影响项目成本的30项因素.ppt

影响毛利率的因素和控制措施,序 一、土地阶段 二、策划阶段: 三、规划方案阶段: 四、施工图设计阶段： 五、报批报建阶段： 六、施工阶段： 七、销售阶段： 八、验收交房阶段： 九、招标采购及预结算控制： 十、财务及管理费用：,影响因素： 土地成本是构成项目投资的重要因素； 土地成本的增加是推高房价的直接因素，面粉比面包贵，新天地。,一、土地阶段：,国有土地有偿使用的方式包括： （1）国有土地使用权招标出让； （2）国有土地使用权挂牌出让； （3）国有土地使用权拍卖出让； （4）国有土地使用权作价出资或者入股。,采取措施： 在土地定价和招、拍、挂过程中， 采取有效措施压低土地成本。 国有土地使用权出让的方式有：协议出让和公开出让。 公开出让包括招标、拍卖、挂牌和网上竞价。,一、土地阶段：,提前介入旧村改造、片区改造； 争取降低起拍底价； 设立挂牌进入障碍，减少竞争对手； 关注挂牌过程等等。,怎么才能拿到便宜土地?,二、策划阶段：,影响因素： 产品定位是影响策划阶段投资的重要因素 目标客群定位、产品定位、市场定位、区域定位 、功能定位 、主题定位、价格定位、品质定位、竞争定位、形象定位、建筑风格定位 项目定位就是在前期预判的基础上，结合消费者需求进行验证，并根据消费者需求特征进行调整，从而形成最终的产品定位。,采取措施： 产品定位决定因素：地段!地段!地段!分为高、中、低三档，根据不同的档次选择不同的社区配套，功能配套，物业及服务配套，设备配套等，10000元， 5000元。,二、策划阶段：,高档,中档,低档,定位档次.高？中？低？,二、策划阶段：,高档产品,地段、产品、环境为打造高档产品的主要要素，其最显著特点是产品具有唯一性、奢侈性、稀有性； 社区及功能配套高尔夫球场、游艇码头、直升机停机坪、专属会员制高端会所 物业及服务配套五星级标准 管家式物业服务 设备配套世界顶级建材设施、智能化设备配套,二、策划阶段：,中档产品,受到地段、客群等因素限制，以提升项目居住舒适度为目的，打造适合市场需求的产品。中档产品逐渐成为目前市场的主流产品； 中档产品的社区及功能配套如泳池、会所等； 物业及服务配套三级（中档）物业服务标准；,二、策划阶段：,低档产品,低档产品仅仅满足其居住条件，在社区配套、物业服务上要求较少。 如定位仅有少量的公共活动空间；满足日常生活需求的物业服务标准；,三、规划方案阶段：,影响因素： 容积率、建筑设计风格、高程、户型配比、层高、车户比、地上与地下面积比、景观定位、精装修方案等；,选择什么样的规划方案成本最低，毛利率最高？,三、规划方案阶段：,容积率 决定了不同的产品类型 决定了不同产品类型之间的配比 决定了不同产品户型的使用功能 决定了项目的售价和盈利表现 决定了项目能否盈利、盈利难度和如何盈利的问题,采取措施： 容积率的确定要根据市场的定位，高端住宅根据市场情况适度调整；中低端住宅争取做到最大。,三、规划方案阶段：,建筑设计风格立面复杂，用材考究，结构进退较大，适合高端住宅，如国色天香,三、规划方案阶段：,建筑设计风格立面复杂，灰空间大，平方米造价增加200300元，鑫都汇商业,三、规划方案阶段：,建筑设计风格至简，造价低,三、规划方案阶段：,建筑设计风格造型复杂，线条多，施工难度大，造价高，适合高档项目，山与海，傲海公馆,三、规划方案阶段：,设计风格艺术装饰，线条稍繁，造价适中。,三、规划方案阶段：,设计风格线条稍多，造型稍复，适合中高档项目，有个性特点，新天地,三、规划方案阶段：,建筑设计风格立面简洁，造价低，适合中低档项目,三、规划方案阶段：,设计风格中式风格立面复杂，檐口层层悬挑，人工费、措施费很高，导致整体造价高，适合高端住宅。,三、规划方案阶段：,设计风格檐口悬挑大，平面进出复杂，风格独特，造价高，适合于高端项目，应用项目少,三、规划方案阶段：,建筑设计风格对投资影响较大，根据不同的市场定位、不同的设计产品采取不同的设计风格，如中式风格、简欧风格、英伦风格、西班牙风格等。古典欧式风格建筑造型较复杂，施工难度大，人工费材料费增加，如采用斜屋面，工程量加大，增加屋面瓦、立面造型grc、砂岩、花岗岩、铁艺栏杆、木格栅，点缀饰件等。中低档住宅尽量采用简洁明快的现代、简欧风格。,三、规划方案阶段：,景观,在方案阶段，根据不同的产品定位和毛利率指标，确定室外景观设计标准及平方米造价-,100元? 300元？ 500元？