精品文案-2009年宁波东部新城村级留用地项目发展研究报告.ppt

宁波迪赛 2009.2,东部新城村级留用地项目发展研究报告,谨呈：东部新城投资有限公司,项目定位研究思路体系,东部新城动态解读,项目前瞻性解读,区域阶段性成长预判,宁波新商务CBD解读,新城未来各板块发展,项目外环境阶段性预判,区域产业发展解读,区域客户动态性变化,项目可行性业态解读,项目前瞻性定位解读,分析项目内外开发环境,明晰项目前置性约束及开发目标,项目可行性操作方案解读,项目可行性定位,项目经营可行性解读,产品基本体系,定位可行性分析结论,经营模式解读,单项产品经营收益预判,目标客户动态解读,项目收益动态预判,收益模型分析,经营可行性结论,实现项目开发经营目标,东部新城动态解读,项目前瞻性解读,区域阶段性成长预判,宁波新商务CBD解读,新城未来各板块发展,项目外环境阶段性预判,区域产业发展解读,区域客户动态性变化,项目可行性业态解读,项目前瞻性定位解读,分析项目内外开发环境,明晰项目前置性约束及开发目标,项目可行性操作方案解读,项目可行性定位,项目经营可行性解读,产品基本体系,定位可行性分析结论,经营模式解读,单项产品经营收益预判,目标客户动态解读,项目收益动态预判,收益模型分析,经营可行性结论,实现项目开发经营目标,项目前置性约束条件解读,1、本案作为东部新城第一个开工建设的综合性项目，需要承担城市拓荒者的角色,2 、 项目用地为租赁性质，纯经营用途，经营年限锁定15年。,为新城开发树立信心和标杆，促使本案必须在开发定位上有更多的突破。,以短期3-5年销售回笼为核心的常规开发定位模式对于本案而言不可取！因此必须注重经营性用地开发前瞻性定位。,我们的解读：,面临的约束条件：,项目开发目标解读,项目收益 + 社会效益 + 城市运营,我们的解读：,开发目标：,作为第一个开工建设的综合性项目，本案需要成为一座地标，并为后续开发树立信心： A、需要综合考虑本案所处的区域及未来发展状况，促使本案能够具有较强的存活度。 B、项目所处区域的特点，决定本案需要综合考虑外部环境，提高外部环境对本案的依存度。,保证项目成功运营，应看到本案预期需要5年以上的市场培育期，而整体赢利则要有赖于区域成熟度，预期要有10年的市场逐步发展至成熟期,东部新城动态解读,项目前瞻性解读,区域阶段性成长预判,宁波新商务CBD解读,新城未来各板块发展,项目外环境阶段性预判,区域产业发展解读,区域客户动态性变化,项目可行性业态解读,项目前瞻性定位解读,分析项目内外开发环境,明晰项目前置性约束及开发目标,项目可行性操作方案解读,项目可行性定位,项目经营可行性解读,产品基本体系,定位可行性分析结论,经营模式解读,单项产品经营收益预判,目标客户动态解读,项目收益动态预判,收益模型分析,经营可行性结论,实现项目开发经营目标,东部新城在城市未来框架的影响力解读（地图）,东部新城是对宁波既有城市中心功能的补充、完善和提升，它与三江口旧城核心区、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等保持紧密联系，并将成为大宁波的中心,区域交通建设： 三纵：从西向东依次排列 江澄路、海晏路、福庆路， 四横：依次排列民安二路、惊驾二路、中山二路、兴宁二路。,轨道交通对区域的开发利益是一个动态的过程，并且会提前释放。,大宁波的中心随着交通的建设已经进入了实质的阶段,新区内路网的建设和布局，为导入人流和企业的入驻起到重要作用。,轻轨1号线 2014年建成通车,航运中心、金融中心 （典型项目：国际航运服务中心、建行大楼）,行政中心 （典型项目：市政府、六部委）,商务贸易中心 （典型项目：国展中心）,文体中心、居住中心（典型项目：宁波城市文化广场、锦绣东城等）,东部新城各板块功能发展解构,占地面积为8.45平方公里 计划2013年基本建成,中央商务区,区域产业解构,国际航运服务中心：中心建成后，将进驻海关、检验检疫、海事、边检等涉外单位。 