招商地产产居一体绿色低碳模式研究.pptVIP

,“整合创新 再创辉煌” 招商地产“产居一体.绿色低碳”模式研究,创造中国房地产绿色低碳开发新模式,核心问题界定,低碳经济相关理论研究,“产居一体”模式关键指标,招商地产自身竞争力分析,“产居一体”模式可复制及适应性,低碳城开发典型案例,思路大纲：,part 1,part 2,part 3,part 4,招商“产居一体”策略及实施建议,国内房产开发模式借鉴,“产居一体”模式效益评价,问题界定,绿色低碳与产居一体化案例及理论研究,part. 1,part. 2,part. 3,招商地产特色的“产居一体“模式界定,part. 4,新模式的发展策略及实施建议,part. 5,新模式的创新价值及效益评价,研究逻辑,低碳经济发 展趋势,房地产开发 低碳现状,招商地产开 发目标,产居一体模 式现状,核心问题 界定,背景,冲突,全球变暖成为一种共识 最近，英国科学家经过3个月的调研，通过数据分析得出一个惊人结论：10年后北极夏季将变成无冰的海洋,二氧化碳过量排放造成气候变暖已经成为全球共识的背景下，以低能耗、低污染为基础的“低碳经济”成为21世纪环境保护的最重要形式,寂静的春天 ：1962年美国生物学家蕾切尔卡逊出版了名为寂静的春天的书，书中阐释了农药杀虫剂对环境的污染和破坏作用；该书是20世纪环境生态学的标志性起点； 人类环境宣言：1972年由联合国发起召开“第一届联合国人类环境会议”，提出了著名的人类环境宣言，是环境保护事业正式引起世界各国政府重视的开端。,我们共同的未来：1987年世界环境与发展委员会在我们共同的未来报告中第一次阐述了可持续发展的概念，得到了国际社会的广泛共识 ； 可持续发展是指既满足现代人的需求以不损害后代人满足需求的能力。 一系列生态工业园、生态城市等应声而出。,2003年2月24 日，英国政府发布了我们能源的未来：创建一个低碳经济体白皮书，首次提出“低碳经济”概念。 京都议定书 ：2005年2月16日，旨在限制发达国家温室气体排放量以抑制全球的京都议定书正式生效。这是人类历史上首次以法规的形式限制温室气体排放。 2008年世界环境日的主题为“转变传统观念，推行低碳经济”。,环境保护,可持续发展,低碳经济,从不可再生的石油、煤炭、天然气等资源消耗型增长模式向低碳经济转型已经成为国际社会经济发展大趋势,低碳经济是以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模式。 低碳经济实质是高能源利用效率和清洁能源结构问题，核心是能源技术创新、制度创新和人类生存发展观念的根本性转变。,“碳交易”被誉为继黄金和石油之后的未来第三代货币,2005年，京都议定书规定：到2010年，所有发达国家二氧化碳等6种温室气体的排放量，要比1990年减少5.2% ；两个发达国家之间可以进行排放额度买卖的“排放权交易”，即难以完成削减任务的国家，可以花钱从超额完成任务的国家买进超出的额度 2006年，前世界银行首席经济学家尼古拉斯斯特恩牵头做出的斯特恩报告指出，全球以每年gdp1%的投入，可以避免将来每年gdp5%20%的损失，呼吁全球向低碳经济转型。 2007年7月，美国参议院提出了低碳经济法案。 2007年12月3日，联合国气候变化大会在印尼巴厘岛举行，要求发达国家在2020年前将温室气体减排25%至40% 。 2008年7月，g8峰会上八国表示将寻求与联合国气候变化框架公约的其他签约方一道共同达成到2050年把全球温室气体排放减少50%的长期目标。 2009年11月，美国总统奥巴马正式出访中国，其中低碳经济、气候暖化和开发清洁能源等成为中美两国首脑讨论的重要议题之一。 2009年12月，哥本哈根会议将召开，主要议题是低碳经济，其中欧盟将提出2020年的排放目标是减少30。哥本哈根会议将会对发展中国家的碳排放问题提出明确要求,中国将摈弃20世纪的粗放型工业化的增长模式，建设绿色低碳社会，并提升至国家战略高度,麦肯锡研究报告：,假定：中国20052030 gdp每年增速平均7.8%，过往十年城市化进程速度减半，那么，到2030年：,年消耗原油9亿吨，其中80%进口 年消耗4亿吨原煤，其中进口20% 温室气体排放量150亿吨，相当于目前全世界的排放量的二分之一,石油和煤炭供应不足 经济不可持续,“低碳”已提升至战略行动：,十一五规划：建设环境友好型和资源节约型社会，2010年要比2005年减少20%的单位gdp能耗，减少排污10%。 2007年9月8日，中国国家主席胡锦涛在亚太经合组织（apec）第15次领导人会议上，郑重提出了四项建议，明确主张“发展低碳经济”，令世人瞩目。 2007年8月，国家发改委发布可再生能源中长期发展规划，可再生能源占能源消费总量的比例将从目前的7%大幅增加到2010年的10%和2020年的15% 。 2008年1月，清华大学在国内率先正式成立低碳经济研究院。 2008年“两会”，全国政协委员吴晓青明确将“低碳经济”提到议题上来。 ,从本质上讲，“低碳经济”是一场涉及生产方式、生活方式和价值观念的全球性革命，其内容涵盖人类行为多个方面,能源低碳化：发展对环境、气候影响较小的低碳替代能源 交通低碳化：发展新能源汽车和电气轨道交通 建筑低碳化 ：推广太阳能建筑和节能建筑 农业低碳化 ：强调植树造林、节水农业、有机农业 工业低碳化 ：发展节能工业，重视绿色制造，鼓励循环经济 服务低碳化：着力发展绿色服务、低碳物流和智能信息化 消费低碳化：从绿色消费、绿色包装、回收再利用三个方面进行消费引导。,低碳经济几乎涵盖了所有产业的领域。,从能源消耗角度看，在房地产领域，统计数字表明，传统开发模式在建造与房屋使用过程中消耗了全球能耗的50%,社会效益层面，旧的开发模式缺少以人为本的理念，大尺度的建筑、街区和宽道路，造成居民生活成本增加，城市幸福度下降,从规划角度看，传统的开发模式缺少以人为本的理念，大尺度的建筑、街区和宽道路，造成居民生活成本增加，城市幸福度下降,生活节奏、便利程度等 “软性”因素与居民幸福度有着非常密切的关系,从环境效益层面看，传统开发模式建立在高能耗、高污染基础上，对碳基能源依赖，co2排放过度，加重温室效应,房地产领域的绿色低碳概念绿色地产并非单项节能技术的运用，其关键在于构建一个完备的绿色地产开发流程，建立涵盖社会效益、经济效益、环境效益一体化的评价体系,英国：为降低新建建筑的能耗，对住宅建设和设计提出了可持续的节能环保新规范，并进行“绿色评级分” 德国：规定发展商公布“能耗证明”，并强制对高能耗的老建筑进行强制拆迁。,绿色低碳.节能环保,绿色建筑,丹麦太阳风社区：以太阳能、风能等可再生能源作为主要能源。社区内约有600平米的太阳板，这些太阳板主要设置在公共用屋和住宅上。公共用屋的地下有两个容量为75立方的聚热箱，被加热的液体通过地下管道进入取热箱，然后热量再以热水和辐射热的形式通过地下管道进入居民住宅,招商地产的目标,珠三角,思考前提企业战略,注重生态，强调可持续发展的“绿色地产”是招商地产的企业发展理念，国内首创的社区综合开发模式是招商地产核心支撑体系。,目标形成可复制的绿色地产模式,将“产居一体，绿色地产”理念形成可落地实施的地产开发模式。 该模式必须具备可复制性、有明确盈利模式、符合绿色低碳要求，能成为招商地产未来在全国取地开发的标准,长三角,环渤海,招商地产及金山谷项目,情境一：招商在深圳蛇口的开发实践中总结出了综合社区开发理论，并一直在探索绿色地产整合解决方案。 情境二：广州番禺金山谷项目包括商业用地和住宅用地，招商地产希望将两者有机融合，实现“产居一体” 情景三：“产居一体”模式的关键指标、盈利模式、评价体系，与绿色生活的结合有待深入研究,招商地产面临的现实情境,该专题研究需要回归问题本源，结合招商地产自身优势，并从国内外类似案例中找到启发，因此我们的研究包括：,“产居一体.绿色低碳”模式如何界定？ 如何发挥招商地产自身优势？ 新模式的实施策略和评价指标是什么？,1:绿色低碳和产居一体化如何融合，实现开发价值最大化？在国内外有哪些实践案例？ 2:该模式与国内典型地产开发模式的差异性如何？基于招商地产的开发经验和资源优势，该模式的核心竞争力在哪里？ 3:作为一种国内全新的开发模式，其实施路径和评价体系如何？,问题界定：如何在“绿色地产”开发理念下，将“产居一体化” 提升为招商地产在全国复制的开发模式？,问题界定,绿色低碳与产居一体化案例及理论研究,part. 1,part. 2,part. 3,招商地产特色的“产居一体“模式界定,part. 4,新模式的发展策略及实施建议,part. 5,新模式的创新价值及效益评价,研究逻辑,规划及发展 理论,硬件要素指 标析,运营模式借 鉴,产居一体模式 指标体系,低碳社区开 发案例,国内成功开 发流程借鉴,绿色低碳的房地产开发是全新的开发思路，目前还没有真正意义上的成功案例，但我们还是可以从国内外开发实践得到发展启示,美国纽约ecovillage 亚利桑那州civano社区 芬兰赫尔辛基viikki 瑞典马尔默vastra hamnen 斯德哥尔摩hammarby sjostad 荷兰伊科鲁尼亚小区ecolonia 格林威治世纪村greenwich millennium village 英国bedzed太阳村项目 阿联酋阿布扎比masdar零碳城市 中国天津中新生态城,绿色社区综合开发 基本功能：产业、居住 先进绿色节能技术 新城市主义、循环经济,英国bedzed太阳村项目 阿联酋阿布扎比masdar零碳城市 中国天津中新生态城,重点研究案例,英国bedzed太阳村是欧洲在生态社区开发基础上，向生态低碳综合社区转变的典范，首次在生态住宅社区内加入办公产品,英国bedzed 太阳村,1,开发背景：根据其规划新意，获得政府地价优惠以及基金会的资金支持，加上环保组织顾问共同促进项目开发,区位：英国伦敦南部的萨顿市，距伦敦市中心20分钟车程 功能：混合型社区开发模式，集住宅、办公、商务于一体 规模：占地1.65公顷，包括82个单元（271套公寓）和约2500平方米的办公、商用面积，现有250人居住 建成时间：2002年 总成本：1500万英镑,鉴于bedzed在可持续发展方面作出的贡献，世界自然基金会wwf为其提供了资助，并且萨顿市政府也以低于正常价格的地价作为鼓励 英国悠久的peaboby基金会投资，建筑师bill dunster及英国环保顾问组织bioregional development