绿色无公害种植、特种养殖基地项目.doc

龙墩湖现代农业产业园现代化农业综合开发利用项目可行性研究报告龙湖生态农业发展有限公司二零一三年 九月目 录第一章 项目概况11.1项目筹建公司基本情况11.2项目建设地点11.3项目建设内容11.4项目建设周期21.5项目资金筹措及来源2第二章 项目投资价值分析32.1项目投资价值分析32.2盈利能力分析3第三章 项目建设背景与可行性分析53.1项目背景53.2项目建设可行性分析63.2.1行业潜在投资优势63.2.2观念的变化63.2.3巨大的提升空间73.2.4政策推动73.2.5农业劳动力结构失衡83.2.6项目筹建公司管理与经验8第四章 项目投资环境与市场分析94.1项目投资环境分析94.1.1政策环境分析94.1.2经济环境分析104.1.3社会环境分析114.1.4技术环境分析114.2市场分析及预测124.2.1农产品贸易124.2.2 涉及农产品市场134.2.3旅游休闲观光涉及市场154.3南京现代农业发展规划前景164.4周边市场分析164.5现代农业投融资状况18第五章 项目选址及建设条件分析195.1项目选址195.2区位分析195.3建设条件分析195.3.1优惠政策分析195.3.2高淳产业基础205.3.3行政高效20第六章 项目建设总体方案与规划216.1项目建设总体方案216.2项目定位216.2.1总体定位216.2.2功能定位216.2.3市场客源定位22第七章 项目的组织管理和劳动定员237.1组织机构237.2人力资源237.3员工培训237.4管理机构和设置237.5劳动定员24第八章 项目投资估算与资金筹措258.1投资估算依据及范围258.1.1投资估算依据258.1.2估算范围258.2建设投资估算268.3资金来源及资金筹措27第九章 贷款金额及还款计划289.1贷款金额289.2还款计划28第十章 经济效益评价3110.1经济财务评价依据3110.2财务计算3110.2.1营业收入3110.2.2营业税金及附加3210.2.3成本概算3210.3盈利能力分析3210.3.1内部收益率、财务净现值3210.3.2总投资收益率3310.4财务风险分析3310.5敏感性分析3310.6盈亏平衡分析3410.7财务评价结论34第一章 项目概况1.1项目筹建公司基本情况龙湖生态农业发展有限公司，由温洲商人郑建永、张宪武、倪仕关、王成新、彭富贵等共同发起成立，公司由郑建永任董事长，王成新任总监，张宪武任总经理，倪仕关、彭富贵任副总经理。现有管理技术人员20人，生产人员120人。2013年，公司拟投资4000万元用于项目区域农业资源开发与改良、项目综合开发基地及配套设施建设上，建成道路、电气线路、灌溉系统、设施农业基础、防护林网等基础设施，基本完成无公害绿色蔬菜、果品、苗木、红豆杉种植以及休闲观光区功能布局。预计至2014年上半年可完成近千亩现代农业园和初具规模的生态观光旅游配套用房工程。1.2项目建设地点本项目规划区域为南京龙墩湖现代农业科技园核心区的东部，涉及高淳区漆桥镇荆溪村、茅山村二个行政村，总面积近3000亩。1.3项目建设内容本项目现代化农业种植休闲观光基地建设包括：道路工程、园区基础公用设施工程、科普休闲工程、办公管理区工程、其他附属建筑工程、农业生产区建设、项目园区服务设施以及景观绿化工程等。按功能可划分为现代化农业种植区（红豆杉种植，商品苗木种植，绿色大棚蔬菜，果品种植）、科研办公管理区（仓库，办公楼，技术中心）、员工生活区、绿色休闲观光区（科技示范、科普教育、观光、采摘、休闲养生）四大板块。1.4项目建设周期本项目建设期为三年，预计2016年中可完成全部工程建设，并投入生产与运营。1.5项目资金筹措及来源本项目拟总投资10000万元，其中申请银行贷款3000万元。35第二章 项目投资价值分析2.1项目投资价值分析项目产品中以红豆杉为例，作为世界珍贵濒危物种，红豆杉全身是宝，它的木材是优质红木，可以做高档家具，果实可以做保健品，根部可以做工艺品，皮与细根是提炼紫杉醇最好的原料。红豆杉属于CAM类植物，此类植物全天24小时吸入二氧化碳，呼出氧气。因此非常适合室内摆放，增加增氧的效果。可以吸收二氧化碳、二氧化硫等有毒物质，还能够吸收甲醛苯、二甲苯等致癌物质，净化空气。具有广谱、高效、低毒等特性的“紫杉醇”更是国际公认的治癌良药，价格昂贵。同时，绿色蔬菜、苗木及休闲养生服务等产品也迎合了当前消费对于健康、环境及精神娱乐的需求，既体现了现代化农业精细化、规模化的特点，又在产品规划上避免了传统农业的激烈竞争，极具潜在投资价值，项目整体经济效益前景看好。