中原2010年12月沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告.ppt

地铁之上、板式小户 宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告,沈阳中原策划部 shenyang.2010.12,2,2010 年 度 销 售 业 绩 回 顾,2010年度多层产品，1-11月的均价为3832元/平，价格增幅主要呈上升趋势；,2010年度小高层1-11月的均价为3664元/平，价格增幅较大且平稳；因多层产品的供应量越来越少，小高层因价位优势逐渐被接受；,备注： 小高层产品中27#楼未计入期中； 小高层在1-3月份里无销售业绩；,2010年度整盘各月均价增长率较为平稳， 现均价3777.51元/平，较年初预期的3550元/平的均价，增长6.4%；,小结： 2010年度至11月份的累计成交面积26603.65平，销售额为100，495，457元，成交均价为3777.51元/平； 2010年大部分月份的均价增幅均为稳定，3月份均价下幅度幅度较大，主要是因为二月份成交两套一层的房源，价格较高；5月份与10月份出现负增长，是因当月28#、27#楼成交量较大；,2010年1月至11月份来访1414组，成交343套，成交率为24%；成交率非常的高！,2010年 我们齐心合力、创造奇迹！ 2012年 我们将再接再厉、再创辉煌新篇章！,区域市场分析与二期地块定位,了解市场环境，分析本案产品，整合现有与可开发的资源，对二期产品进行全方位包装与销售，以期实现合理的开发目的；,销售目标及营销费用预期,part4,part1,2010年大环境分析与未来预判,2010年国家陆续出台的抑制房价的新政，新政对沈阳有一定的影响，但影响力度不大！,2010年房地产市场基调：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。,四月新政内容： 差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求，为1998年房改以来，最严格的房贷政策 停发第三套房贷款 遏制外地炒房者，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数 物业税渐行渐近 问责制进一步强化执行力，地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房 银监会对房地产收紧,抑制房价过快上涨,2010年4月,沈阳关于新政的执行略有变通,针对异地购房，交通银行等部分银行已放宽限定，未满一年仍可以贷款按揭,关于首套房贷：执行力度部分松动，针对首套房贷，沈阳多数分行会采取一定的优惠措施,关于二套房贷：针对二套房贷，沈阳分行普遍按国务院规定执行， 个别银行采取一定的优惠措施,关于三套房贷：执行力度各有不同，针对三套房贷，沈阳各分行房贷措施不同，普遍表示将大幅提高第三套房的首付和利率，一般为首付50%-60%，贷款利率上浮20%-50%,沈阳市场反映：楼盘来访量普遍减少，但未产生大量的观望情况；部分发展商开始尽快加推房源，试探市场，规避影响；部分银行办贷款量锐减。,客户,开发商,银行,部分受影响 准备出手购买二套住房的购房者开始出现观望，继而退出市场 资金不足的意向购房者暂时取消了购房计划 整体状况：房地产市场并未产生大量的观望情况 实在的购房需求仍然大量存在 沈阳房地产市场整体价格比较平稳，正处在快速发展阶段，房价还有一定的上升空间。,没有出现进行价格调整：虽然近期中央调控政策密集出台，但沈阳楼市由于比较理性，而且价位不是太高，市场较为平静，没有出现降价。 加快推售策略：有个别开发商改变了营销策略，尽快加推房源，一方面试探市场的反应，了解购房者的心理，另一方面规避新政后楼市观望态势逐渐浓厚甚至低迷所带来的负面影响，赶上新政执行细则尚未全面铺开，营销手法尚存在较大灵快性的末班车。,部分银行在新政落实前出现集中办理贷款的现象，新政出台后，办件量锐减。