国际贸易展览中心：建成后的国展中心总建筑面积有上百万平方米，成为现代化国际贸易展览中心和进出口商品的重要展示交易平台。 国际金融服务中心：约50万平方体量，招商银行、建设银行、宁波银行、国家开发银行、太平洋保险等8家企业成为首批正式签约落户国际金融服务中心的金融机构。,区域产业的影响力：金融、贸易、航运、行政机构组成第三产业为主力的服务产业链，结合构成宁波未来商务办公核心带。,2019年,2014年,2009年,规划期,起步期,发展期,成型期,住宅,写字楼,商业,酒店,1家五星级酒店,商业发展缓慢,金融中心 行政中心建设形成,逐渐启动,密集开发,区域商圈形成,轻轨建成通车、以三大中心为引擎的写字楼就集群形成，辐射宁波北仑等区域,2家五星级酒店,开发接近尾声 居住人口大增,商务积聚效应形成,一站式购物、高档百货进入,若干三、四星级酒店,从发展的角度来看板块的形成,确定东部新城规划定位，土地挂牌出让、路网等市政设施建设展开，为后续发展奠定基础。,本项目入市点,本项目 运营期,形成宁波新商务CBD,第一个五年,第二个五年,第三个五年,四大板块的发展对东部新城的聚合作用,城市中央 商务集群 文化配套,中心商务区形成产业积聚效应,行政中心吸引相关企业入住,文化中心辐射宁波，提升区域地位,居住中心为区域带来高素质的居民,形成宁波新商务CBD,宁波新商务CBD解读,东部新城商务板块规划思路让我们看到宁波商务CBD兴起的势头！,宁波作为以外贸、物流、航运等服务业为核心产业的商务型港口城市，改革开放30年来，自始自终均未形成整体性强，规模集中的商务型CBD。 现有的城市CBD我们应该解读为以天一商圈为核心的商业CBD。 在宁波未来大城市的发展框架规划中，城市格局需要硬件上的提升，同样需要围绕如何提升商务形象，继续做大做强宁波服务业为基础的第三产业，做大宁波城市影响力，在这一点上，商务CBD的缺失效应日益凸显。,成功CBD的案例一,新宿: 国际成熟的CBD,新宿： 30年规划建设-金融业-9条地铁线路 -超高层建筑群,新宿物业功能配比,住宅办公商业 5 52,成功CBD的案例二,上海 国内较成功的CBD,上海市 CBD范围,上海： 南京路、外滩与陆家嘴金融中心区 -CBD网络发展 集中商业区-集中商务区-住宅聚集区,陆家嘴金融中心区物业功能配比,住宅办公商业 5 72,成功CBD的案例三,深圳 国内成功的CBD,深圳： 九宫格-中心西区-14座高层写字楼-四角布置居住区,九宫格中央商务区物业功能配比,住宅办公商业 762,东部新城商务板块规划思路与CBD的准入标准极为契合！,通过对案例的研究，对比东部新城我们发现,通过对主流CBD的研究,推导出东部新城的物业组合,根据相关研究结果： 结论1：新宿作为国际成熟的CBD，不做参考； 结论2：上海作为国内较成功的、以金融行业为主的CBD，商务办公发达，与东部新城的契合度较高，物业组合的参考度较强 ; 结论3：深圳模式中居住先行体系已经和东部新城有所不同；,站在宁波新商务CBD的高度来定位本项目,东部新城动态解读,项目前瞻性解读,区域阶段性成长预判,宁波新商务CBD解读,新城未来各板块发展,项目外环境阶段性预判,区域产业发展解读,区域客户动态性变化,项目可行性业态解读,项目前瞻性定位解读,分析项目内外开发环境,明晰项目前置性约束及开发目标,项目可行性操作方案解读,项目可行性定位,项目经营可行性解读,产品基本体系,定位可行性分析结论,经营模式解读,单项产品经营收益预判,目标客户动态解读,项目收益动态预判,收益模型分析,经营可行性结论,实现项目开发经营目标,CBD产业导入对本项目的影响,东部新城商务板块产业导入将引发人口导入，也将为本案提供客群！