2012长沙梅溪湖先导区项目商业发展建议54P.ppt

长沙梅溪湖先导区项目 商业发展建议,商业集团策划管理部 2012年9月1日,内容索引,项目简介,项目地综合情况简介,商业模型指标分析,商业发展建议,商业案例,项目简介,本项目位于岳麓山西麓，根据控规商业面积约为，项目临湖而建，坐享优质湖景资源。 开发规模：规划城市建设用地1425.29公顷，人口规模36.0万。 功能定位：国际服务功能区 具体包括： 国际文化娱乐中心、国际创新研发中心、国际对外交流中心、国际商务商业中心、国际金融中心。到2018年，梅溪湖国际服务区，即梅溪湖国际服务与科技创新城（梅溪湖国际新城），将建设成为河西新城的城市中心。,f-32地块北临亲水绿化带，与3000亩梅溪湖紧紧相连，可享受一线湖景资源；沿湖面极宽，视野极好，无遮挡； 南面临小区路，有一定噪音影响；,f-34北临亲水绿化带，东临湖心岛公园，除了湖面景观，还能观湖心岛公园，景观资源优异，南观桃花岭风景区，南临梅溪湖大道，后期有一定的噪音影响；,桃花岭风景区,f-31北临小区路，除了湖面景观，还能观湖心岛公园，景观资源优异，东临小区地块，南观桃花岭风景区，南临梅溪湖大道，后期有一定的噪音影响；,f-30地块北面和东面都是小区内部地块，除了湖面景观，还能观湖心岛公园，景观资源优异，南观桃花岭风景区，南临梅溪湖大道，后期有一定的噪音影响； 西面即为国际cbd，具有一定的建筑景观优势。,湖心岛,3000亩湖面,n,s,中学、小学,中央商务区,岳麓山,绿化带,具备多向景观：一线湖景+岳麓山、湖心岛公园桃花岭4a风景区山景景观+中央商务区的建筑景观。,(西) 现为空地，未来是中央商务区梅溪湖的核心区域,(北) 无敌湖景，与湖面仅隔一条公共绿化带,（东） 湖心岛公园，已初具规模,（南）未来规划中小学，桃花岭山脉,项目由4地块组成，北面临湖及公共绿化带，南面直观桃花岭山脉，西面靠近梅溪湖核心区中央商务区，东面紧临湖心岛公园，拥有稀缺的景观资源。,项目地处梅溪湖的中心区位腹地，临近核心的商务区，地标价值明显,5年内梅溪湖片区区指标说明： 总居住面积：350万 总商业面积：预计50万 商务面积：预计40万 配套：星级酒店、公园、教育、体贴完善交通,项目毗邻多个交通线道出入口，交通便利。,地铁2号线经过，北面临国际商务中心站、国际商业中心站，西面临梅溪湖西站，三大站点汇聚项目周边； 南面临梅溪湖大道，东西畅通；,秀峰路,梅溪湖路,环湖路,二环线,1,国际商务中心站,2,国际商业中心站,3,梅溪湖西站,佳兆业,项目地综合情况介绍,根据大长沙“东拓、西进、南融、北上”的发展趋势和各区域房地产发展的特征，长沙房地产市场逐渐形成了以市中心板块为核心的十三大地产板块格局。,梅溪湖作为河西大城市圈先导区，起承上启下功能。区域所含面积较小，东南侧被岳麓山环绕，非中心板块。未来发展纵深欠佳。不利于商业持续发展。,上尚街,振业城,中建项目,望兴f1站,地华梅溪湖畔,万科城市花园,世界1区,旭辉御府,罗马商业广场,方兴项目,本项目,泛梅溪湖片区目前已知的带有商业的项目众多，较为典型的如：罗马商业广场、万科城市花园、上尚街等。且未来还会增加。竞争压力将进一步扩大。,沙坪项目,项目片区项目及商业,目前仅有7个项目有商业在销售，商业形态以沿街底商为主。,项目所在片区在售商业相对较少，只有7个项目目前有商业在销售。 项目所在片区在售商业类型主要以沿街底商为主，只有万科城市花园为小型社区型集中商业和罗马商业广场为区域型集中商业,片区目前已经推售商业供应量为12.94万，到目前为止成交量6.65万，市场商业存量6.29万,供求相对均不活跃。,集中商业底商销售均价在36000元/左右，社区型商业、沿街底商成交均价在20000元/左右。,以罗马商业广场为代表的集中式商业街铺目前成交均价在36000元/左右。 目前在售的社区型商业和沿街底商成交均价在20000元/左右，,注：此成交均价为包含1、2、3层商业整体的均价,片区未来供应商业的产品形式以集中式商业+沿街底商为主，处于梅溪湖国际新城范围内的项目多规划有中大型的集中式商业。 