2014年3月昆山房地产城中区域市场报告（31页）.ppt

赢商网8月福利活动： 上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载vip资料。 活动时间：2014年8月11日9月10日 /zt/fouryears/# 注：本活动每月各不同，请添加qq：2104223640了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送）,城中区域市场报告,2014.3,catalog 目录,part1,区域宏观环境,区域概况 区域产业规划 区域交通及配套,城中区域范围为太仓塘以南，火车轨道以北，青阳港以西，叶荷河以东； 地处昆山核心区域，是昆山的政治、经济、文化和商贸中心，人口较多，交通便利，在售项目较少，多为老住宅小区。,城中区域,区域产业规划,功能分区： “三心”：昆山市行政中心、商业中心、传统文化中心 “三区”：中心功能首位集聚区、现代城市经济集中区、低碳生态宜居示范区,娄江休闲景观带,人民路综合发展轴,用地规划图,用地布局结构： “一轴”：沿人民路的南北向综合发展轴； “一带”：沿娄江的东西向休闲景观带：,从区域规划中看，主要形成“一商业轴，一景观带”为中心的发展趋势；城中区域用地规划主要以商业、住宅和市政用地为主，住宅多为老居住小区，在开发或待开发住宅项目较少,规划cbd,区域交通及配套,城中区域为昆山市核心区域，生活配套成熟且齐全；商业配套现已形成了人民路老城区商业板块，未来的东新街金鹰商业板块；交通便利，通达性高，但交通堵塞现象比较严重。根据城市的规划，长江路东、青阳港西、前进路南、朝阳路北区域将成为昆山的cbd区域,规划cbd,小结,城市核心区域 区域内老住宅小区较多 生活配套齐全,part2,区域房地产市场分析,楼盘分布图 区域土地市场 区域供求存数据 价格走势 区域销售top10 未来供应量 区域户型面积特征,楼盘分布图,在售项目,待售项目,柏盛园,动迁房,区域土地市场,住宅,商办,商住,在售项目较少 近几年土地成交少，多为商业用地,小结,赢商网8月福利活动： 上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载vip资料。 活动时间：2014年8月11日9月10日 /zt/fouryears/# 注：本活动每月各不同，请添加qq：2104223640了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送）,城中区域供应情况,2013年全年城中区域新增供应量1814套，其中3、4和11月新增量较多，在昆山整体市场中处于末位，占比2.62%，2014年第一季度无新增供应量，区域内月度供应量不稳定,2013年城中区域新增量占比情况,金鹰、金瑞,柏盛园,城中区域成交情况,2013年城中区域成交1355套，2014年前两个月成交149套，同比2013年下降24.75%；从数据来看2013年成交量出现了7月和12月的两个顶峰，主要原因是个别项目开盘或加推导致的，其他月份成交平平，低于百套。在昆山整体市场中，城中区域成交量也排在末位，占比仅2.10%,2013年城中区域新增量占比情况,翡翠名都,柏盛园,整体看来，区域库存量波动上升态势，2013年11月份库存量增至最高4383套，截止2014年3月底库存量4048套，当月存销比约79.37，在没有新增量的情况下，按3月去化量计算，现有库存需6.6年去化完，库存去化压力大！,城中区域库存量情况,城中区域与昆山整体市场成交对比,2013年昆山整体市场成交64195套，近十五个月月均区域5017套，城中区域全年成交1355套，近十五个月月均去化102套，从图表中可以看出，城中区域每个月的成交与整体市场相距甚远，成交情况不理想。,价格走势,从图表中可以看出，2013年1月至2014年3月城中区域各楼盘均价呈下降趋势，项目价格梯次比较明显，2014年3月均价为10957元/，同比去年3月下降7.01%，其中下降最大的楼盘为玖珑湾。,注：此价格为表价,区域成交top10,2013年全年销售套数top10,2014年1-2月销售套数top10,城中区域在售项目较少，在售项目都能进销售top10,2013年排名第一的为翡翠名都，成交288套，金鹰天地广场和金瑞家园在2013年均有加推或开盘，排名第二、三名，为第二梯队；2014年前两个月，成交量惨淡，动迁房项目柏盛园成交34套，排名第一，金鹰和玖珑湾成交14、11套，排名第二、三套。