group共同策划,战略意义：作为世界第一个生态村，向全方位的永续社区发展，创造一个全新的生活方式，引导英国成为环保先驱,2,项目价值：绿色与效益成功结合的典范，实现了住户的居住舒适和生活支出双赢，提升了周边区域价值，同时通过租售结合，实现了更高的开发价值,bedzed太阳城值得借鉴之处在于，建设环保的和谐社区，必须考虑到市场关系，要使参与各方都能够得到利益，在利益机制诱导下，使经济活动当事人主动参与社区的建设,地价与售价双重收益，平价运作具市场推广的潜力,开发商价值,社区综合开发，产居一体化模式 卖与租结合，实现社区循环发展，带来持续效益,英国bedzed 太阳村,注：实际投入盈利数据根据建筑单元所得,bedzed通过办公单元与住宅单元的产品融合，期望实现居民在社区内打包解决办公、居住，从而降低就业办公出行，但最终由于规模太小，没有实现最初规划,项目荣誉： 英国最大的碳中和社区 opi计划的第一个实现项目 2004年公众信任可持续发展奖 2003年副首相可持续发展社区奖 2003年斯特灵奖 2002年世界人居奖 2002年环境全球奖 2002年施工服务创新奖 2001年英国太阳节能奖 2001年住宅设计可持续发展奖,bedzed为混合性社区，除了有一般住家外，也有办公室和工作室，同时配备商店和医疗机构以及展览空间 拥有包括公寓、复式住宅和独立洋房在内的82套住房，以及2369平米的工作空间，体现了住宅高密度与舒适生活的完美融合 社区中规划的各种办公空间的高科技网路设施，进一步营造了一个未来生活的理想社区,社区形态：,bedzed的产居一体雏形，规模较小，格局稍显单一，但为产居一体化发展提供了先进理念及参考价值,工作间,住宅区,住宅区,产居一体体现在 住宅区向南，以便于白天吸收热量； 工作间靠北，以减少白天办公过多热气，减少冷气需求,英国bedzed 太阳村,案例借鉴小结：产居一体.绿色低碳的探索者，较好地实现了绿色与效益的结合，提升了周边区域价值，但由于规模过小，格局有限，项目并未实现真正意义上的产居一体,功能定位：纯生态社区向综合生态社区转变，居住功能为主转变为居住与办公功能一体化,1,规划布局：住宅单元与工作单元融合，减少出行，真正意义上实现低碳,2,项目价值：项目实现了绿色与效益的结合，实现了住户的居住舒适和生活支出双赢，提升了周边区域价值,3,产居一体化并未最终实现：由于规模过小，格局有限，项目最终并没有真正意义上的产居一体,4,英国bedzed 太阳村,阿联酋马斯达masdar是阿联酋政府主导的大规模的绿色低碳区域试验项目，是世界首座碳中和、零废弃物城市,阿联酋正在沙漠地区建设的一座城市。这将是世界第一座不使用一滴石油、碳排放为零的绿色城市。 马斯达再进化（masdar initiative）意味着阿联酋正开始由开发石油向开发新能源转变。,1,规划特点：可持续发展性质的新城开发，拥有绿色节能产业，研发科技机构、住宅、商务、教育等多功能,开发主体：由政府主导，整合世界先进研究力量以及规划理念，投资规模巨大,3,区位：马斯达位于阿联酋的首都阿布扎比的西南公里。 规模：马斯达（masdar）发展规划的首个项目是一个占地约 600公顷，是具有可持续发展性质的地产开发项目，预计可容纳5万人。,masdar initiative由官方机构阿布达比未来能源公司(统筹规划，主要合作对象有世界野生动物基金会-wwf、opl、美国麻省理工学院、英国foster + partners建筑设计与城市规划公司等，预计打造一处可容纳五万人的未来城市，并计划在2016年前开发完成。 投资：“马斯达城”已于2008年初开始兴建，总投资大约为220亿美元。项目建设分为7期，将于2016年完成建设。,战略意义：masdar 城将是世界上首座完全由可再生能源供电的碳中和、零废弃物城市（零碳城市），承担着国家发展战略转型的重大意义,地中海,阿布扎比,马斯达,1公里,迪拜国 际机场,2,阿联酋masdar,项目特点及技术创新：马斯达利用太阳能等可再生能源作为区域的能量来源，并在采用环保材料，真正实现区域的零碳排放,masdar城是关于可持续设计的一个展示物，建成后，这座城市将完全依赖太阳能和风能等可再生能源，城里没有汽车，绿树成荫，整座城市将实现零废物、零碳排放,全城以坐东北朝西南的走向兴建，以获得最佳采光及蔽荫效果,建筑设计,短期内透过回收再利用的机制，减少98%废弃物的产生 预计2020年达成零废弃物、零掩埋的目标,减废与减费,透过不同用途的规划，降低对饮用水的需求 预计全城每日仅需8,000吨的饮用水，为现有同等规模城市的五分之二(约20,000吨),透过绿色建筑的设计，降低对电力的需求 发电方式以风力、水力、太阳能与氢气发电并行，并计划未来进一步提高太阳能发电的比例,全城禁止汽机车通行，改以大众运输工具做为交通方式 以输运需求设计三类交通方式，长程运输以轻轨电车为主，城内交通将利用轨道或磁浮建立个人快速运输系统来取代，而短程的部分则以兴建步道，鼓励步行,水资源利用,电力供应,交通运输,阿联酋masdar,产业选择：基于阿联酋马斯达masdar“零废弃物”、“零车辆（自用车辆）”的发展目标和战略基础，将着力推动环保绿色产业的研发，主力产业将以环保相关产业为主,马斯达尔计划未来实现永续发展，世界第一座“零碳、零废物排放”(zero-carbon，zero-waste)的绿色城市，进一步将“零废弃物”、“零车辆(自用车辆)”列为发展主轴。