某地产集团组织机构及权责分析.ppt

某地产组织机制及权责分工,一般房地产企业开发流程,2,企业发展部,市场营销部,规划设计部,物业管理部,市场研究,投资拿地,方案策划,规划设计,物业管理,项目营销,销售租赁,造价采购部,可行性研究,综合事务部、财务部,项目研究,工程管理部,施工管理,开发报建,某地产组织架构图,商用事业部,商用设计,住宅设计,研发设计中心,住宅事业部,研发设计,高管团队,工程中心,采购中心,成本中心,区域公司,住宅地产 项目公司,客户关系中心,财务部门,职能部门,投资管理,运营管理,项目发展,商用地产 项目公司,非 单 方 控 制 项 目,组 团 模 式,在进行具体横向、纵向两个维度的分析之前，我们先对某内部组织层级分工进行明确，对于住宅地产，某未来仍将存在组团及非单方控制项目两种发展模式，而其中组团将会成为未来区域公司的雏形,组团公司,项目1,项目2,项目3,项目,总部,项目公司,区域公司,某地产总部,非单方控制项目1,非单方控制项目2,非单方控制项目,发展现状,处理建议,构建总部、区域、项目公司三层管理架构，强化区域综合管理能力,综合考虑非单方控制项目的实际情况，包括项目规模、项目复杂程度、项目与总部间的距离等多项因素，决定项目的管理方式： 由总部进行统一管理 由就近区域公司进行管理,对于组团模式下的三层架构，某地产与市场领先企业尚存在一定差距，主要体现在组团公司的区域规划及综合管理职能尚未充分发挥,层级组织,市场领先实践,区域 / 组团,总部,战略管理中心 战略设计与动态战略管理 战略分解及经营计划执行监督 项目重大节点的监督及管理 资源共享及创新研发中心 建立业务/管理资源共享服务平台（集中采购、知识管理等） 产品研发及创新 风险监控及响应中心 监控投资风险、产品风险、资金风险 监控关键岗位用人风险,区域项目综合管理中心 区域范围内所有项目资源的配置协调与整合 区域内项目工程建造、营销策划的综合管理,区域利润中心 区域规划与项目投资拓展 区域内项目的整体资源协调及绩效管控,项目,项目实施主体 项目进度、质量、成本、安全的管理,某地产现状,战略管理中心 市场研究、战略规划，区域规划 战略分解及经营计划执行监督 项目投资拓展及综合管理中心 投资拓展的分析、决策及实施 项目工程进度、成本、采购的管理及监控 资源共享及创新研发中心 管理流程、管理制度的建设并监控执行 工程技术标准化，产品研发创新(绿色化) 风险监控及响应中心 公司投资、产品、资金等方面的风险控制,项目协调及管理中心 区域内项目资源的协调配合,项目实施主体 住宅地产的产品设计、项目工程的综合管理，包括进度、质量、成本、安全的管理 产品的营销策划、销售及前端客户服务,区域管理职能弱化,在对市场实践进行分析的基础上，结合某实际情况，我们理清某地产总部、区域公司、项目公司间的分工如下,某地产住宅业务解决方案,项目实施主体 项目进度、质量、成本、安全的管理,战略管理中心 战略目标制定、战略规划及动态管理 战略分解及经营计划执行监督 住宅地产及商用地产业务平衡管理 资源共享及创新研发中心 建立业务/管理资源共享服务平台（集中采购、研发平台、知识管理等） 产品绿色化研发，运营模式创新研发 风险监控及危机响应中心 监控投资风险、产品风险、资金风险 项目的重大节点的监督和管理,区域利润中心及项目管理中心 区域市场研究，客户需求分析 拟定区域发展规划，协助完成投资拓展 区域内项目资源的配置协调与整合 区域内部项目的建造、营销综合管理 提供区域内各项目公司专业指导与支持,层级组织,增强战略管理职能 增强知识管理职能 增强风险监控职能 适当释放项目管理职能,增强区域市场研究职能 增强区域规划职能 