,预计未来住宅上市量,区域房型面积配比,五个项目共用2492套房源，房型以170以上的大户型为主，占比32.26%，其次是140-150，占比21.23%； 五个项目现已去化1278套，整体去化率为51.28%，其中170以上房型去化占比最高，占比30.59%，其次为140-150，去化占比20.03%,区域住宅成交结构,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：/,区域住宅成交结构,选取了区域内现在在售而且有一定成交量的项目进行分析对比，这个五个项目整体面积段分布比较广泛，其中130-160平米每个项目都有，110-120是市场空白点；去化率最高的面积段为160-170，但此面积段房源套数最少，仅有48套。,区域住宅产品面积段具体数据,供求量较低，处于市场末位 库存量及未来上市量去化压力大 区域内多为中高端项目，价格梯次明显，呈下降趋势 产品多为大面积户型，去化率高，但周期长,小结,part3,产品分析,区域建筑特征 户型分析,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：/,产品分析-建筑风格,弘辉首玺,金瑞家园,金鹰天地广场,荣记玖珑湾,永泰花苑,简欧建筑风格,简欧建筑风格,现代欧式建筑风格,法式建筑风格,现代建筑风格,产品分析-两房,2r：104,2+1r:107,2r:92,2r：88,弘辉首玺,优点：两面朝南、通风性比较好、主卧带卫生间、空中花园可做成一个房间 缺点：公共卫生间在进门口私密性不好、生活东线不合理、104平应做紧凑房型，却做成了一室大尺度舒适型房型，不符合市场实际需求。,优点：两面朝南、面积利用率高，做到了三房、厨房带工作阳台 缺点：因为房型太紧凑必然会导致生活动线的不合理性，餐厅的位置影响动线、南北通风性差、卫生间尺度狭小、厨房双面工作台，不方便操作。,优点：三面朝南且都带阳台、公共卫生间干湿分离、厨房有工作阳台。各功能区尺度相对舒适。 缺点：客厅和两个房间南北通风差、卫生间的位置导致生活东线紊乱。,优点：两面朝南、各功能区尺度相对舒适、厨房带超大工作阳台。 缺点：南北通风差、生活东线交叉、厨房尺度偏小、客厅阳台尺度小。,金瑞家园,金鹰天地广场,荣记玖珑湾,永泰花苑,2r：125,优点：三面朝南，主卧套房式设计，公共卫生间干湿分离厨房有工作阳台，各功能区尺度相对舒适。 缺点：南北不通透，餐厅面积较小，阻碍动线。,区域内两房户型方正，多为南北不通透，除金瑞花园，其他户型比较平庸没有太多特色。弘辉首玺为大面积舒适两房。,产品分析-三房,弘辉首玺,金瑞家园,金鹰天地广场,荣记玖珑湾,永泰花苑,区域内三房主要集中在140左右，金鹰、金瑞和玖珑湾三个项目有点相似，都三面朝南，动静分区；永泰花园和弘辉首玺两面朝南，其中永泰花苑客厅为东西向。,3r:132,优点：三面朝南、主卧带卫生间、可做n+1房、卫生间离次卧比较近、生活动静分离、南北通透 缺点：主卧不带飘窗或阳台、次卧凹进里面影响采光和通风、公共卫生间尺度偏小,3r：142,优点：三面朝南、主卧带卫生间和书房、可做n+1房、卫生间离次卧比较近、生活动静分离、南北通透 缺点：除了客厅带阳台，其他功能区都不带飘窗或阳台、朝南小房间因主卧书房的面积分割，导致室内面积的使用率不高、公共卫生间尺度小。,3r:143,优点：三面朝南、主卧带卫生间、可做n+1房、公共卫生间离小房间都很方便、生活动静分明 缺点：客厅阳台偏小、南北不通透,3r:140,优点：两个房间朝南、主卧带卫生间、可做n+1房、公共卫生间干湿分离 缺点：客厅东西向，通风采光极差、厨房到餐厅动线不方便、生活动静区交叉,3r:143,优点：南北通透、功能区尺度都偏大，比较舒适 缺点：开门对卫生间、生活动线交叉厨房狭长型，利用率不高、小房间朝北，尺度偏小,产品分析-大户型（170以上）,弘辉首玺,金瑞家园,金鹰天地广场,荣记玖珑湾,永泰花苑,区域内大户型占比较高，跨度也就大，其中弘辉首玺最大的有700多平米的，这里只选取了170多平米的进行分析；金鹰和玖珑湾均是三面朝南，带有入户花园，金鹰动静分区，玖珑湾分区比较混乱；弘辉首玺173户型两面朝南，客厅为东西向，无太大优势。,无,4r:170,优点：三面朝南、主卧带卫生间和书房、可做n+1房、卫生间离次卧比较近、生活动静分离、南北通透 缺点：除了客厅带阳台，其他功能区都不带飘窗或阳台、公共卫生间狭小,4r:173,优点：三面朝南，主卧套房式设计，带有入户花园，南有大阳台 缺点：南北通透性差，北向两个次卧面积较小，动线混乱，客厅左右都有卧室，私密性差,无,3r：173,优点：开间尺度大，奢侈房型 缺点：客厅东西走向不符合内地客层的习惯、所有功能区均不带阳台或飘窗,建筑风格各异，欧式为主 户型多以舒适度为主，无太多优势,小结,赢商网-运