房地产项目产品定位报告.ppt

项目产品定位报告,土地规划指标分析,土地属性及规划指标分析： 1）项目位于青浦赵巷国际别墅区，临近上海佘山国家旅游度假区，未来将 成为上海又一高档低密度的居住板块； 2）土地属性决定地块的开发方向应是低密度的类别墅产品，这也是产品价 值最大化的唯一方案； 3）如何在容积率 1.0、建筑密度30%以及 74/90 的条件限制下打造出低密 度类别墅高尚生活体验的产品将是项目团队的主要出路和挑战。,1）首先考虑溢价能力最高的产品-院落别墅-加上对规划指标的分析过程 建筑面积上限：（144495.51000）x26%=37308（假定会所1000） 别墅产品套数：37308/ 250 150套 占地面积：150100m2=15000m2 建筑面积：150x250=37500 2）考虑价值其次的产品-叠拼别墅： 建筑面积上限：144495.5-1000-37500=105995.5m2 叠拼产品套数（2 x 90为一套）：105995.5/180=588套 占地面积：588套/290m2=26460m2 3) 会所面积约为：1000m2 总体建筑覆盖率：(37500+105995)/144495.5 29.6687%30%,初步产品定位判断,初步市场定位：上海西区高端公寓及别墅客户,上海西郊私营企业主（联排）,核心客户群,重要客户群,游离客户,大上海范围内的主城生活逃避者与少量投资客,上海（长宁）西区内的职业中高产及海归或父母（叠拼）,上海浦西的职业中高产及海归或父母,核心客户群,重要客户群,游离客户,大上海范围内的主城生活逃避者,周边企业及江浙地区高管层、生意人；,一期客户定位,二期客户定位,初步产品定位判断,客户特征提取： 对内外环境要求高 口碑传播 有特定圈子 显示身份 楼盘增值 安静私密 崇尚人文 配套齐全 交通便利 重视下一代教育,客户aio量表,初步产品定位判断,对稀缺资源和 特定生活体验 的渴望,对产品形态认可,成就感,升级的需求,来自项目本身的言传身教,落定冲动,品牌链接,信任感,一种人生标签,签约行动,客户解读,客户行为解读,样板区展示体验 项目专业团队 业内口碑传播 企业形象定位,绚烂如花的幸福人生,初步产品定位判断,总规平面解析,产品价值分析（规划篇）,一中心 - 社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景，作为对城市开放的公共空间，其也将 成为片区高尚人士聚会社交的重要场所（周边楼盘多为内部性会所） 两河湾 - 社区沿河伸展的条形地块为社区景观均好性创造了先决条件，1分钟即可体验水岸诗情。 三岛屿 - 菘塘河沿西岸蜿蜒前行，为社区勾勒出四座半岛，营造出水中有岛，岛上有溪的别样风貌。 四景轴 - 东侧密植林带+叠拼坡地景观；叠拼与院墅间繁花蹊径；菘塘河边的水岸廊桥。,典型组团产品价值分析（建筑篇）,景观轴1,景观轴2,景观轴3,典型组团（院墅）产品价值分析,院墅地下一层,院墅一层,院墅二层,院墅三层,赠送面积：销售面积250， 赠送地下150，占比60%。 双重庭院：户均南北下沉 150-180两庭园，满足空 间私密性，花园精装修，地 下层入户门廊可加设阳光房。 采光和朝向：每户客厅和至 少三卧室朝南，附送露台。,典型组团（叠拼）产品价值分析,地下一层,一层,二层,三层,四层,五层,底town 赠送面积：销售面积180， 赠送110地下空间，占比61%。 阳光庭院：50-100 ，伸展家庭 室外活动空间，绝对别墅生活体验。 朝向采光：三主卧及客厅朝南。 顶town 赠送面积：销售面积180 ，赠 送顶楼50 ，占比30%；附送南北 双重露台约50 ，占比30%。 附赠北园：30-50 ，庭院花园。 电梯直达：附设电梯直通车库及三 楼入户平台，也可由花园沿室外楼 梯直接入户；完美地下、地上花园、 空中庭院的三重生活体验,典型组团立面风格,地中海风格,竞争性物业价值曲线分析,高 中 低,面积总价比 庭院生活场景 室内赠送空间 规划形态创新 社区园林品质 周边自然景观 中产生活配套 地段价值感,核心区公寓 郊区别墅（含townhouse） 龙湖佘山别墅,龙湖佘山产品定位及经济测算,典型组团定价预案,总销