昆明大商汇阶段性分析报告（34页）.ppt

大 商 汇,目标市场分析报告,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：/ 添加qq 2104223640，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,目 录,一、 目标市场简介,二、目标市场参数,三、主要工作进度,四、目标市场动态,五、招商工作计划及工作目标,开 发 商：新希望集团 总 投 资：20亿元 总规建面积：80万方 物 业 构 成：国际建材装饰城、国际茶城、国际商务公寓、食品百货城 项 目 定 位：以多个专业市场、大卖场和商业步行街为主体的复合型商业项目 项 目 愿 景：通过人流、物流、资金流、信息流的聚集，形成了多种业态组合、规模效应巨大，面向西南，全面辐射东南亚地区的超大型商业中心。 “昆明大商汇”项目得到了云南省、昆明市政府的大力支持，被列入云南省、昆明市重点项目。自2003年昆交会签约启动，2005年1月全面开工建设截至2008年底，大商汇项目累计已投入超过16亿元，已竣工面积超过65万平方米，并已交付使用。同时，项目招商工作也进展顺利，截至2007年底，大商汇已有约5000户商家入驻并营业，汇聚了目前云南省内规模最大的建材、食品、百货经销商，大量知名建材、茶叶、食品、百货品牌也纷纷将自己的旗舰店、形象店设在了大商汇。,目标市场简介-大商汇简介,目标市场简介-大商汇,(市场主入口),(街区),(形象店),(专业片区入口),(端头),刘永好：四川新希望集团董事长 民族：汉 出生地：四川成都 出生日期：1951年9月 毕业院校：四川工程职业技术学院 社会任职：全国政协常委、全国政协经济委员会副主任 曾是四川省机械工业管理干部学校讲师，1982年以后辞去公职到农村创业。创立了希望集团，并参股民生银行。现任l四川新希望集团董事长。荣获中国十佳民营企业家、中国改革风云人物等称号。,陈彦声：昆明大商汇实业有限公司总经理 个人资料尚未建立,目标市场简介-大商汇关键人物介绍,目标市场简介-大商汇区位平面图,从平面图上可以看出，大商汇位于广福路与前新路的交叉口，北面链接前新路，西面链接广福路，南与盘龙江接壤，东面靠近十里长街。 道路交通状况良好，目前暂时无地铁站建设规划。周围配套齐全，片区比较成熟。属于昆明三环以内范围。,目标市场简介-大商汇区位卫星图,从卫星图上可以看出，大商汇占地面积比较大，地块相对比较成熟，周围被多个小区以及城中村围绕。,目 录,一、 目标市场简介,二、目标市场参数,三、主要工作进度,四、目标市场动态,五、招商工作计划及工作目标,市场物业结构 1、建筑结构：砖混建筑结构 2、楼层总数 ：3层建筑 3、层高 ：约3.2m 4、开间 ：约9m，少部分为6m左右 5、进深 ：15m 6、板材e区及20栋、55栋为大棚结构,目标市场参数-大商汇物业结构,目标市场参数-大商汇业态布局,1、租金价格： 卫浴区、 五金区、木制品油漆涂料区：150元/月(三层连租物业) 125 元/月(二层连租物) 灯具区：150元/月(三层连租物业) 大单体:(27#,28#29# 一楼55元/月,二楼35元/月,三楼25元/月) 灯具区20栋/55栋:48.5元/月(合同3月15日到期续签正在进行中,续签6个月) 窗帘橱柜区：一楼72.49元/月,二楼49.88元/月,三楼35.71元/月 55栋板材区:(商铺)50-55元/月,(仓库) 18元/月,目标市场参数-大商汇政策体系,2、合同签订年限 ：自有物业合同一年一签.,3 、优惠政策：无优惠.(灯具区大单体三楼有三间空铺,新进商户免租2个月),4、物业管理状况 ：状况良好，大多商户对市场管理意见较大。