2.2盈利能力分析本项目营业收入主要来源分为三部分：第一部分：生态农业项目，收入来源主要包括：瓜果蔬菜的采摘销售、红豆杉的种植销售、苗木的种植销售等；第二部分：旅游休闲观光项目，收入来源主要包括：接待游客、美食餐饮等；建设完成后，在经营期内，项目可取得平均利润总额1862.91万元，销售利润率为46%、投资利润率为18.63%，所得税前财务内部收益率为17%，所得税前财务净现值为5597.13万元，所得税前投资回收期为7.5年，资本金收益率15.89%。项目经济效益前景乐观。本项目为绿色环保类项目，日常的经营成本主要为人员费用、种子种苗费用、肥料等辅料费、运营管理费用等。项目采用全面的有机绿色种植，采用最新农业技术和生态学原理，最大限度降低农肥和能源的使用，降低项目产出的成本，创造非常可观的回报率。由此可见，本项目盈利能力价值非常好。第三章 项目建设背景与可行性分析3.1项目背景 现代化综合开发及旅游休闲观光示范农业是一种以农业和农村为载体的新型生态农业与休闲旅游相结合的产业，是科学化、集约化、规模化的先进种植农业的体现。近年来，伴随着农业的产业化发展，现代农业不仅具备生产性功能，同时还具备改善生态环境质量，提供人们休闲观光娱乐的生活性功能。而受到人们收入和闲暇时间的增加、生活与竞争的压力等因素的影响，现代城市居民渴望多样化的健康休闲娱乐方式，尤其希望可以回归安静的田园生活。因此，本项目的开发建设也是现代化先进种植农业与休闲娱乐的合理整合与新兴市场的开辟。综合项目区域南京市的资源优势、区位优势、产业基础、发展机遇，“十二五”期间南京农业发展总体定位于：以“农”为本，“三生”和谐的现代都市农业；依托城市，发展农村；服务城市，富裕农民；城乡统筹，一体发展。这种发展导向连接了城乡，带动了消费，促进了生产，将单一的农业生产功能拓展为生产、生态、生活、休闲旅游等多项功能。通过产业的功能拓展将农业融入城市、服务城市，使农业和农村成为南京城市发展的有机组成部分，进而提高经济效益，实现农民增收。未来南京地区还将继续通过突出发展园区农业、巩固发展设施农业、加快发展有机农业、大力发展加工农业、培育发展合作农业和创新发展休闲农业，重点实施包括“设施农业”、农业“1115”工程、“农业综合开发工程”、休闲农业工程等在内的十大工程，这也有利于项目的顺利开展。3.2项目建设可行性分析3.2.1行业潜在投资优势未来我国城镇化进程将使得农业现代化建设成为必然，农村富余劳动力的转移与土地流转速度加快将为我国农业规模经营、推动农业专业化、标准化、规模化和集约化生产创造出有利条件，同时也将通过拉动农产品需求带动资金、技术、人才等现代生产要素向农业领域延伸。预计农业现代化将沿着科技现代化、装备现代化和组织形式与配套服务现代化三个朝向快速推进，以大幅提升目前落后的农业生产效率。政策的保驾护航与产业经营体制改革所产生的内生动力将为农业及相关子行业带来可持续的长期投资机会。3.2.2观念的变化消费者偏好。消费者市场出现分化，原来同质的产品不能满足人民日益提高的消费需求，产品多样化、产品层次化、渠道层次化，消费者偏好体现在在对农产品质量要求、产品销售场所，甚至出现了农产品体验式消费市场；食品安全意识提高。近些年来消费者对食品安全意识的要求日益高涨，这种要求形成了农产品生产商实行产业微转型的压力和动力，因此有机、绿色农产品日益受到消费者的青睐，而食品添加剂、食品防腐剂过多的农产品日益受到排斥。3.2.3巨大的提升空间我国国民收入发展呈现两个特点：一是人均收入的整体提高，表现为人们生活水平的整体上升；二是收入出现分化，贫富差距逐渐扩大，因此造成市场出现分化，中高端市场从原来的单一市场异化出来，例如近些年来出现了绿色、有机农产品市场,高档农产品专售市场等。另外，健康经济时代的到来。而根据各国的发展来看，当一个国家的人均GDP达到3000美元以后，公众对食物营养、健康的追求有一个跨越式的发展。中国人均GDP超过6000美元，已经进入了这一时代。这是现代农业发展的大背景，中国有条件也有需求，精细化绿色有机农业必将会有一个跨越式发展的机遇。相对于欧美和亚洲发达国家绿色食品占食品比重的30%-40%，而我国只占有0.3%，这说明我国绿色有机食品可发展空间巨大。3.2.4政策推动三农问题一直是政府推动农业发展、实现农业转型的动力之一，国家为此出台了多项现代农业产业支持政策。国务院一号文件已经连续10年定位于现代农业，关注“三农”。