房地产项目市场调研.ppt

第二章 房地产项目市场调研,第一节 房地产市场市场调研概述 第二节 房地产市场调研内容,感知市场，了解消费者需求的主要手段 应对竞争，了解市场的供给结构及竞争特点,第一节 房地产市场调研概述,一、房地产市场调研作用,有助于企业进行经经营决策，提高竞争力(发现市场机会、产 品创新） 有助于政府制定正确的宏观政策,第二节 房地产市场调研内容,二、房地产市场调研作用,二 、房地产不同阶段的调研（侧重点） 广泛性、针对性、专业性、阶段性 房地产项目定位阶段的市场调查： 项目地块现状调查 项目交通状况调查 项目周边景观调查 商务圈和商圈调查 区域基本信息调查 相关项目基本信息调查 房地产市场推广阶段的市场调查：竞争项目基本信息调查 竞争项目销售信息调查 客户需求和接触媒体习惯调查,第一节 房地产市场调研概述,房地产项目销售阶段的市场调查： 市场推广调查和测评 成交客户问卷调查 销售难点调查 房地产售后阶段的市场调查,第二节 房地产市场调研内容,三、房地产市场调研的程序 房地产市场调研的准备阶段 确定研究目标 制定调查计划：确定研究目标和调查内容、决定收集资料的方法、 制定项目进度计划、制定项目预算 设计调查问卷：调查表结构 p59 调查表的设计要求 p60 设计调查表时应注意的问题 p61-64,第一节 房地产市场调研概述,房地产市场调查资料的收集阶段 资料类型的选择：一手资料（概念、优点、缺点）- 微观环境 二手资料（概念、优点、缺点）- 宏观与微观环境 调研方法的选择：访问法（概念、具体形式、优点、缺点） p56 观察法（概念、具体形式、优点、缺点） 实验法（概念、优点、缺点） 调研对象的选择,第一节 房地产市场调研概述,房地产市场调查的整理分析资料阶段 1、资料整理 2、统计分析 3、编写调研报告: 结构 前文、正文、附录 要求 客观真实、准确 简明扼要、重点突出 结论和建议表达清晰 绘制必要的表格与统计图，方便阅读与表达,第一节 房地产市场调研概述,房地产市场环境调研 房地产市场需求和消费者调研 房地产市场竞争者与供给调研（产品、价格、促销、渠道）,宏观环境：政治法律、经济环境 微观环境：项目自身的开发条件,一、房地产调研的一般内容,第二节 房地产市场调研内容,房地产市场环境调研 宏观层面 经济环境：国民经济发展状况、产业结构、城市化进程、家庭 收入与支出的结构等 政策环境：国家财政政策、货币与信贷政策、土地政策、住房政策、税 收政策、户籍政策等 人口环境：人口总量、年龄结构、家庭结构等特征,第二节 房地产市场调研内容,房地产市场环境调研 城市层面 城市发展规划：选址考虑的重点，影响物业的增值性与潜力 城市房地产企业的整体情况：数量、资质与实力 城市房地产供需状况：人口总量、年龄结构、家庭结构等特征,第二节 房地产市场调研内容,房地产市场环境调研 微观层面 项目用地及开发条件 项目周边公共配套 项目周边交通情况,第二节 房地产市场调研内容,房地产消费者调研 消费者购买力水平：家庭收入 消费者购买偏好：类别、面积、户型、位置、环境、价格等偏好 消费者特性：年龄结构、家庭结构与生命周期p98 、职业等特征,第二节 房地产市场调研内容,房地产市场的需求特性 市场需求的广泛性 市场需求的多样性 市场需求的永续性 市场需求的融资性 房地产消费的长期性 市场需求富有弹性,房地产竞争楼盘调研 竞争楼盘建筑特征：区位、产品特征等 竞争楼盘价格特征 ：均价与单价、付款方式 竞争楼盘广告投放 ：广告诉求、广告投入与媒体选择 竞争楼盘销售情况 ：销售率、销售进度 、客户群体 竞争楼盘开发商 ：专业化程度 、品牌、质量、经营模式,第二节 房地产市场调研内容,房地产市场的供给特性 市场供给缺欠弹性 市场