只是综合区的商家没有零售，20,55,5号地块板材区面临拆迁，具体时间未定。,5、仓库租金价格：几块到十几块不等。,市场政策体系：一托三，只收取一楼的租金,目标市场参数-大商汇行业配比,交通：昆明火车站、汽车南站，公交南市区站等交通枢纽,目标市场参数-大商汇周边配套,教育：北大附中、海贝中英文小学、金果幼儿园、爱多新加坡国际幼儿园等优质教育体系,医疗：昆明儿童医院南区分院（在建）、同仁医院、云南省妇产科医院等重点医院,金融：建设银行，农业银行，富滇银行、广发银行、邮政银行,购物：沃尔玛、国美电器、吉美乐超市，洗衣店、便利店、服装店、农贸市场,餐饮：广福路风情美食一条街、玫瑰湾美食街,目 录,一、 目标市场简介,二、目标市场参数,三、主要工作进度,四、目标市场动态,五、招商工作计划及工作目标,项目2003年昆交会签约启动，2005年1月全面开工建设。截至2006年上半年，大商汇项目累计已投入超过15亿元，已开工建设面积达65万，竣工40万。目前已有约3000户商家已签约入驻，品牌如下： 卫浴类：科勒、美标、汉斯格雅、杜拉维特、松下住建、乐家、席丹、帝王等； 瓷砖类：诺贝尔、马可波罗、冠军、斯米克、亚细亚、东鹏、蒙娜丽莎、能强、特地、金科、ld等； 木地板类：圣象、菲林格尔、安信、扬子、伊莎贝尔等；油漆类有立邦、华润、多乐士、嘉宝利等；整体家居、厨房类：福莱威尔、百居艺、金牌、百v、博卡尼、公爵、莲牌等； 窗帘布艺类：摩力克、锦上添花、仟越、梅地亚； 食品、百货类：德芙巧克力、百威月饼、台湾徐福记、冬冬食品、伊利奶粉、云南十八怪、可口可乐、云南山泉等国际国内知名品牌的形象店已入驻大商汇。 大商汇在此基础上于2006年3月18日开始了试营业，商业运营与管理工作也有序高效地展开，通过全程化的商业管理服务，在经营策略上狠下功夫，整合众多商家资源，共同造势、兴市，为项目提供了永续的发展动力，为投资者经营者打造永久性创富平台。截止目前已成功举办了“五一购物节”、“陶瓷窗帘促销月”、“家装一日游”、“买建材、返现金”、“万人中秋盛宴”等大型商业促销活动，取得了良好的经济与社会效益。,主要工作进度-市场整体情况分析,西山区国税局从四个方面入手对昆明大商汇国际建材城全面推行个体定期定额税收委托代征管理模式 西山区国家税务局结合在昆明大商汇国际建材城试点实施专业市场个体税收征收管理的工作成效，为降低专业市场税收征管成本，缓解税务机关人少事多的矛盾，加强税收控管，方便纳税人纳税，根据昆明市国家税务局专业市场个体税收征收管理暂行办法相关规定，从四个方面入手，从2011年5月份起对昆明大商汇国际建材城全面推行个体定期定额税收委托代征管理模式。 一是代征单位成立协税护税组织，为全面推行专业市场个体定期定额税收委托代征管理模式做好人力保障。昆明大商汇国际建材城的委托代征税款单位云南大商汇商业发展有限公司充分利用现有条件，将市场内有实力、有能力、有基础的财务部及营运管理中心人员共54人组成协税护税组织，专门从事税款委托代征、税法宣传等全方面、多方位的协税护税工作。 二是通过西山区国税局、代征单位及银行合作方三方的纳税信息数据交换、扣款、申报开票，实现代征税款的申报征收和解缴入库。为确保市场内个体定期定额委托代征税款及时足额入库，代征单位与银行合作方昆明市西山区农村信用合作联社签订委托扣款协议，通过西山区国税局、代征单位及银行合作方三方的纳税信息数据交换、银行合作方的扣款情况反馈、代征单位委托代征申报清册上报、西山区国税局办税服务厅选择委托代征申报户进行申报开票及汇总缴款入库实现了代征税款的及时足额入库。 三是做好数据维护工作，为全面推行专业市场个体定期定额税收委托代征管理模式做好数据准备。