2012通辽新华集团文化综合体定位报告.ppt

方案篇,规划方案中需要解决的开发难点：,地标塑造和资金投入的矛盾,规模偏小，不利于排布功能空间,公寓大堂车行出入口和人行出入口的矛盾,停车位受限制，数量不足，建设成本高,项目规划方案,规划方案设计原则：,建筑面积控制在15000平米左右，扩大商业经营面积。 增加可行的商业业态，增加商业楼层。 办公产品的建筑总高度把握在14层，增加可售产品的货值。 商业交通布局符合“引进人流”、“流动通畅”原则。 商业功能布局符合品牌卖场的经营要求，较少死角、进深合理。 办公产品布局符合市场需求，产品面积主力为40-50。 办公产品拥有充足的公共空间，可形成创新的商务服务大厦。 尽可能增加停车位，停车位的规划与投资成正比。,项目规划方案,建筑规划方案,总高度59.2米，16层，总建筑面积18960 地上建筑面积17280，地下建筑面积：1680 商业定位“青少年精品商场 + 青少年艺术培训中心” 功能分布： b1层-地下停车场 f1-f3- 青少年精品商场 f4 - 新华书店 f5-f6- 青少年艺术培训中心 f7-f14-商务公寓,项目规划方案,总平布局,商业基座6层 商务公寓7-16层 建筑北退红线10米 南距红线18米 南端设机械停车位,项目规划方案,明仁大街,文化商场 f1层-f4层 培训中心 f5层-f6层,明仁大街,商务公寓f7层-f16层,总体布局,北侧退红线10米、退原建筑基线7米； 南北建筑基线宽36.5米 东西建筑基线宽41.6米 西侧消防通道6.2米 南侧外檐距红线18米 北沿街面停车位13个 南侧设4层基坑机械停车位，停车40辆 主楼设地下一层车库 北面沿街增设2座观光电梯，作为培训中心和新华书店的人流引导,主楼建筑基坑,项目规划方案,楼层 f16 f15 f14 f13 f12 f11 f10 f9 f8 f7 f6 f5 f4 f3 f2 f1 b1 停车基坑,层高 3.3米 3.3米 3.3米 3.3米 3.3米 3.3米 3.3米 3.3米 3.3米 3.3米 4.2米 4.2米 4.2米 4.2米 4.2米 5.2米 4.8米 10米,正负零,建筑层高 主体高度： 59.2米 （不含女儿墙）,项目规划方案,地下1层： 地下停车场,本方案设地下停车库，地下一层设车停20个。南侧规划1跨空间作为“基坑四层机械停车位”。 地下层建筑面积1680，其中停车场1540，车库基坑140。 地下商业层高4.8米，车库基坑深度10米。,项目规划方案,基坑四层式机械停车位,项目规划方案,首层： 青少年品牌商场、银行、品牌快餐,建筑面积：1580 北侧双角设2部观光电梯，通达6层 中庭设双向电扶梯，中庭通达至4层 设大型洗手间，逃生梯分布至四角，减少商业死角。 1层层高5.2米,项目规划方案,增设2部观光电梯,在大厦北侧两端增设的观光梯可提高项目档次，增强项目特色；观光梯一部提供给培训中心，在商场停止营业后，培训中心也可开设夜间班。另一部提供给新华书店，利于人流往上引导。,项目规划方案,首层消费人流动向引导,项目规划方案,首层 经营业态,儿童品牌服装 儿童饰品 银行营业厅 品牌快餐外卖 水吧、饮品,银行营业厅,品 牌 快 餐,儿童服装 儿童饰品,项目规划方案,首层业态,项目规划方案,2-4层 交通空间、 功能空间布局,单层建筑面积1580， 双侧观光梯停靠 单层层高4.2米,项目规划方案,2层-3层 交通动线,项目规划方案,2层 经营业态,儿童体育用品 儿童体育休闲 儿童学习用品 儿童益智玩具,益 智 玩 具,体育用品,体育休闲,学习用品,项目规划方案,二层经营业态,3层 经营业态,模型、益智玩具 儿童玩具 儿童用品 钢琴、乐器 儿童动漫,模型,儿童用品,乐器,玩具,动漫,项目规划方案,三层经营业态,项目规划方案,3层 经营业态,项目规划方案,5-6层 科尔沁青少年 艺术培训中心 空间规划： 单层面积1580 层高4.2米，双侧接待大厅 业态规划： 1.