河北某县新型城镇化综合开发项目概念性策划方案.doc

苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 二二 二二二二 一二年 一二年 一二年一二年一二年一二年 平山县南甸现代城镇化综合开发项目策划方案平山县南甸现代城镇化综合开发项目策划方案 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 SuzhouSuzhouSuzhouSuzhou KesaiKesaiKesaiKesai InvestmentInvestmentInvestmentInvestment GroupGroupGroupGroup Co.,Co.,Co.,Co., Ltd.Ltd.Ltd.Ltd. I I 平山县南甸平山县南甸平山县南甸平山县南甸 现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案 目录目录 工业化推动城镇化，工业化推动城镇化， “三化三化”互动打造首都远郊卫星城镇互动打造首都远郊卫星城镇- 1 - 第一章第一章 项目概状项目概状- 3 - 一、项目简述.- 3 - 二、项目策划范围.- 3 - 三、项目区域现状.- 3 - 1、区位环境.- 3 - 2、南甸镇镇规模.- 4 - 3、南甸镇人口.- 4 - 4、社会经济发展情况.- 4 - 5、项目周边配套.- 4 - 四、主要依据.- 5 - 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性- 6 - 一、国家宏观政策对区域经济提出战略发展要求.- 6 - 1、加快推进农业产业化及解决“三农”问题的需要- 6 - 2、加快推进城镇化发展的迫切需要.- 7 - 二、县域经济发展的必然要求.- 7 - 1、平山县城市空间发展战略的重要组成部分.- 7 - 2、提高城镇载体功能，打造城北产业聚集区的需要- 8 - 第三章第三章 项目开发建设优劣势分析项目开发建设优劣势分析- 9 - 一、项目开发的主要有利条件.- 9 - 1、产业支撑强劲，区域发展潜力巨大- 9 - 2、区位条件及空间优势.- 9 - 3、城市发展战略调整带来机遇.- 10 - 4、良好的文化自然资源环境.- 10 - 二、项目开发主要不利条件.- 10 - 1、镇化进程缓慢，城镇发展空间有待拓展- 10 - 2、城镇功能布局有限，用地结构失衡- 11 - 3、城乡差距较为明显、产业结构不合理，发展模式粗放.- 11 - 4、区域产业单一、活力低下，无法形成产业集群效应.- 11 - 第四章第四章 项目建设面临的问题及对策项目建设面临的问题及对策- 13 - 一、项目建设过程面临的问题.- 13 - 1、资金投资额巨大.- 13 - 2、人口聚集有难度.- 13 - 3、建设用地指标问题.- 13 - 4、城镇管理问题.- 13 - 二、解决对策（供参考）.- 14 - 1、创新模式，引进市场机制- 14 - 2、完善行政机构设置.- 14 - 3、建立试点镇财政体制.- 14 - 4、创新土地使用政策和土地使用收益分配模式.- 14 - 第五章第五章 项目总体构思与定位项目总体构思与定位- 16 - 一、总体策划构思.- 16 - 二、项目定位.- 16 - 1、区域功能定位.- 16 - 2、产业发展定位.- 17 - 第六章第六章 项目建设发展目标及发展战略项目建设发展目标及发展战略- 18 - 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 SuzhouSuzhouSuzhouSuzhou KesaiKesaiKesaiKesai InvestmentInvestmentInvestmentInvestment GroupGroupGroupGroup Co.,Co.,Co.,Co., Ltd.Ltd.Ltd.Ltd. II II 平山县南甸平山县南甸平山县南甸平山县南甸 现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案 一、总体发展目标.- 18 - 二、发展战略.- 18 - 1、区域合作策略.- 18 - 2、城镇化策略.- 19 - 3、生态旅游发展策略.- 19 - 4、保护与开发，持续发展- 19 - 5、社会保障措施.- 19 - 第七章第七章 项目建设方案项目建设方案- 20 - 一、总体布局及建设规模.- 20 - 1、人口规模.- 20 - 2、项目用地规划指标.- 20 - 二、城镇功能布局及建筑风格.- 22 - 1、功能布局.- 23 - 2、建筑风格.- 23 - 三、项目建设方案.- 23 - 第一功能区：城镇中心区.- 23 - 1、功能区位置及规模.- 23 - 2、规划建设内容.- 24 - 第二功能区：（钢城）产业聚集区.- 26 - 1、功能区位置及规模.- 27 - 2、区域功能定位.- 27 - 3、产业发展主要目标及任务.- 27 - （1）总体发展目标.- 27 - （2）总体发展任务.