由此可见，本地金融机构迅速落地房贷新政，对二次购房客户群体已形成打击。 由于新政对于首付及贷款利率均有所提高，部分改善居住型客户放弃购房计划或者选择一次性付款，从而减少了银行的贷款量。,整体市场,1,中低端市场,2,沈城楼市整体波动不大，投资型房产销售顾虑增加,新政指出对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。此政策的出台对沈阳周边中低端楼盘项目的销售将产生一定的影响。因为这些楼盘价格相对较低，产品性价比较高，是外来务工以及大学毕业生置业的首选，但由于此政策的限制仅针对未交满1年保险的外地居民，对其楼盘的整体销售不会产生大的影响。,新政出台后，部分楼盘出现了少量退房客户，这部分退房客户主要集中于纯投资型客户和改善居住型客户，一方面是基于对未来市场的不确定，另一方面是房贷压力的增加，因此暂时放弃了购房计划。但是鉴于政策影响面的铺开还需要一定时间， 对目前楼市尚无重大影响。,沈阳市场反映：未出现明显波动，尚未出现降价促销现象，新推单位成交量仍然保持旺销势头，但投资型房产受影响较大，周边的中低端楼盘销售顾虑增加。,土地闲置一年禁买地，严控土地出让，严查囤地炒地,2010年9月26日,新政内容 2010年9月26日晚，国土部、住房和城乡建设部联合发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，力推保障房建设落实、严格土地出让管理，成为通知的亮点。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。 中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部门29日晚间联合发文，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。,此次调控旨在从源头上对土地进行控制，严禁发展商通过囤地炒地，变相推进房价上涨因素。通知的发布，表面看是继续落实、细化“国十条”，实际上是标志着第二波调控的到来。 按国土部5月公布的闲置土地名单，因企业原因造成闲置的地块占到四成，如果该规定得以严格执行，无疑将对防止土地闲置产生巨大的影响。所以这一次的土地政策有亮点，但还是要看政府的执行力。 此轮调控对于连锁性品牌企业影响或许会比较大。对于资金雄厚的连锁品牌来说，土地储备是品牌扩张最常用的一种方式。而如果一年闲置不能参与竞买，那么对于大品牌商的二三线城市开发模式，都会产生深远影响。 新政着力点在加大未来保障房用地供应，同时通过严格出让管理来加快开发商拿地到开发的节奏 ，以缓解供需失衡的矛盾。 商品房一家独大时代即将终结,中国地产或将进入双轨 时代。”,通知对发展商影响,29日晚多部委发文要点解析 暂停第三套房贷、限购房套数、推进房产税试点,2010年9月29日,暂停第三套房贷、限购房套数、推进房产税试点,调控要点一：暂停发放第三套房贷,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款； 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。,解析： 此条政策不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性地实行，将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”，以前的政策中对于首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付可为20%，现在一刀切，必须三成以上。 “各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”，这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。但同时对居民的改善型需求也有影响。