在与休闲旅游产业融合领域，按照农业部国家旅游局关于开展全国休闲农业与乡村旅游示范县和全国休闲农业示范点创建活动的意见(农企发20102号)及国家旅游局全国乡村旅游业发展纲要(2009-2015)精神，选择一批旅游资源禀赋高、基础条件好、市场需求旺、资金和人才有保障、具有一定开发价值的县(村)作为试点，开展乡村旅游示范点建设，做好休闲农业与乡村旅游示范县、示范点创建工作。3.2.5农业劳动力结构失衡我国农业劳动力主要呈现两大特点：一是农村人口数量达8-9亿，数量庞大；二是农业劳动力人口逐步流失，近些年来我国农业人口正在逐步流向工业、服务业领域，农业劳动力就业比率已从1978年的70%降到目前的36%，促使我国加快农业规模化、机械化的步伐，促进农业的现代化转变，这也是我国农业发展的必然趋势。3.2.6项目筹建公司管理与经验筹建公司由温洲商人郑建永、张宪武、倪仕关、王成新、彭富贵等共同发起成立，管理层拥有积累了丰富的企业管理、市场开发经验及社会公共关系，人脉资源，为项目后续生产销售奠定基础。同时在项目的经营管理上，将以科学的发展观，制定好可持续发展计划，诚信为本，使企业始终保持高度的发展。重视科技进步与技术创新工作，引进国外先进的管理理念和农业种植手段，提高项目整体技术水平和产业转化能力。重视人力资源管理，发挥企业人力之全部潜力的同时，保证企业良好的人员流动速率。第四章 项目投资环境与市场分析4.1项目投资环境分析4.1.1政策环境分析2013年中央一号文件发布，这是新世纪以来指导“三农”工作的第10个中央一号文件。“文件”突出强调部署包括农产品供给保障、健全农业支持保护制度，不断加大强农惠农富农政策力度等在内的七大方面，明确支持符合条件的农业产业化龙头企业和各类农业相关企业通过多层次资本市场筹集发展资金。全国休闲农业发展“十二五”规划中明确将休闲农业支柱产业地位与多元化发展为未来目标：到2015年，休闲农业成为横跨农村一二三产业的新兴产业，成为促进农民就业增收和满足居民休闲需求的民生产业，成为缓解资源约束和保护生态环境的绿色产业，成为发展新型消费业态和扩大内需的支柱产业。江苏省“十二五”现代农业发展规划明确提出围绕促进农业转型升级，突出发展休闲观光农业、生物农业、智能农业等农业新兴产业，努力把江苏打造成全国最重要的农业新兴产业集聚区和增长极。积极开发农业生态保护、文化传承、观光休闲等功能，积极发展休闲观光农业和创意农业，到2015年全省休闲观光农业综合收入达到250亿元。南京市农业发展“十二五”规划中明确了未来发展的重点领域：1、优质农产品保供能力明显增强。蔬菜产量达300万吨，地产绿叶蔬菜自给率达85%；2、高效设施农业发展步伐明显加快。全市高效农业面积累计达到180万亩，占耕地面积的50%以上；设施农业面积累计达到70万亩，占耕地面积的20%以上；3、农业生态和休闲功能明显拓展。全市增加造林面积20万亩，四旁植树2400万株，森林覆盖率提高2个百分点，达到28%，建成“国家级森林城市”；郊县农业旅游年接待游客总数超过800万人次，其综合收入达到45亿元。4、加大无公害农产品、绿色食品、有机农产品生产基地建设，积极挖掘农业的休闲文化教育等功能价值，为城市居民提供更大的休闲场地和亲农空间；通过农业节庆、农俗活动、农事体验、农技教育等形式向市民及青少年传承农业传统文化。4.1.2经济环境分析2012年南京全市完成地区生产总值7201.57亿元，比上年增长11.7%。其中，第一产业增加值为184.64亿元，增长4.9%；第二产业增加值为3170.78亿元，增长11.9%，其中全部工业增加值为2748.45亿元，增长11.0%；第三产业增加值为3846.15亿元，增长11.8%。人均地区生产总值达到88525元，按年平均汇率折算为14029美元。三次产业增加值比例为2.6：44.0：53.4。新增设施农业面积为15.6万亩，年末累计达到67.48万亩。新增农民专业合作社321家，年末累计达到1768家；新增土地股份合作社210家，年末累计达到664家。年末农业适度规模经营面积累计达到267.22万亩，占耕地面积比重为74.3%。全年共引进推广农业新品种217个。累计建成农业科技园区7个。4.1.3社会环境分析随着国内民众生活水平的逐步提升，消费观念发现了巨大转变。人们有能力也愿意去消费，去追求高品质的精神享受，加上全球市场的转移，现代化农业将成为经济的新兴增长点，目前整个行业正处于结构调整和升级阶段。相对国内而言，中等收入者才是消费欲望、消费能力、消费潜力最大的一个群体，是扩大内需的中坚力量。中等收入人口消费观念的变化对于国内扩大消费有重大影响，预计到2025年，中国中等收入人群将会达到5.2亿人，届时中国的城市家庭将成为全球最大的消费市场之一。