月石家庄房地产市场调研总结报告.ppt

石家庄市场调研报告,项目发展部 2009-11-03,目录,一、城市概况 二、板块分析 三、需求特点 四、企业分析 五、结论与建议,城市概况,石家庄市现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区； 总面积1.58万平方公里，常住人口939.5万； 市区面积455.8平方公里，人口231.3万。 本次调研范围主要集中在市区,城市概况,在最新的城市空间结构体系中，城市核心区被划分为老城区、东部新区和滨河新区三个组团，是未来规划建设的重点。,新华区,桥西区,长安区,裕华区,开发区,桥东区,正定,鹿泉,调研区域划分,新华区,区域特点,位于石家庄市区西北部，总面积92.11平方公里，交通路网发达，13所、省农科院等一大批科研机构带来浓厚的科技人文气息，商圈环绕，同时又有浓重的人文积淀。 区域内滹沱河是著名的生态保护区，而水上公园是石家庄市区内除世纪公园外最大的公园。 新华区最大的优势在于区域内的居住氛围浓厚，是以居住和休闲为主要特色的片区。,在售项目分布,新华区,在售项目统计,新华区,典型项目-天山新公爵,新华区,定位高端，在核心城区主推洋房类产品 以高层拉升整体容积率，并借洋房之势提升价格,典型项目-盛世天骄,新华区,位于河北科技大学旧址，主打文化主题、学院派风格 以BLOCK街区理念进行整体规划,价格分布规律基本为：一环以内5000以上，一环二环之间4000-4500，二环三环之间3000-4000。 水上公园周边项目较为密集，但特色不明显。 本区域有实力的开发商不多，对后进入者相对机会较大。 以二环线为界，新华区可划分为居住密集区域和居住潜力区域。二环以内项目分布密集，可开发土地有限；而二环以外，随着省会三年大变样和城市化进程的发展，大量的城中村土地将被改造和开发，有较大潜力。,新华区,区域小结,桥西区,桥西区位于石家庄市区西南部，区域面积53平方公里，人口45万；是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心。 辖区驻有省委、省人大、省政府、省政协四大机关以及省直60多个单位部门。 陆路交通极其发达，石家庄火车站、石家庄长途汽车站均座落在区域内。,区域特点,桥西区,该区域有24中、11中、6中、41中、17中和西南的高教区共计20多所大中专院校，以及省科学院、省社科院、电子工业部第五十四研究所等30多家省部属科研单位。 区内商贸繁华，市场发达。中华大街以东、火车站以西1200米的中山路段，是全市最繁华的商业街，素有石家庄的“王府井”之称。 桥西区自强路东段集中了省建行、工行、农行、交行和省保险公司等多家金融机构，成为闻名遐迩的“金融一条街”。 桥西区属石家庄老城区，区域内建成生活区众多，房龄较长，多以机关单位宿舍为主，多是多层砖混结构，建筑密度低，改造潜力大。中高档住宅产品对该区域的居民具有很大吸引力，刚性需求比重很大。,区域特点,桥西区,在售项目分布,桥西区,在售项目统计,桥西区,典型项目-金正缔景城,一环边的核心位置 销售价格7200，比周边项目高出2000元左右 整体风格沉稳、大气，市场定位符合市场需求，销售状况良好，整体营销水平在桥西片区内相对较高 是城中村改造项目的标杆，可以借鉴用于公司翟各庄项目，形成欧式风格、高容积率的产品线,桥西区,典型项目-春江花月,位于一二环之间，民心河畔，位置条件较好 定位为中式风格文化住宅，建筑形象、景观设计和推广中都贯穿了这些元素 以高层板楼围合联排别墅，提升了项目整体档次 均价6200,桥西区,典型项目-西美花城,位于南二三环之间 属于中等规模、短平快操作的项目 均价3800,桥西区,区域小结,价格分布特征：一环附近5000左右，最高7000以上；二环附近4000左右，二环三环之间2500-3000 