,CBD人口导入对本项目的影响,20092014年 20142019年 2019以后,产业链主导下的企业职员、社区居民、产业工人：约10-15万 公务员、金融机构从业人员、贸易型企业职员、社区居民：约6-10万 公务员、贸易型企业职员、社区居民：约3-6万,六部委项目建成交付； 航运中心入驻； 金融中心一期2010年交付； 门户区2011年交付； 国贸中心二期2010年交付； 锦绣东城2010年交付； 本案2013年交付；,金融中心、航运中心、贸易中心全面交付，产业集群初步形成； 锦绣东城等居住小区全面入住，居住氛围日渐浓厚； 门户区商业、酒店等全面开业，商业圈层辐射加大； 市政府整体搬迁； 轻轨通车,核心区进入高速发展期； 产业链成熟，产业人口大规模导入； 居住区因配套成熟而相继开发与入住； 商务氛围浓厚带动商业发展；,起步期 初步发展期 快速发展期,东部新城规划引入产业人口15万，居住人口20万。 到达快速发展期，新城约有200万方办公体量和110万方居住体量。,东部新城的人口导入会为项目的物业带来人流和商机。,办公30万方 居住40万方,办公120万方 居住40万方,办公50万方 居住30万方,20092014年 20142019年 2019以后,起步期 初步发展期 快速发展期,本项目的可能物业类型定位：写字楼、商业、公寓、酒店,产业与人口的导入给我们带来了什么机会？,六部委项目建成交付； 航运中心入驻； 金融中心一期2010年交付； 门户区2011年交付； 国贸中心二期2010年交付； 锦绣东城2010年交付； 本案2013年交付；,金融中心、航运中心、贸易中心全面交付，产业集群初步形成； 锦绣东城等居住小区全面入住，居住氛围日渐浓厚； 门户区商业、酒店等全面开业，商业圈层辐射加大； 市政府整体搬迁； 轻轨通车,核心区进入高速发展期； 产业链成熟，产业人口大规模导入； 居住区因配套成熟而相继开发与入住； 商务氛围浓厚带动商业发展；,确定好物业类型和业态规划，但我们仍然需要准确的定位！,写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。 商业：实现较高利润，承担社会职能，项目的活力核心。 公寓：满足中长期居住者需求。 酒店：为项目内其他业态提供配套，使得项目成为一个内在的系统,不同类型的物业在宁波新商务CBD中承担的功能,核心CBD、次行政中心(六部委),主行政中心(市政府),本地块,门户区，主商业中心,城市广场 主活动中心,本地块位于区域内起到桥梁作用,位置思考成就项目定位,位置： 本案处于核心商务区边，可以享有核心区配套和人流的同时，也面临着与核心区的竞争 本案处于主次行政中心之间，与城市广场一道形成连接区域正常运转桥梁 竞争： 门户区拥有五星级酒店、高档商业(餐饮、娱乐)、大型购物广场，是区域中不争的商业中心 门户区拥有高端写字楼集群，并环绕在职能部门周边，是众多企业入驻首选。,-从市场中寻找项目定位的差异化,因此面临门户区的商业、酒店等各类高端物业的竞争态势，本案需要做出差异化，积极融入核心区，才能做到与大CBD的共存，才能实现可持续发展，做大做强。,东部新城动态解读,项目前瞻性解读,区域阶段性成长预判,宁波新商务CBD解读,新城未来各板块发展,项目外环境阶段性预判,区域产业发展解读,区域客户动态性变化,项目可行性业态解读,项目前瞻性定位解读,分析项目内外开发环境,明晰项目前置性约束及开发目标,项目可行性操作方案解读,项目可行性定位,项目经营可行性解读,产品基本体系,定位可行性分析结论,经营模式解读,单项产品经营收益预判,目标客户动态解读,项目收益动态预判,收益模型分析,经营可行性结论,实现项目开发经营目标,写字楼产品怎么做？,市场供应趋势:存量加剧，竞争同样加剧,未来总量（新增）：南部商务区140万，科技园区60万，东部新城250万，三江口辐射圈50万。合计超过500万方，集中在2015年以前交付。 目前投入使用的写字楼总量：截止2009年总量为200万方左右。 办公楼的总量将达到700万方。 （以上数据来源于迪赛研展部的统计，统计范围为宁波市四区）,市场的需求趋势：受金融危机的影响，需求放缓,2008年宁波市个私企业总户数达105471户。 