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宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则（试行）第一章 总 则第一条 为了规范城市房屋拆迁评估工作，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁评估工作的顺利进行，根据中华人民共和国城市房地产管理法、国务院城市房屋拆迁管理条例、江苏省城市房屋拆迁管理条例以及房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法等法律、法规和有关规定，制定本细则。第二条 本细则适用范围与宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法适用范围一致。第三条 从事房屋拆迁评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）。市房屋拆迁行政主管部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。第四条 承担房屋拆迁评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则第三条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个拆迁估价项目，评估机构均应派出至少一名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，其他人员则应当持有拆迁评估工作人员上岗证。第五条 拆迁估价对象被拆迁范围内经现场查勘认定具有合法产权的被拆迁房屋（含其占用范围内的国有土地使用权）及其附属物。2003年航拍图上标明的无合法产权房屋参照有合法产权房屋评估。第六条 拆迁估价目的应统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。第七条 拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。因延长拆迁期限换领拆迁许可证的仍以首次拆迁许可证颁发之日为估价时点。拆迁规模大、分期分段实施的项目，以当期（段）房屋拆迁许可证颁发之日为估价时点。第八条 拆迁评估的价值标准为公开市场价值，不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。第九条 房屋评估价格构成为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。第十条 拆迁估价应当按照下列程序操作：1. 依法征求意见，确定评估机构；2. 接受评估委托，明确基本事项；3. 查阅相关资料，开展前期调查；4. 拟订作业方案，进行现场勘察；5. 参照技术细则，进行评估测算；6. 确认测算结果，撰写估价报告；7. 汇总相关资料，提交估价报告；8. 现场咨询答疑，估价材料存档。第十一条 房屋拆迁项目补偿资金评估结果以项目拆迁补偿评估报告和项目拆迁补偿资金评估汇总表反映；房屋拆迁分户补偿金额估价结果通过分户的评估报告和宿迁市房屋拆迁补偿资金分户估价表（附件15）反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。第十二条 估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。第二章 被拆迁房屋性质认定及分类第十三条 依据江苏省城市房屋拆迁管理条例第十八条和宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法第三十九条的规定，房屋性质认定以房屋所有权证书上标明的用途为准。房屋所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。对取得工商营业执照并已持续经营、持续纳税一年以上的住宅房屋（即“住改非”房屋），应当参照经营用房估价，具体方法见本细则第十八条。第十四条 被拆迁房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房（附件10）。第三章 住宅拆迁估价方法及应用第十五条 住宅房屋拆迁估价一般采用市场比较法评估。一些较为特殊的住宅房屋在不适用市场比较法时，可采用其他市场化估价方法评估。第十六条 对适用市场比较法估价的一般住宅房屋，其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为：1. 确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准，“标准样本住宅”的设定要求参见附件2；2. 测算基准价格。依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为： 100 （K2） 100 100基准价格Vb = Vs （K1） 100 （K3） （K4）Vs为可比实例价格；K1为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100；对于拍卖、抵账等非正常交易的可比实例，该系数应由房屋拆迁管理部门会同相关部门根据具体情况确定；K2为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地相关价格指数确定。一般情况下，在估价时点前6个月内该系数不超过101，在估价时点前612个月内该系数不超过102；K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件3；K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件4。