2014年二季度房地产市场分析报告-浩腾房产·研展部37p.ppt

2014年二季度初市场汇报,浩腾研展部 2014.4.22,前言 在本次汇报中，我们遵循三个原则： 1、严格区分市四区与北仑、镇海相关交易数据，本次汇报仅统计市四区数据，防止郊区指标误导城区指标产生均值； 2、宁波数据全部来源于房地产交易中心原始数据手动整理，保证数据的可靠性； 3、所有预判性观点尽可能贴合数据基础，避免主观判断的片面性；,一、市场分析 全国近况扫描 2014年宁波房地产市场供求关系预估 历年供求关系分析 当前可售物业精研 分板块供求研究 2014年全年供应量预估 2014年宁波房地产销售形势预估 人口成长曲线与近年来房地产市场去化量分析 不同维度同比近期销售市场发展趋势 近期开盘项目销售表现 相关销售形势的政策性导向 2014年二季度后销售市场预估 2014年宁波房地产市场重点发展商研究 宁波重点发展商指标及一季度完成情况 宁波本土重点发展商年度开发情况,全国近况扫描,1、2014年3月，全国新开工面积同比下降24%，销售面积下降10%； 2、2014年3月，全国空置面积同比增长23%；,本数据来源于中指全国数据库,全国近况扫描,本数据来源于克而瑞全国数据库,2014年宁波房地产市场供求关系预估,研究目的,依托备案网，精确到每个地块，每个项目，每套房源 研究分析宁波市四区真实供求存量情况,2014年宁波房地产市场供求关系预估,历年供求关系分析,1、2012年相对于2011年，市场成长较为平稳，供应面积套数近乎同比增长； 2、2011-2013年，市场成交同比增长依次为78%、26%，增长趋势放缓较为明显； 3、2013-2014年，市场供应量大幅攀升，其中2013年面积供应增长39%，套数供应增长8%，市场大套型剩余较多；2014年1-4月市场供应量接近2013年全年水平；,2014年宁波房地产市场供求关系预估,历年供求关系分析,1、2014年一季度市场新增供应量为前四年均值的4.3倍；为上年度的6倍； 2、2014年一季度市场成交量等值前四年市场成交量均值；为上年度的0.66倍,结合上p，在2013年市场供应量出现大幅度上扬基础上 2014年一季度，市场供应量再次出现爆发式增长，且成交出现下滑,2014年宁波房地产市场供求关系预估,历年供求关系分析,1、供应量大幅度提升明显，2013年供应上浮39%，2014年一季度既达到2013年总供应量76%； 2、成交量2013年出现增速放缓，2014年一季度同比下滑0.66倍；,2014年宁波房地产市场供求关系预估,当前可售物业精研,我们对市四区全部可售物业进行了逐套筛选，结论如下：,名词解释： 有效存量：2012年后开盘项目，截止当前仍有推广 沉淀存量：2012年前开盘项目，当前基本无推广 有效存量与沉淀存量各占比近半,研究发现： 市场有效存量在总成交中占绝对比例 近4年来有效存量整体呈波动下滑趋势 供应量激增导致沉淀存量成交占比提高,2014年，新项目需警惕老项目抢夺市场成交份额 出来抢客户的项目更多了！,2014年宁波房地产市场供求关系预估,宁波基本板块情况,江北洪塘板块,新三江口,东部板块,鄞州中心区板块,城西板块,镇海板块,江北核心区,老三江口,鄞南板块,东南新城,北仑板块,卫星城板块,城郊延伸板块,主城区板块,宁波房地产板块分类： 一核两心，重点发展北部 南向三大城郊延伸板块 两座卫星城,2014年宁波房地产市场供求关系预估,分板块供求研究,我们对市四区全部可售物业进行了分区筛选，结合去化，结论如下：,1、风险区域：江北北区供求比达到风险值，为2014年高风险区域； 2、警戒区域：江东及高新区竞争风险偏高，供求比在2以上，需警惕入局； 3、安全区域：海曙、鄞州区供求比较为乐观，未来可持续关注，适时取地；,2014年宁波房地产市场供求关系预估,2014年全年供应量预估,我们盘点了截止2014.4月之前，市四区2年之内已出让未开发住宅用地清单：,目前市四区，截止当前2年内已取得未开发住宅用地为86块，合计633万； 其中2012年31块，合计216万，2013年55块，合计417万； 按最小预估，本年度可申领预售许可证物业，2012年约60%体量，2013年约30%； 2014年潜在新增供应量为255万，折算可售（85%）216万+60万（一季度） 2014年潜在新增可售住宅约估为276万 