其中，私营企业新开15379户，年增幅15% 其中第三产业私营企业4万余家。,换算到市四区，按照80%来预计，第三产业私营企业数量在3.2万家左右。考虑到经济危机，企业增长率放缓，保守估计按照5-7%来计算，2015年宁波市四区第三产业私营企业数量将达到5万家左右。 按照宁波写字楼平均租赁面积100-120平方来计算，2015年写字楼的需求量预计在500-600万方。市场供大于求显现,迪赛认为：面临庞大的市场放量，本项目建议控制风险，以吸引市场1%的需求量来测算，建议写字楼体量控制在5-6万方左右,备注：以上数据来源于宁波市工商局和民个协会发布2008民营经济年度报告；数据范围为宁波市 六区,宁波写字楼的产业链现状分析,写字楼的业态如何定位？-关键看产业链的机会点在哪里？,数据来源于迪赛研展部统计的2008年年度报告.写字楼部份,目前宁波以外贸类或与外贸相关的物流企业为主，结构相对单一。,未来三个周期内，东部新城商务产业链的发展,从东部新城产业链的发展来看，主要以外贸类、金融类和总部基地办公为主。 -是否有新的突破？,参照上海、北京、深圳商务的发展模式,从国际化大都市写字楼产业链的结构来看，除了传统的金融、外贸类企业之外，大规模的服务类企业、信息咨询类企业、策划类企业、设计类企业对写字楼的需求随着城市的发展逐步显现，写字楼产业链结构丰富，呈现多样性。,我们发现，随着宁波城市的发展，咨询服务、办事处、设计等第三产业势必引来新一轮的发展期， 因此结合本项目的定位，避开与三大中心的同质竞争，依托市政府和文化广场的优势。,本项目的目标客户定位为创智服务类、办事处等企业,目标客户市场需求调查,调查方法：入户调查法。（发放问卷数量143份，有效回收106份） 客户群体：外地驻宁波办事处，律师事务所，会计事务所，计算机IT产业、信息咨询业、创意机构（涵盖设计、影视）。 调查目的：本次需求调查，是为更好地了解目标客户对办公产品的要求。,理想办公区域,调查表明，写字楼理想办公区域中，江东所占比例较大，共占61%，其中世纪大道以西为33%，这对本项目来说是利好消息。,理想办公面积,对于新兴创业起步型服务企业而言，对于面积的需求不大，39的客户需求面积在80100平米，24的客户群需求面积仅100200平米。,目前雇佣的工作人员,目前雇佣工作人员在5-10人所占比例最大，占到44%；其次为10-20人，所占比例也达到28%，小型办公为主。,可以承受的租金价格,希望在租金在1元/平方米/天的调查者占据54，超过一半数额。 在经济环境不容乐观的情况下，租金价格是消费者选择办公场所时首要考虑的因素，但在产业链完备的情况下，时间成本将成为首选。,重点客户一： 创智服务类企业,目标客户需求小结,企业类别：工业设计、计算机IT产业、信息咨询、律师事务所等。 特征：投资额相对实业投资较小，以技术资源、人文资源为主体，无大额的实体固定投资。其规模不大（通常在50人以下），但人均产值、人均利润率、人均纳税额高。凭借自己的专业能力活跃在各自的缝隙市场之中 。 需求分析： 1）、跨国公司尤其是服务型企业不断在国内扩张，包括律师行、咨询、设计等，杭州湾大桥将宁波与上海紧密联系，未来宁波受此辐射所带来的此类企业办公需求显而易见 。 2）、在国家推进产业升级政策的大背景下，更加需求创智服务类企业的出现为产业结构升级做助推器 需求特征： 1）、写字楼购买能力弱，一般选择租赁办公。 2）、企业不需要大型的展示空间。需求面积不大，一般在200-300平方左右。 3）、属于智力服务型企业，对办公环境比较注重，需求比较舒适、宽敞、明亮的办公空间。 4）、由于上班的时间不固定，经常加班。因此希望中央空调能够分户计量。 5）、对物业管理的要求较高。 6）、工作节奏较快，希望电梯的配置相对较好。,写字楼产品规划,单元面积在100-150平方米 引入空中花园，水景大堂，中央空调配置，层平面在1000左右，建筑层高3.6m，部分楼层可形成多魔术组合分布，便于未来出租。 