居民收入的升高、健康与消费观念的转变为项目产品以及服务的市场奠定了有利的社会基础。4.1.4技术环境分析“十二五”是我国农业科技加快发展的战略机遇期。科学技术迅猛发展，新兴产业蓬勃兴起，农业科技发展的政策环境越来越好，农业科技面临着难得的发展机遇。发展农业的根本出路在科技，更加凸显了农业科技的战略地位。随着我国经济实力不断增强，农业科技的财政保障力、智力保障水平、农业科技的条件保障能力及农业科技进步的政策环境将进一步优化。4.2市场分析及预测4.2.1农产品贸易我国是世界农产品贸易大国，随着世界农产品贸易和中国对外贸易的发展，中国农产品贸易取得长足进步。自中国加入世贸组织以来，在市场开放的过程中，农产品贸易规模不断扩大，目前已成为世界第四大农产品贸易国、第五大农产品出口国。我国农产品出口总额从2002年的180.2亿美元发展到2008年的402.2亿美元，增长1.23倍。2009年，受金融危机影响，中国农产品出口额有小幅下降，为392.1亿美元。2010年，随着经济的复苏，农产品出口有所回升，为494.1亿美元，同比增长24.8%。2011年，我国农产品出口额进一步提升至607.5 亿美元，同比增长23.0%。2012年，中国农产品出口额为625亿美元，同比增长4%，较上年增幅回落19个百分点。其中，水产品、果蔬产品和畜禽产品合计占我国农产品出口总额的63.2%。就目前趋势来看，传统出口目标市场国家经济下滑，需求降低使得我国农产品出口总体呈量减价增的态势，预计将在未来一段时间持续放缓。2012年，我国对欧盟、韩国等传统市场农产品出口增速分别下降6.9%和0.5%，美韩自贸区的建立对我国农产品出口的挤出效应已初步显现。4.2.2 涉及农产品市场1、无公害绿色农产品市场需求规模截至2012年底，全国有效无公害农产品产地达到76686个，其中种植业产地面积约占全国耕地面积的49%；有效无公害农产品达到74529个，总量2.8亿吨，约占食用农产品商品总量的35%；累计公告颁证农产品地理标志1047个。无公害农产品连续5年抽检合格率高于98%，农产品地理标志连续4年抽检合格率为100%。无公害种植业产品平均生产规模超过300公顷，贴标无公害农产品比一般农产品价格普遍提高5%-10%，半数以上地理标志农产品价格高于当地普通农产品20%以上，近三分之一的登记主体带动农户平均年收入增长达20%。无公害生态绿色农产品作为一种安全、健康的产品，日益得到人们的认可和接受，在国内的发展也是一个持续增长的过程。2012年，绿色食品产品国内销售额超过3000亿元，出口额达到28亿美元。产地环境面积达到2.4亿亩，相对全国食品规模的7万亿，占比5%的绿色食品发展潜力巨大。而在有机农产品领域，据国家认监委公布的信息显示：2010年，国内的有生态机食品销售额763亿元人民币，出口5亿多美元，到2011年底，全国有机食品年销售额达到800亿元，认证面积有360多万公顷，生产企业8000多家。这个规模在整个食品行业中所占比例微小，与发达国家相距甚远。未来十年我国有无公害及机食品市场的年均增长速度将依然会保持在20%至30%，生产和消费的总量能占到整个食品行业的2%左右。另外从长期来看，中国农业的升值潜力巨大。我国农产品价格存在较大的上涨空间。目前中国农产品和食品价格只相当于韩国、日本的1/3。在未来十年，农产品将是一个缓慢上涨的过程。2020年以前，主要的大宗农产品将上涨约50%。有机绿色无公害农产品市场潜力大，发展前景看好。2、花卉苗木中国种植花卉苗木种植历史由来已久，其优势表现在种质资源、气候资源、劳动力资源、市场优势、花文化优势等几个方面。根据相关数据统计显示，2012年全国花卉种植面积91.76万公顷，销售额达到862亿元，出口4.63亿美元，规模增加迅速。3、红豆杉以期提取物“紫杉醇”市场为例，紫杉醇在世界各国均为医院首选的抗肿瘤药物。近几年来世界各国的肿瘤发病率比10年前已提高近一倍，肺癌、乳腺癌和卵巢癌等恶性肿瘤也呈多发趋势，这些癌症病人均为紫杉醇的主要使用者。从总体上看，在没有一种植物抗癌新药能取代其位置之前，紫杉醇的销量只会上升，不会下降。 据世界卫生组织发布的最新数字，美国现已成为世界第一癌症高发国，其每年新增癌症病例140万人，约占当年全球癌症病人的14%。美国至今仍为紫杉醇最大消费国。随着美国癌症发病率的提高，紫杉醇作为抗晚期恶性肿瘤的主要药物，可以相信，其销量将继续保持快速上升势头。美国和其它发达国家在十几年来的临床使用过程中早已总结出一套紫杉醇与其它抗癌药物的各种最佳配伍方案，其医疗部门已离不开紫杉醇这一“中坚力量”，因此，对于紫杉醇原料药的需求量也会呈水涨船高之势。 