成都商业项目考察分析报告.pptx

,成都商业项目考察分析报告,2,前期介入,服务方案,3,前期介入,总体结构 考察报告将分为综述篇、重点篇、亮点篇进行阐述。,综述篇 对考察项目整体进行简单阐述，主要着眼于 项目基本情况。 重点篇 对在考察过程中产生疑问和思考的关键点进 行分析，加深对业态、动线等的认识。 亮点篇 在考察过程中，发现一些景观、业态、品牌 设置巧妙，富有新意，在此进行,细分说明,4,综述篇,5,此次考察项目总量虽然很多，但总体上大 同小异，在此不再重复。,考察项目总量：6个 仁恒置地广场、群光广场、万达广场、财富中心、时代广场、第一城、百扬大厦,具有参考价值项目：4个 仁恒置地广场、群光广场、万达广场、百扬大厦,此篇仅对具有明显特点、且有一定参考价 值的项目进行基本情况的简单叙述。,仁恒广场 yanlordsquare,6,基本情况,项目位置：人民南路二段红照壁十字路口 开 发 商：新加坡仁恒置地 占地面积： 19180平方米 建筑面积：190980平方米，其中写字楼 72073平方米，商场65556平方米，酒店式 公寓的建筑面积为53351平方米，39层、楼 高180米。 价格行情：只租不售 停 车 位：730 背景链接：,7,该项目定位高端其中有国际标准的甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际奢侈品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。项目定位为成都市cbd中心档次标准高、设施一流、管理服务国际化、具有长久市场竞争力的中国西部“总部经济基地”，主要面向进入成都投资的世界五百强公司及中外财团提供商务及配套服务。,业态构成,8,专卖代表品牌： dior、tods、lv、burberry、ganali、agnona、prada、劳力士、tudor、berluti、dunhill、gieves hawkes、autason、windsor、durban、1881、boss、ermenegildo zegna 、strellson、icebergg、moneta、lloyd、zuma、fenix 、galaday、雅莹、jorya、to be chic.,餐饮代表品牌： 四海一家、香侬西餐厅、亚米天阁、花里日本料理、kokocasa,业态构成,9,辉盛阁国际公寓： 由新加坡辉盛国际运营管理，共有360间豪华套房，以及室内恒温泳池、健身房、会所、餐饮配套等设施，提供舒适的商务居住环境与国际化氛围。它不仅是成都首个超五星级服务式公寓也将是国际商务人士在成都的聚集地。,国际标准超甲级写字楼： 拥有设备完善的国际会议中心、商务中心、等资源，以及超前的硬件配置、高端智能化设施，以及高档次、高附加值的物业服务，刷新成都顶级写字楼标准，为世界500强企业进入成都发展提供商务平台。,项目特点,10,1,成都顶级综合商务中心,2,汇集了一百多种国际顶级品牌,国际公寓,成都首个超五星级服务式公寓，国际商务人士在成都的聚集地，提供舒适的商务居住环境与国际化氛围。,3,国际标准超甲级写字楼,仁恒广场 yanlordsquare,11,写字楼 7.2万 ， 商场 6.5万 （其中餐饮约占2万 ） ， 酒店式公寓 5.3万 ,12,群光广场 group of light square,13,基本情况,项目位置：春熙路南段8号 开 发 商：台湾蓝天集团 占地面积： 10964 建筑面积： 187000 ，楼高166米、 地上37层、地下5层其中b211层为群光 百货营业楼105,000 ，群光凯悦酒店 1236占55,000 ，停车场占27,000 。 价格行情：开发商自主经营 停 车 位：700 背景链接：,14,该项目以集团连锁运作的经营优势，打造一个集国际精品馆、时尚流行百货、超大型生鲜超市、休闲娱乐会所、餐饮美食新天地于一体的综合购物广场也是成都目前跨楼层最多、单体面积最大的百货公司。 主力店：群光百货、凯悦酒店 业态构成：化妆品、男女服饰、童装、家庭用品，以及主题餐厅和特色酒店。将最大限度地满足消费者衣、食、住、行、娱乐的全方位需求。,业态构成,15,休闲娱乐、精品购物，尤其是餐饮业态的带动作用异常强大,餐饮： 50多家，分布3个楼层 品牌号召力强，档次齐全 完美契合春熙路区域高度密集的 写字楼环境,辅助业态： 儿童娱乐业态被放在首要位置 大型生鲜超市、休闲娱乐 国际精品、时尚流行百货业态对 项目人气形成强有力的支持,项目特点,16,1,定位精准，人气十足,2,年轻、时尚、运动、潮人的聚集地，定位精确，突现差异化、 与周边春熙路其他百货店区别。