为各公司之间提供交流的场所，其中设置诸多娱乐设施如台球、飞标、桥牌等高雅项目，并设置高雅沙龙多功能厅。 在功能上有所创新,以充分考虑企业的发展，满足成长型智力服务类企业未来需求。,公寓产品怎么做？,迪赛认为：从东部新城的功能配置来看，居住功能未得到满足,市场供应： 从东部新城核心区的土地供应来看（以15年为一个周期），住宅地块稀缺，预计规划有110万方左右。参考上海CBD的物业构成，住宅：办公：商业的比例为5：7：2的模式（参考对于上海CBD的研究模型）。 东部新城居住功能有大约30-40万的缺口。,市场需求： 东部新城作为未来中央商务贸易区，总建筑开发量约250-350万平方米，届时将有近万家企业入驻，企业云集，国际化公司的高管多是外派人员，刚性租房需求将居高不下。 宁波经济的迅速增长，有近7000家外商投资企业落户宁波。 有8000多位外籍人士常驻宁波。 目前这些人员都散布在各个社区，尚没有专门为他们量身打造的高档社区。,公寓的目标客户： 公司的高管多是外派人员 外籍人士,通过调查我们发现他们一般居住在档次比较高，而且物业管理比较好的公寓。,高档住区：如中央花园、东海花园、锦地水岸、国际村、华光城等，租金为1 -2元/天. 。（面积：130 ，6000元/月） 酒店式公寓：如好阳光、波特曼，租金为2.5-3元/天.（面积45-90 ，3500-5000元/月）,他们目前住在哪里？,波特曼,中央花园,好阳光,客户对产品的需求,企业外派高管 日韩、台湾籍人士 欧美籍人士,配套设施齐全，如会所、停车场、健身房、网球场、游泳馆、洗衣房 对安全比较注重。希望有好的物业管理。 希望精装修。喜欢拎包入住。并且装修风格最好有特色。 希望有卫星电视。宁波只有中央花园、东海花园、华光城等几个小区有卫星电视，很多小区都很难满足他们的要求 . 绿化景观好。,共性需求：,个性需求一：,日韩、台湾籍人士的需求：,他们的居住习惯和国情相关，一般居住的面积不大。够用就可以了。 单身人士一般居住面积在70-80。 家庭型居住，一般需要3房，面积需求较大，如120-180都有。 其他需求： 韩国人有赤脚的习惯，所以他们一般会选择带有木地板的房间，最好带地热 日本人历来有搓澡的传统，因此他们很注重卫生间的设施，比如偏好一个大浴缸，最好不用有容量限制的热水器，而以燃气热水器代之 . 日本人一直都有跪地而坐的习惯，因此他们偏好一些比较矮的家具、茶几和床等。,个性需求二：,美国人喜欢大房子，单身居住，也要两室两厅，甚至四房两厅，因为他们喜欢有独立的生活空间，朋友来了互不影响。 意大利人和法国人倾向于干净、小区环境比较新、富有现代感的房子。 欧美人对于装修风格的要求就比较统一。喜欢简约、明快的装修，大部分喜欢轻色调的色彩，不太喜欢复古的风格，对于被中国人当作尊贵象征的红木家具，他们不感兴趣，相反，他们更加青睐用原木制成的家具。 对厨房的要求比较高，喜欢大面积厨房，希望配备洗碗机和烤箱，尤其是意大利人一定要有洗碗机。,欧美籍人士的需求,大厨房,家庭聚会,本项目公寓产品怎么做？,产品主要针对高端人群,打造宁波唯一纯租赁顶级社区. 户型以中、大户型为主，避免与市场上大量小面积公寓或SOHO的同质竞争。,规划公寓445套，以120-180平方米，舒适居家户型为主。产品设置在6.5万方左右。,酒店式的服务 + 公寓式的管理,管理专业的酒店物业管理公司管理，要有品牌效益 服务在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商务服务 推广推广持续、稳定的市场传播是物业发展的基础 配套星级配套设施（咖啡厅、视听室、家、健身房）、会所 装修标准配备全套家私、电器 建筑品质建筑设计、内部装修等要符合客户需求,MINI影院,自助咖啡吧,健身房,自助洗衣,在酒店式入户大堂内，规划精致公共空间，增加自助咖啡吧洗衣、健身房、独立接待大堂、MINI影院等功能配套。