而在国内，当前肿瘤发病率约为200/10万，我国每年新发癌症病例约220万以上，每年在治患者600万以上，医疗费用在1500亿以上，每年死于癌症人数超过160万。20年来，我国癌症死亡率上升了29.42%。预计2020年前我国癌症的发病率不会下降。我国癌症发病数以年均3%5%的速度递增。随着经济水平的提高，医学的发展，各类抗癌药物的开发生产，国内市场整体需求将持续增长，紫杉醇以其独特的优势与效果必将占据癌症治疗市场相当的份额，前景看好。4.2.3旅游休闲观光涉及市场 2011年国内娱乐产业的市场规模将达到985亿元，首次逼近千亿大关，相比2007年增幅近3倍。2012年，产业规模将超过1200亿，保持超过20%的复合增长率。而消费市场总值则从1978年的1759亿元人民币增长到去年的15.5万亿元人民币，32年增长87倍。2008年时，中国内需市场规模还只有美国的六分之一，但到2020年，预计将增长到十几万亿美元，成为世界第一大市场，占全球消费总额的25%。 2012年，我国全年国内旅游人数达到30.0亿人次，同比增长13.6%，国内旅游收入2.3万亿元，同比增长19.1%。项目所在地南京市2012年全年实现旅游总收入1272.5亿元，比上年增长15.1%。接待海内外旅游者8113.16万人次，增长10.7%。其中，接待国内旅游者7950.45万人次，增长10.7%；接待入境旅游者162.71万人次，增长8.0%。4.3南京现代农业发展规划前景2012前三季度，全市农业龙头企业实现销售收入850亿元，同比增长34%。2013年，南京市将继续加快打造一批无公害、绿色、有机农产品生产基地，以保证全市米袋子、菜篮子供应同时，让市民吃得更加安全放心。全年无公害农产品、绿色食品和有机农产品的生产面积将占到全市耕地、水面总面积的90%。生产的产品绝大部分供应南京本地市场。通过5年左右的努力，江苏力争使得无公害农产品、绿色食品、有机农产品及农产品地理标志“三品一标”基地面积占比达85%以上，绿色食品产值达1000亿元。同时为了拓宽优质农产品的销售渠道，实现优质安全农产品与消费者的快速对接，由江苏省绿色食品协会主办的“放心吃”网点击开通，它将为提高农产品的质量安全水平和农产品的品牌市场竞争力提供支持和保障。4.4周边市场分析1、武家嘴农业科技园园区依托自然生态和人文资源，主要以现代农业科技示范为主体，兼顾农业旅游观光、农业科普教育。以茶叶、早园竹、蔬果类生鲜农产品规模化生产为产业核心，建立从蔬菜种植、畜牧养殖、种子开发、农业生态观光旅游到农产品加工，再到连锁专卖、单位配送、市场批发和出口外销“四位一体”的现代化农产品营销网络，构建形成上下游环节一体化、综合配套集群化的现代农业产业链。为城乡居民提供优质安全的农产品的同时，致力于打造城乡居民休闲、观光、旅游的后花园。2、南京台湾农民创业园园区已台湾农业作为主导产业，以科技创新为依托，不断提升农业科技水平促进两岸农业交流与合作。重点发展推广台湾新品种西甜瓜、花卉、经济林果和茶叶，引导农户改变传统的农产品种植模式，大力发展优质，高效有机农产品园区，提高农业附加值。在发展现代农业的基础上，致力于将核心区打造成能整合台湾现代农业，固城历史、人文、旅游观光于一体的现代农业示范区。3、永胜圩现代水产养殖示范区园区采用“一次规划”，分步实施的方式，形成“一中心六个区”的布局结构，即科技研发培训中心，良种繁育区、高效名优养殖区、河蟹生态养殖区、饲料及水产品加工区、餐饮休闲服务区、固城湖风光区。规划面积50000亩，其中核心区域20000亩，2010年，示范区总产值达近4亿，亩效益4000多元，被确定为南京市现代渔业示范区。4、固城食用菌科技示范园园区建成菌种培育中心、加工包装中心、菌糠有机肥厂和园区道路绿化等。通过项目的建设，解决优质菌种的供应难题，通过引进，驯化培育优质菌株、提高产品质量和产值效益；利用废弃的食用菌下脚料循环再生产有机肥料应用于农生产，促进农业 的可持续发展。5、南京禾秀生态开发公司南京禾秀生态科技开发公司是固城镇规模最大的千亩果品生产基地，其果品有近两年从日本、欧美地区引进的夏黑、维多利亚、魏可等15个葡萄品种。果园葡萄栽培面积420多亩，有240亩葡萄实施了避雨设施。该公司秉承国家绿色、无公害生产要求发展。对所有果树全部追施家杂肥和蘑菇下脚料。2008年“魏可”葡萄获得江苏省农林厅颁发的金奖。4.5现代农业投融资状况近年来现代农业投资愈来愈受到资本市场的青睐，产业基金、PE/VC风险资本都加大了对现代农业的投资力度。