,调控要点二：推进房产税改革试点,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并扩大到全国。 10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。另外，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。二套房契税恢复到3%；,解析： 新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或将涉及房产税新政。但发现，此次并未明确房产税试点情况。房产税政策可能会由试点城市公布自己的具体政策，而不是由部委文件统一公布。 房产税一旦开征，其规模将达到7000亿元。不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充，同时一旦开征房产税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革。 在一定程度上打击了外地投资客炒房；,对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。,调控要点三：囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款,解析： 开发商违法违规行为的界定范围扩大。暂停新购置土地，开发贷款停止展期，也是对违法违规开发商的新限制。 继26日晚对于发展商提出严禁囤地政策的新一轮的政策严指发展商捂盘，变相涨价行为，如果执行监管到位，将对发展商起到一定的限制作用。尽管没有新意，却再度显示了调控决心。,十一前出新政，显然是紧急应对十一期间可能反弹的楼市。这次调控并不是超出国十条，但政策的空间还很大。进一步提高杠杆率，继续去投资化将仍是下一步调控的主旋律。 看似严厉的调控后续政策中，只有提高首付比例一条具有实质的杀伤力，因为这可能导致一部分刚性需求买不起房。中央政府已摸清了房价反弹的连锁反应，即刚性需求刺激成交量回升，成交量回升推动价格上涨。如果此次楼市回暖的主要驱动力量是刚需的话，就一定要把刚需的气焰也打压下去。如今，抑制房价短期内最直接的调控手段只有调整供需，抑制成交量。 近期开盘的楼盘会面临按揭首付提高后的购房意愿减退状况，一些资金不足的人会退订或退房。由于8月份以来市场出现的交易量回升状况主要是刚性需求支撑，而三成首付正好击中了这一点，预期近期的交易量会明显下降，而价格的下降还有待观察。开发商短期应以相对稳定的价格来应对。 楼市或将重新进入观望期，但房价能否回落，仍要看具体执行力度。,多部委联合发文对后市影响,2010年：1次加息、5次上调银行准备金；银行缩紧银根，抑制通货膨胀；,2010年10月,2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率,从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。,后市预测：楼市或将重新进入观望期，但房价能否回落，仍要看具体执行力度。,中原观点,2010年政府频出房地产调控政策，目的是通过多种渠道抑制房价过快上涨；在各项政策再次从严情况下，市场需求受到一定程度的压制和影响。而在土地增值税及限融情况下，房地产开发企业也将再次面临资金压力； 各项新政出台后，一线城市的房地产市场不同程度呈现观望情绪，甚至出现少许楼盘降价的现象。对于二、三线城市新政的影响相对较弱； 对于沈阳的房地产市场的影响主要集中在三套房禁贷与外地人有条件贷款两方面，其它的是客户心理层面，有部分客户出现观望情绪，延长了客户的成交周期； 就目前的政策对2011年的房地 产市场预判，楼市或将进入观望期，但房价能否回落，仍要看具体的执行力度；,新政对于张士片区的影响主要表现在：外地贷款购房的客户因未交纳养老保险而无法贷款；其次是二套房契税上调，这方面对客户的影响更多的是心理层面，延长成交周期； 在现有政策的前提下，2011年本区域项目的目前客户受政策影响最大的依然是外地贷款购房的客户；二套房契税上调将影响一部分在本区域投资的客户，但比例不会很高；,新政对本案的影响,区域市场分析与二期地块定位,在了解周边市场情况的前提下，精准定位本案的二期产品，为营销推广打下坚实的基础；,本案及竞品项目2010年平均去化量在2.3万平左右，本案去化量最大、价格最高；2011年再出新项目，未来市场同质化竞争更加激烈！