项目数量众多，总体供应量较大，市场活跃 属于老城区，人文气息浓厚，改善型需求相对旺盛 开发企业较为集中，土地资源竞争比较激烈,桥东区,交通便利 发展前景广阔 商业气氛浓厚 居住生活便利 区域新盘密度大品质高 需求巨大 投资升值前景可观,区域特点,在售项目分布,桥东区,在售项目统计,桥东区,桥东区,典型项目-阿尔卡迪亚,荣盛进入石家庄市场的第一个项目 占地228亩，总建筑面积近86万平米，为纯住宅高档社区，由25栋南北通透的板楼和一栋五星级酒店组成 分三期开发，一期即将竣工交房，在售二期 得益于其位置、规模、档次及配套，售价在桥东区域名列前茅,区域小结,桥东区,目前在售项目主要分布在二环以内，尤其集中在一环内的核心城区，因此密度和售价在各城区中都是最高的 价格分布特征：一环以内6000-7000，一环二环之间4500-5000 地域南北狭长，不同环线位置的土地价值差异极大 二环以内土地价值高，但供应有限 北部可联系滹太新区，南部随着高铁新站的建设及周边区域改造，会有较好的发展潜力,长安区,长安区位于市区东北部，面积110.24平方公里，总人口42.65万人，其中农业人口10.97万人。是石家庄厂企最为集中的区域，综合环境较差，改造潜力巨大。 区域内的博物馆、广安大街是石家庄市中心地带，功能定位于石家庄CBD核心区域，常山纺织公司棉一、棉二、棉三都属辖区内。 区域内建成生活区众多，房龄较长，多为先前开发的厂企宿舍生活区、大型经济适用社区等。,区域特点,谈固国瑞城 4600,桐兴园 4500,领秀城 4850,紫玉名苑 4500,罗兰新城 3300,金桥水岸 4100,剑桥春雨 6500,亲亲荷院 4500,盛世春天 3400,尚北新城 2000,尚乘源 4400,悦澜湾 1980,康馨雅苑 2500,锦城 3870,翰玉门庭 3200,金碧园 4360,书香华苑 4800,建华旺角 4200,筑境 4900,怡情雅居 3500,钻石广场 5200,北城国际 4300,和平时光 4800,在售项目分布,长安区,在售项目统计,长安区,典型项目-剑桥春雨,长安区,号称精装修，价格在本区域属最高之列，但装修水平一般,典型项目-谈固国瑞城,长安区,在石家庄的第二个国瑞城 项目规模庞大，总计157万平米,典型项目-和平时光,长安区,北京城建在石家庄的首个项目 加拿大BDCL规划设计 园林及水系有独特风格,区域小结,长安区,大部分项目分布在二环以内，均价集中在4000-5000区间；二环外的项目规模较大，但售价不高；整体价格水平在各城区中最低 项目总规模达到1019万平米，在各城区中居首位 石家庄“CBD”位于本区内，商务型产品有较好市场基础 区内工业企业的陆续搬迁将使本区的环境得以改善，并有较大规模的土地供应入市 由于现有项目水平普遍不高，如果我们能够发挥自身竞争优势，将存在较大机会点,裕华区,该区域为石家庄市城市发展重点区域，定位于城市副中心功能，道路交通条件十分优越，区域内的裕华路、槐安路都是连接桥东、桥西的市级主干道。区域内的世纪公园是目前石家庄最大的综合性游乐公园，而且东南板块丁香园的投入使用和希望绿洲的远景规划都进一步提升了区域环境。 从城市发展来看，东南方向是石市规划的主导发展方向，因此政府对其开发建设的政策支持再加上居民对其未来前景的认同都使得东南片区成为目前城市建设热点地区。