恒天襄阳小清河、乔营项目发展设想64p.ppt

,襄阳 恒天小清河、乔营项目发展设想,谨呈 恒天集团,目 录,part.1 cric对开发商委托服务要求的理解 part.2 襄阳房地产发展趋势研究分析 part.3 类似成功案例的分析 part.4 项目初步定位及发展指标建议,part 1 cric对开发商委托服务要求的理解,位于城市中心未来重点发展区域，本项目需从城市整体形象上考虑； 本项目需以区域形象及价值重塑为己任，尽量考虑区域基础设施的健全和公建配套的完善； 本项目邻近城市主干道或核心区，需要提升整体建筑形象。,项目超额利润的获取：进一步挖掘项目价值，实现项目开发的最大化收益； 项目内部的自我造血：快速回笼现金，用于项目后续及其他项目的滚动开发； 形成有效的开发模式：通过项目的开发，进行项目开发模式的凝练； 提升公司品牌效应：依托项目品牌的塑造，实现品牌价值的提升。,社会效益的实现，助力城市发展进程，创建社会满意项目。 提供良好的公建配套和完备的商服设施。 塑造城市标杆性项目，引领襄阳高尚生活方式。,项目开发满意度模型,项目开发各方利益体现,通过“政府形象”、“企业收益”、“社会效益”三方利益的权衡，实现开发利益最大化。,cric对开发商委托服务要求的理解,通过专业的都市重建|旧城改造项目定位策划服务，验证开发目的的合理性，并有效实施项目的运作，由此产生细化的委托服务要求为：,cric对开发商委托服务要求的理解,委托服务要求：,第一、本项目的市场立足点（项目市场定位） 目标人群定位、项目功能定位、产品线及各物业定位 第二、怎样做到项目资金有效合理利用 物业选型及配比的科学组合、商用物业运营机制 第三、怎样兼顾企业、政府、社会发展目标的实现 树立标杆形象、形成城市名片，探索三者均衡的发展模式,part 2 襄阳房地产市场发展研究分析,第一部分、城市认知,区位：襄阳市位于湖北省西北部，距离武汉257公里，是湖北省省域副中心城市，同时也是鄂、豫、渝、陕毗邻地区的中心城市。,城市认知,襄阳市地处湖北省西北部，距离武汉257公里。 在湖北省“十二五规划”的“一主两副”总体格局中担当重要的省域副中心城市职能。 襄阳是鄂、豫、渝、陕毗邻地区唯一的大城市，湖北省仅次于武汉的第二大城市，总面积1.98万平方公里，总人口590多万。 到2015年，襄阳城市人口规模将达到200万人，建成区面积达到200平方公里，全市城镇化率达到55%以上。,河南,陕西,重庆,湖北,行政管辖：襄城、樊城、襄州3个区，南漳、保康、谷城3个县，枣阳、宜城、老河口3个县级市，以及国家级高新技术开发区和省级鱼粱洲旅游经济开发区,外部交通：襄阳是中部地区重要的交通枢纽城市，“一条汉江、两座机场、三条铁路、四通八达公路”构成襄阳水、陆、空立体交通体系。,城市认知,襄阳自古即为交通要塞，素有“南船北马、七省通衢”之称，历为南北通商和文化交流的通道。 汉江襄阳港被定位为国家“西煤东调、北煤南运”的主要中转港口，成为汉江中、上游广大地区物资交流的一个重要节点和平台。 两个机场：民用机场刘集机场距市中心18公里，军用机场老河口机场。 铁路：襄阳位于汉丹、焦柳、襄渝三条铁路线的汇合交叉点，是一等甲级客货运站。西武高速铁路及北煤南运重载铁路、襄阳至宜昌城际铁路待建中。2009年10月，武汉襄樊两地开通动车组，2个半小时即可两地互通。 襄阳高速公路网发展十分迅速，包括有：襄十高速、襄荆高速、孝襄高速、阳魏高速以及在建的麻竹高速等。