增强区域项目综合管理职能,为保证区域内部的统一协调发展，部分项目管理权限转移至区域公司,调整方向,具体来看，对于住宅地产，我们建议总部和区域公司分工如下,集团总部,区域公司,销售方案的制定及组织实施 区域客户关系管理，区域客户信息的收集、整理及分析 物业服务供应商的监督管理,新产品研发、产品（模块）标准化 产品绿色标准的制定及监督实施 明确公司各产品的整体定位 项目重大设计节点管理,工程技术标准的制定和维护 项目施工单位的筛选、评估 重大工程节点管理、重大设计变更管理 招标、采购权限划分标准制定，建立招标、采购供应商数据库，实施战略采购 项目综合成本管理,区域市场研究、区域规划制定 项目信息获取及新项目拓展 区域政府管理维护 前期各项手续的办理,负责行业/市场研究，制定战略规划 全面负责各公司投资决策（土地获取） 统一进行融资及资金调配管理,基于产品定位进行方案设计 组织项目公司实施施工图设计 实施项目公司设计节点管理,项目工程规划 实施权利范围内的招标、采购 项目公司工程节点管理 项目公司设计变更的管理,公司产品的价格定位及营销方案审核 重大销售节点的监控 客户需求的深度分析及挖掘 客户需求响应方案的制定和组织实施 物业服务供应商的评估、筛选,住宅事业部组织机制,住宅事业部,投资拓展,运营管理,新区域拓展 政府关系维护和管理 土地获取 合作伙伴关系拓展 （社区服务提供商） 明确各产品整体定位,项目重大节点监控 营销方案的审核及销售节点的控制 在各中心协助下，进行各项目的专业技术管理 物业供应商的筛选和评估 客户需求分析,发展规划,宏观行业/市场研究 业务发展战略规划 新产品线研究 住宅业务品牌的建立和拓展 客户需求响应方案制定和组织实施,客户关系中心,公共关系部,在财务管理环节，三层架构下各层级分工如下：,财务管理,建立完善集团财务管理制度体系 定期编制财务报表,负责公司日常信息披露 定期进行财务分析和财务预测 投资管理 制定融资规划，实施银行融资、资本市场融资 制定公司资金管理策略，实施各项目的现金流管理 组织编制年度预算 并进行内部预算管理的监控和分析 公司内部的税收筹划 制定和优化财务风险制度 执行公司内部的财务风险管理 执行公司内部的日常财务核算 定期或不定期实施内部财务审计,住宅,区域公司,集团总部,定期编制财务报表，并及时上报 定期对项目进行财务分析和预测，并及时提交财务分析报告 协助总部完成项目融资 负责区域内部现金流管理、并对区域内部现金流进行定期分析和上报 制定区域内部预算报告 监控并反馈区域内部各项目内部预算达成状况 基于总部税收筹划方案，实施税务管理 基于风险管理制度，实施风险管理 执行项目公司内部的日常财务核算 协助总部完成财务审计,项目公司,定期编制财务报表，并及时上报 负责项目范围内的现金管理 监控并反馈区域内部各项目内部预算达成状况 基于风险管理制度，实施风险管理 执行项目公司内部的日常财务核算 协助总部完成财务审计,在人力资源和知识管理环节，三层架构下各层级分工如下：,建立和维护公司知识管理和共享平台、知识管理标准体系 组织并监督各部门进行知识收集、整理、沉淀 形成内部知识分享文化，利用多种方式实施内部知识分享,知识管理,负责人力资源战略与规划 人力资源相关体系建设，包括组织、职位、薪酬、绩效等 负责集团总部员工及区域、项目公司高级管理层的招聘任用 执行总部员工的绩效管理 制定并实施公司人才储备、培养机制 员工劳动关系处理,人力资源,住宅,集团总部,制度建设,招聘管理,绩效管理,人才建设,劳动关系管理,人才规划,统计区域内部人才需求信息，并及时进行反馈 贯彻和执行人力资源政策 负责区域内部的人员招聘 执行区域内部员工的绩效管理 基于总部人才培养方案，实施内部人才培养 