,马斯达尔计划一切以绿色低碳为核心，在产业选择有一定的规范和标准，全部围绕环保等绿色行业进行筛选与引进,1,可再生能源项目投入资金占总投入资金比例高达68%,2,注重绿色食物、原生态环境、历史遗迹 在masdar initiative与世界野生动物基金会one planet living的合作项目中，对于开设有机食品店、推行公平贸易、兴建保留地方特色建筑物、野生动植物保育，以及订立公平的工资及工作环境等等,3,阿联酋masdar,用地规划与招商策略：政府采取一揽子激励政策，推出一站式的政府服务、免税优惠、知识产权保护等政策以促进与支持项目的实施落地，同时城市规划全面而系统，涵盖产居一体所需的办公、住宅、商业、文化与娱乐、教育等各种物业,政府为了吸引企业投资，推出一揽子激励政策，包括一站式的政府全方位服务、免税优惠、知识产权的保护等等政策。 政府在选择企业倾向于拥有开发、经营先进能源技术的国际投资者。,政府招商政策,城市用地规划,城市中心的功能核心,阿联酋masdar,投入与经济效益： masdar city项目将有世界顶级国际公司和组织参与，投入资金高达220亿美元，然而建成后的马斯达尔城也必然带来巨大的经济效益，将提供70000个就业职位，为当地贡献2%的gdp年增长率,按照9年的建设周期计算，masdar城将25年中节省价值超过20亿美元的石油提供7万个就业职位，同时给当地贡献2%的年度gdp增长。,这里将是： 一个产生强大经济效益回报和社会价值的圣地 一个为世界提供可再生能源开发技术的集群 一个低能耗、零碳污染的绿色生态无碳城,经济效益、社会效益,绿色效益,阿联酋masdar,优先与麻省理工学院共同设，做为专注研究开发未来能源的前哨站,第一阶段,总部大楼,光伏电厂,马斯达尔理工学院,第二阶段,教育、娱乐设施,住宅区,政府办公区,第七阶段,启动区开发：在造镇的第一阶段，优先兴建与麻省理工学院共同设立马斯达尔理工学院，和专注于研究开发未来能源的总部大楼，这会做为城市建设的重要示范，也将吸引大批教授、科研专家、学生定居与生活，是明显的以产带居的开发模式典范,总部大楼率先兴建，作为城市建设的标杆和示范，后期再建设住宅区和娱乐设施，是典型的以产带居的开发模式 吸引大批研究者、学生、科学家、商业投资人士和政府官员，真正达到了集生活、工作、娱乐于一体，会将成为可持续发展的典范,工作,居住,娱乐,产居一体,首先建设光伏电厂，以满足几个阶段的能源需求,在既定的办公空间之外，还规划了商场与100家住户 作为城市建设的重要示范和引领标杆,未来将满足50000住户的购房需求 国家政府机构将会入驻新城 未来将打造主题广场、五星级酒店、会议中心、娱乐综合楼等设施 引入1500余家商家进驻，商业配套丰富多样,阿联酋masdar,案例借鉴小结：以产带居的开发思路、有条件的产业筛选、政府的强力支撑以及绿色环保技术的全覆盖式应用是本案例值得借鉴的要点,以产带居的开发思路：项目规划以科研院所、总部大楼为启动，为实现产居一体奠定基础,1,产业选择原则：绿色低碳为核心，产业严格筛选，以绿色环保等相关产业的研发为主导，知识密集型与人力密集型相结合,2,政策支撑：政府强力支持，在用地、招商等方面的一揽子激励政策,3,技术创新：新能源、环保材料利用，实现区域真正的绿色低碳,4,阿联酋masdar,天津中新生态城是继苏州工业园后中新两国政府作出的重大战略决策，以应对全球气候变化、节约能源及保护生态环境,天津中新生态城,项目意义： 中新天津生态城是中国、新加坡两国政府战略性合作项目，是继苏州工业园之后两国合作的新亮点，为资源节约型、环境友好型社会的建设提供积极的探讨和典型示范 项目背景：两国政府签订中华人民共和国政府与新加坡共和国政府关于在中华人民共和国建设一个生态城的框架协议，确定中国和新加坡政府合作建设中新天津生态城,项目定位： 中新天津生态城作为世界上第一个国家间合作开发建设的生态城市 选址原则：一是临海或港口城市；二是城市水资源匮乏 指标体系：中新天津生态城指标体系依据选址区域的资源、环境、人居现状，突出以人为本的理念，涵盖了生态环境健康、社会和谐进步、经济蓬勃高效等指标 区位与规模：天津滨海新区范围内，毗邻天津经济技术开发区、天津港、海滨休闲旅游区，地处塘沽区、汉沽区之间，距天津中心城区45公里，距北京150公里，总面积约31.23平方公里，规划居住人口35万 规划设计：建设基础设施功能完善、管理机制健全的生态人居系统,生态城区域开发力求以人为本，全方位打造集宜居、生态、活力、和谐为一己的现代化城区，产业定位先行，但以居住销售撬动，实现区域先期人气集聚与现金流平衡,生态城产业、居住和城市配套作为区域发展三大构成要素： “生活/商业”包括城市基本设施等硬件元素及文化氛围等软件元素，以吸引更多优秀人才入驻 “居住/土地”体现了区域对城市人口的容纳和吸引能力，首批500套公屋正式开工建设，加之即将开工的商业住宅项目，生态城年内开工建设住宅总面积 “经济/产业”提升了生态城的经济价值，为其效益增值奠定坚实基础,规划先行 以产带居,居住启动 先期人气集聚 现金流平衡,配套增值,天津中新生态城,中新生态城的绿色科技应用，落实“生态城”理念,绿色交通： 提升公共交通和慢行交通的出行比例，以轨道线串联4个综合片区和生态核，与两侧居住、绿地以及公共设施紧密联系，形成生态谷,生态能源： 绿色技术应用于建筑，增加建筑的保温性能，减少对不可再生能源需求,节水效果： 人均生活用水指标控制在120升/日，人均综合用水量320升/日，非传统水资源利用率不低于50%。