2012年7月青岛中心广场商业项目汇报（17页） .ppt

青岛中心商业情况汇报,2012年7月,1、商业swot分析 2、市场分析 3、商业定位 4、商业规划,青岛中心广场商业项目汇报,1、商业swot分析,中铁世界双500强品牌实力。 cbd位置、世界级城市综合体等优势因素造就青岛中心为青岛市地标建筑。 地铁交换站上盖物业带来的地铁经济以及交通的便利。 项目综合体其他业态提供给商业稳定的优质客源。,商业停车位与公寓共用604个车位，相对于商业体量停车位较少。 柱距较密，造成商铺分割难度及影响商场的视觉舒适度。 项目综合体其他业态核心筒、设备用房等占用了较多商业面积，造成商业结构布局较乱，主动线被切断，且现有布局的可调整性较小。 商业外部展示面较少，商业入口窄，造成商业氛围不足。 商业体量比较尴尬，不足以成为地标性商业项目，无法引入多业态来支撑。 商业前期规划不足，工程配套改造难度及改造费用较大。,优 势,劣 势,1、商业swot分析,青岛老牌顶级百货海信广场不断完善配套业态，扩展会员（固定人数8万），经过多年运营已经拥有一批稳固高端顾客，形成聚集效应和习惯性消费。 近在咫尺的在建项目万象城，体量巨大、业态丰富，同样定位于中高端，且拥有多年商业运作经验，及与国际高端品牌的成功合作经验，竞争压力直接体现。 区域内商业体量爆发式增长，造成竞争激烈以及客户资源及消费者资源的抢夺。 周边竞争项目同质化严重，本项目差异化进入市场的难度较大。 由于青岛市场容量不足，造成一、二线品牌市场拓展动能不足，并且品牌资源越来越集中，使得我们争取品牌的难度加大，需要付出不小的代价。,随着经济的发展，消费观念和消费习惯的改变，青岛也面临着中高端消费品牌升级，品质升级的机遇。 项目位置为青岛市经济、政治核心区，聚集了大量中高端消费人群，商务政务消费需求量比较大。 海信广场、阳光百货等高端商业多年的运营培育了青岛高消费市场。 青岛市政府重视产业结构优化和第三产业的发展，加上2014年园艺博览会等重大活动在青岛举行，是对青岛经济发展利好消息。 目前项目所在位置是商务区中心，并非商业圈中心，但随着本项目及周边商业项目的发展，具备成为主要商圈的可能。,机 会,威 胁,青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，常住人口871万人。 2011年城市gdp排名第10位。 近几年，青岛市经济社会保持了良好的发展势头。2011年，青岛市实现生产总值(gdp)6615.60亿元，按可比价格计算，比上年增长11.7%。同时，城市居民人均可支配收入继续增长，比2010年提升14.3%，达到28567元。 第一产业增加值306.38亿元，增长5.0%; 第二产业增加值3150.72亿元，增长11.6%; 第三产业增加值3158.50亿元，增长12.4%。 三类产业结构比为4.6:47.6:47.8。 2011年全年城市居民人均可支配收入28567元，比上年增长14.3%。 城市居民人均消费性支出19297元，增长10.1%。,经济发展状况,城市商业环境分析,数据来源：青岛统计信息网,2、市场分析, 2011青岛市商品零售额968.25亿元，增长30.7%。,消费情况,八大类商品消费增长较平稳。 食品和衣着在人均消费中占据近60%份额，因此商业要重点规划餐饮和服饰类业态。 保健消费、文化娱乐支出的提高也提示商业规划相关业态。,数据来源：青岛统计信息网 单位%,历年青岛城市居民人均消费性支出比例（1季度季报）,城市商业环境分析,2、市场分析,市场竞争因素,区域环境因素,项目自身因素,华润、万邦、远雄、银座、凯悦等项目的相继入市，会使香港路商圈未来2-3内竞争更加激烈，精准定位，做好综合体配套是本项目定位的指导方向。,项目所在的区域为城市核心cbd，周边大量的商务政务机构，有潜在巨大的商务政务消费需求。,作为为世界级城市综合体的配套商业，首先要满足于综合体其他业态的需求，并互为补充，提升销售物业价值。,2、市场分析,项目形势分析,目前市场商业模式形态,2、市场分析,目前市场商业模式形态,2、市场分析,3、商业定位,商业定位,中高端商务配套型购物中心,立足项目所在的商务政务核心区，打造一个满足于综合体住宅、公寓、酒店、办公楼人群以及项目周边商务政务人群购物、休闲、娱乐需求的购物中心。,主要目标人群,项目综合体人群： 私营业主、商务精英、高级白领 时尚商务人群 ： 商务精英、政务高管、高端商旅人群 年龄：30岁以上 收入：6万/年以上,4、商业规划,业态规划,传统商业业态黄金占例：零售50%、餐饮30% ，娱乐20%。 降低零售比例，提升餐饮、娱乐、休闲比例已成为全国大部分购物中心的调整策略。,考虑本项目作为综合体配套商业的特点，体量以及所处的区域环境等因素，业态比例确定为以下：,时尚餐饮47%,精品服饰20%,生活配套33%,4、商业规划,借势而为,综合体其他业态写字楼、住宅、公寓、酒店为商业提供大量优质稳定客群。,综合体 优势,区域 优势,项目所处cbd核心区，周边大量写字楼及政府机构，具备大量商务、政务消费需求潜力。,商业室内设计风格,3、商业规划,灿然天际 skyline spectacular,star diamond 星钻 “钻石”令人目眩的迷人光芒, 与天际线璀璨新星的灵感互相辉映, 采用钻石设计來营造一個华丽和瞩目的购物中心, 以其珍贵的价值而意味著一個非凡和显赫的登场。,商业室内设计风格,商业入口处,商业中庭,3、商业规划,商场标准层通道效果图,商业室内设计风格,3、商业规划,商业室内设计风格,3、商业规划,4、商业规划,招商策略,精品服饰类客户,餐饮、配套主力客户、国际一、二线精品服饰客户