过，县城距南昌市区仅30分钟车程，距昌北国际机场20分钟车程，距江西最大外运港口九江和国际名山庐山60分钟车程，全面融入了南昌半小时经济圈和临空经济圈。二、项目前景分析 该项目通过对荒山、荒坡、水库的综合开发利用，综合发挥资源优势，实现和谐发展，加快发展先进生产力，促进生产方式、生活方式、消费观转变，提高人民群众生活质量，并为后代人发展提供良好基础和可持续利用资源与环境的根本之举。项目最终将建设成为集观光、休闲、娱乐于一体的规模化、多功能化的生态观光体系。 三、客源预测 1、客源预测方面与预测依据 （1）会议、观光的旅游人数 这部分游客大部分来自吧、南昌市及邻近的市县，年均30000一40000人次。其中会议占30%，观光占70%，年平均增长率在3一4%之间。 （2）过路游客 来往安义周边旅游的游客年均30000人次。 （3）山庄地处工业园区，外商云集，山庄的高档别墅是企业家们办公、休闲、娱乐的理想场所。第五章 其他一、建设选址、特征及建设条件 本项目所在地位于南昌市安义县石鼻镇，距离南昌市中心城区50KM，位于昌铜高速公路附近。项目占地1000亩左右，项目所在地视野开阔，梅岭以西山脚下，生态资源优良。建设条件适中，建设造价比正常条件下高出10%左右。 二、公用二程要求 1、电力。需架设500米高压线路及变电设施，用电约300千瓦时，空 调1.5千瓦150个，3千瓦10个。给排水设备一套。 2、环保。所有粪便及其他生活垃圾均采用两次化粪方式方能排出，废 水入坑过滤，确保山庄整洁、卫生，无污染。 3、消防。山庄内外尽可能采用防火材料装修，且装备消防器材_。 4、卫生防疫。主要抓住两点，一是食品卫生防疫，严明卫生制度，养成卫生习惯；二是公共卫生防疫做到环境整洁，客户一客一换，定期消毒。 三、经营管理 渡假村采用封闭式管理，开放式经营，高端消费，星级享受。用特有的旅游文化吸引人，用最佳的服务留住人。做到活动内容丰富，活动品味高档，活动费用低廉。大胆与境内外旅游界及同行业联营。为游客提供良好、轻松、舒适、廉价的休闲度假、观光旅游的好场所，同时也可为各部门提供一个集会、学习等胜地。 渡假村做到依法经营，热情服务，坚守以人为本、顾客至上的服务信条。 四、组织机构、劳动定员及职工培训山庄实行经理负责制。下设客房部、娱乐室、餐饮部等职能部门。实行独立核算，全额奖赔管理，劳动定员132人，其中客房部12人，娱乐室70人，餐饮部20人，保安20人，管理人员10人。上岗前所有员工必须正规培训。 五、工程建设安排工程建设含征地及平整、工程设计、施工及验收、职工培训、开张等阶段。初步规划，在征地工作结束后20天内完成山庄设计工作，前期工程240天内完成并交付使用，在工程竣工前半个月招聘员工和培训员工，以便工程完工后能顺利即时开张营业，在施工过程中要及时协调好有在部门工作，保证渡假村营业前水、电能全面通畅；第二期工程3年之内完成。 六、投资估算和资金筹措 （一）投资估算 1、编制说明。本项目所有投资均按当地现时平均物价估算。 2、建设投资估算 (1)土建工程：3900万元； (2)房屋装饰：1800万元； (3)房内设施；1000万元(中央空调、电梯等)； (4)其他设施(锅炉、餐饮具、给排水等)：16万元； (5)廊一亭及附属建筑：400万元； (6)绿化：1600万元； (7)儿童游乐园设施：50万元； (8)山庄公路(沥青)：300万元； (9)征土地及培训等：500万元； (10)流动资金：500万； (11)不可预见费用：1000万元； 项目总投资11660万元。（二）资金筹措 项目总投资11660万元(自筹)：第一期工程投资6000万元，第二期工程投资5660万元。 七、财产评价 项目的效益分析按总资金(项目总投资：固定资产全部流动资金)计算，损益表及现金流量表均按项目总投资计算。 (一)基础数据 1、建设规模。建设投资为11160万元，流动资金500万元。 2、实施进度。从开工建设至开张营业时间控制在3年内完成。 3、工资及福利费，经理工资年薪3-4万元，其他员工平均年薪2-2 .6.万元。 (2) 财务评价 1、营业收入成本利润预测法(表示法)均按前景分析和东乡等周边市民消费情况预测。 2、不确定性分析 (1) 敏感性分析就固定资产投资、经营成本、营业收入增长和降低10%单个 因素变化对财务内部收益率，投资回收期做敏感分析，影响该项目的主要因素是客源及经营成本，只有客源稳定增长，年游客量首年按2万人次以上并逐年递增20%的前提下，才有较强的抗风险能力，此外经营策略及景区的有关政策也是影响本项目经营效益的重要因素。 (2)盈亏平衡分析 按照旅游行业一般规律，当本项目年接待人次在60000人次以上，企业就可以保本(即年回报达总投资10%以上)，由此可见该项目投资风险较小。若要考虑本项目固定资产本身升值，那风险将降为最小限度。 3、风险分析 本项目在建设期和经营期的风险上要来自以下凡方面：经营管理风险、开发能否尽快见效风险、本地政策风险等，要克服以上风险造成的损失，关键在于建立一支能内引外连客源的经营队伍，及时掌握消费者心理和市场变化确定灵活的经营策略，对内加强管理，提高服务质量，树立良好的企业形象。 综合以上定量分析可以看出，本项目经济效益良好，资产增值可能性大，盈余能力较强，项目自身具有良好的抗风险能力。从财务平衡角度看本项目是可行的。 第6章 结论与建议 一、结论 1、本项目符合安义县招商引资政策和旅游事业发展规划，是提升安义旅游品质的一项标志性工程。本项目建成营运，将增加当地财税收入，解决大量失业人员就业，带动附近村民致富，对当地经济的发展必将发挥巨大的推动作用。 2、本项目正确处理了资源保护和开发利用的关系。该项目建设，本着因地制宜的原则，合理开发利用山、水资源，把山地的开发与农业旅游观光、推动经济发展紧密结合在一起。 3