,循环用水： 建立广泛的雨水收集和污水回用系统，实施污水集中处理和污水资源化利用工程，建设良好的水生态环境。,天津中新生态城,设计理念,产业引进,区域增值,2009上半年，天津市生产总值同比增长16.2%，增幅继续处于全国前列 滨海新区开发建设全面快速推进，上半年生产总值增长23%,环保主题,城市环保可持续发展,环保产业化,产业定位符合环保主题，大力引进生态型产业，周边区域经济持续增长,产业定位为：生态环保科技研发转化产业，现代服务业，绿色建筑产业为主导的产业,产业聚集效应初步形成，国家动漫产业综合示范园、科技园、产业园全部开工，一批知名的开发企业相继落户 截至目前，累计入驻企业达到85家，注册资金近90亿元；累计完成投资70亿元,人与人和谐共存、人与经济活动和谐共存、人与环境和谐共存的产业模式，能复制、能实行、能推广,天津中新生态城,案例小结：开发思路上产业定位先行，但以居住销售撬动，从而能实现先期人气集聚与现金流平衡，而大规模的区域开发又能保证未来“产”与“居”在一定程度上的一致,开发思路：产业定位先行，但以居住销售撬动，实现区域先期人气集聚与现金流平衡，同时区域规模能保证未来产居一定程度的一致性,1,功能定位：以人为本，全方位打造集宜居、生态、活力、和谐为一己的现代化城区,2,绿色科技应用：交通、能源、节水、循环用水等全方位的技术应用,3,产业定位：生态环保科技研发转化产业，现代服务业，绿色建筑产业为主导的产业,4,天津中新生态城,案例启示“产.居”模式界定一：大中型规模的区域开发比较适合产居综合开发模式，不同规模下产居融合的方式有所差异,大规模产居综合新城,中等规模产居社区,区位与规模：天津滨海新区范围内，距天津中心城区45公里，距北京150公里，总面积约31.23平方公里，规划居住人口35万,规模：马斯达（masdar）发展规划的首个项目是一个占地约 600公顷，是具有可持续发展性质的地产开发项目，预计可容纳5万人。,规模：占地1.65公顷，包括82个单元（271套公寓）和约2500平方米的办公、商用面积，现有250人居住,阿联酋masdar,天津中新生态城,英国bedzed太阳村,中等规模的产居综合社区由于规模有限，产业办公有限，不能作为社区的核心功能设置， 在满足居住、配套的需求后，选择适合的企业入住，提升区域价值,大规模的产居综合社区的产居融合是建立在统一规划，明确产业定位后，以产带居，以居促产,案例启示“产.居”模式界定二：功能复合，在明确产业定位之下，发展办公、居住、休闲，打造宜居宜工作的配套体系,体现生产经济要求的同时符合城市社会功能的要求，创造良好的生产与生活环境，以完善配套“留人” 生产、生活平衡，辅助商务、娱乐、休闲、文化等功能,现代生态低碳社区开发正步入“复合发展时代”,居 强 业 弱,业 盛 居 优,纯住宅开发为核心，配套休闲娱乐功能；缺少凝聚力、缺少活力,案例：阿联酋masdar，以环保创新产业为核心完善的产居综合功能体系，成为人们安居乐业、享受生活的“零碳城市”,案例启示“产.居”模式界定三：产业筛选是成功的关键所在，实现以产带居，以居促产，在整体开发中必须先确定产业方向，从而得到产居结合的实现，而具体实施过程中，可先以住宅启动,第一阶段,总部大楼,光伏电厂,马斯达尔理工学院,第二阶段,教育、娱乐设施,住宅区,政府办公区,第七阶段,阿联酋masdar： 开发第一阶段，优先兴建教育科研办公和能源研发的总部大楼,天津中新生态城： 产业定位先行，但以居住销售撬动，实现区域先期人气集聚与现金流平衡,规划先行 以产带居,居住启动 先期人气集聚 现金流平衡,配套增值,案例启示“产.居”模式界定四：绿色节能建筑及技术体现是绿色产居的重要标签,项目荣誉： 英国最大的碳中和社区 opi计划的第一个实现项目 2004年公众信任可持续发展奖 2003年副首相可持续发展社区奖 2003年斯特灵奖 2002年世界人居奖 2002年环境全球奖 2002年施工服务创新奖 2001年英国太阳节能奖 2001年住宅设计可持续发展奖,阿联酋masdar： 项目特点及技术创新：马斯达利用太阳能等可再生能源作为区域的能量来源，并在采用环保材料，真正实现区域的零碳排放,英国bedzed太阳村： 鉴于bedzed在可持续发展方面作出的贡献，世界自然基金会wwf为其提供了资助，并且萨顿市政府也以低于正常价格的地价作为鼓励,世联通过对国际绿色低碳开发案例的研究，得出目前绿色低碳在城市及房产开发领域实践主要有以下三种类型，产居综合社区开发模式是当前低碳经济背景之下，复制（推广）性较强，且能实现较高开发价值的最优实践方案,通过案例启示的“产居一体绿色低碳”的四大界定因素，可得“产居一体绿色低碳”模式的两大kpi,基本kpi,技术kpi,a1 规模 scale,a2 可进入城市 region,a3 选址 location,a5 产品体系 products,a4 规划体系 planning,“绿色低碳.