确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为“标准样本住宅”的基准价格。测算基准价格的可比实例选择条件参见附件2。3. 确定评估价格。各被拆迁房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。基本公式为：（K5）Vz = Vb 100 Vz为被拆迁住宅评估价格；Vb为标准样本住宅基准价格；K5为标准样本住宅实体因素情况修正为被拆迁房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件3。第四章 非住宅营业用房拆迁估价方法及应用第十七条 非住宅营业用房拆迁估价首选市场比较法进行。因实例收集等具体原因无法适用市场比较法时，应适用收益法估价。第十八条 本细则第十三条所述“住改非”房屋参照营业用房评估的方法，根据其沿街与否，分两种情况进行估价和补偿：1. 对沿街的“住改非”房屋（附件5中标明的道路沿线的“住改非”房屋），其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。2. 对非沿街的“住改非”房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定，具体标准参见附件5。第十九条 非住宅营业用房市场比较法估价技术路线：1. 确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑（参见附件10）。 2. 搜集可比实例。按照市场比较法的评估要求，在拆迁项目周边或项目内搜集交易实例。3. 测算评估价格。按照市场比较法评估的应用要求，将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出标准样本房屋的基准价格，再测算出非住宅营业用房的拆迁评估价格。具体要求参见附件6。第二十条 非住宅营业用房收益法估价技术路线：采用收益法评估被拆迁营业用房的拆迁补偿价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到拆迁估价的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算： a 1Vy = 1 r （1+r）nVy为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件7。第五章 非住宅非营业用房拆迁估价方法及应用第二十一条 非住宅非营业用房拆迁估价可以采用市场比较法，也可以采用成本法。采用市场比较法应依照附件1的要求选取交易实例，并按照市场比较法评估的应用要求进行估价；对于交易实例收集较为困难的，采用成本法进行估价。第二十二条 非住宅非营业用房成本法估价技术路线：1. 成本法的内涵：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。2. 成本法的基本公式：根据房地产估价规范，考虑到城市房屋拆迁补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：拆迁补偿评估价格 = 土地重新取得价格 建筑物重置价格 建筑物折旧 = 土地重新取得价格 + 扣除折旧后的建筑物现值。土地重新取得价格是估价时点的土地取得价格。3. 参数确定：除另有规定外，土地重新取得价格（或国有土地使用权市场价格）可采用成本法、基准地价修正法、市场比较法等确定；各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见附件8、9的说明。第六章 其他拆迁估价问题处理第二十三条 住宅房屋价格修正的实体因素和区位因素权重设定：实体因素为P1=0.2、P2=0.1、P3=01、P4=0.4、P5=0.1、P6=0.1，具体内容参见附件3；区位因素为a1=0.1、a2=0.15、a3=0.15、a4=0.15、a5=0.15、a6=0.15、a7=0.15，具体内容参见附件4。第二十四条 取得工商营业执照并作为营业用房持续使用、持续纳税一年以上的非营业用房和住宅，按以下规定估价：估价价格=土地使用权为划拨的营业用房估价价格营业年限权重+住宅（或非营业用房）估价价格（1营业年限权重）；营业年限权重=（拆迁年份取得营业执照年份）（拆迁年份基准年份1991）。该权重最大值取1。第二十五条 收益法估价规定：采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定，类似房屋必须是同一类别房屋。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。第二十六条 成本法估价规定：采用成本法估价的，应当采取房屋、土地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合房地产估价规范的有关规定，可参见附件8。房屋折旧采用成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，采用直线折旧法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。第二十七条 临时建筑和在建工程估价规定：未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。第二十八条 非房屋及其附属物估价规定：凡拆迁估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。