大型产业集团中粮集团、联想集团、新希望集团、万达集团都设立了专门从事农业投资的专项产业基金,风险投资机构如达晨创投、同创伟业、青云创投、高盛集团等早在2005年就开始在农业方面进行布局并屡有斩获。据相关机构统计显示：2006年至2011年我国农业行业风险投资总额及投资案例增长迅速，尤其是2010年呈现出爆炸性增长。以“多利农庄”融资为例，其分别在2010及2011年完成了两轮融资，现阶段计划实现第三轮融资5亿元人民币，并筹划于三至五年内上市。第五章 项目选址及建设条件分析5.1项目选址本项目拟建于南京龙墩湖现代农业科技园核心区的东部，涉及高淳区漆桥镇荆溪村、茅山村二个行政村。5.2区位分析 园区位于南京市高淳县，高淳县地处南京市南部，东临江苏省溧阳市，南接安徽省宣城市，西临当涂县，北临溧水县。境内西部为水网圩区。东部为丘林山区。全景被固城湖、石臼湖和九阳江环抱，是首批“国家级生态示范区”。县内交通十分便利，陆路直上宁高高速，距南京禄口机场仅45公里。宁望一级公路、芜太公里直达宁杭高速；水路西进长江黄金水道，东连太湖苏南水网，区位地理优势明显。5.3建设条件分析5.3.1优惠政策分析1、土地政策国有土地有偿出让价格在南京周边地区保持最低。2、税收政策 企业所得税：外来投资者在我县兴办的工业企业，其实现的企业所得税，属地方留成部分，五年内全额返还。增值税：对固定资产投资总额在500万美元或5000万元人民币以上的工业企业，其增值税的地方留成部分，五年内给予50%返还；对固定资产投资总额在1000万美元或1亿元人民币以上的工业企业，其增值税的地方留成部分，五年内全额返还。5.3.2高淳产业基础高淳县坚持以特色创优势、强基础，着力构建具有地方特色和比较优势的产业体系。以大力实施高效、品牌、设施、观光休闲等“四大现代化农业培育工程”为抓手，加快建设西部螃蟹、南部食用菌、东部经济林果等三大生产示范区，着力打造龙墩湖现代农业开发区等一批科技园区，扶持壮大国家农业产业化重点龙头企业县水产批发市场。努力构建集生态体验、文化赏析、乡村旅游于一体的长三角知名休闲旅游度假胜地。5.3.3行政高效区域政府致力于打造一个高效，开明的政务环境，创办了“一站式”行政审批服务中心，实行“项目经理负责制”、“绿卡服务制”，构建外来投资绿色通道。第六章 项目建设总体方案与规划6.1项目建设总体方案本项目建设总投资为10000万元，自筹资金及滚动开发资金7000万元，银行贷款3000万元。项目主要建设内容有：区域道路、停车场、农业科技展示，科普教育及游客服务中心、红豆杉种植区、温室大棚区、五行养生园、苗木种植区、果品采摘区、管理区及其他附属建设区域等。以上内容预计3年内完成全部投资。6.2项目定位6.2.1总体定位 以现代科技农业生产为背景，融合农业观光、科技成果展示，科普教育、康体养身、休闲度假为一体，多功能、复合型、创新性生态旅游区。6.2.2功能定位 1、农业种植 2、农业科普 3、生态观光 4、度假养生6.2.3市场客源定位 根据项目的特点和定位，可将其客源市场细分为以下几类： 1、农业观光市场由对农业生产存在好奇和强烈求知欲的青少年组成的群体；2、乡村休闲市场 由有休闲需求的商务人员、公司职员、政府工作人员组成的中青年群体；3、养生康体市场 由有养老、康体需求的老年人组成的群体。第七章 项目的组织管理和劳动定员7.1组织机构实行总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走传统与现代相结合的管理之路。7.2人力资源总经理及公司管理层由公司批准任命，中层管理人员采取按条件在社会择优招聘办法解决。营业人员及服务人员从市区下岗职工或当地农民按规定考核择优录用。7.3员工培训主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。7.4管理机构和设置本项目的组织结构图如下所示：董事会总经理(副总经理)质量管理部行政管理部人事部销售部综合管理部科技展示安全保卫部工程部财务部宣传公关部质量检查接待服务饮食商品住宿其他营运维护维修园务计划财务7.5劳动定员项目建成后，需配置管理工作人员145人，其中一般工作人员85人，技术人员45人，管理人员15人。第八章 项目投资估算与资金筹措8.1投资估算依据及范围8.1.1投资估算依据1、国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数；2、中国国际工程咨询公司编投资项目经济咨询评估指南；3、建筑工程按当地询价估列；4、装置性材料购置按市场询价估列；5、施工取费按建筑安装工程间接费和其他直接费定额计取；6、国内配套定型设备价格除参考2009年工业产品不变价格、机械产品目录（2010年版）外，主要是向设备生产厂询价资料。