产居一体”模式基本要素分析,基本要素,【,】,规模：由于产居模式的复合功能以及内生循环性，决定了产居模式只适用于大中等规模综合开发,进入性城市：适用产居模式的城市必须符合两个条件：1）城市经济产业基础实力雄厚；2）城市发展进入工业化后期，对绿色低碳经济有潜在需求，所以推荐三线城市以上,选址要求：综合以上两点，结合我国城市发展目前所处阶段，判断可供开发区域为一线城市远郊，二三线城市近郊,规模：大规模产居综合社区开发; 进入性城市选址：一线城市远郊，二三线城市近郊,绿色规划体系： 以动态规划、均衡发展、合理布局、功能布局、规划先行、有序开发为规划原则，并从以下5个层面上实践绿色规划,绿色规划核心评价指标体系,规划理念,示意,空间布局,道路系统,绿地景观,市政配套,建筑密度,产、居两大基本功能明确分区，公共空间以及配套设施强化其生态资源特色以及资源共享的mix-up布局理念，实现配套资源与区域共享,可以将以人为本和可持续发展为原则，规划机动车道路系统和慢行道路系统，其中高密度的慢行道路系统将串联大部分社区，结合绿地系统营造环境宜人的慢行空间,1,2,3,4,5,从以下5个关键指标落实产品体系,可持续的、有生命的景观，是生态化、可再生的节约型景观,容积率大于1.2 建筑密度小于35%,技术要素 规划,【,】,体现生产经济要求的同时符合城市社会功能的要求，创造良好的生产与生活环境，以完善配套“留人”,所有产品根据“绿色建筑指标”进行建设，并达到国际绿色建筑leed标准，实现绿色建筑比例达50%以上,绿色建筑产品核心评价指标体系,核心技术措施,示意,节地与室外环境,节能与能源利用,节水与水资源利用,节材与材料资源利用,室内环境,透水地面 立体绿化 立体停车,low-e玻璃 太阳能发电 热湿独立空调 光电建筑一体化,雨水收集利用 空调冷凝水利用 零排放设计,自然光调控设备 声环境补偿措施 中央新风系统 空气质量监控,钢结构 简约造型设计 再生材料 垃圾深度分类收集,1,2,3,4,5,运营管理,能耗检测分析 建筑智能 系统测试,6,从以下6个关键指标落实产品体系,【,】,技术要素 产品,作为一种新的房地产开发模式， 除硬件要素外，“产居一体”开发必须建立形自身独特的运营模式,主题旅游开发 华侨城模式 商业综合体开发 万达模式 产业地产开发等 天安模式,主题地产开发模式kpi 指标体系,a1 规模 scale,a2 可进入城市 region,a3 选址 location,a6 产业定位 position,a8 盈利模式 profit,a5 产品体系 products,a7 开发流程控制 process,a4 规划体系 planning,运营模式,a9 营销模式 market,硬件要素,绿色低碳经济的产业要求,从房地产开发角度分析，“产居一体.绿色低碳”开发模式实质为以绿色低碳理念指导，进行主题地产开发，其运营模式可以借鉴国内成熟的开发模式，形成自己身特色,“产居一体 . 绿色低碳”,大规模主题地产开发,绿色低碳技术实践,“以产带居”是产居一体化模式的核心，产业筛选是成功的关键，在整体开发中必须先确定产业方向，后期才能实现产居互动,产业筛选,阿联酋马斯达masdar,产业选择原则：绿色低碳为核心，产业严格筛选，以绿色环保等相关产业的研发为主导，知识密集型与人力密集型相结合 以产带居的开发思路：项目规划以科研院所、总部大楼为启动，为实现产居一体奠定基础,天津中新生态城,产业定位：生态环保科技研发转化产业，现代服务业，绿色建筑产业为主导的产业 开发思路：产业定位先行，但以居住销售撬动，实现区域先期人气集聚与现金流平衡,产业筛选是成功的关键所在，在整体开发中必须先确定产业方向，后期才能实现以产带居，以居促产 而具体实施过程中，可先以住宅启动，实现区域先期人气集聚与现金流平衡,案例启示回顾,结合城市、区域的产业发展趋势以及产业价值链分析，同时须符合绿色环保的筛选，通过五次筛选确定产居综合开发的产业定位,通过确定一套系统、科学的筛选区域产业机会的标准对项目进行产业定位，是产居绿色模式成功的关键,备选行业,基础产业筛选,产业政策导向,产业链选择,产业选址分析,绿色环保：实现产居联动,产业类型一,产业选择一,产业选择三,产业选择二,产业类型二,产业类型三,产业类型四,产业类型五,注：筛选指标仅为示意，并不代表最终项目筛选指标,产业筛选,第一产业不再局限于传统意义上的乡村，将其引入城市，户外农、林、渔等产业与室内工作、居住环境融为一体，最大程度地实现了生态体系大融合,产业筛选 示意1/3,生态 大融合,工作,第一产业,居住,第一产业的引入，为园区人口提供新鲜农产品成为可能,新鲜产品提高了居住附加值，促进了工作效率,工作效率的提高，促进了第一产业的蓬勃发展,第二产业筛选以纺织业集中区浙江绍兴地区为例，在全球产业分工中，制造业受前后端价值链挤压以及外部因素影响，利润空间日益缩小，企业普遍面临转型需求,供应链,案例1：浙江纺织行业2008年的产业困境,价值链,产品设计（韩国三星）,原料采购 