,备注：以上数据以网上备案为准,丽水金阳为小高与高层产品；从2010年4月份开盘，平面、站亭、网络等多种渠道推广，同时借助公交等配套优势，至11月份网上备案面积为2.3万平，均价3707元/平；,丽都新城为多层与小高层产品，与本案的产品类似，但面积区间相对较小、成交均价为3710元/平，年去化量为2.3万平；,幸福大道以多层为主，小高层为辅，8月份开盘，因该地块原为火葬场的原因，即使价格较低，该项目的市场认可度仍然相对较低；,2011年，除现有项目继续开发外，远大集团有9万平的供应量，产品为多层与小高层；13号街也将有18万的供应量，潜在的供应量较大；,小结,本案与竞品对比分析：本案在产品力上并不占有优势，2011年片区内的竞争将是产品与价格的双重竞争！,产品类型上：本案为高层、其它项目为多层或小高配高层，从产品类型搭配上略差于其它项目，但 本案中小户型的面积段与板式建筑略高于其它项目的高层； 交通上：本案离地铁口较近，但公交系统略差于其它项目； 开发商品牌：本案通过一期产品的开发，在本区域形成有一定的知名度，但仍略低于荣盛等大品牌； 入住时间上：本案为期房，交房时间相对较长；,二期使命,品牌提升,价值最大化,在一期的基础上，提升宏亚地产的市场知名度与美誉度，为本期产品的价值实现与后期开发奠定基础；,在满足项目对资金流的需求与市场需求的前提下，实现开发的价值最大化！,？我们的客群在哪里 ？我们的客群有哪些特点 ？我们的客群获知信息的渠道是什么,客群定位,2010年度成交客户统计分析：开发区、铁西区及外地的客户为本案的主力客群；外地客户的比例较高，新政关于外地人贷款的政策对本案有一定的影响影响;,客户工作区域统计：开发区最多、其次是铁西区，再次是外地与沈河区，沈河区的数量含大客户辛光，实际沈河区的客户为16组；,客户居住区域统计：铁西区客户最多、其次是铁西区与外地客户；其它各区分布较为平均，它们的购房目的以投资、改善居住环境为主；,2010年度成交的客户中，首次置业比例最高，新政中对于二次置业的限制对本案的影响力相对较小；,置业次数分析：首次置业比例最高，二次以上置业占有一定的比例，主要是集中改善型居住上； 购房原因分析：离单位近成为购房的主要原因，投资的比例相对较高，主要是27#楼大客户所致，本案的实际投资客户在8%左右；,2010年度成交客户年龄分析：本案已成交客户集中在25-34岁之间，占总成交量的57%以上， 其它年龄段比例相当；,2010年来访来电客户需求面积统计分析：来访客户需求60-80平的最多，其次是80-100平的，对于40-50平与100平以上的房源需求较少；,二期产品目标客户的预判：通过对已成交客户的分析，可预判二期产品的目标客户特点如下,置业目的,客户分布区域示意,本案,张士企业、动迁户、原住民等主力客群,铁西主力客群 少量于洪片区,客户特点描述,我们亲眼鉴证着当代中国在改革开放后日渐发展崛起并与之一同成长的特殊的新一代； 我们虽然成了“房奴”“卡奴”“车奴”，但依然希望在这个城市里有个停靠的港湾！ 我们独具个性和魅力，追求自我、时尚，是互联网、现代科技的领军，将人们的生活引向新的时代！ 我们追求自我价值的实现、渴望自由空间、更期望被社会认同！ 我们是不断打拼、力争上游、有所追求的一代！