第二十九条 非住宅房屋“地大于房”的估价规定：. “地大于房”的面积仅指土地使用权证（或同类有效证件）载明的面积（不含临时用地面积）大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积的面积。. “地大于房”面积补偿价格的计算公式：（）其中：为“地大于房”面积补偿价；为土地使用权证（或同类有效证件）上载明的面积；为房屋所有权证上载明的面积（以及拆迁当事人协商确定的合法房屋建筑面积），若为负值，则取零；为市国土部门颁布的在用基准地价标准；为个别因素调整系数，国有划拨土地调整系数按60%计取，国有出让土地调整系数=（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限，低于60%的按照60%计算。3 . “地大于房”部分不得重复评估补偿。4 . 土地行政主管部门有具体规定的，参照其规定执行。第三十条 非住宅房屋划拨土地估价：拆迁估价时涉及被拆迁非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除；出让金数额为其合法用地国有土地使用权市场评估价格的40%。国有土地使用权市场评估价格的确定按第二十二条相关规定执行。第三十一条 其它估价规定：室内装修装饰的补偿参照附件11确定的标准执行。未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值。第七章 拆迁估价报告第三十二条 拆迁评估机构应按房地产估价规范的规定格式，参照本细则的要求出具拆迁估价报告。第三十三条 拆迁评估机构出具的估价报告应当由专职注册房地产估价师签名盖章，并加盖评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对估价报告的内容和结论负责。第三十四条 房屋拆迁估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。第八章 拆迁估价工作准则第三十五条 被选定的拆迁评估机构应与委托单位签订拆迁估价委托协议，并将委托协议原件于协议签订后十五日内报市房屋拆迁管理部门备案。拆迁估价委托协议中应约定本次拆迁估价操作程序及时间安排。第三十六条 评估机构必须确定受委托拆迁估价项目的估价技术负责人，估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用、应用以及估价结果的合理性承担技术责任。第三十七条 所有拆迁估价项目均须开展现场查勘工作，承担估价业务的评估机构应派出有拆迁估价资格的专业人员对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录是拆迁估价测算和撰写估价报告必备的基础资料，要有实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人拒绝在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的项目所在地街道办、居委会工作人员作为第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。第三十八条 估价人员应持证上岗，逐户逐项估价，做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。第三十九条 拆迁评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。第四十条 拆迁评估机构在估价委托协议约定的时间内，应向拆迁人提交正式的拆迁估价分户报告，并由拆迁人委托实施单位将分户报告送达被拆迁人。拆迁估价分户报告需经含项目估价技术负责人在内不低于两名的注册房地产估价师签字认可。第四十一条 拆迁评估机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受拆迁当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向拆迁评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。第九章 拆迁估价工作资料存档第四十二条 评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档：1. 房屋拆迁委托评估合同；2. 拆迁许可证；3. 估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；4. 估价对象的实地查勘记录、影像等资料；5. 标准样本房屋的实地查勘记录、影像等资料；6. 可比实例的实地查勘记录、影像等资料；7. 确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；8. 其他涉及估价项目的必要资料。第四十三条 评估机构完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。第四十四条 对涉及宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法规定需要办理证据保全手续等情形的房地产进行评估时，评估机构应将估价报告（含技术报告）及估价过程中形成的有关估价资料同时提交委托方。第十章 附 则第四十五条 选择产权调换形式作为房屋拆迁补偿安置方式的，对所调换房屋的估价和结算，按照本技术细则实施。第四十六条 拆迁项目概算估价可参照本技术细则在房屋拆迁许可证领取之前进行估价测算，项目概算估价以宿迁市市区房屋拆迁项目补偿资金概算表（附件15）反映，并作为申领拆迁许可证的前置条件之一进行申报。第四十七条 各县可根据本地实际，参照本细则制定实施细则。第四十八条 本细则未能涵盖的其它拆迁估价情况，按市房屋拆迁管理部门会同有关部门提出的意见处理。第四十九条 本细则由宿迁市建设局负责解释。第五十条 本技术细则自2009年11月10日起实施。2005年3月13日出台的宿迁市市区房屋拆迁评估技术细则同时废止。本市以前相关规定与本细则相抵触的，以本细则为准。附件：1. 