仓储运输,零售（沃尔玛、家乐福）,批发业,生产制造和oem代工（中国的制造业供应商）,订单处理（仓储运输）,案例2：西班牙zara的产业链,产业筛选 示意2/3,随着分工向纵深化发展，现制造业借助利用生产性服务业，从价值最低的组装加工环节向利润较高的前后端延伸，是多数企业的战略转型关键,图：波特尔产业价值链分析,产业筛选 示意2/3,第三产业筛选可以从产业和居住区必须具备相融性的前提出发，我们总共选择了第三产业的14个门类作为分析对象，涵盖多个领域,金融服务（如：银行、保险） 政府及社会组织（如：政府部门、行业组织、非盈利机构） 高科技研发（如：电子元件、生物医药） 媒体及娱乐（如：电影、电视、电台） 信息传输和软件业 远程业务外包服务（如：后端业务、电话服务中心） 专业服务（如：会计、法律、咨询） 房地产（如：房地产投资和管理、 reit-住宅） 贸易、零售及批发（如：百货店、批发连锁店） 住宿和餐饮业（如：酒店及连锁餐饮） 教育和卫生业 电信及网络服务（如：互联网和在线服务提供商、无线通信服务） 旅游业（如：公园、旅游胜地） 物流与运输,产业筛选 示意3/3,为了确定适合的产业引擎，我们采用了系统化的筛选方法，对备选行业进行分析和优先排序,所有行业,14个行业,对重点行业的筛选,第一步,第二步,5 个不具吸引力的行业,该行业是否具有吸引力？,该行业是否符合绿色低碳产业要求？ 是不是符合中国产业升级趋势的高增长成长性行业？ 国家的产业政策，税收政策等是否鼓励该行业的发展？ 是否对提升区域价值、增加就业和税收具有显著功效？ 产业能否形成集群效应？ 该行业是否能吸引高素质人才？,4个可行性低的行业,剩下的9个 行业,居住区能否为产业提供独特价值,确定了 4 个具有较大潜力，应优先考虑的行业,与其他区域相比，绿色居住区能为产业提供何种竞争优势？ 该行业对利用居住区的生配套设置（如：学校、商业、卫生、会所等服务）是否有严格要求？ 是否需要政府投资大量资金？ 居住区和产业融合后能否形成1+12的增值效应？,产业筛选 示意3/3,主题,行业,典型案例,细分,专业服务业,高科技研发 电信及网络服务,远程外包服务,张江高科技园区转变经济增长方式，首次在规划中提出发展低碳生产、产业、产品、生活，打造“以低碳经济为核心”的国家级生态工业园区目标。,人力资源 创业基金 法律、广告 会计、审计 工程咨询,后端业务外包 电话服务中心,“全球跨国企业正在将后端业务和电话服务中心转移到印度和中国等低成本国家。例如，72 家全球企业在印度班加罗尔建立了后端业务。,政府产业 引导优势,把握产业转型机遇,领导市场早期发展,通过对制造业价值链分析及对第三产业筛选，世联认为产居一体模式中潜力较大产业的初步方向如下,节能科技 计算机及生物研发 网络增值服务 创意动漫 电子商务,常州津通生态园区通过提供完善的生产型服务业产业链，实现创业者带着创意入驻园区即可成功开业的模式，创了低碳经济，小产业，大产出的园区新模式。,产业筛选 示意3/3,通过吸引力及可行性分析矩阵，确定产居一体应引进的合理产业组合，鼓励可持续与均衡的发展,鼓励发展,绿色低碳门槛 市场规模和增长潜力 对当地gdp贡献能力 就业和税收能力 高素质人才吸引力 利于土地资源集约利用 产业集群效应,低,低,高,高,吸引力,可行性,对生配套依赖性？ 居住区和产业融合后的竞争力， 是否需要引入外来资源条件？ 是否需要政府大量的资金投入？,远程业务 外包,媒体及娱乐,专业服 务业,电信及网络 服务,- 政府及社会组织 房地产 =物流运输,零售批发贸易,信息传播和软件,金融服务,伺机发展,有限制适度发展,教育卫生,餐饮住宿,目标产业,着手培育的机会产业,密切关注的机会产业,高科技研发,产业筛选 示意3/3,区域的开发历程就是伴随产业发展及房地产开发的过程，房地产与产业发展互相影响，不同产业类型对房地产的促进程度不同,资料来源：世联模型,地产类型,产业类型,开发流程,国内典型地产开发流程分析 产居一体化开发流程关键,行业环境的巨变，不同的企业群体形成了不同的反应，领先企业通过跨区域布局、战略合作、多样化资金来源等方式扩张业务规模,资金来源多样化,企业并购/跨区域布局/扩大土地储备,战略合作,专业化路线,2007年岁末万科联袂复地斥24亿元地杰国际城 2006年万科斥资13亿收购上海恒大5个项目 2007年3月万科斥资40多亿收购浙江南都公司 2007年远洋地产收购青岛颐中房地产全部股权 2007年华润置地5亿美元购母公司资产 2007年复地集团2.7亿港元入主上海证大 ,2007年复地集团：牵手北欧基金seb开发房地产 2007年中粮集团借道滨海快速介入天津新cbd开发 2007年中凯地产中凯华平合作首试新收购法 2007年海尔地产携手绿城吞下济南全运村 2007年阳光100联姻五矿置业共同开发 上海建工与万科签署战略合作协议 ,专注于房地产行业，剥离非核心资产（万科的家法与减法之路） 专注于某一细分物业（万达商业地产） 专注于产业链分工，分工外包（08年1月份广州恒大地产与70家知名品牌签订了战略合作协议，涉及到房地产开发的整个链条产品战略 ：开发与持有相组合的业务结构，将增加投资持有型物业；同一个地域，各种产品同时做，产品多样化，三条典型产品线：近郊低密度住宅、市区高密度住宅、都市综合体。