2014年潜在供应量为576万（上年度存量300万）,2014年宁波房地产市场供求关系预估,1、当前宁波市四区，纯住宅，已领预售许可证可售房源为2.39万套，合计340万； 2012、2013年，年度市四区住宅平均去化1.3万套，合计160万； 2、近三年宁波四区供求比峰值为3.6；近两年宁波四区平均年去化160万； 假设，在去化稳定情况下，全年预估供应量为576万，供求比为3.6,2014年全年供应量预估,2014年宁波房地产市场供求关系预估,总结,供应量绝对高峰，供求比绝对峰值； 市场尚未出现全板块颓势，鄞州、海曙尚有供求空间,2014年宁波房地产销售形势预估,研究目的,在高供应前提，单盘成交普遍不景气背景下 分析整体销售趋势真实表现,2014年宁波房地产销售形势预估,人口成长曲线与近年来房地产市场去化量分析,截止2014年 18-35岁青壮人口,人口红利期结束 青壮人口比例下降,1、以2014年为界，1979-1996年出生人口尚处于青壮年，其中36岁人群处于生育高峰，22岁以上人群尚未进入人口出生低谷（1992年）婚房首置及改善居住在5年内尚可依赖人口红利支撑； 2、1992年，宁波人口进入波动下行通道，2014年以后22岁婚龄人口逐步减少，2017年以后35岁以上人口逐渐减少近年可适当调整首置户型比例，改善型及以上住宅尚有3年人口黄金期，之后需求逐步下滑,2014年宁波房地产销售形势预估,不同维度同比近期销售市场发展趋势,半年跨度 8.1万,半年跨度 8.8万,1、2013年全年成交同比增长26%； 2、2013.10-2014.3同比去年增长9% 3、08年-14年一季度同比，均值为29.5万，14年一季度为26.1万，基本等同7年内均值 多项维度对比，市场整体去化稳定,全年成交141万,全年成交178万，同比增长26%,2014年宁波房地产销售形势预估,不同维度同比近期销售市场发展趋势,1、市四区可售项目个数逐年增长，2013年同比增长44%，2014年1-4月在售项目个数既达到2013年77%可售项目数量暴增； 2、2012-2013年单盘供应面积及去化面积均较为稳定； 3、2012-2013年单盘供应面积及去化面积较2011年出现明显提升；,过往两年，宁波四区单盘抗压 2014年可售项目数量再次增多且单盘供应面积增长56%以上,2014年宁波房地产销售形势预估,近期开盘项目销售表现,2014年初，宁波新开盘项目普遍成交率普遍偏低 蓄水认筹量基本低于开盘量，客户有效蓄水不足,2014年宁波房地产销售形势预估,相关销售形势的政策性导向金融政策,2013年人民币新增贷款8.89万亿元，其中房地产贷款增加2.34万亿元，增量占同期各项贷款增量26.3%，新增贷款近三成用于房地产。 从资金流向来看，2013年房地产行业融资环境相对宽松。,大部分城市房贷优惠政策难觅，贷款发放周期普遍在1个月以上。银行基于对风险控制的考虑，对房贷采取更为谨慎的态度；再者，虽然1季度银行信贷较为宽松，但是在2014年1-2月，大部分地区银行信贷都用于处理年前挤压的贷款，导致新申请贷款发放相对困难，也延迟了发放时间； 贷款发放周期延长，房地产开发企业资金回笼速度将受到一定影响。,金融政策对房地产形势的评估： 总量提升保证规模，效率降低抑制速度,2014年宁波房地产销售形势预估,相关销售形势的政策性导向金融政策,中国银行： 其一，停贷传言不可信。房地产贷款是常规业务，随意停止不合逻辑。 其二，总体宏观经济向上，市场资金量肯定是增加的。房地产能否从资金总量的大池子中获利，取决于商业银行的自身判断及信贷政策。 其三，银行房地产政策也体现差异化。与各地市场的分化一样，银行内部的房地产政策也在逐渐体现差异化。 其四，最愿意支持公租房，但目前的问题是配套政策有些脱节。希望一个城市由一个单位持有。,金融机构预测：市场整体平稳，但个别风险不容忽视； 发展商策略选择：整体形势向上，可保证企业开发规模；差异化调控将导致金融机构政策也体现差异化，房企在项目开发中，可在区域、产品形态、开发模式上尝试新的低风险区域、产品、开发模式的选择； 稳健发展，创新提升,2014年宁波房地产销售形势预估,相关销售形势的政策性导向地方政策,住建部：关于双向调控； 双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。