,区域特点,联邦东方明珠 5900,藏龙福地 4500,维多利亚时代 4800,裕馨城 5000,南岭小区 2370,风尚水郡 3550,晶彩 2900,万达广场 7500,金域蓝湾 4500,西美第五大道 8500,美景东方 4800,芝兰明仕 4200,丽日青城 3900,世奥湾 5500,尚东绿洲 4600,路劲蓝郡 6500,众美凤凰城 4280,国大全城 5000,碧水青园 4900,摩卡小镇 4720,中城星月湖 3600,公园首府 4800,碧溪尊苑 4200,在售项目分布,裕华区,在售项目统计,裕华区,典型项目-西美第五大道,裕华区,规模大、容积率高 以精装修、高科技住宅作为卖点，整体档次很高,典型项目-路劲蓝郡,裕华区,二环内仅有的低密度社区 前期以联排别墅提升地块价值，带动后期高密度产品销售,区域小结,裕华区,大部分项目集中在二环以内，均价集中在4500-5000区间；二环外项目3000-4000；整体加权均价5149，仅次于桥东区 供应项目多，总量达到848万平米，仅次于长安区 本区交通便利、环境优美，有成为石家庄“CLD”的趋势，相应的土地价格也会水涨船高 市场基础较好，价值水平已发掘到一定高度，竞争激烈，对产品和营销能力要求较高,开发区,区域特点,位于主城区东部，是石家庄高新区与经开区的合称，前者位于京珠高速与东三环之间，后者在东三环外、藁城境内； 高新区以电子信息产业为主，教育、医疗、商业等配套相对齐全，城市面貌较好；经开区以加工制造业为主，整体形象和发展状况较差。,开发区,1700 9万 1.6 多层板楼,2800 4万 3 高层板塔,2600 2万 3 高层板楼,2850 39万 4.8 高层塔楼,3900 23万 3.5 高层板楼,2950 5.4万 2.8 高层板楼,3300 7.2万 2.8 高层板楼,2850 20万 2.2 高层板楼,2530 12万 4 高层塔楼，高层、小高层板楼,4400 50万 2 多层洋房，高层、小高层板楼,4500 20万 4 高层、小高层板楼,在售项目分布,项目总建筑面积45万平米，2003年开始陆续推出一、二、三期。 开发商天山集团，柏涛规划设计和贝尔高林景观设计，整体定位比较高端，客户主要是来自城区的中高收入阶层。 社区配套齐全：健身休闲馆、双语艺术幼儿园、商业街、游泳池、网球场、篮球场、楼宇综合智能化管理系统。 运用了一些较为先进成熟的技术，曾入选国家康居示范工程。,开发区,典型项目-天山水榭花都,峰尚是水榭花都最后推出的中小户型产品，位于整个社区北侧，总建筑面积约20万平米，由7-32层8栋板楼和3栋塔楼组成，以高层为主，风格现代时尚。 峰尚户型面积跨度为38-140平米，主力为80-90平米二居。,开发区,典型项目-天山水榭花都,开发商：河北置业房地产开发有限公司 总建筑面积：50万平米 建筑形式：多层电梯洋房，板式小高层，高层 建筑风格：现代、简约、稳重 户型范围：50-350平米，主力户型73-126平米 目前基本售完，后期均价4400元/平米,开发区,典型项目-珠峰国际花园,目前主要住宅项目集中在高新区偏主城区一侧，主力售价4000-5000元/平米； 多数项目属于尾盘阶段，实际在售量小，新开项目数量有限； 客户除少量园区内工作者及当地原住居民外，大部分来自城区； 高新区珠江大道以南开发程度不高，有较多土地资源，应重点关注。,开发区,区域小结,正定,区域特点,紧邻市区正北，交通便利，区位优势明显； 国家历史文化名城，人文资源丰富，旅游业是一大支柱； 近年来小商品批发和物流业成为主力产业。,正定,3000 28.8万 2.9 高层板楼,3800 15万 4 高层板楼,3900 4万 5 高层板楼,2600 6万 3 高层板楼,3500 4万 2.5 高层、小高层板楼,3600 5万 1.5 多层板楼,在售项目分布,正定,典型项目-达诺现代城,正定区域高密度住宅的代表，相对市区典型项目来说则缺乏特色,住宅市场主流均价为3000-4000元/平米； 在售面积少，而现有项目后期供应量较大； 目前主力购房群体为正定当地客户，城区客户所占比例约为30%； 随着正定与主城区的逐步融合，较有价值的土地资源将集中在二者之间的滹太新区一带，适合发展第九园系列的生态人文低密度住宅，应重点关注。