- 27 - 4、产业定位及选择.- 28 - 5、规划内容.- 31 - （1）产业总体布局.- 31 - （2）现代物流园区.- 31 - （3）高新技术产业园.- 32 - （4）新型工业化制造产业园.- 33 - （5）产业园综合配套区.- 34 - 第三功能区：现代农业（特色）产业区.- 34 - 1、功能区位置与规模.- 34 - 2、规划内容.- 34 - （1）现代农业观光区.- 35 - （2）有机农业示范区.- 35 - （3）农产品加工区.- 36 - （4）生态农业服务中心.- 36 - 第四功能区：生态养生度假区.- 36 - 1、功能区概状.- 37 - 2、区域功能定位.- 37 - 3、功能布局原则.- 37 - 4、规划建设内容.- 38 - （一）野生原度假村.- 38 - （二）中医文化养生园.- 38 - 第八章第八章 关于项目用地分析关于项目用地分析- 42 - 一、城镇用地分析.- 42 - 二、关于土地指标落地问题.- 42 - 1、居民安置问题.- 42 - 2、用地问题.- 42 - 3、政策的运用.- 43 - 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 SuzhouSuzhouSuzhouSuzhou KesaiKesaiKesaiKesai InvestmentInvestmentInvestmentInvestment GroupGroupGroupGroup Co.,Co.,Co.,Co., Ltd.Ltd.Ltd.Ltd. IIIIII 平山县南甸平山县南甸平山县南甸平山县南甸 现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案 4、建设用地指标问题.- 43 - 第九章第九章 项目开发原则与模式及时序项目开发原则与模式及时序- 44 - 第十章第十章 环保、消防与安全环保、消防与安全- 44 - 第十一章第十一章 项目投资估算及财务分析项目投资估算及财务分析- 45 - 第十二章第十二章 项目经济影响分析项目经济影响分析- 46 - 第十三章第十三章 项目投资风险评价项目投资风险评价- 47 - 第十四章第十四章 结论结论- 48 - 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 SuzhouSuzhouSuzhouSuzhou KesaiKesaiKesaiKesai InvestmentInvestmentInvestmentInvestment GroupGroupGroupGroup Co.,Co.,Co.,Co., Ltd.Ltd.Ltd.Ltd. - - 1 1 - - 平山县南甸平山县南甸平山县南甸平山县南甸 现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案 工业化推动城镇化，工业化推动城镇化，“三化三化”互动打造首都远郊卫星城镇互动打造首都远郊卫星城镇 修改意修改意见见如下：如下： 我没有仔细改，只是改了一些错漏东西及文档结构，可能结构要调整下，特别纲，要突 破原来所做的策划，不然难通过，特别是对比分析，江赛非常看重他同学刘文娟她所说的 哪种分析方法，你里面也得到了一分内容，纲可以再调整一下。如可以提：项目现有业态分 析（现有的城镇功能）、项目可行性分析、项目资源整合方案（业态分析，包括工业、房产调 查、文化旅游资源调查数据等，以便调整项目整体运作思路，提出解决方案）、项目与周边 关系，项目运营思路或开发思路等。 南甸镇，位于石家庄市平山县北部，近十多年来，其经济在地方领导和企业的共同努 力下得以快速的发展，全镇工农生产总值由 2000 年的 3.75 亿元升至 2011 年的 480 亿元， 经济发展实现了由原来的依靠传统农业到现今工业强镇的蜕变，同时，形了以核桃、寿桃、 杏扁为核心的现代特色农业体系，坚实的一二产业基础为南甸的城镇化建设提供了强大的 动力。 通过前期对南甸镇的实地调研，我们认为：充分依托钢铁园区产业优势和全面推进现 代城镇化建设的契机，采用产城一体化的发展模式，以把南甸镇建成平山城北中心镇为目 标，通过科学合理的策划、规划、建设和产业升级及结构调，将极大地增强对周边地区人才、 资金、商业的集聚能力，将南甸镇建成平山县北部经济、文化和商业中心，实现让农业增效， 农民增收，将农村变成美丽城镇的宏伟目标。 以“工业化、农业产业化和城镇化”三化互动为核心指导思想，依托钢城产业 支撑优势，通过“一河两翼”的建设工程，即：以南甸河为中轴，河东为现代产业聚集区； 河西为城镇功能配套区、现代产业服务区，为产业聚集区企业及员工提供高品质生活服务。 河西新城镇建设要以生活服务系统为主，承载河东现代产业聚集区的生活和生产服务功能。 除了要建设好教育、医疗等公共事业，还要建设镇区的购物广场、人才交流中心和写字楼、 专家公寓楼等，引进各种事务所，快餐业、快递业等各种服务业，形成生产、生活、学习、休 闲服务链。