由昆明大商汇国际建材城的主管税务分局西山区国税局第六税务分局组织人员加班加点进行市场个体定期定额委托代征户籍税种信息、所在市场信息、银行信息维护；由西山区国税局征收管理科人员进行数据比对，及时提醒督促分局修改错误数据，在确保数据信息准确的前提下，通知西山区国税局办税服务厅将分户代征情况导入综合征管软件。 四是做好纳税服务工作，为全面推行专业市场个体定期定额税收委托代征管理模式做好宣传服务。西山区国税局于2011年5月4日通过市国税局短信平台向昆明大商汇国际建材城个体定期定额委托代征户发送了委托代征宣传短信共计990条，代征单位云南大商汇商业发展有限公司也于2011年5月3日、5月6日通过该单位短信平台向昆明大商汇国际建材城个体定期定额委托代征户发送了委托代征宣传短信及税款催缴短信共计1228条，以争取纳税人的支持理解。,主要工作进度-市场近期政府政策,团体1：湖北团体商家（大商汇） 团体简介： 湖北人在大商汇市场主要集中在洁具、瓷砖、木地板行业，从事建材行业较晚、但比较有品牌意识，在近年来发展较快。现代理品牌为国内二线优势品牌。对这次我们市场招商报有很大期望，希望能在位置、租金、租期等方面给予优惠政策,主要工作进度-市场团体情况分析,团体1：湖北团体商家（大商汇）,团体问题点： 1）租金价格不要太高。 2）能在位置上给予一定照顾。 3）能否在年租期上给予更多优惠考虑。 这批商户与福建经营陶瓷相比，实力不及，但比较有品牌意识，在近年来发展较快。现代理品牌为国内二线优势品牌。对这次我们市场招商报有很大期望，希望能在位置、租金、租期等方面给予优惠政策,主要工作进度-市场团体情况分析,团体1：湖北团体商家（大商汇）,团体最新进展 该批团体只有李红平（圣罗娜地板、大商汇b53栋5、6）交纳诚意金，其余为陶瓷、洁具商户暂未交纳。 因大商汇木制品商户（楼梯、门窗、木地板）交纳诚意金人数较多，带动了李红平（圣罗娜地板）交纳诚意金。 该团体其于商户为陶瓷、洁具商户在次此交纳诚意金的时候，进展并不是很顺利，原因之一：是收取诚意金金额数目较大，限制了该团体交纳诚意金的积极性；原因之二：该团体与大商汇管理公司领导关系较好，能及时得到大商汇管理公司的政策及相关应对措施。 针对该团体可能只有通过其他商户进驻市场来带动。,主要工作进度-市场团体情况分析,团体2：昆明壁纸协会,主要工作进度-市场团体情况分析,团体简介： 该批团体为昆明壁纸协会成员（除何木简、世家墙纸），人员籍贯都为云南本地， 占据了昆明壁纸行业的大部分份额，该团体主要成员比较团结，相互之间都会帮忙。,团体最近进展情况 这批客户具有一定实力，对我们的招商工作非常支持。除了全部缴纳诚意金外，在市场里给我们做了很多的宣传，对壁纸品行业收取诚意金工作形势比较好的原因与他们有很多的关系。这批客户之所以能取得这么好的效果原因分析如下： 政策和策略制定得当：这批客户大都是有都在三楼，一方面我方政策确实很好，另一方面我方经过认真分析后，公司领导在前期已有多次接触，在交纳诚意金时有别于其他客户的政策即私下签署补充协议，事实这一方法对中小商户是有很大效果的。 在收取诚意金之前我方对团体成员都做了很深入的分析，对他们之间的关系把握的比较准即选择赵剑波、张志刚、赖绍武等人作为突破口，事实证明对团体突破选择对带头人很关键。,主要工作进度-市场团体情况分析,团体2：昆明壁纸协会,团体3：陶瓷卫浴（福建）,主要工作进度-市场团体情况分析,团体简介： 批商户为福建人、以做陶瓷为主，主要团体成员苏伟雄、黄灯塔、王青松、戴锐、黄自立，主要掌握了云南建材市场陶瓷主要品牌；自身实力，品牌意识较强，联合在一起具有影响及带动市场。众所周知，陶瓷行业有90%的老板是福建人，而这90%的福建人又以泉州人为主，他们是最早来云南经营建材行业的一群人，很多人不但在本市场有很大的影响力，还在本行业都有着很深的影响。