2013年房地产开发名词简答.doc

考试题型1、 单选题； 15*1 = 15分2、 判断改错题；5*2 = 10分3、 名词解释； 5*3 = 15分4、 简答题； 5*6 = 30分5、 分析计算题；5*6 = 30分一 名词解释1、 房地产开发：是指在依据中华人民共和国城市房地产管理法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的经济行为。2、 狭义的房地产经营：是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。3、 广义的房地产经营：是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动。P54、 最小最大后悔值法：又称为最小机会准则、后悔值准则这种决策方法是将某个自然状态下的最大收益定为理想目标，如果没有采取这一理想方案，而采取了其他方案从而使取得的收益减少，就会感到“后悔”，这样每个自然状态下的理想最大收益值与它在其他方案的收益值之差所形成的损失值，称为“最大后悔值”。P235、 房地产专营企业：是指依法注册成立、具有一定企业资质并长期从事专门的房地产开发经营业务的企业。P376、 房地产兼营企业：是指某些以其他行业，如商业、建筑业、金融业、电子工业、化学工业为主营业务，而在注册时申请并经批准兼营房地产开发经营的一类企业。7、 房地产项目型企业：是特别针对某一开发项目而设立的开发企业，这类企业通常在开发项目经过可行性论证并经立项之后组建，而待项目建成并销售完成后，企业就自然解散终止。8、 土地挂牌出让：土地使用权挂牌出让是由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。P889、 土地使用权转让：是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠予方式将土地使用权转移给他人的行为。10、 土地使用权划拨：是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。P9411、 青苗补偿费：是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者以经济补偿。12、 房屋产权调换：是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。P10013、 项目可行性研究：是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。包括对项目经济、社会、环境收益进行科学的预测和评价。P10814、 财务评价：是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断财务的可行性。P13015、 投资回收期：是指以项目的净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间，是反应项目投资回收能力的重要指标。P13814216、 房地产开发项目的不确定性分析：就是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。17、 房地产开发资金成本：是指投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。房地产开发资金成本由资金筹措成本和资金使用成本两部分组成。P15518、 住宅平均层数：指各种住宅层数的平均值，按各种层数住宅的建筑面积与占地面积之比计算，即，平均层数=总建筑面积/总用地面积19、 住宅建筑净密度：是指住宅建筑基地总面积与住宅用地面积之比，即，住宅建筑净密度 =住宅建筑基地总面积/住宅用地总面积（%）p16620、 住宅面积净密度：是指住宅总面积与住宅用地面积之比，21、 即 住宅建筑面积净密度 = 住宅总面积/住宅用地面积（/公顷）22、 住宅建筑面积毛密度：是指住宅总建筑面积与居住用地面积之比，（大）即 住宅建筑毛密度 = 住宅建筑面积/居住用地面积（/公顷）23、 建筑密度：指项目用地范围内所以基底面积之和与规划建设用地面积之比，即 建筑密度 = 用地范围内所有基底面积之和/规划建设面积。(比例值)24、 房地产开发项目报建：是是在原规划设计方案基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体设计方案，并对其局部进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线做更深入的设计，使其达到施工要求。并提交有关部门审批的过程。25、 建设用地规划许可证：是由城市规划行政主管部门核发的、用于确认建筑工程是否符合城市规划要求的法律凭证。P17226、 房地产开发项目进度管理：是指以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。27、 房地产开发项目投资管理：是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。P19428、 工程索赔：是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，根据法律，合同规定及惯例，对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。P20929、 竣工验收：是房地产建设管理的最后一个环节，建设单位组织，施工、设计、监理等单位参加，对建设工程进行实体和技术资料的合格检查过程。P21530、 成本导向定价法：是房地产企业以产品成本为基础，再加上一定的利润和税金来制定产品价格的一种方法。