使城镇居民和现代产业区企业人员在新镇中享受到教育、医疗、健康、运动，以 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 SuzhouSuzhouSuzhouSuzhou KesaiKesaiKesaiKesai InvestmentInvestmentInvestmentInvestment GroupGroupGroupGroup Co.,Co.,Co.,Co., Ltd.Ltd.Ltd.Ltd. - - 2 2 - - 平山县南甸平山县南甸平山县南甸平山县南甸 现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案 至精神层面系统、持续的服务，真正成为现代服务中心和商业中心，通地优质的生活环境 和产业集群优势，使得南甸镇对平山县及周边地区财富形成强烈的吸引能力，才是其城镇 开发建设更大的价值所在。 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 SuzhouSuzhouSuzhouSuzhou KesaiKesaiKesaiKesai InvestmentInvestmentInvestmentInvestment GroupGroupGroupGroup Co.,Co.,Co.,Co., Ltd.Ltd.Ltd.Ltd. - - 3 3 - - 平山县南甸平山县南甸平山县南甸平山县南甸 现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案 第一章第一章 项目概状项目概状 一、一、项项目目简简述述 1、 、项项目性目性质质： ：平山县南甸镇现代城镇化建设。 2、 、项项目地点：目地点：石家庄市平山县南甸镇。 3、建、建设规设规模及内容：模及内容：南甸镇现代城镇化综合开发项目，建设用地规模总规划面积约为 565 公顷。 4、 、总总投投资资： ：约约 XXXX 亿亿元元 5、 、项项目建目建设设周期：周期：5 年（年（2012 年年-2017 年）年） 6、 、资资金来源：金来源：自筹 二、二、项项目目策划范策划范围围 本项目主要策划范围为：项目建设概况、项目建设背景及必要性、同类项目对比分析、 项目定位、建设内容及规模（土地利用问题）、投资估算及筹措资金、项目实施运作模式、经 济效益分析、社会效益分析。 三、三、项项目区域目区域现现状状 1、区位、区位环环境境 南甸镇位于平山县东部，南甸河自北向南穿过，S241 省道东西贯通，钢城路直达平山 县城区，仅 15 公里车程。东与灵寿县相连，西靠全国煤炭基地山西省,距省会石家庄市 40 公里,北距首都北京 260 公里。且平山县东有京昆高速路（G5）、西有 207 国道纵贯南北，且 有连接两路的西柏坡高速路直通省会，朔黄铁路贯穿东西。 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 SuzhouSuzhouSuzhouSuzhou KesaiKesaiKesaiKesai InvestmentInvestmentInvestmentInvestment GroupGroupGroupGroup Co.,Co.,Co.,Co., Ltd.Ltd.Ltd.Ltd. - - 4 4 - - 平山县南甸平山县南甸平山县南甸平山县南甸 现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案 2、南甸、南甸镇镇规镇镇规模模 镇域土地面积63.46 平方公里。 3、南甸、南甸镇镇人口人口 至 2010 年底，全镇辖 38 个行政村，全镇人口 2.18 万人，5853 户。其中乡村人口 20974 人，占户籍总人口的 96.2%；城镇人口 826 人，户籍城镇化水平为 3.8%。 4、社会、社会经济发经济发展情况展情况 2011 年，全镇工农业总产值达 480 亿元，其中工业产值完成 478.3 亿元，农业产值完 成 1.7 亿元，全镇财政收入达到 8639.5 万元。全镇农民人均收入达 4600 元。 农业农业： ：重点发展核桃、寿桃、杏扁三大农业特色产业，截止 2011 年全镇共栽植核桃 1.5 万余亩，嫁接核桃 1 万亩，挂果面积近 2000 余亩。寿桃产业已从 2006 年的 50 亩发展至现 在的 1300 亩，杏扁产业主要向观光旅游业发展。逐步形成了产、运、销一条龙的产业体系。 工工业业： ：以敬业集团为核心的南甸钢铁园区 2011 年实现产值 478.3 亿元，实现利税 13 亿 元，入园企业达到 14 家，完成固定资产投资 13.5 亿元，园区从业人员达 15000 余人。 服服务业务业： ：由于城镇建设和基础设施条件的滞后，南甸镇的三产服务业仅仅局限于最基 本的生活需要，且档质低，布局乱，无管理，不具备城镇应有的配套功能，也无法形成对产 业的服务和支持作用。 5、 、项项目周目周边边配套配套 镇区主要框架由 S241 省道和钢城路组成交通干道，沿路两侧布置商业、饮食服务业等 各类公共设施。