,精品化的购物中心,十几大类精品化的配套业种给整个购物中心，带来活力。说明项目的用心，充分考虑顾客的体验 感受，注重人性化的业态配置。,3,国际标准五星级酒店,群光大陆实业有限公司与全球著名的酒店管理集团美国凯悦国际酒店集团正式签约，由群光投资、凯悦管理的成都群光凯悦酒店将在2008年奥运会前开业。作为成都群光广场的酒店部分，成都群光凯悦酒店将是落户成都的又一家顶级五星级酒店，同时也是美国凯悦在四川的第一家品牌酒店。,群光广场 group of light square,17,b2楼层餐饮区,18,b3 垃圾房，150,百货105,000 酒店 55,000 ,万达广场 wanda plaza,19,基本情况,项目位置：二环路东南段与锦华路交 界口 开 发 商：万达集团 占地面积：约120亩 建筑面积：近400000 自持商业面积：约18万 停 车 位：2190 背景链接：,20,锦华万达广场是万达集团在成都的第一个商业项目， 于2007年开业，是成都迄今为止体量最大、拥有业态最齐全、商业氛围最浓厚、商业设施最完备的商业项目。项目本身含有国际百货、超级市场、休闲餐饮、家居超市、国际影院、酒店式公寓、写字楼等超大型生活配套设施 ，集中了商业步行街和一个商业演示广场。,业态构成,21,百货卖场、商务公寓、写字楼、文化娱乐、主题餐饮五大业态分别是万达的主 流业态，定位清晰，消费倾向明显，并通过步行街和中心广场相连。,单体建筑，形成五大主流业态,项目特点,22,1,最典型的综合商业+插蜡烛结构,2,万达广场是非常典型的综合商业+插蜡烛的街区结构，单体低层建筑满足 人们对不同业态的购物需求，而高层则以商务楼的形式满足了居住和租用 的需求。,成都配套最为齐全的住宅,成都万达广场商业部分包含了国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院、酒店式公寓、写字楼等多种建筑形态，并通过一条室内商业步行街将各大主力店自然相连、有序组织在一起，形成商业及客户资源的高度共享,百扬大厦 the yangdasha,23,基本情况,项目位置：天府广场 开 发 商：成都百扬实业有限公司 建筑面积：139918 地上37层，地下5层，楼高169米 写字楼4.9287 负1楼8楼 为远东百货占5.5614 万 停 车 位：500 背景链接：,24,该项目开发公司系原成都市政府下属，成都百货公司与台湾远东百货合作开发。大厦北邻天府广场，是盐市口商圈和成都市cbd的重要组成部分。 百扬大厦负二楼到负五楼将设计为停车场，负一楼到八楼为远东百货卖场，九楼以上为高档写字楼。另外，项目位于成都地铁一、二号线的交汇处，高效便利的交通是百扬大厦显著的优势，其正北和西北两面与地铁通道连通，可直接由地铁通道进入大厦。,业态构成,25,专卖代表品牌： fendi、loewe、armani、兰蔻、雅诗兰黛、cielmode、agl、nila&nila、gerolamo,餐饮代表品牌： 成都印象、美人美小天鹅、南兮粤菜自助餐厅、阿利与艾德铁板烧、浮力森林、早安巴黎、满记甜品、贝尔多爸泡芙,项目特点,26,1,精品购物集结地,2,汇集了五百多种国际品牌,独一无二的地理位置加高层远景写字楼,地铁一二号线交汇处,东接待建的成都国际商城,南靠规划中的商业步行街,西靠人民南路,北邻天府广场总建筑高度达166米提供舒适的商务居住环境与国际化氛围。,百扬大厦 the yangdasha,27,写字楼4.9287 负1楼8楼 为远东百货占5.5614 万,垃圾房约30,28,重点篇,29,仁恒广场的高端品牌、万达广场的“商业街区”、群光广场的精确定位等,是此次考察中发现的特别值得探讨的重点，经过积极的分析找出了一些矛盾，形成了一系列的问题。,此篇将对引发思考的关键问题稍作梳理并简要分析，以提高对业态、品牌、 动线规划的认识。,仁恒广场 yanlord square,30,动线与业态的组合分析（仁恒广场）,31,仁恒广场项目由全球享有盛誉的美国nbbj公司担纲项目规划设计，并整合一流国际团队资源：美国易道、英国奥雅纳、英国全景、仲量联行、新加坡辉盛等为项目提供各方面顾问服务，保证项目的国际一流商业地产品质，引领成都的国际化进程。,32,商业办公与购物、餐饮结合，整个业态组合考虑了本项目高端商务人士的多种需求。,33,商业办公与购物、餐饮结合，整个业态组合考虑了本项目高端商务人士的多种需求。