以市区为中心的高速公路呈“十”字形与周边城市相联，可与1000公里左右的大城市朝发夕至，未来将形成襄荆、汉十、樊魏、麻竹、保宜、保神、福银等七条公路运输大通道，这也为襄阳市发展现代物流业和商业提供了条件，襄樊正在成为鄂西北及鄂豫陕渝毗邻地区的物流中心。,襄阳城区已规划正在建设的交通配套：火车东站和汽车客运东站、3个内河港口。,为了适应城市快速发展需要，襄阳提出“打通内环，构筑外环”的城市发展战略规划。 将内环线建设成为融城市交通主干道和快速通道于一体的市区交通环线，外环线建设成为连接全国高速公路网的绕城高速公路，形成“内外线成环、各城区贯通”的环线交通新骨架。 内环线建设将极大改善城市交通，拉开城市建设骨架，拓展城市发展空间，使襄阳形成“一线环绕，四城贯通”新格局，将极大促进城市经济跨越式发展，也为襄阳承接东部产业转移打造一个良好的发展平台。,内部交通：襄阳正在修建城市内外环线，届时襄阳将实现形成“内外线成环、各城区贯通”的环线交通新骨架。,城市认知,清河之上已有三座桥，由于连接樊城区与大力发展的襄州区，清河一桥为目前交通压力较大的桥梁，目前该桥正大规模实施改造。未来有望建设清河四桥。 汉江之上，除已通车的汉江大桥、汉江长虹大桥、汉江四桥外，目前在建的有汉江三桥和筹建中的五桥，将极大缓解清河一桥交通压力。 同时为了缓解长虹北路一带的交通压力，2011年2月启动建设了连接邓城大道和七里河路的樊宛路。,内环线建设配套工程：,景观：襄阳拥有丰富的自然景观资源，人文底蕴深厚，水资源特色明显。,城市认知,襄阳市居汉水中游，秦岭大巴山余脉，被汉水分为南北两城，南为襄城，北为樊城，这是襄阳自古以来即有的城市格局。 七大水系流经市区：汉江、清河、唐白河、唐河、滚河、南河，水资源相当丰富。 襄樊是国家园林城市、文明城市、中国魅力城市、中国优秀旅游城市、中国三国文化之乡。游览地有古隆中、鹿门寺、鱼梁洲、米公祠、樊城遗址、绿影壁等古迹。,襄阳宏观经济发展势头近年来出现较大波动，受此影响，城市影响力也在下滑；,城市宏观经济,襄阳市城区主要承载第二产业和第三产业，其中第二产业主要还是依托二汽，第三产业在樊城区内和鱼梁洲生态旅游区。,襄阳是中央、省属三线军工企事业集中的城市，工业总产值仅次于武汉，居全省第二位。区域内拥有1个国家级高新技术开发区和1个省级汽车生产基地。 2010年，全市规模以上工业企业个数突破1500家，达到1555家，同比净增249家，其中，产销过亿元的企业315家，过10亿元的企业27家，两百亿元左右的企业2家。 从近两年来产业结构的变化我们可以看出，在全民生产总值的比重中第二产业仍然占据主导地位，其所占比重未来仍然会增加，第一产业所在比重有较大的下浮。各产业结构的变化说明襄樊目前仍然主要依托第二产业带动整体经济增长，着力发展第三产业。,襄阳是典型的工业城市，产业结构中以第二产业为主，且增长较快，有一定的产业支持,城市宏观经济,房地产开发投资绝对值在2010年实现跨越式增长，房地产市场发展的空间很大。商品房施工面积不断增长，2009年开始发展速度加快。商品房销售面积2009来进入高速增长期。,房地产市场整体发展速度较快，08年后更是进入快速发展通道；,城市宏观经济,襄阳正着力建设“四个襄阳”，使其自身成为名副其实的省域副中心城市，并成为鄂西北及汉江流域的区域中心城市。,城市规划,襄阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）提出：未来5年，要努力建成全国重要的汽车及零部件生产基地、高新技术产业基地、新能源汽车产业基地、航空航天产业基地、现代农业基地、区域性综合交通枢纽和物流基地、区域性旅游目的地和鄂西生态文化旅游圈核心基地。