南甸镇东部钢城园区工业基础雄厚，但与之一河之隔的西部镇区建设明显 落后于南甸镇的工业发展水平，老镇区面貌较差，基础设施条件落后，由于敬业集团的入 驻，解决了南甸镇绝大部分的农村剩余劳动力的就业问题，使全镇人均收入得以较大的提 高，但由于城镇建设的滞后，城镇功能不完备，基础设施不完善等问题并存，没能对全镇居 民的生活质量有所质的提升。 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 SuzhouSuzhouSuzhouSuzhou KesaiKesaiKesaiKesai InvestmentInvestmentInvestmentInvestment GroupGroupGroupGroup Co.,Co.,Co.,Co., Ltd.Ltd.Ltd.Ltd. - - 5 5 - - 平山县南甸平山县南甸平山县南甸平山县南甸 现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案 四、主要依据四、主要依据 本项目策划方案按照原有的平山县南甸镇总体规划及加快平山县城镇化发展要求， 我们在通过深入、详实的调查研究基础上，通过客观分析和经济评估，为今后的项目投资 运作、实施设计、招商引资提供科学和全面的决策依据。 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 SuzhouSuzhouSuzhouSuzhou KesaiKesaiKesaiKesai InvestmentInvestmentInvestmentInvestment GroupGroupGroupGroup Co.,Co.,Co.,Co., Ltd.Ltd.Ltd.Ltd. - - 6 6 - - 平山县南甸平山县南甸平山县南甸平山县南甸 现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 一、国家宏一、国家宏观观政策政策对对区域区域经济经济提出提出战战略略发发展要求展要求 目前我国正在着力建立以工促农，以城带乡联动发展机制，形成城乡经济社会发展一 体化新格局，必须统筹城乡经济社会发展，始终把着力构建新型工农，城乡关系作为加快 推进现代化的重大战略，统筹工业化，城镇化，农业现代化建设，加快建立健全以工促 农，以城带乡长效机制，调整国民收入分配格局，巩固和完善强农惠民政策，把国家基 础设施建设和社会事业发展重点放在农村，推进城乡基本公共服务均等化，实现城乡、 区域协调发展，使广大农民平等参与现代化进程，共享改革发展成果。这就表明了我国 今后一个时期内宏观经济发展的趋势，因此本项目的开发建设适应国家宏观背景下大力推 进城镇化建设的需要。 1、加快推、加快推进农业产业进农业产业化及解决化及解决“三三农农”问题问题的需要的需要 国家产业结构调整需要农业向产业化发展。对于农民问题主要解决三大难题：农民收 入增加、居住环境改善、社会保障体系建立。近几年来，在当地党委政府正确的发展方针指 导下，大力扶持的以敬业集团为核心的钢城园区已经将南甸镇由农业型经济结构成功的转 变为河北省工业强镇，解决了当地约 1.8 万余人的农村剩余劳动力就业，真正实现了当地 农民收入的提高，但却忽略了对于南甸镇城镇建设的必要性，致使目前产生了城镇化严重 滞后于工业化、产业结构不合理、农民居住环境有待提升等诸多问题。 对于农业产业化，我们提出：没有农业的规模化就没有农业的产业化，没有农业的产 业化就无法实现农业现代化。而南甸镇拥有大面积的优质耕地，全镇耕地面积达 38324.5 亩，但却分散承包在农民手中，无法规模化种植，农业效益无法提高， “工业化、农业产业化 和城镇化”三方矛盾日益突显，因此，目前迫在眉睫的是加快城镇建设步伐和耕地资源整合， 充分依托南甸的工业基础，以工业化促进农业产业化和城镇化进程，实现产业结构的调整， 重点发展现代服务业、农业特色产业等产业，将能为南甸镇提供新的发展动力和形成新的 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 SuzhouSuzhouSuzhouSuzhou KesaiKesaiKesaiKesai InvestmentInvestmentInvestmentInvestment GroupGroupGroupGroup Co.,Co.,Co.,Co., Ltd.Ltd.Ltd.Ltd. - - 7 7 - - 平山县南甸平山县南甸平山县南甸平山县南甸 现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案 产业支柱。 2、加快推、加快推进进城城镇镇化化发发展的迫切需要展的迫切需要 发展小城镇是推进城镇化，发展农村经济的重要途径。以河北敬业集团为龙头的一批 骨干企业为平山县经济发展做出了突出的贡献，以钢铁园区为核心的工业重镇已经形成， 但目前在发展遇到瓶颈，现有的条件严重制约了钢铁园区的发展。 由于南甸镇城镇建设的滞后，城镇功能不完备、基础设施落后和城镇管理较为混乱， 三产服务业发展处于市场的最低端，远远不能满足产业发展的需求。以敬业集团为例，其 员工人数就已经达到 1.8 万人，而周边对于他们的生活、居住、购物、娱乐等相关配套服务 却几乎为零，二、三产业结构比例失调和城镇功能不完善，不利于园区对于人才的吸引和 产业的集聚。