第一章__房地产金融导论L.ppt

房地产金融,刘素丽,使用教材： 曹建元：房地产金融新编，上海财经大学出版社2009年 参考书： 洪艳蓉等房地产金融北京大学出版社 2007 邓宏乾 房地产金融 复旦大学出版社 2007,本书框架,总论 房地产金融机构和房地产融资主体 房地产银行信用及其管理 房地产抵押贷款 政策性住房金融 房地产融资征信调查和项目融资分析 房地产信托 房地产典当和其他非金融机构房地产融资 房地产保险 结算与房地产结算融资 房地产证券化 中国香港地区及国外的房地产金融,本学期主要学习内容： 房地产金融基本知识 房地产抵押 政策性住房金融(住房公积金制度) 房地产开发融资 房地产信托,2003年宏观调控以来我国房地产金融政策,2003年6月13日中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号）,1）提高了对房地产开发商的自有资金和资质要求 对开发商贷款，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30，开发项目要求有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证等“四证”。,1、121号文件的主要内容,请思考 某房地产开发企业有自有资金1200万元，在我国目前的房地产市场现状下，可否从银行取得总和6000万元的银行贷款。,手法：监管不严，企业分不同的项目贷款，该自有资金均可使用。这增加了银行的贷款风险，也违背了项目专款专用的要求。,2）规范个人住房贷款业务 严禁“零首付”个人住房贷款，提出贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80，对购买期房的个人住房贷款，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。对购买第二套或二套以上住房的，适当提高首付款比例。（开封房贷首付如何？） 3）限制对开发商的流动资金贷款 121文件规定只能用开发贷款这一个科目给开发商发放贷款，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行只收不放。,4）强化对土地储备贷款的管理，防止出现地价泡沫 对土地储备机构发放的土地储备贷款必须以其收购的土地作抵押，抵押贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不超过年。规定不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。,2、提高贷款利率和项目资本金比率,3、规范外资进入房地产市场,2006年7月，中国人民银行等6部委发布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，主要内容有：,2003年9月25日，央行提高存款准备金率，从6提高至7，回笼货币1400亿元。然后开始不断提息。,外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本不得低于投资总额的50。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行 ； 外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、 国有土地许可证等的保证函，建设（房地产）主管部门的变更备案证明以及税务机关出具的相关纳税证明材料； 境外投资者通过股权转让及其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。,4、 2007年房地产金融政策 提升存贷利率,基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率,5、2008年房地产金融政策 降息；扩大准备金率,进入2008年9月以来，美国金融市场风云再起，并在国际金融市场掀起滔天巨浪，旷日持久的美国次贷危机转化为严峻的世纪性金融危机。次贷危机模型 从9月16日到11月27日，不到两个月时间， 我国政府相继4次降息。 态度坚决， 力度铿锵，如此宏观调控，意在恢复市场信心。,6、2009年房地产金融政策（2010.1.5） 宽松政策，刺激投资和消费,7、2010年房地产金融政策 2010政策,1、2010年第一政 财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定；国务院办公厅又出台了“国十一条”。 2、督促“央企退市” 3、4月加快保障性住房建设，同时祭出限购令 4、5月“限购令”地方版纷纷出台 5、9月严查空置率,我国房地产金融发展基本情况,1、房地产开发融资 2、个人住房贷款 3、个人住房贷款利率,1、房地产开发融资,房地产开发融资的主要方式：直接融资和间接融资。 