,正定,区域小结,鹿泉,区域特点,位于市区正西，紧邻三环路，交通条件较好； 是主城区通往西部生态带和风景名胜区的必经之地，生态资源丰富。,鹿泉,2000 80万 1.6 多层板楼，联排别墅,2600 18万 3.6 高层、小高层板楼,2600 3.5万 1.5 多层板楼,2180 16万 3 高层板楼,3100 77万 2.27 高层、小高层板楼,2600 5万 1.6 多层板楼,2800 2.3万 3.5 高层板楼,2300 50万 5 高层塔楼、板塔,2200 45万 4 高层板塔,在售项目分布,鹿泉,典型项目-盛泽果岭湾,邓智仁亲自操盘 位于西三环外，紧邻主城区 总规模77万平米，产品形态丰富，社区规划及景观较有特色 样板组团做了商业街，具备良好的形象展示性,鹿泉,典型项目-西山庭院,位于西三环外，鹿泉上庄镇 以洋房为主力产品，强调了中式风格，较为契合西部地区的生态环境特色,在售住宅项目主要集中在鹿泉城区和西三环外两个片区，价格水平集中在2000-3000元/平米； 在售量较大，潜在供应充足； 由于价格优势明显，城区客户成为购买主力，普遍达到70%左右； 此区域应主要关注临近西三环、交通便利、基本配套较好的土地资源，西南三环外的西部山前区版块有望成为下一个热点。,鹿泉,区域小结,各区域对比,全市在售项目总量约4441万平米，其中长安区因地域较广，总量最大； 桥东区地处核心城区，项目容积率最高； 全市加权均价为4157元/平米，与官方统计的今年1-9月市区新建商品住房均价4133元/平米基本吻合； 桥东区是价格最高的区域，其次为裕华区。,需求特点,资料来源： 石家庄市房地产业协会2009年4月发布的城市房地产需求蓝皮书,住宅部分市场结论,年轻人的婚房及城市居民改善性需求是省会住宅市场需求的主体， 而未来三年的需求总量最高可以达到1005万平方米、11.17万套，平均每年335万平方米、3.72万套。 城中村改造所产生的供应量，将是未来三年省会住宅供应的重要组成部分。未来三年住宅市场呈现供求基本平衡态势。,购房目的,职业构成,需求特点,改善型需求所占比例超过被访者半数 购房主体为收入水平不高的一般工薪阶层,意向面积,意向价格,需求面积以中小户型为主，舒适性需求尚未成为主流 消费者对价格承受度不高，与供应市场主力价位存在较大落差,需求特点,意向区域,配套关注度,裕华区最受购房者青睐，一枝独秀 教育配套获得的关注度最高，遥遥领先,需求特点,企业分析,本地开发商,卓达：1993年创立，目前以房地产业为龙头，涵盖旅游、教育、高科技等多个领域，遍及全国多个地区，推广造城理念；目前在石家庄的在售项目有太阳城、盛世春天、假日公馆等。 天山：从石家庄高新区建筑施工队起步的民营企业，1998年进入房地产开发领域，开发过的项目涵盖多种物业类型，遍及京津冀地区；目前石家庄在售项目有水榭花都（峰尚）、新公爵（2007年单价“地王”）、新伯爵等。 众美：从广告传媒业起步，2001年进入房地产开发领域，目前开发的项目为凤凰城，是2007年总价“地王”；近期计划将集团总部迁往北京，开始全国扩张。 西美：以商贸起步，业务领域涵盖酒店、写字楼、餐饮、百货等；第五大道、西美花城是其仅有的两个住宅项目，充分借鉴了其自身开发经营公建类物业的成功经验，在定位、设计、营销和物业管理等方面都比较到位。,本地开发商,开元：1994年成立，从开发区做汽贸起家，业务领域综合，房地产只是其中一部分；开发过开元科技公寓、先天下购物广场，目前在开发的项目有剑桥春雨和开元环球中心。 安联：成立于2002年，发轫于教育地产，逐渐专注于住宅地产发展，在全国范围开发水晶、洋房、蓝海、印象四大系列产品，关注中产阶级成长，以现代主义风格的简约作品，强调舒适、均好；目前除石家庄外已进入唐山、郑州；石家庄在售项目有星朗、大城小院。 帝华：业务领域为钢铁和房地产两大部分，房地产项目分布在石家庄鹿泉以及河南