本项目的建设将有力推动当地的支柱产业，并形成区域经济的产业集群区， 通过对钢铁园区的产业升级及优化产业布局，延伸产业链，通过完善区域内城镇基础设施 建设和服务体系，更利于教育医疗、科技信息、文化旅游等各种资源合理集聚，项目开发建 设，可以进一步完善城镇配套服务功能，包括商包括商业业、 、办办公、居住、旅店、展公、居住、旅店、展览览、餐、餐饮饮、会、会议议、 、 文文娱娱、医、医疗疗、超市和交通等、超市和交通等配套服务设施，并在各部分建立一种各种产业相互依存、相互添 加的能动关系，从而形成一个多功能、产业化的新镇中心，真正变成宜居、宜业的产业聚集 区。 二、二、县县域域经济发经济发展的必然要求展的必然要求 1、平山、平山县县城市空城市空间发间发展展战战略的重要略的重要组组成部分成部分 按照建设“宜居宜看生态型旅游中等城市”新定位，平山县重新布局了城镇建设和旅 游产业，提出了建设“西柏坡市”，构建“1+3”组团式生态型文化旅游城市的宏伟目标，作为 组团城镇之一的南甸是平山县城市发展战略的重要组成部分，是平山县经济实力最强和地 方最大税源所在地，根据 2011 平山县政府工作报告要求，在城镇建设上，要按照“县城做 美、柏坡做大、温塘做精、钢城做强”的思路，突出各自功能，彰显区域特色，拉大城市 框架，完善基础设施，统筹城镇发展，推进“1+3”组团区域整体上水平，逐步构建西柏坡中 等城市框架。 将南甸做成精品、做出特色，做大做强，使之成为平山城北经济中心镇，将南甸镇将南甸做成精品、做出特色，做大做强，使之成为平山城北经济中心镇，将南甸镇 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 SuzhouSuzhouSuzhouSuzhou KesaiKesaiKesaiKesai InvestmentInvestmentInvestmentInvestment GroupGroupGroupGroup Co.,Co.,Co.,Co., Ltd.Ltd.Ltd.Ltd. - - 8 8 - - 平山县南甸平山县南甸平山县南甸平山县南甸 现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案 做优、做特，使之成为平山县城市发展的引擎和枢纽，是平山县构建西柏坡中等城市的做优、做特，使之成为平山县城市发展的引擎和枢纽，是平山县构建西柏坡中等城市的 关键，也是推动城镇化发展战略实施的重要动力及开发本项目的重要背景。关键，也是推动城镇化发展战略实施的重要动力及开发本项目的重要背景。 2、 、提高城提高城镇载镇载体功能，打造体功能，打造城北城北产业产业聚集区的需要聚集区的需要 通过对甸镇片区的全新定位和开发建设，南甸镇将成为平山县区域经济发展重要窗口， 完善城镇发展规划，提高其城镇载体功能，是增强其吸纳和聚集各种生产要素能力的重要 途径，也是发展小城镇经济的迫切需要。项项目地工目地工业业基基础础雄厚，但服雄厚，但服务业发务业发展滞后，制展滞后，制约约了了 产业产业的聚集和提升，区域的聚集和提升，区域经济发经济发展无法展无法实现产业实现产业集群效集群效应应。 。以南甸城镇化建设为主轴，完 善城市配套功能、改善基础设施条件、提升生活环境，既能提升城镇品味，同时更有利加快 第三产业发展，优化产业结构，加速城镇化步伐。 根据平山县十二五规划要求：以南甸钢铁园区中心，重点围绕做大做强钢铁产业，谋划 实施系列配套项目，扩大产量，增加市场份额。本项目的重点是以推进城镇建设，打造产本项目的重点是以推进城镇建设，打造产 业聚集区为宗旨。业聚集区为宗旨。项目开发建设可以依托现有的工业基础优势和农业特色产业优势，充分 挖掘地方的文化特质，可以有利地为推进南甸现代城镇化建设创造了良好的条件，项目开 发建设将进一步提升该区域经济发展水平。 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 SuzhouSuzhouSuzhouSuzhou KesaiKesaiKesaiKesai InvestmentInvestmentInvestmentInvestment GroupGroupGroupGroup Co.,Co.,Co.,Co., Ltd.Ltd.Ltd.Ltd. - - 9 9 - - 平山县南甸平山县南甸平山县南甸平山县南甸 现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案 第三章第三章 项目开发建设优劣势分析项目开发建设优劣势分析 现阶段，城镇化建设迎来了前所未有的条件和机遇，且南甸镇对于城镇化建设有着支 撑因素很多，但同时也存在较大的不利因素和风险，现将各方面的因素分析，通过“以优以优 势解决定位，以定位突破劣势势解决定位，以定位突破劣势”的总体思路，为项目建设的可行性提供理论支撑。 