,城市空间布局及功能区规划：未来襄阳将建成“一主”“两副”“一花园”，而项目所在樊城区将建设成为区域性现代服务业中心；,主城区鱼梁洲为中心，襄城、樊城、襄州、东津为四城的“一心四城” 襄城重点发展以文化旅游业为形态的现代服务业，力争建设成为国内外知名的文化产业聚集地和旅游目的地； 樊城重点发展以商务和高端商业为特征的现代服务业形态，建设一批城市高端服务平台，成为辐射带动力强的区域性现代服务业中心； 襄州重点发展现代生产性服务业，建成区域性现代物流中心； 高新区、经开区包括东津新区重点发展战略性新兴产业和先进制造业，成为全市经济跨越发展的龙头和引擎、新都市的靓丽样板； 鱼梁洲以汉江文化为主题，建设生态绿洲，城市之“肺”，建成具有鲜明生态特色的国际性旅游目的地。 两副中心和一花园 枣阳、河谷新城建设成为襄阳大都市的两个副中心，加快推进宜城、南漳与主城区一体化发展，保康建设成为以荆山生态旅游为特色的生态花园城，都市襄阳的后花园。,城市规划,城市发展方向：西控、南优、北拓、东进，从古襄阳到樊城，从樊城到襄阳，襄阳正在勾勒一幅城市发展的恢弘蓝图。,在襄樊市城市总体规划(20072020年)中，政府确定了未来城市空间的发展策略为“北拓、南优、西控、东储”。 “北拓”即向北部拓展，汉江和唐白河以北地区为城市发展的重点地区。 “南优”即优化南部襄城片区，该片区的发展以调整优化为主； “西控”即遵循集中、集约发展原则，控制高速公路以西地区的空间发展； “东储”即对汉江以东的用地进行储备，为远景城市发展预留空间。,东进,城市规划,景观改造：襄阳已启动汉江、小清河沿线整治工作，目前小清河一期改造已完工，未来汉江及小清河两岸将形成特色风光带。,2007年底，襄阳启动滨江滨河改造项目，汉江、唐白河及小清河纳入首期改造。 小清河此次整治的河段上起清河四桥，下至汉江入口，新建绿地约80万平方米，包括南岸20米宽景观绿化带、北岸40米宽景观绿化带及五柳岛、板桥广场等主要景观节点建设。2009年11月，一期工程完工。 2011年规划建设樊宛森林公园和周边80公顷的绿化用地，构建沿汉江、唐白河北岸及小清河两岸地区的滨江滨河景观带。小清河二期改造工程持续中。,小清河,汉江,唐白河,城市规划,第二部分、襄阳房地产概况,数据来源：统计局,房地产交易市场在2008年经历低谷后，2009年迅速反弹，实现跨越式增长，2011年遭遇房地产调控，住宅市场进入下行通道，供应平稳而成交量急剧下降，接近08年水平。而成交均价依然坚挺。,近年来商品房市场成交价格稳步上扬，而住宅成交量不断攀升。,襄阳房地产市场简介,6,进入今年以来，襄阳商品住宅月均成交10-15万方，市场高峰期也仅为20万方，7月以后，受“住建部新限购令名单猜想”的影响，襄阳本地市场份成交明显下滑，市场出现波动。预计2011年成交量较2010有大幅下滑，约150万方；,11.08,11.07,11.06,11.05,11.04,4,029,11.03,11.02,11.01,11.09,11.10月24止,2011年分月度商品住宅成交情况,襄阳房地产市场简介,2,1,846,1,876,1,482,38,3,880,8,022,鱼梁州,3,615,38,襄州区,3,358,2,186,1,694,4,325,1,769,3,697,襄城区,高新区,樊城区,0,成交均价,成交套数,可售套数,襄阳按行政区域划分，樊城市场容量最大，襄城、高新及襄州基本相当，襄城与樊城成交均