其中间接融资是最主要方式；直接融资的主要形式：股票融资、债券融资、房地产投资信托和外资等，但占的比例相当小。 开发企业资金来源分企业自筹、定金及预收款、国内贷款、个人按揭、其他渠道和外资.,房地产开发资金来源构成 （单位：亿元）,2006年1-7月全国房地产开发投资资金来源构成（单位：百万元）,房地产开发企业资金来源构成（07-08年）资金结构,房地产开发企业资金来源构成（ 2009年）,09年1-5月房地产企业资金累计17522亿元，同比上升16.1%。 自筹是开发企业资金来源的主要渠道 开发企业资金来源分企业自筹、定金及预收款、国内贷款、个人按揭、其他渠道和外资，其中自筹是开发企业资金的主要来源，占35%以上，其次是定金及预收款和国内贷款。 来源比例变化 企业自筹和和利用外资的比例出现小幅下降，个人按揭上升2%。 开发企业自筹资金比例同比下浮近2%，而银行个人按揭同比上浮2%，内因是首付由三成降低两成。,2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。 国家统计局2011年17日公布的数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。 其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。,房地产开发企业资金来源构成（2010年）,我国房地产金融发展基本情况,2、个人住房贷款,主要包括经营性的个人住房贷款和政策性的个人住房贷款（主要是公积金贷款）。,我国房地产金融发展基本情况,3、个人住房贷款利率,个人住房贷款利率自1995年以来连续8次降低利率后， 2004年（首次）开始提高贷款利率后，直到2008年又开始降低利息。,个人住房公积金存贷款利率调整表 （2007年9月15日执行）,以上利率由2011年1月20日(含)开始执行。 之后，2月9日中国人民银行上调基准利率后，住房和城乡建设部当天也发布关于调整住房公积金存贷款利率的通知，根据通知，从2011年2月9日起，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。 利率在不断变化。,第一章 总 论,本章讲授,第一节 房地产业及其资金运动 第二节 房地产金融的概念 第三节 房地产业与金融业的关系 第四节 房地产金融学的对象和内容,1了解 我国房地产金融的发展历程 房地产金融学的研究对象和内容,2掌握 房地产金融的概念 房地产业与金融业的关系,本章学习目的和要求,第一节 房地产业及其资金运动,一、房地产和房地产业 （一）房地产的概念 房地产是房产与地产两种财产的合称，是以房与地的这种物的存在为前提的一种财产形态，是土地和附着于土地之上的房屋等建筑物以及构筑物所构成的物质形态在经济上的体现，是房屋与土地的经济形态，它涉及到权属关系。,（二）房地产的特征,物质性质方面的特征： 固定性 多样性 耐久性 体积大,经济性质方面的特征： 地理位置对其价格有着重大影响 单件性使得房地产估价显得日趋重要 产权具有可分割性，投资者可以以出售或出租等方式寻求投资回报 房地产生产投资大,（三）房地产业的概念,房地产业是为实现房地产产权权属而进行相应经济活动的产业部门，是从事房地产开发、经营、管理和服务等房地产经济活动的各个经济单位的总体。,二、房地产业资金及其运作,（一）房地产业经济活动的资金分类 按投资来源渠道分：所有者权益和负债。 按实物形态和价值转移方式分：固定资金和流动资金。,资金从货币资金形态经过储备资金形态、生产资金形态（在建工程，包括在建场地、在建房屋、在建配套设施等）、成品资金形态（产成品，包括完工土地、房屋、配套设施等开发产品），以及结算资金等各种不同的形态，然后又回复到货币资金形态进行循环周转。,（二）房地产业资金的循环运行,（三）房地产业资金运动的特点,资金投入量大 整体资金周转慢 资金运动受地域影响大 房地产资金增值性,第二节 房地产金融的概念,一、金融概述 金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。在商品生产和商品交换的发展过程中产生了货币，金融是商品货币关系发展的产物。,二、房地产金融的概念和内容,房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 房地产金融业务的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及房地产有价证券的发行与交易等。,知识连接：中国房地产金融的产生与发展,我国房地产金融的产生是与住房改革密切相关的，中国城镇住房制度改革的理论与实践发展，起始于1978年，是中国城市诸项改革中提出最早的，住房短缺是住房制度改革发动的最初动因。房地产金融是随房改的逐步深入而发展起来的。