片区预计未来供应商业到达49万，未来商业市场的竞争将异常激烈。,片区未来供应商业以集中式商业+沿街底商的形式为主，预计供应量达到49万，片区未来商业市场竞争激烈，基于区域发展的长期性，短期内仍无法形成浓厚的商业氛围。,s,w,o,t,商业模型分析,特色商业街成功运作的关键，及本案类型,特色商业街地处区域中心位置 特色商业街建筑与城市文化的结合 特色商业街定位与市场需求的结合 特色商业街经营必须坚持特色化,商业发展建议,项目片区非核心大片区核心位置，无法形成商业所需的大量人流聚集； 项目如依靠梅溪湖自身规划人口则周期长，（梅溪湖片区建设约2018年完成，人口导入则将滞后3-5年）因此自身人口不可期。 长沙未来5年内购物中心饱和；项目周边集中商业总量也较高，竞争激烈； 项目纯商业地块小、指标不符合。底商结构不适宜做大型集中商业 景观资源较为丰富，利于主题化街区延伸。,本项目不建议布置集中商业； 建议根据景观优势布置风情商业街,临街商业打造建议,part 1,滨湖风情商业街区,延展梅溪湖景观价值、提升项目整体形象，打造以餐饮、休闲、泛会所、娱乐为一体的滨湖主题风情街区,1.主题：充分利用水元素及艺术元素,示意图片,商业主题：打造滨水休闲广场及音乐喷泉等设施（滨水主题）,示意图片,1、商业主题：购物中心充分植入文化及艺术的元素,设施艺术化（示意图片）,定期引入艺术活动（示意图片）,1、商业主题：前卫装修,“原创界”本土原创设计师在京展示作品的平台,中央美术学院“为坐而设计”大奖赛作品展,风尚v生素时装秀,1、商业主题：艺术活动,接连不断的展示、活动等使得佳兆业梅溪湖成为长沙高端时尚新地标,北欧艺术节,彩绘,barbie 小型展,特色街区打造,通过设计街景，规定建筑体量和建筑后退的距离，控制招牌设计和建筑立面的形式； 同时设计具有标志性的指示系统 “街、铺、景”等多角度多方面营造建筑景观与商业氛围； 情景交融创造休闲生活空间与“逛”街的真正乐趣； “ 用景观招揽生意”商业走廊形成景观带，高度强化购物的“休闲性”功能； “大商家坐庄，小商家坐市”品牌商家偕同进入带动其他小商家。,2、商业风情街区打造：法兰西风情商业步行街,景观元素,法式式西餐厅 欧美风味餐厅 特色中餐厅 音乐咖啡厅 法式酒吧,主力业态特色高档餐饮,3、商业业态建议,时尚多元概念店 高级服装专卖店 时尚家居店 高级化妆品店 奢侈品、 珠宝、钟表店 高档皮具店（鞋、包）,主力业态高档精品专卖,3、商业业态建议,其他业态,高档礼品店 鲜花、干洗店 通讯电信服务点 自助银行 药店 音像店等,商业建议：商业步行街业态定位,案例项目,欢乐海（底商借鉴案例）,欢乐海岸依海而建，以水相连，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。 1、欢乐海岸购物中心 2、曲水湾 3，欢乐海岸水秀剧场 4、度假公寓 5、心湖,项目特点： 景观外海内湖相结合 建筑主题特色明显 灯光与景观贴合 休憩业态（餐饮休闲）且街区主题化,项目整体形象定位：,欢乐海岸 中国最聚国际风尚的都市娱乐目的地 南中国商业、文化、娱乐新地标 国际滨海生活体验区,项目整体功能定位：湿地公园+曲水街文化广场+欢乐海岸购物中心+度假区,欢乐海岸购物中心：购物中心；soho办公及公寓；华会所；oct创意展示中心；海洋奇梦馆,欢乐海岸购物中心位于项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米。区域内汇聚了世界顶尖建筑智慧及商业风情：深圳唯一临水体验型主题购物中心，国际标准建造的soho办公及公寓，国际建筑大师理查德迈耶担纲设计的中国顶级城市会所华会所，中国新锐建筑师朱锫倾力打造的oct创意展示中心及海洋奇梦馆等，真正实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展示等特色功能交融的蓝色商业创想。,曲水湾文化广场：曲水街；创意设计型酒店；欢乐海岸中影影城,曲水湾位于项目东区，建筑面积约6.5万平方米。