价达4500元/以上，,截至2011年10月各行政板块商品住宅成交与库存情况,襄阳房地产市场简介,8,11.02,11.04,11.03,11.05,11.06,11.07,11.08,土地成交面积（建面）,土地供应面积（）,襄阳2011年1-8月公开出让房地产开发用地109宗，可建商品房建筑面积约为540.27万平方米，后续供应和竞争压力仍将持续；,2011年分月度土地供应成交情况,襄阳房地产市场简介,襄阳住宅市场简介,按照住宅的集中趋势，可将整个襄阳市区分为七大板块： 襄城板块古襄阳、文化遗址、受限制区域，檀溪沿线将成为规划住宅区之一； 长虹路板块新兴商业中心，各种配套条件成熟； 人民广场板块老城市中心，规划杂乱、拥挤； 长虹北路板块潜力区域，未来商业中心区域，规划住宅区之一； 春园东路城郊过渡区域，规划落后，各种配套条件较差； 襄阳板块远郊区； 二汽板块依托东风二汽独成体系；,襄阳住宅市场-襄城板块,襄城有着悠久的历史，较完整的古城墙展现了这座城市的深厚底蕴；出于对古城的保护，襄城板块对新建住宅有所限制； 主要项目都集中在古城外围的闸口、胜利街、檀溪路区域，其中檀溪路是襄阳市重点规划住宅区之一； 受到规划限制，襄阳住宅以多层为主；容积率较低；住宅项目较少； 市直机关、文化单位大多集中在襄城区域，区域居民素质、购买力较高； 09年前，襄城一直是襄阳房价最高的区域。,襄阳住宅市场-襄城板块,襄城区在售项目不多；目前仅3个在售项目； 襄阳受到古城保护要求，临近古城都是多层住宅； 本区域住宅主要侧重于水景及古城文化、自然人文气息浓厚 除了山水檀溪2期推出的1房（单身公寓）外，襄城区域两房已不再是主力户型，而是以舒适度较高的三房、4房转变，面积一般都在110以上。 大盘的推出 ，将整体推高襄城区域均价。,襄阳住宅市场-长虹路板块,长虹路是襄阳商业新兴区域，市级主干道，城市轴线； 交通十分便利，前往城市各个区域交通近便； 此板块配套齐全，包括沃尔玛、武商量贩、苏宁电器等大型购物场所； 生活休闲气息浓厚； 此板块一直是襄阳高房价区域之一。,本项目,襄阳住宅市场-长虹路板块,长虹路板块目前仅1个项目在售； 项目分布在长虹路两侧，交通便利； 建筑形态以高层为主，容积率一般在3.5以上，高密度； 在售项目规模较少，基本上都在10万方以内。,襄阳住宅市场-长虹路板块,凭借优势区位优势，虽然价格高达5500，去化速度仍然非常快； 钱塘100、语港旺府余货主要是大面积房型，去化难度偏大，但目前还是所剩无几；而中小户型则去化较快，尤其是1房小户型； 此板块是新兴区域，有一定发展空间，未来新推的金环御江苑，将成为本区重要看点。 长虹路板块销售均价在5500元左右。,襄阳住宅市场-人民广场板块,人民广场是襄阳最大商业聚焦地，樊城核心区域； 区域配套完善，集中襄阳最高档百货中心、各种休闲娱乐场所、办公、金融证券等； 毗邻襄阳火车站，多条市级主干道横穿而过，交通十分便利； 但人民广场建成年代较长，规划较落后，道路较狭窄，房屋排布错乱，居住条件与档次一般。,襄阳住宅市场-人民广场板块,人民广场区域在售项目3个，未上市项目3个，其中襄阳花园福邸将在下半年开盘销售； 建筑形态几乎都是高层，仅佳信阳光城有少量多层； 项目容积率、密度较高，绿化率偏低； 在售项目规模较少，大多项目不足5万方。,襄阳住宅市场-诸葛亮广场板块,随着长虹北路的进一步开发和万达商业广场的带动，长虹路商圈细分出诸葛亮广场板块。 万达商业广场入驻区域，将形成襄阳最高档购物、办公中心；彻底打破襄阳城市格局，成为襄阳城市新地标，推动着城市总体向北拓展的长远规划。 