,1、住房金融业务的兴起 2、政策性住房金融制度的建立 3、住房金融体系的初步确立 4、住房金融的完善与发展,1、住房金融业务的兴起,中国房地产金融的产生与发展,我国住房金融的出现是1980年代中期，为配合烟台蚌埠两市的房改试点，经中国人民银行总行批准，1987年12月1日和12月8日先后成立了烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行。,2、政策性住房金融制度的建立,中国房地产金融的产生与发展,提租补贴的方案立足于原有住房投入资金的转换，即把原来用于住房维修、管理、建设的资金转化为对职工住房补贴以支持租金大幅度提高，从而促进售房，实现住房商品化。,3、住房金融体系的初步确立,中国房地产金融的产生与发展,1）在全国建立住房公积金制度 由财政部、国务院住房制度改革领导小组和中国人民银行联合颁发的建立住房公积金制度的暂行规定的通知，明确住房公积金是一种长期性住房储蓄。,住房金融体系的初步确立,2）区分政策性和自营性住房信贷业务 由人民银行牵头，国家有关部门制定出政策性、自营性住房信贷业务的性质范围等有关规定。,政策性住房信贷业务是指受各级政府和军队、煤炭、铁道、石油等系统委托，由指定银行以政策性住房资金为来源而经营的住房信贷业务。政策性住房资金来源：城市住房基金；行政、企事业单位住房基金；行政、事业、企业单位收取的住房租赁保证金；职工住房公积金；地方政府发行住房建设债券筹集的资金；国际金融组织为地方政府提供的住房贷款资金。政策性住房资金的运用范围：对实行房改单位的职工购买、建造、大修理自住住房发放抵押贷款；发放城市经济适用住房开发贷款；对实行房改的单位购买、建设职工住房发放抵押贷款；经委托人同意购买国家债券。中国人民银行明确政策性住房信贷业务属委托业务。 商业银行自营性住房贷款业务商业银行自营住房贷款包括：住房开发贷款，个人住房贷款。,知识链接,住房金融体系的初步确立,3）住房贷款担保机制开始建立 早期：个人住房担保贷款管理试行办法的颁布标志着中国住房消费信贷有了政策依据。个人住房贷款的对象是只能用于购买用住房公积金建造的自用普通住房，不得用于城市居民修、建自用住房；范围仅限于实施国家安居工程的城市。 现在：担保机制市场化。,4、住房金融的完善与发展,中国房地产金融的产生与发展,1998年7月国务院发出关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，明确提出深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。由此住房金融的发展真正建立在住房商品化的基础之上。,住房金融的完善与发展,1）从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化后，新建经济适用住房原则上只售不租，职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。 2）对不同的家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；收入高的家庭购买、租赁市场商品住房。,住房金融的完善与发展,3）发展住房金融 扩大个人住房贷款的发放范围。 对经济适用的住房开发建设贷款实行指导性计划管理。 完善住房产权抵押登记制度。 调整住房公积金贷款方向。 发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。,房改金融与商业性房地产金融的差异,政策性很强 地方性特征 有明显的阶段性 只涉及住房，属于商业性金融机构的委托业务,受政策性影响相对较弱 地方性特征相对弱一些 具有长期性 可涉及各类房地产，属于商业性金融机构的自营业务。,三、房地产金融的发展,（一）起步、初创时期：1897年-解放前 （二）过度、萎缩时期：解放后-1978年 （三）恢复、发展时期：1978年-1988年 （四）调整、发展时期：1988年-1994年 （五）规范、发展时期：1994-,四、房地产金融发展展望,（一）经营主体会进一步增加，经营主体经营管理能力和服务水平有望得到进一步提高 （二）房地产金融工具会呈现多样化发展的格局 （三）法规不断完善，房地产金融市场体系逐步完善 （四）互联网技术的进一步发展，网上房地产金融业务成为房地产金融发展的一个重要方面,第三节 房地产业与金融业的关系,一、房地产业的发展需要金融的支持 （一）房地产的开发与经营需要金融业的配合 （二）房地产的流通和消费需要金融业的帮助 （三）房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务,二、金融业的发展需要在房地产业拓展业务,（一）金融业的发展需要在房地产领域安排资金业务 （二）金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用与推广 （三）金融业需要在房地产业拓展金融服务内容,三、房地产业余金融业的过渡结合易诱发危机,第四节 房地产金融学的对象和内容,一、房地产金融学的研究对象 房地产金融学是经济学的一个分支，是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和经济法学等学科之间的边缘学科。