一、一、项项目开目开发发的主要有利条件的主要有利条件 1、 、产业产业支撑支撑强劲强劲，区域，区域发发展潜力巨大展潜力巨大 以敬业集团为首的民营企业带动着平山县地区的工业化进程，2011 年完成产值 490.7 亿元，实现利税达 10.2 亿元，改变了农民的生产方式，农民收入增加，同时农民收入的增加 必然产生对服务业的刚性需求，包括房地产开发、餐饮、娱乐、购物等，农民生产方式的改 变必然会促使其生活方式的改变，但目前以南甸镇为核心的城镇基础配套设施还无法满足 社会经济快速发展的需要，区域发展具备强有力市场支撑和发展潜力。 此外，以西柏坡为核心的红色旅游产业拥有大量的游客市场，仅西柏坡景区每年接待 的旅客数量达 400 多万人次，而由于旅游项目缺乏，大量旅游客源并没有很好的转换成地 方的经济发展的动力，尤其是对旅游产业的挖掘与利用，仍存在很大的拓展空间。 2、区位条件及空、区位条件及空间优势间优势 南甸镇坐落于平山县城北面，S241 省道东西贯通，距平山县城仅 15 公里车程。钢城路 的修建增强了南甸镇与平山县城区之间的联系，为项目的建设创造了良好的条件。南甸河 自北向南穿过，将南甸镇一分为二，城镇建设布局明朗，即以南甸活为界，东部为产业区， 西部为生活配套区。此外，位于南甸与平山县城之间的两河乡拥有良好生态环境资源，为 平山县城市版图拓展提供空间基础。 从整个平山县来看，西靠全国煤炭基地山西省,距省会石家庄市 40 公里,北距首都北京 260 公里。且平山县东有京昆高速路（G5）、西有 207 国道纵贯南北，且有连接两路的西柏坡 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 SuzhouSuzhouSuzhouSuzhou KesaiKesaiKesaiKesai InvestmentInvestmentInvestmentInvestment GroupGroupGroupGroup Co.,Co.,Co.,Co., Ltd.Ltd.Ltd.Ltd. - - 1010 - - 平山县南甸平山县南甸平山县南甸平山县南甸 现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案 高速路直通省会，朔黄铁路贯穿东西，具有通畅发达的交通条件和区位优势。 3、城市、城市发发展展战战略略调调整整带带来机遇来机遇 根据西柏坡市概念性总体规划，采用“1+3”组团发展模式，以主城区（原县城）为核心， 发展温塘、西柏坡、南甸三个城市组团，主城区为行政商业主城区，西柏坡为爱国主义教育 区，温塘为旅游休闲服务区，南甸为工业区。通过建设“西柏坡市”和“大西柏坡”为两大引擎， 力促城市功能逐渐向农村延伸，农村基础条件向城市靠拢。 南甸镇作为平山县城市发展的三大组团之一，是未来新城市的经济中心，政府对区域 的支持力度比较大；一系列项目的开发建设将得到各种政策的支持。 4、良好的文化自然、良好的文化自然资资源源环环境境 平山县拥有众多文化遗址，底蕴深厚，蕴含历史文化、革命文化、民俗文化等。项目的 建设可充分利用地方代表性的文化元素，通过结合现代的创意设计，在项目规划设计中， 融入主题鲜明、内涵丰富、形式多样的文化工程，建筑彰显地方文化内涵的新城区，同时又 可利地南甸镇良好的生态环境优势打造具有地方特色的文化旅游项目，不仅能够丰富平山 县旅游产业的多样性，也有利于争取政策的支持。 二、二、项项目开目开发发主要不利条件主要不利条件 1、 、镇镇化化进进程程缓缓慢，城慢，城镇发镇发展空展空间间有待拓展有待拓展 南甸镇的基础设施落后是制约城镇发展的重要因素，镇内的交通路网由 S241 省道和 钢城路构成主干道，其他镇区交通道路大多为较差的石土质路面，城镇建设仍停滞最初阶 段，虽然对部分基础设施进行了改造，同时也新建了一部分配套服务设施，但未形成城镇 化建设必备功能需要，即：配套服务发展滞后，基础设施建设跟不上，如“水、电、路” “建筑、 绿化、环保”达不到相应的要求。城镇公共配套设施不完善，一些基本的幼儿园、培训、教育、 小学、养老、卫生所、老年活动室、社会保障及文化设施还不能满足南甸镇当前社会经济发 展的需要。 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 SuzhouSuzhouSuzhouSuzhou KesaiKesaiKesaiKesai InvestmentInvestmentInvestmentInvestment GroupGroupGroupGroup Co.,Co.,Co.,Co., Ltd.Ltd.Ltd.Ltd. - - 1111 - - 平山县南甸平山县南甸平山县南甸平山县南甸 现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案 2、 、城城镇镇功能布局有限，用地功能布局有限，用地结结构失衡构失衡 以敬业集团为龙头的地方企业推动着南甸镇的工业化的迅猛发展，而地方政府对于城 镇建设没有给予重视，存在工业用地与配套用地比例失调、基础设施落后、城镇功能不明 晰、配套设施不完善等诸多问题，由于建设用地指示供给方式单一，平山县每年提供的建 设用地指标仅勉强能满足钢铁园区用地要求，而呼略了城镇建设用地的配置，导致南甸镇 为核心的城镇化进程远远滞后于工业化发展水平，交通、环境等原有基础设施已经滞后于 城市的发展，严重制约了地方服务业的发展，商业、金融等三产服务业并没有形成对二产 的催化作用，产业聚集、经济发展的洼地效应还无法形成。 