公司领导在前期已分别对该批商户有多次接触。对物业形态、租金价格、优惠政策等方面的问题都进行了沟通。但该团体商户趋向以购买物业的方式入驻。如果以租赁方式，该批商户可能不大面积入驻，只会以设点形式入驻。,团体3：陶瓷卫浴（福建）,团体关键人物,主要工作进度-市场团体情况分析,团体最近进展情况 通过次此前期交纳诚意金，对该团体有一定触动，有部分商户比前期已有松动，但以苏伟雄、黄灯塔、黄自立、戴锐、王青松等为首的商户在安宁中冠市场已开始动工建设，现阶段可能资金压力较大。通过与代表人物王青松的沟通，了解到该批商户还是想以购买形式入驻，但承受价格能力不会太高。该团体最近多次集中开会讨论进驻事宜，有意向与公司领导商谈相关事宜。,团体3：陶瓷卫浴（福建）,主要工作进度-市场团体情况分析,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：/ 添加qq 2104223640，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,大商汇已交款: 1、板材19户、 2、壁纸6户、 3、窗帘1户、 4、瓷砖6户、 5、灯饰13户、 6、集成吊顶2户、 7、订制家具1户、 8、管材型材2户、 .,主要工作进度-已交款数据分析,9、门窗楼梯26户、 10、木地板8户、 11、卫浴洁具11户、 12、五金9户、 13、艺术玻璃1户、 14、油漆涂料1户、 15、整体厨房6户,实际需求面积37400 (其中不含用其它市场租赁合同报名商户). 从数据上看门窗楼梯、板材商户交款商户较为踊跃,陶瓷洁具区缺乏品牌商户带动,墙纸类商户大户基本已交款,灯具交款占大商汇灯具总户数10%(大商汇灯具总户数185户),目 录,一、 目标市场简介,二、目标市场参数,三、主要工作进度,四、目标市场动态,五、招商工作计划及工作目标,大商汇近期动态：近期主要工作如下； 租金到期合同续签工作：租金到期的有20栋/ 55栋/2栋/4栋/5栋/21栋/24栋。以上几栋已下发续签通知，近期正在进行合同的续签工作。具体租金政策成都集团公司尚未出台，续签仅交纳三个月的房租作为房屋抵押金，待具体租金政策下达以后再通知商户进行交纳。（大商汇私下议论，今年租金会有一定的涨幅，涨幅应该不会像往年那么大，但具体涨多少，依据今年去新螺丝湾意向商户的数量及周边市场（如红星美凯龙/华洋/得胜等）的租金情况而定。） 针对新螺丝湾的工作：大商汇在2011年1月中旬针对新螺丝湾在市场各个片区，由片区经理牵头对龙头商户和部分中小商户进行访谈。访谈的内容主要是以下三点；1,对于去新螺丝湾的商户次年的租金涨幅会很大、2,市场将不支持任何申请（如租金延期申请，活动申请，装修申请等）、3,严重的合同不再续签，铺面收回。 对此商家的意见较大，主要反映有：1、产业扩张，作为商家都想把生意做大做强，作为市场不应该限制商家的发展，以上条款不合理。2、大商汇的租金涨幅太大，三年翻三倍，商家压力很大。而新螺丝湾承诺租金六年不变，对商家而言吸引力还是很大的。,目标市场动态-大商汇市场动态,已交款商户,大商汇已交款商户心理动向如下：,目标市场动态-大商汇客户心理动向,1、商户疑问什么时候能交房,2、选铺方式是以抽签决定/按商户需求面积,面积大的先选铺,面积小的后选/前期交纳意向金的商户可否优先选铺.,3、询问有哪些大品牌,大商家入驻.,未交款商户,目标市场动态-大商汇客户心理动向,商户针对三期提出了以下几点疑问： 三期正式招商何时开始? 前期已交纳诚意金商户与正式招商启动后入驻商户在政策方面是否有区别? 主体市场及板材区何时能交房入场、何时能正式营业? 如何选铺? 螺蛳湾有无板材区?板材区的具体