,房地产金融学研究对象,1、研究如何构筑房地产金融组织体系并对其运作实施管理 2、研究如何拓宽房地产资金运动渠道，通过资金融通和其他金融服务，促使房地产资金实现良性循环。 3.研究房地产金融如何配合房地产业得发展重点，促进居者有其屋目标的实现。,二、房地产金融学的内容,房地产金融学是以金融学和房地产经济学等为基础，它的研究内容主要是银行和非银行金融机构对房地产的开发、流通和消费领域的单位和个人提供与房地产有关的信用和其他金融服务，其具体包括以下几个方面：,房地产金融机构的组织体系和房地产融资主体 房地产金融机构的信用管理，主要论述房地产银行信用的受授，包括信用资金的来源和筹集、信用资金的运用，尤其是房地产抵押贷款的发放和运行管理。 房地产融资的可行性研究，主要探讨房地产融资的信用调查和项目融资分析的方法。 房地产保险的原理和险种设置 房地产证券化 为房地产开发、流通和消费服务的其他业务，包括房地产信托、房地产典当和房地产金融结算的理论与实务。,内容提要 一、房地产金融的主要任务 二、房地产金融的分类 三、银行的房地产金融业务 四、房地产金融的特点,知识拓展：第五节房地产金融简述,一、房地产金融的概念和主要任务,“金融”在英文中为“finance”，包含了用钱、管钱、以钱生钱等活动内容。金融学研究个人、企业，以及政府之间进行货币和信用转移的过程、机构、市场及工具，研究货币和信用的流通如何有利于生产和分配，属于应用经济学。,1、房地产金融的概念,几种观点,房地产金融就是住房金融，即为住房生产和再生产筹集、融通资金，并为个人提供住房贷款的金融行为（郑修建，1993年）。 房地产金融有广义和狭义之分。广义的房地产金融是指利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。狭义的房地产金融就是金融服务于房地产业的行为（谢经荣，2002年）。 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。,知识链接,房地产金融包括不动产（房地产）担保金融和房地产产业金融两个方面。 房地产担保金融是指金融机构以不动产（房地产）为信用条件，为不动产（房地产）持有者或第三人融通资金的行为。 房地产产业金融是指为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金，并提供相应服务的金融活动。,房地产金融的概念,运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。 （ 房地产金融的任务是通过其职能实现的）,2、房地产金融的主要任务,房地产金融主要承担三大职能,知识链接,筹资的职能，即金融机构通过动员、吸引储蓄，筹集社会资金，以满足房地产业发展所需的资金支持。 融资，即金融机构通过金融市场，将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到房地产开发建设（生产）、流通、消费各领域、各类房地产和各房地产企业以及个人中去，支持房地产开发和消费。 运用货币政策调控房地产市场，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求不足、市场疲软时，则扩大房地产信贷，引导和促进房地产业的健康发展。,二、房地产金融的分类,政策性金融是指按政策规定办理的与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通和结算等信用活动。目前主要指与住房制度改革有关的金融业务。主要包括：公积金存款、住房公积金贷款、经济适用住房开发贷款等。 自营性房地产金融是指银行与非银行金融机构在国家政策允许的范围内办理的与房地产有关的资金筹集、融通和结算等信用活动。,1、按经营性质可分为政策性房地产金融和自营性房地产金融,房地产直接金融 是指不经金融中介机构作媒介而由资金供给者和房地产资金需求者双方直接协商所进行的融资。直接金融方式主要有：政府发行的住房建设债券、住房公债、土地债券、投资基金，房地产公司发行的股票、债券、房地产投资券等。 房地产间接金融 是指经过金融中介机构参与的资金融通活动。间接融资的主要形式有：银行吸收的各种长期存款、短期存款，向房地产开发企业提供的土地开发贷款、商品房开发贷款、短期流动资金贷款以及向居民个人发放的住房消费贷款等。,2、按融通方式可划分为直接金融和间接金融,信用放款是指凭借款人的信誉，无须提供任何担保的融资活动。 担保放款是指借