书法培训班 2.舞蹈培训班 3.绘画培训班 4.青少年英语培训班 5.器乐培训班 6.陶塑培训班 7.电脑平面设计培训,接待厅,接待厅,办公室,办公室,大教室,中教室,小教室,项目规划方案,科尔沁青少年 艺术培训中心,项目规划方案,7-16层 商务公寓,功能布局： 高级商务办公空间 每层780平米 （在原方案基础上 适度增加进深， 进深增至21.5米） 层高3.3米 首层设商务大堂 每层均设公共洗手间 每3层设1个商务中心,项目规划方案,多功能商务公寓,商务服务中心,公共洗手间,停车楼 参考方案,停车楼可设置在宗地南侧，共需占地48平米，尺寸6*18米，总高20层，高度约54米。提供停车位78个，建安造价约200万元，车位均价2.6万元。,项目规划方案,开发篇,开发篇,开发策略 开发节奏 开发数值测算 资金计划,项目开发指导方案,一、开发策略,1. 资金为上 项目整体开发周期达3年，维持资金链条的顺畅将成为本项目开发的首要原则，开发前期，项目需准备充足的资金。 在整体开发过程中，在每个月均提前计划资金需求，根据资金需求安排销售商务公寓产品，尽快回笼资金。在资金紧张时，需要销售部分商业产品补充资金。 尽快办理项目手续，在2013年底前必须办理到预售许可证，方可保障销售顺利开展，回款顺利畅通。 商业产品可提前规划出针对银行网点的面积，快速回笼资金，补充资金需求。,项目开发指导方案,一、开发策略,2. 特色创新 本项目地段优越，但相比周边商业体规模偏小，需要在经营特色和业态规划上力求创新，形成与众不同的经营模式，避免和其实商家竞争。 本项目规模不大，所以很适合开发特色产品，商业追求专业化、公寓追求高性价比，便可实现更多的效益。,项目开发指导方案,一、开发策略,3. 快速为上 通辽市经济高速发展，房地产投资量较大，未来新增项目数量不少，而市场容量是有限的，尤其是投资市场经过3年度消化，存在需求饱和的可能性。当前的市场状态并不理想，因此有一部分投资资金沉淀下来，这是本项目的一大机会。 本项目的开发时期跨越2013-2015年，这是地产市场回暖的周期，应当快速开发，利用地段优势迎接市场机遇，方可处于不败之地。,项目开发指导方案,一、开发策略,4.灵活为上策略 在未来的竞争中，尤其是2013和2014两年，通辽房地产市场处于预期回暖的周期，本时期充满变化，各类市场空间不断被填补，因此项目不是毫无风险的。 竞争对手已经非常成熟，所推出的产品均经过深度市场研判，具有很强大的竞争力和市场穿透力，因此，本项目规划的产品形态一定要灵活，尤其在商业产品范畴，绝不可随意规划大面积产品，更不可随意规划常规商场产品，以防日后的市场竞争中，遇上突变，难以应对。,项目开发指导方案,二、开发节奏1,项目开发指导方案,二、开发节奏2,项目开发指导方案,二、开发节奏3,项目开发指导方案,三、经济数值测算,通辽新华大厦经济数值,项目开发指导方案,新华发行集团实际发生的成本不包含土地核价部分，实际资金需求为6040万元。,项目开发指导方案,投资收益,销售税后收益：980万元 持有资产价值：1.76亿元 年租金收入：577万元 （租金不包含新华书店）,项目开发指导方案,四、开发资金计划,项目开发指导方案,开发资金计划 【1】,项目开发指导方案,开发资金计划 【2】,项目开发指导方案,开发资金计划 【3】,项目开发指导方案,我方观点： 在销售计划未确定，回笼资金计划不保障的基础上，本项目资金需求的高峰值为6000万元，根据我方操盘经验判断，本项目筹备资金5000万元，可利顺开发运营。,项目开发指导方案,全案结语：,赢策房地产服务机构内蒙策划部全体成员6人，历时15天，对本项目开发方略开展深度调研、分析、讨论、设计、测算、反复验证，方产出本案内容。目的有三，其一，为了创造一