,2008年资金和土地的严控对小开发商带来了生存之忧，而对实力雄厚的大开发商则意味着行业整合的机遇 房地产行业环境的巨变正深刻的影响到企业的行为，纯住宅开发盈利的模式空间日益缩减。,中国内地以土地运作为核心的粗放产品开发模式将逐步分化，呈现多样化模式发展；远期将以资本运作为核心,近期：以土地运作为核心的粗放开发模式； 中期：房地产企业格局将呈现多样化模式发展 a. 以品牌运作为核心的纯住宅开发模式； b. 以主题地产为核心的细分市场业务模式； c. 以资源整合为核心的一二级市场全程模式； 远期：资本运作将成为核心,拆迁安置 土地出售,定位营销,前期定位 体量配比 客户定位,竣工验收 日常运营 维修,土地出让,规划设计,前期接洽,物业公司,社区布局、 单体设计 户型、立面、景观,开发流程：纯住宅开发以产品设计和品牌营销为核心，通过分期销售实现滚动开发。,营销策略 价格策略 销售管理,开发流程 纯住宅模式,盈利模式：销售收入是主要来源，前期需资金保障能持续获取土地储备，并通过快速销售实现滚动开发来维持该流程。,资金收益,投入合计,物业费,前期各项税费,自有资金或股权作价,运作环节,收入合计,销售收入,资金投入,住宅销售收入是最主要利润来源，受房产周期波动影响,累积现金流曲线,工程及附加费,开发流程 纯住宅模式,运作核心专注于住宅开发，以优质的产品和品牌为核心，实现行业的资源整合和快速扩张，通过规模化效应强化市场领导力（典型案例：万科）,万科,强势的品牌 + 以细分客户为导向的产品设计能力+ 物业服务品牌 资源高度集中，在全国范围内采用投资模式标准化、产品的标准化、管理标准化经营。,专业化、品牌化产品路线，主流产品为城乡结合部面向新兴白领的成片居住社区，单一产品全国标准化复制。,通过兼并收购等，实现外延式规模化扩张； 通过股权受让，获得大量土地储备；多样化合作： a.与华润合作提高大中型项目获取能力； b.与强势房地产企业合作规避竞争风险； c.与gic、hi 等外资合作拓宽融资渠道。万科在合作中输出管理方式。,开发流程 纯住宅模式,开发流程：拥有主力商家（企业）等客户资源是模式的核心，物业交付仅仅是开端，开发商通过运营管理可获得长期稳定收益。,拆迁安置 土地出及居住用地体量,主力商家,商业管理公司,与主力店技术对接照万达广场模式设计,商场统一开业,宣传、招商、租金谈判，户外广告牌招商,负责日常的运营、维修及其它商场管理,政府,三年培育期进行业态调整,商业规划院,共同选址,前期接洽,技术对接,物业公司,主力店及 商业体量,住宅及酒店 公寓等产品 销售,开发流程 主题地产模式,资金收益,主力商家预付保证金,商业管理收益,住宅及办公物业销售,政府土地出让金、税费返还优惠,盈利模式：主题开发要求拥有长期低成本金融运作，同时尽可能通过销售型物业降低前期融资压力。,资金投入,租金收益,前期各项税费,运作环节,贷款及基金融资买土地,前期各项税费,累积现金流曲线,税收和就业效益 可以低成本甚至 零成本从政府取地,运营后享受长 期稳定收益及 物业升值效应,开发流程 主题地产模式,运作核心：通过综合体物业的开发、运营，实现增值，为未来资本运作能力发展典型基础，将成为专业的地产投资商（典型案例：万达、天安）,万通地产,核心竞争力,产品策略,战略整合,业务集中于商业地产，有三大核心竞争优势:城市综合体、商业管理和文化产业。万达广场系列城市综合体，打造订单式商业地产开发模式,与世界500强商业巨头结盟的方式，招商能力强,资本运作能力 + 物业经营与增值能力,万达地产,开发流程 主题地产模式,万达通过融资成本是主题地产的核心问题广场的规模化开发，解决了开发商普遍面临的“短债长投”问题，形成低成本资金良性循环,在全国开发大量综 合体物业稳定租金 获得低成本融资,早期采用销售 大卖场底层商 铺回笼资金,后期综合体商业出租 为主，靠销售住宅 和写字楼回笼资金,银行贷款、国 外封闭基金、 债权融资,低成本拿地 商业创新融资,订单商业提前 收租商业管理 公司盈利,商业地产是一个复合型的产业，它包括地产、商业、投资、金融等，其中最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产即使能做，也走不远。,万达的教训： 在2001年开始做商业地产的时候，万达以房地产开发的惯性思维思考问题。从银行贷款，贷二年期，就来做购物中心。2004年，遭遇宏观调控，短融长投的弊端显现，国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一，资金链变得紧张。在2004年1月开了一个总裁办公会，决定除了已开工的购物中心，暂停其它购物中心的建设，集中精力寻找长期资金管道，我们找到了一个战略投资者，拿到几十亿元，在银行催债前解决了问题。 王健林,开发流程 主题地产模式,开发流程：土地全程运营模式要求具备政府资源，资金投入大且开发周期长达数十年以上,规划设计,进行宣传、招商、租金谈判等工作,负责日常的运营、维修及其它管理,政府,二级开发商,拆迁安置,前期接洽,项目子公司按法定程序取地,策划 营销,土地整理,土地出售,政企联合体,社区布局、 单体设计 户