项目公司内部员工劳动关系处理,对现有知识标准体系和平台提出意见和建议 区域内部内部知识收集、整理、沉淀 定期组项目公司内部的知识分享会,区域公司,项目公司,对现有知识标准体系和平台提出意见和建议 项目公司内部知识收集、整理、沉淀 定期组项目公司内部的知识分享会,及时反馈项目人才需求信息 贯彻和执行人力资源政策 执行项目员工的绩效管理 项目公司内部员工劳动关系处理,对于非单方控制项目，我们建议某地产基于项目的实际情况，选取由总部或由就近的区域公司进行管理,非单方控制项目,就近区域公司管理,总部直接管理,适用状况,项目公司 主要职能,项目的复杂程度较高，如在新区域中开发某一新产品线 项目达到一定规模 该项目对公司在该区域的发展具有战略意义 ,项目的复杂程度不高，且与就近的区域公司下属项目相似 项目规模适中 项目距离总部较远，同时附近有合适的区域公司进行管理 ,与三层管理架构中项目公司相同， 具体来看包括： 基于项目定位，完成施工图设计 负责项目工程的施工管理、进度管理、安全管理、质量管理等 项目产品的销售 协助区域公司完成区域品牌建设推广、客户服务,相比较与左边，总部直接管理的 项目公司需要增添以下内容： 项目所在区域的市场研究和竞争对手研究 前期报批报建等相关手续 协助完成当地政府关系维护 项目客户服务,采用相同的方式，我们认为对于商用地产适合采用总部和项目公司两层管理模式，商用业务各层级分工如下,集团总部,项目公司,招商方案的制定及实施 物业服务供应商的监督管理 客户关系管理，客户需求分析 实施物业再开发,新产品研发、产品（模块）标准化 明确产品定位及业态组合方案，并进行商用地产具体的规划设计工作 项目重大设计节点管理 设计过程中的指导、维护和实施,工程技术标准的制定和维护 重大工程节点管理、设计变更管理 项目施工单位的筛选、评估 招标、采购权限划分标准制定，建立招标、采购供应商数据库，实施战略采购 项目综合成本管理,前期各项手续的办理 协助进行政府关系管理,负责行业/市场研究，制定战略、区域规划 全面负责各公司投资决策（项目获取） 各区域政府管理的维护及管理 统一进行融资及资金调配管理,基于物业再定位方案，拟定物业再开发方案,项目工程规划 实施项目工程节点管理 项目进度、安全、质量管理,营销方案的审核，战略合作伙伴建立及维护 指导实施首次招商，跟踪监控二次招商 客户需求的综合分析，物业运营再定位 物业服务供应商的评估、筛选 资本回收方案的制定，并实施资本回收,商用事业部组织机制,投资管理,项目发展,运营管理,商用事业部,项目公司,财务部门,前期手续办理 工程建造 持续招商租赁/销售 物业管理,商用项目投资计划 商用项目投资分析 商用项目融资方案设计 商用项目预算管理 资金与业务平衡管理,市场营销管理 持续招商管理 物业运营商的筛选和评估 物业运营管理,项目拓展 市场研究 产品功能研究 产品定位及再定位 项目开发管理 产品运营伙伴的拓展及维护,在财务管理环节，总部和项目公司分工如下：,财务管理,建立和完善集团财务管理制度体系 定期编制财务报表及日常信息披露 定期进行财务分析和财务预测 投资管理 制定融资规划，实施银行融资、资本市场融资 制定公司资金管理策略，实施各商业项目的现金流管理 组织编制年度预算 并进行内部预算管理的监控和分析 公司内部的税收筹划 制定和优化财务风险制度 执行公司内部的财务风险管理 执行公司内部的日常财务核算 定期或不定期实施内部财务审计,商业,项目公司,集团总部,定期编制财务报表，并及时上报 定期对项目进行财务分析和预测，并及时提交财务分析报告 协助总部完成项目融资 对项目内部现金流进行定期分析 拟定项目预算报告 监控并反馈项目内部预算达成状况 