交通便利，配套也比较完善； 随着万达、民发等大盘的成熟，区域形象有所提升，房价涨幅较大。,襄阳住宅市场-诸葛亮广场板块,所有项目分布在长虹北路两侧，其中在售项目3个，且都处于尾盘期，可售房源不多； 建筑形态都是高层，除万达广场和民发天地，项目规模非常小； 项目容积率和建筑密度较高，绿化率不高。 主力二房户型面积大多在85110之间；3房户型面积在110130之间； 万达广场两房户型较其他项目偏大，最小面积98.54平方；部分三房面积超过150平方； 而另一大盘民发盛特区主力房型为130平米的三房，更出现了200平米以上的五房。 万达商业广场的建设给区域带来美好的发展前景，销售价格步步攀升；,襄阳住宅市场-二汽高新板块,襄阳高新区，常住人口16万人，是襄阳城市发展总体规划的重要区域，也是我国汽车工业、军工企业的聚集地。 二汽板块主要依托东风汽车而形成，远离市区，自成体系； 区域工业项目云集，生活、居住环境较差； 区域人群以产业工人和原居住居民为主；,襄阳住宅市场-二汽高新板块,在售项目仅3个，且多进入尾盘期，存量不多 建筑形态以多层为主； 项目容积率和建筑密度偏低 户型精致，2房面积在70100之间，3房面积在100130之间 小户型、低总价，去化速度较快 主要卖点在园区景观及建筑设计 总体来看单价偏低，在售均价约4000左右,襄阳住宅市场-春园东路、襄洲板块,城郊结合区域，位于工业区与市区之间； 规划杂乱、配套不足，但有良好发展空间； 襄阳城市未来重点发展区域之一。,襄阳住宅市场-春园东路、襄洲板块,在售项目主要集中在春园东路附近，襄州区域项目不多； 建筑形态包括多层、高层；容积率和建筑密度偏高，绿化率偏低； 350万方民发世界城1期启动，意味着襄州区的城市化进程的开始，未来的潜力区域。 区域三房居多；尤其民发世界城推出的1000多套住宅中，三房比例高达80%，且主推三房，可预见区域三房供应量充足 2房面积在70110之间，大多户型在95以下，小两房结构； 除民发世界城外，3房主要集中在110130之间；新推的楼盘与民发世界城一样，户型普遍舒适性高。 区域整体均价在4500元左右 天润未来城、华立凤凰城、民发世界城等大型项目去化速度较快，而中小型项目去化速度一般。,受古城保护、城市中心空间的限制，住宅区逐渐向高新区、檀溪路、襄州区发展； 由于万达广场、民发盛特区等标杆项目的拉动，襄阳高价区域由樊城中心向高新区诸葛亮广场板块转移； 市场中小型项目居多，在环境设计、建筑品质打造上欠缺；市民对品牌、地段的关注度非常高； 襄阳市场仍以刚性自住型需求为主，对政策的敏感性一般，目前市场对限购令的出台处于观望，但热度不减； 户型舒适度较高，2房在90110左右，3房大多在120以上；但在樊城中心区域由于价格较高，套型面积呈小型化趋势；高新区出现 7090 二房，90110 三房，契合此区域工作人员实际需要；没有真正的别墅、洋房等高端项目；小户型供应量极少，去化速度快于其它套型； 市场销售均价在4500左右，毛坯房销售居多，无精装项目。,襄阳住宅市场-小结,part 3 类似成功案例分析,襄阳万达广场是目前最具代表型的城市综合体物业，容积率超过4.5，商住各半；,襄阳万达广场总建筑面积60万平米，占地面积13.33万平方米，容积率超过4.5。是襄阳迄今为止投资额最大、商业配套最齐全、开发规模最大的城市综合体项目。集购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、住宅区于一体。 