,公寓标准内部配置,厨房设备齐全，包括洗碗机、微波炉、咖啡机等 提供高质量的陶瓷制品、玻璃制品、家具制品和所有标准厨具以及中式与西式的餐具 浴室配有通风和热水系统,浴室应配置浴缸、可拆的花洒、水槽和排水口 3-4房的公寓加设按摩浴缸等高档设施 单位内部设计配合工作的空间（便于电脑操作及上网服务），配有国际通用的插头 高科技保安锁系统（刷卡制度包括阻止外人进入楼层和电梯） 每个公寓的房间内有小型保险箱,商业产品怎么做？,宁波商业现状 （以天一广场、万达广场为核心）,宁波商业处于规模化和多样化阶段，竞争激烈； 核心商圈为：天一广场，万达广场； 各区级商业中心主要辐射各自所在区域，联盛商业广场、世纪东方广场、中信泰富广场 、招宝广场、明天广场等项目陆续启动。 预计未来整体供应量将突破100万方。,宁波未来商业格局,未来的宁波商圈新格局将是一城“双心”，即由三江口商业中心和东部新城区商务中心组成，两者优势互补。 东部新城核心区（门户区），营业面积控制为40万平方米，重点服务人口为50万。,宁波居民商业消费力强,2008年居民人均可支配收入为25304元，人均消费支出16379元。 宁波经济以私营经济为主，中产阶级数量庞大。 宁波成为LV进驻的首个二线城市。 卡地亚、GUCCI、阿玛尼等顶级奢华品牌，都将在今年6月之后和宁波的消费者见面,迪赛认为：从商业的容量看已经趋于饱和，但是商业的消费档次依然有一定的拓展空间,本项目商业所面临的区位环境？,门户区 近40万方顶级商业,市政府,高档居住区,本地块,面临门户区40万方的顶级商业群，本项目如何生存？ 如何利用文化广场、市政府、高档居住区的资源？ 如何与本项目其他业态形成共存关系？ 如何从城市发展的角度完成从门户区到市政府的过渡作用。,商业案例研究-富茂大厦（开业后经营惨淡）,开业时间：2008年10月 营业面积：3.2万平方米 业态规划：美容、服饰、家居、食品等 经营现状：开业后经营惨淡,它的商业借鉴意义在哪里？,商业案例研究-富茂大厦,城隍庙,富茂大厦,借鉴一、位置没站好 所处位置好，紧邻高端消费区“国会”，以此走高端路线，与银泰、国际购物中心相互竞争，并不存在差异化。,借鉴二、品牌单一，无特色 前期招商不足，品牌过于单一。,借鉴三、客户定位有误 前期定位在国会消费群辐射，却对这类消费群的消费习惯、作息时间考虑不足，同时又放弃了中保大厦等写字楼白领。,必须要找准消费客户，并与周边商业形成差异化,位置：距离城隍庙500米，天一广场商圈内，距国购400米，距银泰百货1公里，处于核心商业圈的辐射点。,项目商业消费客户的定位,外籍人士 政府机关 CBD 商务区白领 本项目其他业态的客户群 （办公、酒店、公寓） 高档居住区,商业产品规划,目标消费群为宁波中、高收入人群、外国人、商务人士以及年轻精英阶层，营造国际化的、具有强烈现代感的娱乐场所 行业包括大中小型中西餐饮、快餐和酒吧、特色购物 提供多种类型酒吧，如演艺性酒吧、交友酒吧、韩式酒吧和咖啡馆，可以设置主力特色的餐厅，形成国际化的多国餐饮主题，提供各国的特色餐饮包括韩式风味，同时有台湾、香港料理内容，以迎合中国消费者口味上的需求 大中小型租户配合。 覆盖中档、中高档，以中档偏高为主。,国际风情主题商业街区,酒店怎么做？,宁波五星级酒店状况,数量,如今宁波已经拥有近10家五星酒店，并有7、8家在评，数家在建。 2009年的2月1日，本项目区域内又一家五星级酒店-嘉裕酒店开工。,品牌,目前已先后有索菲特、万豪、喜来登、卡尔森、香格里拉、凯悦、雷迪森等国际品牌进入，占据了大量高端市场,客房,五星级酒店平均客房数400多间，预计宁波五星级饭店的总供给在35年后达到15000多间客房左右。,宁波五星级酒店价格一览表：,价格：五星级大酒店的价格多在550-850元/天之间，新建成的高档酒店价格更高。 经营：针对高端人士，开房率不高,宁波经济型酒店状况,发展：早在1998年，国内另一经济型酒店知名品牌“锦江之星”率先在宁波试水，到2005年11月宁波第一家本土经济型酒店“南苑e家”开业，宁波经济型酒店已经经过了7年的发展。 