市场比较法可比实例选择要求及说明 2. 基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件3. 住宅房屋实体因素修正系数说明4. 区位因素修正系数表5. “住改非”房屋评估资料、系数和标准6. 非住宅营业用房标准样本房屋可比实例限制设定条件7. 营业用房估价的收益法应用说明8. 非营业用房成本法估价应用说明及房屋重置价格表9. 建筑物成新因素确定表10. 房屋用途分类表11. 装修装饰及附属设施补偿价格表12. 临时安置补助费标准13. 搬迁补助费标准14. 残疾人、伤残人补助标准15. 房屋拆迁评估结果表达样表附件1：市场比较法可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。1. 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的房屋。2. 可比实例应与估价对象的用途相同。其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。3. 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：（1）钢结构，（2）框架结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。4. 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。5. 可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月。6. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。7. 可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。8. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过30%。9. 对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过20%，综合系数修正不得超过30%。附件2：基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件一、标准样本住宅设定要求说明住宅房屋拆迁估价时根据拆迁范围内被拆迁房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件：1. 成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。2. 多层住宅中卧室至少一间朝南、一般装修（地板砖地面、普通涂料墙面及平顶）的成套房屋。3. 房屋为砖混二等八成新。4. 首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述三条要求设定一个拆迁项目范围内的“标准样本住宅”。二、住宅房屋估价中可比实例选择要求1. 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。2. 可比实例必须是砖混结构的多层住宅房屋。3. 可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。4. 可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。5. 可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异一般不超过12个月。6. 采用可比实例修正测算确定评估价格，选用可比实例的数量应为3个及以上数量。7. 可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。8. 同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过30。9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过30%。附件3：住宅房屋实体因素修正系数说明一、住宅房屋结构因素修正系数P1结 构类 型框架结构砖 混 结 构砖 木 结 构简易结构一等二等一等二等三等四等一等二等三等四等一等二等系 数取 值1009080706050706050403020（注：一般情况下，剪力墙结构或框剪结构系数取值为103，其他未涉及的房屋结构类型可参照房地产估价规范的规定另行评估。）二、住宅房屋层高（檐高）修正系数P2商品房以2.8米层高（檐高）为100，普通自建民房以3.2米层高（檐高）为100，层高（檐高）每增减0.2米，修正系数增减1。三、住宅房屋成套因素修正系数P3成套住宅房屋：100；非成套住宅房屋：8090（根据房屋采光、日照、通风功能水平和内部布局独立与明确程度修正）。四、住宅房屋成新因素修正系数P4（与八成新标准样本住宅相比较，具体根据折旧后的成新度计算）待估房屋成新程度三成以下四成五成六成七成八成九成系 数30以下405060708090五、住宅房屋朝向因素修正系数P5卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数969899100101102六、住宅房屋楼层因素修正系数P6总楼层楼层系数（%）所在楼层一层楼二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼一100100100100100100100二100102102102102102三98103104105105四95101103105五9398100六9298七90（说明：1. 