,整合目标客户的分布区域与购房目的特点，本案的目标客户在生活目标与消费行为上有以下共性：,关注消费过程，远甚消费结果 主动学习消费，强调参与者，而非被动消费者 简约的消费心理，讲感受，关注产品外在形式给自身带来的感觉 消费感觉转换成消费价值，我们对商品的情感性、夸耀性及符号性的价值要求，早已超过了商品或服务的物质性价值及使用价值 维护自我消费话语权的基础上，往往容易受意见领袖或受舆论环境的影响，消费决策中非常愿意听从伙伴或第三方的意见指引 具有全球化趋向的消费观念，无区域隔阂,我们消费更看重感觉，注重过程与体验，比较独立、自我,客群定位,追求时尚、强化自我、力争上游的80s后！,客群定位切入点：时尚的、自我的、被认同的、追求梦想的,客群定位支撑点： 1、中小户型产品所指向目标客户的特点； 2、一期已入住的各区域的业主所在圈层； 3、区域配套的不断成熟；,2010年度成交客户第一获知途径统计分析：,客户获知途径统计：老带新成交的最多、占50%； 其次是路过与直销途径，其它途径均有成交； 网络的成交率成上升趋势， 本案在2010年度多种渠道配合宣传，扩大了项目在市场的知名度、提升了品牌的美誉度，才使得成交量达到理想效果！,2010年成交客户第二获知渠道统计分析：针对第一获知渠道中的老带新与路过的客户做进一步分析；,报广直接成交与第二获知渠道关于报广的成交数合计为15%，即报广促成成交的客户占总量的为15%左右； 老带新的政策对本案的拉动力最大、投入较低，建议2011年度继续实行老带新策略；,在老带新成交的客户中有19%的客户看到本案的平面推广，但为了享受老带新的政策而在最初登记为老带新；,在路过的客户中，有8%的客户看过本案的平面推广，而此时为路过本案而参观，销售统计为第一获知道渠道；,目标客户信息获知渠道：平面媒体、网络、户外媒体为主要渠道，车载系统、电视等为辅助媒体；,户型展示：本案二期产品在一期产品销售经验及对来电来访客户需求面积统计分析的基础上设计二期户型面积段；,产品定位,小结： 二期以70-80平实用性两室与80-90平功能性三室的户型为主，适合本区域对面积段与户型的需求，板式建筑、合理的面积段与经典的户型将是本案竞争的关键武器！ 目前获知的户型分布如上表，22#与23#户型相同，加推时会对此有所考虑；,二期产品分析：本案核心竞争力-板式、中小户型、成熟园区,1、板式、南北通透； 2、中小户型、格局合理； 3、面积段适中、迎合市场需求； 4、园区已成型；,1、高层、电梯及防火安全性低； 2、公摊大； 3、交屋时间长； 4、电梯费等后期费用高；,优势分析,劣势分析,小结： 本案为板式的、中小户型，且户型格局比较合理，与本区域的高层相比，产品力将是相对有优势； 对于高层的抗性，本区域内的客户相对大一些，但碍于购买力因素，高层产品也逐渐被接受；对于本区域同类竞品而言，价格将是争夺客户的杀手锏； 本案高层与竞品的多层、小高相比，产品力相差甚远，鉴于此，建议本案增加产品附加值，以增加对客户的吸引力,可拆卸凸窗拆卸前,可拆卸凸窗拆卸后,增加产品附加值建议,增加产品附加值建议,露台封闭后,露台封闭前,市场定位,地铁之上 板式小户,市场定位切入点：以具备高端品质的配套、高性价的产品力切入中高端市场,市场定位支撑点： 1、一期已呈现的成熟园区与已形成的口碑； 2、地铁口物业、地铁已开通的便利； 3、板式、中小户型；,？二期形象定位及形象展示推介 ？二期组团名推荐,形象定位,形象定位,项目调性：梦想的、时尚的、实用的、自然的、和谐的、健康的 项目关键词：自我的、自然向上的、家的归属感与占有的、健康的.,利用一期成熟园区展示项目园区品质与开发商实力； 利用特色户型样板间展示板式小户型的时尚性、经济性、一个可实现自我价值的天地！ 借用“宜家”品牌在青年一代的影响力推广，利用与宜家家具的特色装修展示，满足意向客户的自我价值实现；,追求城市脚步、成就梦想天地,我们为您提供的不仅仅是房子，更是一个温暖的、停靠的家、一个成就多年梦想的天地、一种时尚的、健康的生活方式！,形象展示之楼间绿化-利用植物的高矮做多层绿化，利用特色小品体现客群特点；,形象展示之工程样板间,形象展示之毛坯板房,角色：dj的家,角色：画家的家,角色：作家的家,角色：摄影爱好者的家,角色：设计师的家,形象展示之个性样板间,形象展示之精装样板间展示,形象展示之精装样板间展示,推荐组团名,尚筑：尚为时尚、崇尚、品味；筑为建筑、筑就梦想 借用一期成熟园区与世纪高尔夫景观，丰富尚筑的内涵； 二期组团命名为尚筑，为追求时尚、强化自我、力争上游的一代青年人实现自我的梦想天地！ 