以“找回深圳消失的渔村“为故事主线，采用独栋环水街区式布局及“现代都市商业+历史文化渔村“交融组合概念，用近1000米蜿蜒水系和七座景观桥串联起区域内的特色建筑群落，形成小桥流水、庭院步道、绿树簇拥、碧水环抱的现代岭南文化渔村建筑风格，集中展现深圳创新城市建筑艺术。,临湖企业公馆打造建议,part 2,个人商务形象设计 个人着装顾问 品牌服装定制 高端塑身美体顾问 专业美容美发 高端茶馆 高端会员制会所,个性化商务服务,商业建议：企业公馆配套商业,案例项目,金鸡湖李公堤（企业公馆借鉴案例）,1997,1999,2003,2005,2007,2009,邻里中心新城大山开业,2001,圆融时代广场开业,李公堤一期开业,欧尚百安居开业,商业升级过程,商业发展历程 苏州商业遵循的模式是：先搭框架，解决“温饱”；再“充实”框架，满足升级需求；最后建设具有自己特色，立足全市的新城商业模式。 前期邻里中心的规划弥补开发初期商业面积的不足和功能的不完善，以满足园区基本消费为主，使得该模式目前成为一个园区的标准化商业模式； 另外结合园区占地面积广和景观特点，开发仓储超市和特色商业，满足不断导入的居住及商务办公消费需求；最终利用区域经济优势打造苏州商业新标杆，成功引入了高端百货品牌久光百货，满足园区内中高端消费需求。,商业辐射能级,园区开发+西部住宅开发,园区开发+办公楼,基建,金鸡湖cbd+东部新城开发,李公堤国际风情商业水街位于苏州工业园区内的环金鸡湖金融商贸区，地理位置优越，目前是高端特色餐饮一条街 、城市高端客户的消费场所。,地理位置优越 李公堤所在商圈是建设中的苏州cbd的核心区域。周边有中央金融商务中心、高星级酒店、诸多成熟的商业项目，还有国际高尔夫球场及数十个大规模高尚社区等。交通便捷，地理位置优越。,项目开发及分期情况：,项目整体形象定位：,李公堤 苏州首席滨水景观休闲商业街区 苏州首个中国特色商业街 圆融旗下首个“商业、旅游、文化”联动融合的商业载体,以餐饮、休闲娱乐、特色主题零售为主，满足工业园区、苏州市内中高档商务消费人士、旅游人群的休闲消费需求，和谐融入周边自然环境的现代都市休闲商业群。,项目整体功能定位：,李公堤一期,一期堤长1.4公里，建筑风格保留了传统的苏州民居形态，集特色餐饮、观光、休闲、文化于一体，侧重餐饮业态，尤其是集中了苏州本土大量老字号餐饮品牌 ，如得月楼、满月、吴地人家、牡丹亭、老东吴食府、苏城家宴、晓庄府 、春蕾茶庄等，另一期引入时尚水疗度假的御庭spa精品酒店。,导入模式：城市公园开发+集餐饮、娱乐、休闲、旅游于一体商业街。,1.7万平方米的建筑面积。一期风情水街在历史的基础上开发，其建筑风格应用传统苏州民居形态，按照苏州古园林式布局，立面风格以灰、白、黑三色的主色调。晚间，独特的灯光景观，使其成为浮动在金鸡湖水面上一条流光溢彩的彩带。一期汇聚国际国内著名商家及中华老字号餐饮品牌，成为一条集餐饮、娱乐、休闲、旅游于一体著名商业水街。,李公堤二期,二期主题为水巷邻里，由17栋独立的时尚建筑组成，倾力打造休闲、酒吧、娱乐、动感特区，尤其1912酒吧街区为苏州夜生活增添了新的魅力，引进国内外知名品牌如代官山、小南国、好乐迪ktv、嘉年华spa俱乐部、万好事红酒坊、迪欧咖啡、日式料理、查理士牛排雪茄馆等。 其中特色商家包括面积达4300平米的苏州首家以水为主题的no.1国际ktv会所，以及耗资达3000万元打造的集温泉spa、水疗、桑拿等为一体的皇庭国际温泉国际俱乐部。,导入模式：时尚娱乐街区+水巷邻里夜生活街区。,二期：金鸡湖李公堤1912酒吧街区： 水巷邻里于2007年12月推出，与“南京1912”合作打造了苏州第一个时尚休闲娱乐街区李公堤1912酒吧街区，为苏州夜生活增添了新的魅力。,李公堤三期,三期主题为望湖角，由一条异域风情的商业步行街将各主题岛及其他业态串联起来，形成一个多功能的特色商业组合；并将“文化混搭street mall ”的概念首次带入苏州，提供文化艺术、休闲、娱乐、餐饮及特色零售等消费元素，以餐饮、休闲