底层地下室为车库的，底层系数增加1，顶层系数减少1；2. 顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2；3. 如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1。）七、实体因素修正系数测算说明1. 实体因素调节系数F=0.2P10.1P20.1P30.4P40.1P50.1P6。2. 可比实例实体因素调节系数为Fk，标准样本住宅实体因素调节系数为F0，被拆迁房屋实体因素调节系数为Fb；Fk标准样本住宅实体因素修正系数 K3 = 100； F0 Fb被拆迁住宅实体因素修正系数 K5 = 100。F0附件4：区位因素修正系数表一、区位因素修正调节系数评分表因素类别因素项目内 容考 察 项 目评 分 等 级一等二等三等四等五等拆迁项目周边大环境自然环境（a1）自然景观、风向a115040302010空气污染、噪音、水文a125040302010交通条件（a2）离市区主干道的距离a215040302010公交线路情况a225040302010教育医疗设施（a3）所在学区1公里内学校情况a315040302010医院及医疗机构分布情况a325040302010商业配套设施（a4）重要商业配套设施a4110080604020拆迁项目范围内小环境规划设计（a5）建筑小区布局与外形等a51302418126建筑密度a52302418126绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53403224168物业管理（a6） 物业管理情况a6110080604020住宅区配套设施（a7）住宅区内配套设施完备程度a7110080604020以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作0.5的浮动。二、区位因素调节系数评分等级说明表序号因素项目考察项目内容一等二等三等四等五等1自然环境自然景观、风向公认的自然环境优越地区。自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱，环境较差。附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。空气污染、噪音、水文空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。空气局部受污染，水体污染较为严重，白天和晚间均有噪音影响。水体污染严重，靠近污染源或重噪音源。长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。2交通条件离市区主干道的距离离主干道的距离在100米以内。离主干道的距离在100250米之间。离主干道的距离在250400米之间。离主干道的距离在400500米之间。离主干道的距离在500米以上。公交线路情况距离公交站点50米内，有4条以上重要公交线路。距离公交站点50100米内，至少有2条重要公交线路。距离重要的公交线路的距离在100200米之间，至少有2条公交线路。距离公交线路的距离在200400米之间，至少有1条公交线路。距离公交线路的距离在400米以上。3教育医疗设施所在学区1公里内学校情况属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。一般中小学学区。无中学或小学。医院及医疗机构分布情况距市级及以上医院500米以内。距市级及以上医院5001000米。距市级及以上医院10001500米。距市级及以上医院15002500米以上。距市级及以上医院2500米以上。4商业配套设施重要商业配套设施在400米范围内有大型的市级商业配套设施。在400800米范围内市级商业设施较集中。在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。在800米范围内基本上无商业网点。在1000米范围内无商业网点。5规划设计建筑小区布局与外形等布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。布局一般，排列不整齐，外型较整齐。任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度40%50%。建筑密度50%60%。建筑密度60%65%。建筑密度65%以上。绿化率、室外公共活动空间与绿化景观绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。少量绿化，少量的公共活动空间。无绿化，基本无公共活动空间。无公共活动空间，出行通道狭窄。6物业管理物业管理情况全封闭物业管理。半封闭物业管理。有物业管理。无物业管理。无物管，无环卫管理。7住宅区配套设施配套住宅区内设施完善程度在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明1. 基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数Q=0.1(a11a12)0.15(a21a22)0.15(a31a32)0.15a410.15(a51a52a53)0.15a610.15a71。2. 可比实例区位因素调节系数为QS，标准样本住宅区位因素调节系数为Q0，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数QSK4= 100。