3、城、城乡乡差距差距较为较为明明显显、 、产业结产业结构不合理，构不合理，发发展模式粗放展模式粗放 城镇化率和第三产业占 GDP 的比重是衡量一个地区发达程度最重要的指标。2011 年， 南镇工农业总产值达 480 亿元，其中工业产值完成 478.3 亿元，农业产值完成 1.7 亿元。从 数据上可以看出，全镇的第三产业几乎零，而发达国家三产比例大约为 33661，区域经济 发展产业结构不合理问题突出。此外，南甸镇乡村人口 20974 人，城镇人口 826 人，城镇化 率还是相对较低，这就意味的地方居民的生活水平还有待提高。 从县域角度去分析，平山县相对落后的农村基础条件，是制约其经济社会发展的瓶颈， 与省会重要窗口地位极不相称。由于缺乏合理规划与产业发展规划，城镇规划与工业发展 不匹配，产业结构性矛盾突出，主要仍以传统工业与农业为主，缺乏其他产业注入（服务业、 文化旅游业），未形成产业集聚的优势，产业发展仍处于粗放经营阶段。 4、区域、区域产业单产业单一、活力低下，无法形成一、活力低下，无法形成产业产业集群效集群效应应 南甸镇虽然工业取得了一定发展，是一座因钢铁而生的重工业城镇，但工业结构正处 于由传统产业居主导地位的结构向高新技术产业居主导地位的新型结构转型的时期。产业 结构单一、经济活力低、产业方向及规划不明确、资源短缺、环境污染是南甸镇工业面临的 问题。 根据南甸镇 2011 年政府工作报告统计，入驻钢铁园区的企业包括敬业集团在内仅为 十多家， 2011 全镇工业总产值为 478.3 亿元，而敬业集团就占据了 475 亿元。园区企业数 量少，且除敬业集团外规模都很小，从整个园区上分析，产品结构不合理，产业结构层次较 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 SuzhouSuzhouSuzhouSuzhou KesaiKesaiKesaiKesai InvestmentInvestmentInvestmentInvestment GroupGroupGroupGroup Co.,Co.,Co.,Co., Ltd.Ltd.Ltd.Ltd. - - 1212 - - 平山县南甸平山县南甸平山县南甸平山县南甸 现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案 低，经济效益差，占优势的产业也为传统产业，并且其加工的产品均为初级产品，附加值不 高。专业化、集群化弱，配套服务还不到位、交通通达性、信息采集的速度等都是南甸镇发 展的制约瓶颈。在钢铁园区除了除了敬业集团传统工业及物流上的优势外，在其他方面并 不具备什么竞争力，产业群的聚集首先必须是集中，没有集中就不可能形成合力，不可能 形成产业链。产业集群和聚集经济效应还有待形成和加强。 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 SuzhouSuzhouSuzhouSuzhou KesaiKesaiKesaiKesai InvestmentInvestmentInvestmentInvestment GroupGroupGroupGroup Co.,Co.,Co.,Co., Ltd.Ltd.Ltd.Ltd. - - 1313 - - 平山县南甸平山县南甸平山县南甸平山县南甸 现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案 第四章第四章 项目建设面临的问题及对策项目建设面临的问题及对策 一、一、项项目建目建设过设过程面程面临临的的问题问题 城镇化建设是一项目系统的复杂工程，涉及人口、行政管辖、资金、土地、政策等各方 资源要素，南甸在建设过程中将面临以几四大问题需要解决。 1、 、资资金投金投资额资额巨大巨大 推进南甸城镇化建设，需要进行大量的资金投入，如果按照通常城镇化建设由地方政 府统揽操作模式将不可能完成，因为南甸镇缺乏独立的财政权，完全是凭借预算外收入用 于城镇化建设将免为支撑。 2、人口聚集有、人口聚集有难难度度 南甸镇目前全镇人口大约 2.18 万人，几乎都为当地农民，由于镇建设滞后，虽有钢铁 园区的产业支撑，却不足以形成对人才的聚集效应，同时受福利、土地、公共资源等方面的 影响，推进城镇化建设在户籍上将会遇到诸多障碍。 3、建、建设设用地指用地指标问题标问题 推进城镇化需要大量建设用地，但目前的土地管理制度，无法保障相应的建设用地，将 会出现城镇规划与土地政策不统一的问题，造成城镇规划难以付诸实施。 4、城、城镇镇管理管理问题问题 在城镇化建设过程中，南甸镇没有真正的审批权、执法权和处罚权，致使城镇管理和 公共服务依然停留在传统的集镇水平上，离真正的城镇化和城市化仍有很大差距。 