品牌：目前已有锦江之星、如家快捷、南苑e家、莫泰168、速8、橘子酒店等品牌 客房：经济型酒店客房数量多在100-200间左右。 市场占有率：宁波经济型酒店还是处于刚刚起步阶段，总量不到所有酒店的10%，市场空间还很大。,宁波经济型酒店价格一览表,价格：经济型标房价位在180元到250元之间。根据环境、地段不同价格略有高低。 经营：平时生意就不错，一般开房率在70%以上；长假休息期间很多房间更被早早预订，几乎每天爆满 。,宁波经济型酒店的基本特征,本质要素：投入少、部分用旧房改造，开房率高，回报快，营运成本低。 主营业务：客房。餐饮、康乐、会议等配套依托于300米半径范围的市政条件。 规模与功能：可大可小。合理布局为单层客房16-20间，层数不超过10层。,酒店市场突破口,五星级酒店逐步饱和(东部新城规划4-5家)，经济型酒店发展潜力巨大。 区域内商务、商旅往来频繁，客源面广。许多客人在寻找贴近他的需求，同时价格也不太离谱的酒店，此时，经济型酒店就有了机会。,建议项目内酒店的定位为经济型酒店,酒店客源分析,政府东迁，机关出差人流显现，且此类人员差旅经费的有一定限制,行政机构,产业机构,其他,辐射宁波，成为城市商业新地标,区域内金融贸易机构入住，催生商旅经济的繁荣,以高性价比的 居住条件吸引 行政类流动人员,以一站式的 消费环境吸引 商务类流动人员,每间客房的合适规模为40-50平方米，而100-150间的客房规模对于这类型酒店来说比较经济，加上大堂等其它配套设施的面积，所需要物业的理想规模是总面积10000平方米左右。,总面积10000平米,符合市场 需要原则,经济型酒店规模原则,酒店物业规划,酒店风格,项目整体定位,办公：创智服务类、办事处等企业,公寓：外籍人士、高端企业白领,商业：国际化街区,酒店：经济型国际品牌连锁酒店,一站式国际生活街区,回顾一下各种业态的定位,打造宁波唯一的国际化社区,抓住产业链发展趋势,为项目做配套，并提升服务 与东部新城星级酒店形成差异,与门户区形成差异化,打造特色街区,业态概念导入：一站式国际生活街区,一站式,集商务、商业、居住、酒店于一体的城市综合体 享受快捷、便利的生活方式,国际生活,充分体现人性关怀的完善的社区服务体系 国际化的/多种用途的/不同性质人群的交互平台,街区,在目前以快速主通道为主的“道”的大环境中，营造“城市街区”的概念 以街区商业为纽带，主动联系三大中心,一站式国际生活街区,办公,公寓,商业,酒店,6万,6.5万,3.5万,1万,35%,38%,21%,6%,东部新城动态解读,项目前瞻性解读,区域阶段性成长预判,宁波新商务CBD解读,新城未来各板块发展,项目外环境阶段性预判,区域产业发展解读,区域客户动态性变化,项目可行性业态解读,项目前瞻性定位解读,分析项目内外开发环境,明晰项目前置性约束及开发目标,项目可行性操作方案解读,项目可行性定位,项目经营可行性解读,产品基本体系,定位可行性分析结论,经营模式解读,单项产品经营收益预判,目标客户动态解读,项目收益动态预判,收益模型分析,经营可行性结论,实现项目开发经营目标,写字楼租金判断静态判断前5年内租金情况,我们认为项目交付后,前5年租金价格1.2元/平方米/天.,同区域租金价格1-1.2元/平方米/天左右. 板块内写字楼售价7500-8000元/的价格,按6%年回报,一套100平方米总价75万的办公房租金在1.2元/平方米/天. 项目交付时区域大环境尚未成熟,租金势必略低以吸引企业入住.,商业租金判断静态判断前5年内租金情况,本项目商业位于未来城市的核心区建议前五年为养铺期，以相对低廉的租金吸引商家，建议以城市次商圈的租金入市。初始平均租金为2.5元/平米天。第四年、第五年是随着轻轨建成和市政府的全面入驻，租金上涨幅度较大，预计上涨一倍，以后每年上浮8%，并在城市快速发展期中每年的租金上浮10%。（上涨模式参考宁波万达的运作模式）,公寓租金判断静态判断前5年内租金情况,高档住宅项