Q0附件5：“住改非”房屋评估资料、系数和标准一、具备沿街营业用房条件的道路对照表区类道 路 名 称宿城区幸福中路、幸福南路、幸福北路、黄运中路、市府东路、市府路、东大街、中山路、马陵路、八一路、马陵河两岸、运河路、黄河北路、黄河中路、黄河南路、渔市口路、城北路、矿山路、洪泽湖路、西湖路、骆马湖路、微山湖路、青海湖路、洞庭湖路、太湖路、河滨大道、发展大道、人民大道、世纪大道、平安大道、富康大道、饮马堤路、花园路、卫生路、杨公路、思虞路、成子湖路、黄海路、渤海路、东海路、南海路、红海路、黑海路、北海路、徐淮路、创业路、建业路、宏业路、敬业路、伟业路、鸿运路、华夏大道、轩辕大道、四海路、炎黄路、九州大道宿豫区恒山路、泰山路、六盘山路、韶山路、五台山路、天山路、燕山路、井冈山路、庐山路、书山路、黄山路、江山大道、珠江路、长江路、金沙江路、九龙江路、黄浦江路、学海路、湘江路、松花江路、阿里山路、钱塘江路、赣江路、富春江路、嘉陵江路、峨眉山路、昆仑山路、太行山路、华山路、武夷山路、雪峰山路、龙川江路、麦积山路、祁连山路、太白山路、云台山路宿迁经济开发区浦东路、厦门路、汕头路、深圳路、青岛路、威海路、发展大道南延段、人民大道南延段、平安大道南延段、世纪大道南延段、徐淮路、通达大道、振兴大道、富民大道、姑苏路、金鸡湖路、苏州路、东吴路、金陵南路市湖滨新城雪松路、玉兰路、青桐路、枫杨路、国槐路、合欢路、女贞路、杨柳路、白杨路、黑松路、水杉路、嶂山大道、环湖大道、宿新公路二、非沿街“住改非”房屋营业补助标准表经 营 年 限1-23-56-89-1112-1415-1718-2021年以上补偿标准（元/m2）一层100150200250300350400450二层80120160200240280320360三层70105140175210245280315四层以上6090120150180210240270附件6：非住宅营业用房标准样本房屋可比实例限制设定条件一、非住宅营业用房标准样本房屋可比实例选择要求非住宅营业用房标准样本房屋是以商铺类、餐饮类为主，包括旅馆类、商务类、娱乐类、商场类具备营业条件的用房。（一）结构类型：砖混二等结构；（二）层次：一层；（三）成新：八成新；（四）装修：一般装修（水泥砂浆或地板砖地面、普通涂料墙面及平顶）。二、非住宅营业用房基准价格修正方式的综合修正系数（一）时间因素修正系数该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。一般情况下，12个月以内交易的可比实例不作修正。（二）实体因素修正系数1. 结构因素修正系数结 构类 型框架结构砖 混 结 构砖 木 结 构简易结构一等二等一等二等三等四等一等二等三等四等一等二等系 数取 值10090807060507060504030202. 成新因素修正系数（具体根据折旧后的成新度计算）待估房屋成新程度五成以下六成七成八成九成系数取值50以下607080903. 底层营业用房进深修正系数底层营业用房进深小于等于10m的，调节系数如下：（1）等于10m，调节系数为1.0；（2）大于等于8m，小于10m，调节系数为1.03；（3）大于等于6m，小于8m，调节系数为1.07；（4）大于等于4m，小于6m，调节系数为1.11；（5）小于4m，调节系数为1.14。 底层营业用房进深超过10m部分的，每增加2m，调节系数递减0.04，临街底层营业用房独立结构以外的连续后延部位，第二进按第一进基准价格的70%计算；第三进按第一进基准价格的60%计算。（第一进修正后不低于第二进评估的基准价格）4. 二层以上营业用房层次因素修正系数说明一般情况下，二层以上营业用房估价楼层调节系数分别为：底层基准价格100%，二层取50%，三层取40%，四层及四层以上、地下室取30。带自动扶梯的二层以上营业用房楼层调节系数分别为：底层为100%，二层取60%，三层取50%，四层及四层以上取40%，地下室取50%。对特殊情况，由评估机构提出意见报房屋拆迁管理部门会同相关部门具体商定。附件7：营业用房估价的收益法应用说明采用收益法对营业用房进行估价应遵循以下原则：1. 估价对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑，可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。计算年纯收益的成本费用时，应对照估价对象的现实情况确定扣除项目，分别按出租型、直接经营型和混合型房地产净收益的求取规定计算。2. 估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中采用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率安全利率风险调整值，安全利率选用当时中国人民银行一年定期存款年利率或者一年期国债年利率，风险调整值由估价人员根据收益法原理结合估价对象经营风险认识和估价经验参照下表范围，选取适当数据。风险调整值参照表类 别商场类商铺类商务类旅馆类餐饮类娱乐类沿街一等8-10%9-11%9-10%9-10%9-10%9-12%沿街二等7.5-9.5%9-10.5%8.5-9.5%8.5-9.5%7-9%8.5-11%沿街三等7-9%8-10%7.5-8.5%8-9%6-8%8-10%沿街四等6.5-8.5%7.5-9.5%6.5-7.5%7-9%5.5-7%7-9%沿街五等6-8%7-9%5.5-6.5%7-8.5%5-6.5%6-8.5%沿街六等5.5-8%6.5-8.5%5-6.5%6-8%4.5-6%6-8%沿街七至十等5-8%6-8%4.5-6.5%5-6.5%4-6%5.5-7%非沿街5-6.5%5.5-7%4-6%4.5-6.5%4-5.5%5-6.5%沿街路段等级划分表等级路 段一幸福中路（市府东路以南、黄运路以北）二市府东路（幸福中路至运河路）、幸福中路（市府东路以北、马陵路以南）、黄运中路（运河一号桥至黄河一号桥）、西湖路（黄河一号桥至霸王举鼎）、中山路（黄运路以北、市府路以南）、市府路（黄河路以东、幸福路以西）三幸福南路、东大街、洪泽湖路（黄河二号桥至楚街）、黄河南路（项王路以北）、楚街四幸福北路（八一路交叉口以南）、富康大道（西湖路至威海路）、渔市口路、中山路（市府路以北、马陵路以南）五马陵路、黄河中路、黄河南路（项王路以南）、发展大道（洪泽湖路至威海路）六八一路、运河路、六盘山路（运河一号桥至珠江路）、马陵河两岸、洪泽湖路（楚街至世纪大道）、西湖路（霸王举鼎至世纪大道）、人民大道、世纪大道、幸福北路（八一路至城北路）七附件五中标明的宿城区范围内其他沿街营业用房八附件五中标明的宿豫区范围内其他沿街营业用房九附件五中标明的宿迁经济开发区范围内其他沿街营业用房十附件五中标明的市湖滨新城范围内其他沿街营业用房3. 