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 SuzhouSuzhouSuzhouSuzhou KesaiKesaiKesaiKesai InvestmentInvestmentInvestmentInvestment GroupGroupGroupGroup Co.,Co.,Co.,Co., Ltd.Ltd.Ltd.Ltd. - - 1414 - - 平山县南甸平山县南甸平山县南甸平山县南甸 现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案 二、解决二、解决对对策（供参考）策（供参考） 根据上述问题分析，我们认为，平山县建议出台有关政策，扩大南甸镇管理权限，赋予 部分县级管理功能。 1、 、创创新模式，引新模式，引进进市市场场机制机制 积极引进取有城镇运营成熟模式的优势企业同共合作建设，用市场化推进城镇化，以 市场机制统筹城乡发展。通过政府主导，市场运作，企业推进，社会参与的运作模式。使企 业及社会资本参与城镇化建设，从而解决资金瓶颈问题。 2、完善行政机构、完善行政机构设设置置 城镇化建设离不开政府的主导与支持，而政府职能的支持往往受地方行政机构架构的 制约，那么为了在城镇化建设过程中充分发挥当地政府的职能作用，必须完善其行政机构 设置，如设立城镇管理综合执法中队。负责城镇综合性管理，受委托统一行使镇辖区内的 监督执法和社会事务管理工作；设立镇招投标中心。作为县招投标中心职责的延伸，负责本 镇的建设工程招投标、经营性国有土地出让、政府采购、国有资产产权交易、农村集体资产 经营权转让等；设立政务大厅。作为县政务大厅职责的延伸，经授权承担县级部门职权范围 内的审批服务、证照办理，信息咨询、非涉密文件查询，以及镇政府职权范围内的手续办理、 审批管理等，提供一站式服务等。 3、 、建立建立试试点点镇财镇财政体制政体制 按财政收入的总额，确定适当的比例返还镇。并将一般预算收入中的地方分成部分足 额留给镇，镇行政事业性收费足额返还。 4、 、创创新土地使用政策和土地使用收益分配模式新土地使用政策和土地使用收益分配模式 一是要根据中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见精神，乡镇建设 用地有偿使用收益留给镇财政，统一用于小城镇的开发和建设。 二是对土地出让金政府纯收益及土地交易契税全部或部分返还；对置换的建设用地指 标用于经营性用地的，一律按规定实行招拍挂出让，土地收益主要用于农民回迁房建设和 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 SuzhouSuzhouSuzhouSuzhou KesaiKesaiKesaiKesai InvestmentInvestmentInvestmentInvestment GroupGroupGroupGroup Co.,Co.,Co.,Co., Ltd.Ltd.Ltd.Ltd. - - 1515 - - 平山县南甸平山县南甸平山县南甸平山县南甸 现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案 基础设施投入。 三是利用城乡建设用地增减挂钩政策，在国家现行政策框架内，在不增加建设用地指 标的前提下，先由上级部门供给试点镇建设用地周转指标，在规定期限内以农民宅基地、 废弃厂房占地统一组织整理复耕还田，实现占补平衡，耕地不减。多出的耕地面积，作为开 发出让土地，用土地出让收入填补小城镇建设资金。 苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司苏州科赛投资发展集团有限公司 SuzhouSuzhouSuzhouSuzhou KesaiKesaiKesaiKesai InvestmentInvestmentInvestmentInvestment GroupGroupGroupGroup Co.,Co.,Co.,Co., Ltd.Ltd.Ltd.Ltd. - - 1616 - - 平山县南甸平山县南甸平山县南甸平山县南甸 现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案现代城镇化综合开发项目概念性策划方案 第五章第五章 项目总体构思与定位项目总体构思与定位 一、一、总总体策划构思体策划构思 本项目的建设将肩负着改善南甸人居环境、提升城镇品质及优化产业结构的历史使命， 对区域经济发展有着重要意义，而在建设的过程中，往往会出现城市规划与产业规划不统 一、城市规划与土地利用总体规划不统一、产业发展与区域功能定位不协调的问题等诸多 问题。因此，我们认为，城镇化建设及区域开发应该策划先行，先策划，后规划，这样才能 少走弯路，减少新城在建设过程不必要的人力、财务及时间成本。 发展思路：（河西）新镇开发、发展思路：（河西）新镇开发、 （河西）产业提升、两翼展开、整体推进。（河西）产业提升、两翼展开、整体推进。 通过“一河两翼”建设工程，打造新型和现代化的产业中心和服务中心，通过四个平衡， 即：用地平衡、就业平衡、商业设施服务平衡以及生活居住区平衡，明确合理的功能分区、 全面的生活服务中心，创造一个良好的，舒适和方便的居住