非标设备按现行制造价格计算；7、项目建设规模、建设方案；8、工程项目、辅助工程一览表；9、有关规定，如对项目建设投资的要求、银行贷款利息率等。8.1.2估算范围本项目总投资约10000万元人民币，具体估算范围如下：1、土地土地租赁费；2、该项目主体项目分区的建设、苗木种植等；3、室外基础建设费：整个的绿化、道路及地下管线等基础设施建设费用；4、其他工程费用主要采用建设部可行性研究投资估算编制办法中其它费用定额，并结合当地其他情况而定。5、预备费8.2建设投资估算 本项目建设投资预计为9095.37万元，具体投资估算如下表所示：建设投资估算表单位：万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比例（%）1工程费用6635.99446.9822.2907105.2678.12%1.1红豆杉种植园146055.22.701517.916.69%1.2温室大棚区650166.88.340825.149.07%1.3五行养身园773.584.64.230862.339.48%1.4苗木种植区925.1426.41.320952.8610.48%1.5果品采摘区561.212.20.610574.016.31%1.6管理区520.565.233.260588.996.48%1.7村落833.436.551.830871.789.58%1.8其他166.3000166.31.83%1.9园林绿化工程255.8000255.82.81%1.1景观工程1680001681.85%1.11公用工程322.15000322.153.54%2工程建设其他费用0001557155717.12%2.1土地租赁费0007507508.25%2.2勘察设计费00085850.93%2.3可行性研究编制费00035350.38%2.4环境影响评价费0001651651.81%2.5工程保险费0002152152.36%2.6工程建设监理费0001221221.34%2.7其他费用0001851852.03%3预备费000433.11433.114.76%3.1基本预备费000433.11433.114.76%4建设投资合计6635.99446.9822.291990.19095.37100.00%比例（%）72.96%4.91%0.25%21.88%100.00%100.00%8.3资金来源及资金筹措本项目计划总投资10000万元，所需资金由业主公司提供和申请银行贷款，其中：1、企业自筹资金7000万元。自筹资金来源于股东其他企业实现的未分配利润及股东增值。公司股东资金筹措能力较强，企业自筹资金有保障。2、申请银行贷款3000万元。第九章 贷款金额及还款计划9.1贷款金额 本项目总投资为10000万元，申请银行贷款为3000万元。9.2还款计划项目建成后，将形成占地2589亩的绿色无公害养殖观光基地，包括红豆杉种植、温室大棚种植、五行养身园、苗木种植、果品种植等。项目建设期为3年，建成后预计未来2年可实现正常生产经营，预计可形成年产值4318万元，发展前景非常好！龙湖生态农业发展公司保证，项目形成的营业收入将优先偿还银行贷款。项目计划未来5年内还清银行贷款，资金来源主要包括：1、 项目经营获得的可分配收入；2、 投资人的自筹资金。项目还款计划如下表所示：项目还款计划表序号项 目合计建设期生 产 经 营 期1234567891人民币借款(单位：万元)00000000001.1年初本息余额003085.53261.373447.272844.222200.771514.21781.6401.2本年借款30003000000000001.3本年应计利息1170.0885.5175.87185.9230.97190.56147.45101.4552.3701.4本年还本付息4170.08000834.02834.02834.02834.02834.020其中：还本3447.27000603.05643.45686.56732.56781.640付息722.8000230.97190.56147.45101.4552.3701.5年末本息余额03085.53261.373447.272844.222200.771514.21781.64002外币借款(单位：万美元)00000000002.1年初本息余额00000000002.2本年借款00000000002.3本年应计利息00000000002.4本年还本