总建筑面积约60万平方米，其中商业面积30余万平方，包括室内步行街近4万平方米，五星级酒店面积约5万平方米，自持商业面积约16万平方米。 项目建设主要为住宅及商用两个部分，其中包括10栋32层住宅楼，外围2层的商铺、2栋24层的写字楼、1栋19层的酒店以及3层或4层的商铺等，另外规划建设停车位约2250个的地下停车库。,宜昌cbd项目以构建城市中央商务区核心为定位，容积率超过4.5，商住比例各半；,宜昌cbd中心商务区位于宜昌市政治、经济、文化中心-西陵区，夷陵广场旁，由西陵一路、西陵二路、夷陵大道、珍珠路合围而成，左拥夷陵广场，右靠儿童公园。 项目总占地面积12万平米，总建筑面积54万平米，其中商业面积18万平米，住宅23万平米，写字楼5万平米，综合楼6万平米，车位2700多个。 容积率4.551，建筑密度46.8%，绿地率20.92%。 其中商业面积18万平米、住宅23万平米、写字楼5万平米、综合楼6万平米，车位2700多个。,武汉东沙万达中央文化区,part 4 项目初步定位及指标建议,项目地块位于襄阳樊城区临江核心区，属襄阳房地产重点开发的板块,政治文化中心,商业、商务中心,汽车产业基地,高新产业区,小清河地块区位配套,项目地块西至丹江路；东至小清河堤坝；南起汉江河堤；北至旭东路，总建面达131.3万方。,项目地块指标： 占地： 约562亩，即37.47万 容积率： 不低于3.5， 总建筑面积： 不少于131.3万,小清河地块区位配套,新华公园,鱼梁州旅游区,大庆东路,小清河,襄阳火车站,丹江路,襄阳市第十五中学,清河口小学,襄阳铁路高级技工学校,襄阳人民医院,文,文,文,+,新华公园,襄阳三中,大庆路小学,长征路,鱼梁州大桥,汉江,襄阳火车站,小清河,景观资源 地块位于小清河与汉江交汇处，与鱼梁州旅游区隔江相望，距离新华公园仅1.5km。北观小河流水，东瞰汉江风光，远眺鱼梁州风景，且沿汉江地带将建成双向四车道的滨江大道、滨江公园及景观绿化带，地块占据襄阳独特的景观资源。 教育医疗配套： 地块内部既有清河口小学、襄樊市第十五中、襄樊铁路技工学校，紧邻地块有大庆路小学、襄阳三中、人民医院等。 对外交通： 距离襄阳火车站直线距离仅1km，大庆东路与航空路相通直达襄阳机场,鱼梁州旅游风景区,项目地块集景观资源与教育医疗配套于一体，既享临江景观，又享中心区的配套便利,小清河地块区位配套,经过清河口： 4，9，515，16，23，24，530，540，,542 经过红光路： 4，9，515，16，24，530 经过丹江路或丹江路口： 4，9，10，515，16，19，22，24，530 经过工贸中心：10，511，536，540 经过丹江中路： 19,地块紧邻的公交站点多达7站，共计12条公交线路到达该区域，具备良好的对外通达性,小清河地块区位配套,地块南边紧邻襄阳市解放路中心商业区，百货购物广场云集： 百货：华洋堂百货、襄江商场武商购物中心、银泰百货等 电器：苏宁电器、国美电器及各类电器专卖店 步行街：拉美步行街 批发市场：小商品批发市场,解放路,地块紧邻解放路商业区，百货商场及各专业市场、步行街等云集周边，商业氛围浓厚,小清河地块区位配套,地块位于襄阳商业商务中心，既享有汉江资源，又尽享城市中心的人文与交通配套,乔营地块区位配套,50,项目地块北至春园西路，南至人民西路，东至振华路，西至云兴路，形成“三横三竖”的道路交通网。