所谓高库存是指库存量高于月销售量的12-15倍，高过1年到1年半的销售量的，就是高库存高库存城市限购有条件松动信号；（宁波按6区统计为25个月，按4区统计为22个月，满足高库存城市要求） 无锡： 4月18日，无锡市政府下发关于无锡市户籍准入登记规定的通知，其中第五条：户均建筑面积达到60以上，准许落户（原规定为100，2012年下调为70，本次再次下调）分类地方性调控政策松动信号； 宁波： 高新区40年产权类住宅（和美城），非本地户口购房100以上可落户；宁波本科毕业生直接购买不限制面积可落户； 酝酿新的限购普查政策，老三区与鄞州区不互相联网分类地方性调控政策松动信号；,2014年宁波房地产销售形势预估,2014年二季度后销售市场预估,浩腾观点： 一、2014年市场交易量不会出现大幅度下跌； 二、2014年将会受到政策和需求影响，必然出现短暂窗口期； 三、2014年整体市场供销压力提高，但整体市场信心逐渐恢复；,2014年宁波房地产销售形势预估,2014年二季度后销售市场预估,一、2014年市场交易量不会出现大幅度下跌；,人口红利期支撑因素依旧 不同维度对比12、14年市场，成交量均表现较为稳定 单盘、单开发商指标完成情况偏低更多受到高供应量影响 浩腾观点：2014年市场去化支撑因素依旧，交易量不会出现大幅度下跌,2014年宁波房地产销售形势预估,2014年二季度后销售市场预估,二、 2014年将会受到政策和需求影响，必然出现短暂窗口期；,宁波归属于本次住建部高库存城市类型，可享受分类调控申请指标； 宁波目前在限购方便出现局部松动迹象； 2014年一季度市场相对下行，更多受到临时性政策影响购房者观望心理；（杭州降价事件、实名制登陆、贷款优惠取消） 2014年一季度市场成交相对低迷，年度硬性需求在下半年或会得到释放； 浩腾观点：随着地方性利好政策的释放及硬性需求影响，下半年会爆发极为短暂的年度窗口期；由于需求性客户基数有限，窗口期成交总量有限，不可能出现全线扭转，部分项目将抓住成交机会；,2014年宁波房地产销售形势预估,2014年二季度后销售市场预估,三、 2014年整体市场供销压力提高，但整体市场信心逐渐恢复；,2014年供销压力必达到历史峰值以上（3.4:1），全年销售压力不会消减； 宁波多数发展商年度指标远超往年，市场推量压力不容忽视； 随着阶段性政策推出及受到供销压力影响的部分项目价格调整，市场受众观望心理松动，入市信心将有所恢复； 浩腾观点：2014年二季度及以后必然是一个前所未有的激烈竞争市场态势；一方面利好政策逐渐推出，市场信心逐渐恢复；另一方面硬性需求有限对应历年来供应高峰； 十个人吃一块蛋糕，先动的人保证温饱，后动的人没的吃；,从政策松动频率看，预判6月、9月，有可能出现年度唯一窗口期 高供应和有限需求决定窗口期去化量有限，窗口期后月成交必然再度出现下滑,2014年宁波房地产销售形势预估,总结,2014年宁波房地产市场重点发展商研究,研究目的,宁波重点开发商年度指标及完成情况 宁波本土开发商年均开发及可售储备情况,1、我们选取了今年销售指标为10亿以上企业10家进行统计，其中已完成情况进行项目统计罗列； 2、从数据表现，签约情况看，一季度完成全年指标10%以上的仅4家，其中3家略超或等于10%； 3、8家公司指标在20亿以上，做规模做市场占有率策略明显；,2014年宁波房地产市场重点发展商研究,宁波重点发展商指标及一季度完成情况,2014年宁波房地产市场重点发展商研究,宁波本土重点发展商年度开发情况,宁波本土重点发展商，近两年，年均保持10万以上销售 目前包含已取得土地，可开发面积平均为52万,宁波重点开发商一季度指标完成均不理想，预估全年无人可完成销售指标 宁波本土开发商人均可开发土地储备为52万，年均去化10万,2014年宁波房地产市场重点发展商研究,总结,二、策略建议 2014年销售策略与销售时机建议 2014年土地储备策略建议,2014年销售策略与销售时机建议,一季度成交同比跌幅44% 年初单盘开盘表现均不理想 市场负面消息频出,市场调控松动信号频出 部分楼盘价格松动,利好政策性因素诱导 年度硬性需求压抑性爆发 高供应催生高成交 市场阶段性窗口期,年底现金流压力影响 部分楼盘大幅度降价冲指标,三季度判断出现优质成交窗口期；受到政策性利好引导，价格相应调整即可，无需大力度以价换量促成交； 而年底如出现成交窗口，则更