基于总部税收筹划方案，实施税务管理 基于风险管理制度，实施风险管理 执行项目公司内部的日常财务核算 协助总部完成财务审计,在人力资源和知识管理环节，总部和项目公司分工如下：,建立和维护公司知识管理和共享平台、知识管理标准体系 组织并监督各部门进行知识收集、整理、沉淀 形成内部知识分享文化，利用多种方式实施内部知识分享,知识管理,负责人力资源战略与规划 人力资源相关体系建设，包括组织、职位、薪酬、绩效等 负责集团总部员工及项目部门经理及以上的招聘与任用 执行总部员工的绩效管理 制定并实施公司人才储备、培养机制 员工劳动关系处理,人力资源,商业,项目公司,集团总部,制度建设,招聘管理,绩效管理,人才建设,劳动关系管理,人才规划,及时反馈人才需求信息 贯彻和执行现有人力资源政策 负责项目公司部门经理以下级别人员的招聘和任用 执行总部员工的绩效管理 基于总部人才培养方案，实施内部人才培养 项目公司内部员工劳动关系处理,对现有知识标准体系和平台提出意见和建议 项目公司内部知识收集、整理、沉淀 定期组项目公司内部的知识分享会,风险管理能力：建立公司内部全面的风险防控体系，提升管理人员的风险防控意识，结合有效的财务管理、法律管理和运营体系，在合理控制风险基础上提升收益,产品及运营模式研发能力：通过对宏观市场环境、政策法规、目标客户需求、竞争对手及现有项目的持续分析和研究，进行新产品开发或在原有产品基础上持续改进，实现公司差异化（绿色、创新、收入多元)的竞争力,高效融资能力：建立多样化融资渠道，通过对某经营模式的诠释，以灵活的合作方式及较低的融资成本，获得满足公司业务需求的资金,资本回收能力：明确商用地产资本回收标准，建立灵活有效的资本回收机制，敏锐把握商用运营节奏和外部市场环境变化，选择合理的资本回收方式（如资产证券化、资产抵押贷款等），在适当的时机，实现资本回收,土地及项目获取能力：通过前期研究制定准确的地段和商圈选择决策，运用合理的获取模式与手段提高目标土地/项目的获取效率,产品定位及业态组合能力：通过商圈分析，平衡消费市场的需求及投资开发商的利益，通盘考虑融资优化、项目招商、持续经营及中期投资回报，规划符合与该地块实际情况合理的子产品的组合和设计,持续招商租赁能力：围绕品牌理念和产品定位，设计多样化的营销策划方案，在保证租户质量的前提下提升物业出租率和租金,物业运营及在再开发能力：通过高质量的项目运营服务，以及物业服务的持续性再定位、再开发实现物业的多元收入及物业升值,多业态平衡发展能力：明确公司不同业态发展的目标，将公司有限的资源有效的分配到商用、住宅不同业态的发展，实现公司整体收益的最大化,执行力：组织战略意图能得到充分贯彻，通过建立有力的管理及监控机制，确保既定战略目标能得到实现,人才识别和获取能力：及时、准确的掌握公司内外部人才的信息，建立与公司价值观相匹配的人才识别标准，运用多种手段吸引人才满足公司对人才的需求,客户需求的把握能力：明确客户细分的标准，确定公司的目标客户群，建立多样化分析客户需求的方式，持续性挖掘目标客户不同阶段和情境下的需求,客户需求的响应能力：通过优化现有服务标准、开拓产品线、运用相对成熟的技术提供与客户需求相匹配的产品和服务，赢得市场竞争优势,客户服务的增值能力：通过建立专业、深入的客户服务体系，形成客户服务品牌，在为客户提供某一领域或多个领域优质服务的同时，实现品牌价值向商用价值的转化，形成品牌溢价,创新能力：在组织内形成提倡创新，支持创新的创新氛围和激励机制，并且在一定风险范围内大胆利用创新成果,知识积累与管理：通过建立知识管理平台，营造知识管理分享文化，促进公司内的知识经验的传承和团队间的信息共享，使个体能力更快地转化为组织能力,已有区域深耕能力：在已有区域深度挖掘客户