估价对象收益年期的求取主要根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。附件8：非营业用房成本法估价应用说明及房屋重置价格参考表一、特殊住宅房屋和非营业用房的成本法估价1. 成本法估价的基本公式为：拆迁补偿评估价格土地重新取得价格建筑物重置价格建筑物折旧2. 土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。3. 建筑物重新建造价格参照下表执行。4. 建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照房屋完损等级评定标准的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。二、宿迁市市区房屋重置价格参考表（元/m2）类别等级结构、装修及设施重置价格框架结构一等层高3.8-4.5米，一层楼，桩基，框架，外墙墙砖或涂料，内墙中级抹灰、涂料，水磨石地坪或地砖，铝合金门窗，水、电设施及卫生间齐全，通讯、消防设施齐全。厅廊铺地砖。1000二等层高3.0-3.8米，桩基，框架，外墙墙砖或涂料，内墙中级抹灰、涂料，水磨石地坪或地砖，铝合金门窗，水、电设施及卫生间齐全，通讯、消防设施齐全。厅廊铺地砖。900砖混结构一等平均层高不低于2.8米，砖或钢筋混凝土基础，240mm实心砖墙，房屋设置构造柱、层层圈梁，双层屋面，外墙贴面砖，内墙涂料，钢筋混凝土楼梯、阳台，水泥地面，塑钢窗、铝合金窗或木门窗，水电卫齐全，有电话、电视插座。800二等平均层高不低于2.8米，砖基础，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板屋面，坡屋面房，有较好的木桁条、屋面板，内墙涂料，外墙混合砂浆（含外墙涂料），水泥地面，较好的木门窗，有水电，有电话、电视插座。700砖混结构三等平均层高不低于2.8米，砖基础，180mm或240mm砖墙，有圈梁，现浇或多孔板屋面，坡屋面房，杂木桁条、屋面板，内墙涂料，外墙勾缝或混合砂浆粉刷，水泥地面，木门窗，有水电。600四等平均层高不低于2.4米，砖基础，180mm或120mm砖墙，平板屋面，外墙勾缝，水泥地面，木门窗，有电。500砖木结构一等层高（檐高）不低于2.8米，砖或钢筋混凝土条形基础，实砌240mm砖墙，松杉木桁条，水泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦屋面，室内采光通风良好，内外墙抹灰,表面刷涂料，铝合金或较好木门窗，水电设施齐全，有电话、电视插座。700二等层高（檐高）不低于2.8米，砖基础，实砌240mm砖墙，较好杂木或水泥桁条、屋面板，木门窗，水泥砂浆地面，内墙涂料，水电设施齐全。600三等层高（檐高）不低于2.8米，实砌240mm砖墙、内墙涂料，杂木桁条，稀疏的屋面板或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。500四等层高（檐高）不低于2.8米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，外墙砂浆勾缝，内墙涂料，杂木桁条，稀疏的屋面板或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。400简易结构一等檐高不低于2.8米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，简易瓦屋面，杂木或毛竹桁条，砖地坪，水电到户。300二等檐高不低于2.8米，乱砖或土坯墙，泥土地坪，简易门窗，毛竹桁条，石棉瓦屋面。200备 注1. 估价时，按照商品房标准层高2.8米、自建民房标准层高3.2米每增减20厘米调整价格1%（原房屋层高以规划部门批准的高度为准，擅自提高的，不予调整系数）；前后檐高不等的，按平均高度计算。2. 两家合山的，每合一山折减4%。3. 在实际评估过程中，被拆迁房屋与重置价格表中的装修部分如有不一致的，可作适当调整。单层工业厂房及仓库房屋钢混结构（框架）一等多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大（6m6m），水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。880二等钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗。780钢混结构（排架）一等钢砼柱，柱顶高度大于7.5m，钢砼屋架或钢屋架，跨度15m，吊车吨位大于5吨。930二等钢砼柱，柱顶高度大于4.5m、小于7.5m，钢砼屋架或钢屋架，跨度15m，无吊车。820全钢结构一等钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车，彩钢板墙面屋面，柱顶高度大于6m 。680二等钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车，彩钢板墙面屋面，柱顶高度大于4.5m、小于6m。630砖混结构一等砖柱，柱顶高度大于5.5m，砼屋架或钢屋架，有墙上跑吊车3-5T，跨度9-12m。600二等砖柱，柱顶高度大于4.5m、小于5.5m，砼屋架或钢屋架，跨度9-12m。500简易结构一等简易砖基础，砖墙，空斗墙承重，简易钢柱、钢桁架，石棉瓦屋面、单层彩