,项目地块指标： 占地： 约450亩，即30万，其中拆迁总面积约35万 容积率： 不低于3.5， 总建筑面积： 不少于105万,乔营地块区位配套,景观资源 地块南邻国家级月亮湾湿地公园，北接大型城市综合体-襄阳167万方的卓尔新客厅项目，紧邻樊城区委、区政府新址。 教育医疗配套： 地块内部既有乔营小学、襄阳市第四十五中、紧邻地块有湖北省服装技术学校、襄阳市房源学校、襄阳职业技术学院及多所中学等，并由襄阳农工医院、天和医院、瑞源医院、康建医院等医疗配套。 对外交通： 紧邻长虹路、人民路等城市主干道，通过汉江三桥连接襄阳市委、市政府等政府机关,项目地块周边学校与医院众多，且紧邻新客厅项目与樊城区政府,樊城区 政府,文,襄阳市衡庄小学,乔营地块区位配套,经过松鹤西路： 20，27 经过施营站： 3，9，517，20，26，27 经过乔营： 20,27 经过振华北路：27,项目地块具有樊城区最完善的道路交通系统，6条公交线路，周边公交站点多达11站,乔营地块区位配套,项目沿城市中轴对称布局，形成两极，可在统一定位之下形成差异主题,地块通过汉江三桥连接襄阳市委、市政府等政府机关，南邻国家级月亮湾湿地公园，北接大型城市综合体-襄阳新客厅项目，紧邻樊城区委、区政府新址、邓城公园、万达广场及诸葛亮广场。2012年10月汉江三桥通车后，将使该区域成为三桥的一个桥头堡，襄阳市另一个新的文化、商业中心。,小清河项目位于汉江、小清河合围的滨江区域，鱼梁州大桥将本项目与鱼梁州旅游开发区东西贯通，南隔汉江与鱼梁州旅游区隔江相望。项目占地外的汉江主堤坝东侧土地按城市规划的要求将建设成双向四车道的滨江大道、滨江公园及景观绿化带。,初步确定定位方向,以文化为底蕴，依托城市触媒，着力发展文化旅游产业 致力推动城市产业升级、树立城市形象， 成为市民向往、访客必至的城市标志！,小清河项目 以文化旅游为主题，打造城市rbd （ recreational business district ）,乔营项目 以人为本、以家庭为核心， 构建都市剧院，家庭秀场（ home- park ）,乔营、小清河双项目互动，构建文化旅游主题下多功能互动的城中之城。,项目产品组合的初步界定,项目指标设想：,整体容积率指标设想，从两个方面考虑： 类似区域已实现成功案例指标概况，此作为前提和范围； 襄樊万达、宜昌cbd项目整体容积率均在4.5以上，整体商住比例维持在5:5； 物业包含住宅、大商业、商业街、写字楼、公寓；其中非住宅类物业体量配置以商业为主，均超过50%； 视乎企业自身情况，其持有与销售比例有较大差异； 项目财务收益反算，此部分做为细化； 从企业的财务获利最优化反推项目最佳容积率及物业配比方案；,通过对襄阳市樊城区房地产市场调研分析，以目前入市为例，小清河地块项目住宅售价达到6000元/平米，商铺售15000元/平米，写字楼售价8000元/平米，商铺租赁价格约100元/平米/月。基于本案规划条件，在保持最低容积率的基础上，通过增加容积率，对不同规划情况下的财物指标进行分析，从而确定地块的最佳土地利用方式。,小清河地块财务分析说明,分析说明： 容积率说明：分别测算在容积率为3.5、3.8、4.0、4.5四种情况下的财务指标； 商住比说明：在同一容积率下，测算商住比为5:5、4:6、3:7三种情况； 物业配比说明：分别测算在住宅、商铺、写字楼、公寓配比分别为4:2:1:1（商住比5:5）、6:2:1:1（商住比4:6）、28:6:3:3（商住比3:7）三种情况 租售比说明：写字楼、公寓、住宅全部销售；商铺根据容积率变化租售比不同，见上表，其中租售结合中，租赁期为10年。,小清河地块财务指标比较,