青年郡：据客户年龄80s后的社会属性而得！ 宜家：二期产品定位指向80s后一代、指向首次置业、指向在城市落户安家的置业目的，同时营销时 可借用宜家的口牌在青年一代人的影响力而扩大本案的宣传； 悦景雅筑：二期产品为高层的建筑形式，其高度可悦一期已成型园区与世纪高尔夫景观； 二期中小户型的产品定位决定其为雅筑； 达人部落：“达人”一词源自英文“talent”，引申即“有才能的人”，是指在某一领域非常专业 ，出类拔萃的人物；“部落”，在政治上暂时或永久结成一体，有共同的语言、文化和意识形态；本案取其名，则寓意这批追求城市脚步、成就梦想天地的的80s后聚集在此地！,中原建议二期组团命名为“尚筑”,价格定位,保证开发商的利益最大化,体现项目价值的最大化,满足销售基础,尊重市场现状，符合市场条件,考虑政府调控因素,定价基础,1,2,3,4,5,属性,产品,区位,参考楼盘,丽水金阳（小高+高层）,定价方法市场比较法,客户,幸福大道（多层+小高）,丽都新城（高层+洋房） 丽水茗都(多层+小层),高层2011年入市价格,权重 均价i px/pi(i=ac) 4021元/平方米（毛坯价）,运用市场比较法计算本项目的均价,2011年下半年具体执行价格将依据销售时的市场变化、国家宏观政策及开发商当时对本案现金流的需求情况而定；,中原资源修正,中原地产在代理本案累积经验与客户资源； 在中原的操作下，本项目的增值空间：100元-200元/平方米,2011年预期415 0/平左右；,part3,二期产品营销推广,在定位的基础上，整合资源，立体包装、分期推售、逐步提升品牌知名度，快速实现合现利润！,关于宜家-体验式营销的典范、口碑营销 的王者,1、宜家介绍：建立于1943年的宜家，目前在全球38个国家和地区拥有310个商场；自1998年第一家宜家落户中国大陆以来，目前已在北京、上海、沈阳 等8个城市设立卖场 ；中国已成为宜家最大的采购市场和业务增长最重要的空间之一；,6、宜家品牌的真正核心：让顾客成为品牌传播者；,7、宜家在中国：ikea作为全球品牌正在满足中国白领人群的心理；宜家已成为白领购物的聚点！,5、宜家营销策略：ikea卖场已成了一种生活方式的象征；,2、宜家的产品定位：低价格、精美、耐用,3、宜家的产品风格：简约、自然、清新、设计精良,4、宜家成功关键：它不是在卖家具，而是在为你搭起一个家的梦想！,本案对宜家品牌的利用,1、邀请宜家的设计师为本案设计符合本案目标客群特点的、不同风格的样板间，引导目标客户对本案的理解，同时也为客户后期装修具有指导意义；,2、在样板间里陈列宜家的标价产品，成为业主后购宜家产品可享受一定的优惠；（与宜家协商合作细节）,3、与宜家联手，做会员互动活动，如宜家周年庆典、瑞士糕点品尝等,中原建议：本案针对目标客户实行体验式营销，通过售楼处的配饰、示范区的展示、清水房的涂鸦等多个角度体现目标客户的特点，引起目标客户共鸣！,借势、立势 线上务虚，形象与品质展示，项目信息与品牌多渠道宣传； 强势 线下务实，介绍项目价值体系，坚持多渠道渗透，建立项目口碑传播体系，形成自身客户系统；,线上推广的应用：路旗、围挡、楼体布幔、车体、报广等,线下推广的应用：样板间开放、售楼处包装、短信、互动活动、老带新活动、直销等,营销推广思路：平面媒体拉升项目调性、切中目标客户消费心理，活动营销与体验式营销实现销售目的；,推广策略：平面媒体做面的辐射；体验式营销与客户口碑宣传强化平面宣传的影响力；老带新活动与营销节点的活动串联始终！,诉求点： 剩余产品去化 老带新活动 开工典礼,尾盘去化期,客户积累期,产品强销期,品牌强化期,诉求点： 售楼处包装 房展会活动 产品信息释放 价格测试,诉求点： 客户转定 强势加推 价格拉升 工程封顶,诉求点： 活动营销 促销策略 感情联络,媒体配合： 围档、车体、 活动、平面媒体,媒体配合： 围档、短信、 直销、