P23331、 需求导向定价法：是房地产企业以市场需求为基础，根据消费者需求强度和对价格的心理反应的不同来制定价格的一种方法。32、 房地产开发与经营项目后评价：就是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核。P25633、 房地产购买后行为评价：是指客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对产品使用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验、与判断，以及据此而必然产生的对于产品以及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。P267二、简答题1、房地产开发与房地产经营的关系是什么？ 答：这两种概念在某种程度上已经发生了交叉和融合，它们是既相互区别又有一定的联系。 P8页，4点。2、房地产开发的主要工作阶段有哪些？答：（1）投资决策分析阶段(2) 依法取得土地使用权阶段(3）可行性研究阶段(4) 前期准备阶段(5) 实施阶段(6) 销售阶段4、房地产开发与经营原则？答：(1) 开发和经营决策原则有：遵守政策法规原则 (2) 经济效益原则 (3) 风险意识的原则(4）定性分析与定量分析相结合的原则5、房地产开发与经营决策的类型有哪些？答：（1）确定性决策（2）风险性决策（3）不确定性决策7、实现节约型房地产开发的途径有哪些？答：（1）强化集约利用土地，提高土地利用率。（2）积极推进原材料节约 （3）大力推进建筑节能 （4）整合优化利用城市建设资源7、经营性物业资产经营管理的主要内容有哪些方面？答：（1） 制定经营管理目标（2） 制定推广计划 （3） 投资管理（4） 资金通融管理8、房地产企业在国民经济中的作用是什么？ 答： （1）为国民经济的发展提供物质保证 （2）为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源 （3）为相关产业的发展起到有力的带动作用 （4）促进消费结构和产业结构的合理化9、我国房地产开发企业发展现状(特点)是什么？ 答：（1）企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小 （2）企业经营业绩普遍提高，但增长缓慢 （3）企业成长性良好，但盈利能力相对滞后 （4）企业的区域分布具有较高的集中性 （5）企业融资渠道比较单一 （6）企业的经济类型具有多样性，民营企业的发展势头远强于国有企业10、房地产企业组织结构形式？ 答： （1）职能型 （2）项目型 （3）矩阵型 （4）混合型11、房地产企业经营目标的内容是什么？ 答：（1）房地产企业经营的战略目标是指企业长远发展方向、规划的总目标或基本目标，由成长性目标、盈利性目标和竞争性目标构成。 （2）房地产企业经营的战术目标是战略目标的具体化，也是实现战略目标的必然途径，其内容由五个方面构成：市场定位，产品结构，价格策略，营销策略。13、房地产开发与经营环境的特点有哪些？ 答：（1）关联性 （2）可变性 （3）相对性 （4）层次性16、SWOT分析法的思路是什么？P76 答:1)、对企业内部环境分析，具体是自身的优势(S)和劣势（W），5点; 2)、对外部环境的分析，主要指宏观环境、中观环境和微观环境对自身的机会(O)和威胁（T）； 总结出房地产企业的优势与劣势。同时，全面对外部环境关键因素相关信息与数据整理分析，归纳总结出外部环境的机会和威胁，两者相结合，4点，确定房地产开发与经营的决策。18、房地产开发与经营风险分析的方法有哪些？ 答：1、政治风险。 5点，p8019、土地使用权划拨的主要特征是什么？ 答：（1）没有明确的使用年限 （2）无需支付土地使用权出让金 （3）不能随意转让、出租和抵押20、土地使用权划拨的审批权限答：根据中华人民共和国土地管理法第四十五条规定，征用土地的审批权有各级人民政府掌握，具体规定为，基本农田、基本农田以外的工地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的由国务院批准；征用以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。21、土地征用的程序有哪些？答：（1）建设项目的预审（2）用地申请（3）拟定征地补偿安置方案（4）签订征地协议（5）出让或划拨土地使用权（6）颁发土地使用证。22、城市房屋拆迁补偿条例规定？P10024、假设开发法的前提是什么？答：第一，稳定房地产政策环境和健全的房地产法律法规；第二，全面合理的房地产投资开发和交易税费项目；第三长远、稳定的土地供给计划；第四，完整、公开机透明度高的房地产资料数据库。25、假设开发测算地价的步骤有哪些？答：（1）调查待开发房地产的基本情况，包括待开发房地产所属地区的市场情况、畅销物业形态、地块周边情况、地块基础设施通达度等。（2）选择最佳的开发利用方式，确定政府的规划限制，弄清规定的用途、建筑密度、容积率等。（3）估计开发经营期，弄清待开发房地产的开发期限和经营期限，以利于房地产价格和其他费用的测算。（4）预测开发完成后的房地产价格，同时估算开发成本、管理成本、投资利息、销售费用、销售税费及开发利润。（5）预测地价。可用公式表示为：地价 = 开发完成后的房地产价格房屋开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润28、房地产开发资金筹措方式有哪些？（一）动用自有资金（二）争取银行贷款（三）利用证券化资金（四）通过联建和参建筹资（五）利用外资（六）通过预售筹资（七）利用承包商垫资29、建设工程规划许可证的审批流程和作用各是什么？P172答：（一）建设工程规划许可证申请（二）初步审查（三）核发规划设计要点建议书（四）方案审查（五）核发建设工程规划许可证作用：建设工程规划许可证是由城市规划行政部门核发的、用于