,三、规划方案阶段：,精装修方案,在方案阶段，根据不同的产品定位和毛利率指标，确定室内精装修设计标准及平方米造价,1000元?3000元？5000元？,三、规划方案阶段：,在方案阶段，根据不同的产品定位，在满足规范要求的前提下，确定合理的高程、户型配比、层高、车户比、地上与地下面积。如户型设计、围成面积，选择合理的户型，特别是厨房、卫生间、居室、会客厅、餐厅的科学比例和净面积利用率；门窗设计，特别是窗的采光面积；充分考虑阳台设计的合理性，尽量采用敞开式阳台，减少容积率的占用，增加卖点；地下车库与地上建筑比例，商业和住宅的比例，配套设施的比例；层高的合理确定，低于标准通不过，高于标准应科学计算，注意模数（门窗高度、同现浇构件）；公共面积分摊，既影响投资，又影响销售。,四、施工图设计阶段：,影响因素： 出图时间和质量控制、正负零标高（土石方开挖量）、基坑支护方案、基础形式、结构方案、空调方案、节能方案、消防方案、给排水方案、强电方案、弱电及智能化方案、室内精装修方案、室外景观方案、室外管线综合、人防方案等；,四、施工图设计阶段：,采取措施： 结构形式，选择合理的结构形式，降低结构成本。 控制含钢量。 建筑结构、设备、材料、室外景观、室内精装修在设计前提出设计任务书，做出具体而详细的要求，加强事前控制。 基础形式，选择科学合理基础形式，可节约大量投资，应详细研究地质状况，重点考虑地下水位，综合考虑基础处理。 把握好机电系统方案和设备选型，做好经济技术比较。 加强设计合同管理，减少二次、三次设计。提交设计任务书界定设计范围和内容，打包处理，节省因多次设计、多单位设计而增加的费用。,功能？规范？成本造价？,五、报批报建阶段：,影响因素： 政策、信息掌握；批复时间；费用缴纳。 采取措施： 固定政策信息了解渠道，时刻掌握政策、信息，认真研究政策导向，提高 报批报建的准确性、及时性。研究政策，采取一切措施，争取手续费用和 配套费用的减、免、缓缴等；,信息多，批复快，指标好，缴费省,五、报批报建阶段：,开发前期手续费用明细控制台账：缓，减，免,五、报批报建阶段：,五、报批报建阶段：,五、报批报建阶段：,影响因素： 招投标管理、施工工艺、工序、工法、工期、质量及施工材料的选择、设计变更及签证的控制等；,六、施工阶段：,采取措施： 选择费用合理、有实力的施工单位；选择有责任心、有水平、有能力、费用合理的监理单位；是确保项目品质、项目进度、项目附加值的基础条件 改进工序、创新工艺和工法，合理安排工期，控制施工费用。 加强安全管理、质量管理、进度管理，减少或避免因安全、质量、工期引起的索赔。 控制变更签证，减少追加投资、增加造价。 审核承建单位提报结算资料的准确性、完整性、时效性，加强竣工结算管理，选择高水平的造价咨询单位，把好结算控制关。,六、施工阶段：,功能？规范？成本造价？再度思考!,影响因素： 国家政策、产品定价、宣传费用。,七、销售阶段：,产品定价,采取措施： 掌握国家政策动态，及时调整销售策略； 做好市场分析及调研，及时调整产品定价； 选择合适的宣传渠道和方式，老带新，合理控制宣传费用.,七、销售阶段：,随行就市,随机应变定价一路走高,砍!,影响因素： 验收时间；交房时间；客户索赔； 采取措施： 1、做好各分项验收的计划安排，提前或按时完成各项验收工作，确保综合验收的顺利实施； 2、确定合理的交房时间，确保在合同约定的交房时间内完成交房； 3、做好交房计划，以及与物业的对接工作，保证顺利交房，避免客户索赔。,八、验收交房阶段：,拖期 不合格 赔？,影响因素： 招投标管理；预结算管理。 承包商的利润高了，我们的利润就低了！ 采取措施： 招投标：编制清单，做好控制价，在招标文件中确定招标取费标准和不进入决标项目，制定准确详实的技术标准和要求；推行竞争性谈判，规范流程，严密组织，防止串标、围标，控制中标价格不超控制价。要制定谈判策略，掌握谈判艺术和技巧，把造价压到合理低价。 预算控制，加强预算管理，事先编制预算，按预算控制投资。分项做分析比较，进行动态管理。,九、招标采购及预结算控制：,砍砍砍到骨头!,财务及管理费用： 影响因素： 贷款费用控制、资金的合理利用、合理避税等； 采取措施： 控制贷款，盘活资产，制定对策，加快资金的周转，节省利息和费用。 合理控制税费，利用国家政策，合理避税，节省财务费用。 实行定额管理，节约管理费用，包括直接费用、间接费用，压缩人员和开支，节约物业费、水电