,不仅可以通过高速电梯到达顶层，而且在购物中心内设置扶梯到达购物中心各层。由于开车前来购物的顾客可以直接停在不同层的停车场，因此顾客可以方便进入自己喜欢的空间。,34,整体动线,明确的业态组合，整体的动线设计，完美的设计打造 地标项目被誉为中国十大新城地标之一,建立了成都高端商业、工作和住宅综合项目的新标准。仁恒地标将满足不断增长的国内外商务精英的需求。绝佳的项目选址以人民南路为界,地处主要的南北向城市轴线,坐落在西部的四川展览中心和金河之间成就了综合项目的地标功能,打造城市亮点。,奢侈品区,精品区,35,结论,一、 只有与业态合理搭配，动线设置才具有实际意义。 二、 项目整体设计、配套、定位时已经明确了该项目的发展趋 势，在后期出色的物业维护中也充分体现了其价值。 三、 关键节点是市政道路动线与项目动线设置相结合，应注意 在关键节点吸引人流。,万达广场 wanda plaza,36,大型商业街区分析（万达广场）,思考1,37,关于万达广场平层动线设置的思考？,思考1 现象及问题,38,现象： 地面以下不设平层动线，而在一楼 开发“室内步行街”，以连通各大业态。,万达广场平层动线,构成部分,位置,特点,步行街,1f,线条生硬，通道过宽，略显乏味,伊藤洋超市,1f西北,以超市形式连通各业态，人流集中，氛围浓厚,为什么在一楼，而不在地面以 下连通各大业态？,思考1 原因解析,39,1.各大业态的目标客群不共享。各大业态的定位清晰，相对独立，目标客群差别明显，共享几率很低。因此，没有必要在业态板块之间设置过多的平层动线。,2.“室内步行街”在人流分配中起到交通枢纽作用，其商业价值将不断提高。 “步行街”直接与东南西北各出口和广场相连，是人流集散地，在此，可将人流集中，再统一向各大业态板块分配输送。交通枢纽作用在长期来看必将大幅度提高其商业价值，甚至超过一些商铺的价值。,伊藤洋华堂,万千百货,万达29克拉,万达电影院,万达29克拉,万达29克拉,室内步行街,餐饮娱乐场所,思考2,40,关于目标客群定位的思考？,思考2 现象及疑问,41,现象： 各大业态繁荣程度不一。 伊藤洋华堂、万达影城人气最足， 生意极好。 大赢家和餐饮街其次，万千百货最差， 顾客稀少。,同在一个项目，业态繁荣差距 却如此之大？,思考2 原因解析,42,目标客群定位的准确程度决定项目繁荣程度,1.伊藤洋华堂,定位普通居民阶层日常消费，填补了东光区域大型超 市的空白，与周边商业项目形成强有力的区隔，保证 了其普通居民阶层人流量。,2.娱乐中心,家庭娱乐消费的定位与项目覆盖区域内住宅聚集的现 状相辅相成，同时设置书店等业种，保证了其持续稳 定的繁荣。,3.万千百货,定位不清晰，业态、品牌设置没有明显特点，与周边 商业项目没有形成强有力的区隔，致使吸引力不足， 顾客稀少。,代表业态,目标群体,伊藤洋 华堂,普通居民阶层,娱乐中心,家庭娱乐消费,万千百货,不够清晰，而且与周边大区域居住层，层次不符,43,一、 block街区的平层动线不应拘泥于步行街的设置，应在一 定程度上纵向延伸。 二、 动线应结合业态设置和项目定位进行设置。 三、 项目定位的准确性决定其生存空间大小，是否与周边项目 定位形成强有力的区隔是衡量项目定位准确性高低的试金石。,结论,群光广场 group of light square,44,项目定位分析（群光广场）,思考,45,关于关于群光广场项目定位的思考？,思考 现象及疑问,46,现象： 全成都的年轻消费人群汇集地，项目整体活力四射。 进入群光，第一感觉就是年轻，这不仅来源于建筑和商铺本身的装饰，更多的则是消费群的整体年轻化和商业氛围的活力四射。,为什么如此受年轻消费群体的欢迎？,思考 原因解析,47,定位精准是根本原因,主要体现在： 1、地理位置对项目的有效支撑 2、与周边项目定位的有效区隔 3、品牌、业态与目标客群的高度吻合,思考 地理位置对项目的有效支撑,48,1、与春熙路、中山广场仅有一步之隔，是年轻消费人群重要的约会地点。 2、紧邻春熙路步行街，商业氛围浓厚。,思考 与周边项目定位有效区隔,49,1、群光对年轻时尚消费的把握与周边商业项目形成清晰对比，尤其是大型生活超市弥补了周边定位空白； 2、对白领阶层的定位范围虽窄，但一击即中，将百货、步行街宽定位的缺陷暴露无疑。,思考 品牌、业态与目标客群的高度吻合,50,1、餐饮业态发达，几乎在每层都有设置，符合年轻人的消费习惯。客单价基本在30-80元/人，档次定位与目标客群一致。 2、设有五星级酒店、健身房、室内游泳、书店等大型商务娱乐业态，以餐饮娱乐带动购物。 3、品牌方面严