付息0000000000其中：还本0000000000付息00000000002.5年末本息余额00000000003债券(单位：万元)00000000003.1年初本息余额00000000003.2本年发行债券00000000003.3本年应计利息00000000003.4本年还本付息0000000000其中：还本0000000000付息00000000003.5年末本息余额00000000004借款和债券合计(单位：万元)00000000004.1年初本息余额003085.53261.373447.272844.222200.771514.21781.6404.2本年借款30003000000000004.3本年应计利息1170.0885.5175.87185.9230.97190.56147.45101.4552.3704.4本年还本付息4170.08000834.02834.02834.02834.02834.020其中：还本3447.27000603.05643.45686.56732.56781.640付息722.8000230.97190.56147.45101.4552.3704.5年末本息余额03085.53261.373447.272844.222200.771514.21781.64005还本资金来源(单位：万元)58706.680001123.42091.913508.084829.076091.797292.335.1当年可用于还本的利润13297.43000746.871195.041683.11631.031618.751605.665.2当年可用于还本的折旧和摊销3388.73000376.53376.53376.53376.53376.53376.535.3以前年度结余可用于还本资金42020.520000520.351448.462821.524096.515310.145.4可用于还本的短期借款00000000005.5可用于还款的其他资金00000000006偿还本金后的余额55259.41000520.351448.462821.524096.515310.147292.337利息备付率17.770003.988.0314.8921.140.8808偿债备付率2.10001.351.882.472.412.390人民币借款偿还期：5宽限期：3外币借款偿还期：6宽限期：3债券偿还期：7宽限期：3理论上最大还款能力(含建设期)：5.37第十章 经济效益评价10.1经济财务评价依据1、国家发改委及建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、现行财税制度及企业会计制度；3、项目主要投入、产出物价以2012年类似项目执行的价格为依据，并考虑未来价格的变动趋势；4、项目建设期为3年，计算期为9年；5、贴现率为8%；6、城市建设维护税税率及教育附加费分别按增值税的7%和3%计取；7、所得税税率：25%；8、固定资产设备净残值率取5%，按15年进行折旧，房屋残值率为5%，按30年进行折旧；无形资产、其他资产分别按10年进行摊销；10.2财务计算10.2.1营业收入本项目营业收入主要来源分为三部分：第一部分：生态农业项目，收入来源主要包括：瓜果蔬菜的采摘销售、红豆杉的种植销售、苗木的种植销售等；第二部分：旅游休闲观光项目，收入来源主要包括：接待游客、美食餐饮等；具体项目的营业收入计算，见附表：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表10.2.2营业税金及附加 本项目税金主要包括四大部分：营业税、城市维护建设税和教育费附加等，其中营业税税率为5%，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7 %、3 %计算。项目具体营业税金及附加详见附表：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表10.2.3成本概算 本项目经营过程中产生的成本主要为自营项目的经营成本与经营费用，主要包括项目营业过程中产生的外购原材料费用、营业费用、管理费用、设备修理费、设备折旧费、水电能耗费、人员工资及福利费等。项目具体营业成本概算详见附表：总成本费用估算表。10.3盈利能力分析10.3.1内部收益率、财务净现值(1)项目投资该项目所得税前全部投资财务内部收益率为17%、静态投资回收期所得税前为7.5年、财务净现值为5597.13万元、基准收益率为icy=8%；所得税后全部投