关于对小区业主委员会生存现状的调查.doc

关于对小区业主委员会生存现状的调查一 调查过程（一） 调查的目的与意义1调查目的（1）通过这次社会调查，了解小区业主委员会的法律地位，明确小区业主委员会的职责和义务，并掌握小区业主委员会的实际生存状况；（2）锻炼社会实践能力，积累社会工作经验；（3）交友，扩展人脉。2. 调查意义业主委员会是一种居民自治组织，它存在于居委会、物业管理公司之间，三者息息相关。通过对这种居民自治组织的调查，有助于今后政策的制定和业委会自身的发展，也是对社区的管理理念的进一步提升。（二）调查对象情况1调查对象全称美丽家园2调查对象地址莘西南路128号3调查证明人叶增光（三）调查时间2010年9月下旬至10上旬（四）调查方式采用问卷调查的方式，共发放问卷100份。问卷基本上是围绕居民的基本信息，居民对居委会，物业公司，业主委员会的认知程度两方面的内容。重点调查居民对业主委员会的态度。查阅部分法律文献，明确业主委员会的法律地位，及其与居委会、物业公司的关系（1） 资料名称：物业管理条例（2） 资料名称：物权法中相关规定（五）小组成员及分工二 调查对象现状（一）基本情况1.小区的规模我们调查的小区,户数有530户。应当讲,与目前经过调整后的社区居委会管辖的辖区比较,规模上要稍小些。2.业主构成的特点 (1)业主的年龄和家庭人口。我们调查的对象基本上是家庭的户主、家长或者他们的配偶。根据调查结果,业主年龄最大的是86岁,最小的是21岁,平均为45.5岁。说明能够购买商品房的人多是工作多年,事业有成也有一定积蓄的居民,那些参加工作时间不长的青年人不多。(2)业主的经济收入。对于收入的调查,设计了两道题,一是问家庭最近三年的收入,另一个是问个人最近三个月的收入。根据调查结果,业主家庭最近三年的年平均收入为144万元;业主个人最近三个月的平均收入为7613元。对比国家统计局的调查数据,无论是家庭的收入还是个人的收入,业主的收入都应当属于20%的高收入家庭组,他们一个月的个人收入要高于上海市居民半年的人均收入。 (3)业主的教育程度。从调查的统计结果看,高中文化程度及以下的占277%,大专程度的占223%,大学程度的占374%,研究生教育水平的占126%。（二)业主对小区管理的看法根据调查,691%的业主认为居委会是政府组织,只有309%的人认为是居民自治组织。不过,当问到对业主委员会的看法时,954%的被调查者认为是居民自治组织。由于业主们认为业主委员会是业主自己的居民自治组织,所以他们更愿意依靠它来解决问题。那么,谁应当是小区管理的主体呢?同意业主是管理主体或者主人的为751%,比较同意的为181%,合计为932%;无所谓的为16%,不太同意的和不同意的为52%。之所以业主应当是小区管理的主人,一方面因为业主是小区的居民,根据人民当家作主的原则,社区中的居民当然是社区的主人。另一方面,更重要的是,商品房小区的房屋及其公共面积,都是小区内的业主所有,他们不仅购买了所有权,而且每个月还要支付物业管理费。作为小区物业的所有权者,理所当然地应当是管理的主人。但是,业主作为小区管理的主体或者主人,其管理的实施是通过业主大会选举的业主委员会进行。所以,业主大会是小区内的最高权力机构,这方面855%的被调查者都同意。(三) 目前业主委员会的成立从调查中可以发现,虽然有一些业委会是由业主要求和主持的,占184%;但是,大部分的业委会是由开发商、物业公司和业主共同组成的筹备组提名和成立的,占684%;甚至有一部分仍然是由开发商和物业公司主持产生的,占132%。真正由小区管理主体的业主筹备和主持的业委会还是很少的。实际上,在成立业主委员会的事情上,开发商和物业公司是没有权利过问的,更不要讲插手和介入了。开发商与业主的关系只是市场上卖主与买主的关系,作为卖主,不可能将东西卖给对方,还要去管理已经卖给对方的东西。而物业公司应当是业主在服务市场上找来的提供服务的企业,如同业主在劳务市场上找的保姆,怎么可能设想,保姆参与其主人家管理的运行和决策。作为居民自治组织的业委会,其组成的成员是如何产生的呢?根据调查,业主提名和自荐做候选人的占965%,只有35%的候选人是指定产生的。这些数据说明了,业委会候选人的产生实现了民主选举的原则。再者,选举是否实行差额选举,也是民主选举的原则之一,有839%的被调查者给予肯定的回答。选举投票的形式,举手表决的为421%,秘密划票的为579%。当问到,“您认为选举是否公正”时,认为很公正的占361%,比较公正的占463%,不太公正的占92%,不公正的占24%,不知道的占61%。看起来,大部分被调查者(824%)还是认可目前的业委会选举。三 调查的简要结论（一） 业主委员会的法律地位决定了业主委员会的实际生存现状，处于相对尴尬的位置。业主委员会既非法人 ,也非独立的其他组织 ,而仅是特定的民事主体。明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自治与物业管理专业化相结合的管理体制的基础，也是规范物业管理的前提和必然要求。业主委员会作为市场经济发展到一定阶段的产物，反映了社会现实生活的需求。尽管业主委员会在实践中发挥着重大作用，参加着民事关系，并在其中享有民事权利、承担民事义务。然而我国法律并未赋予其确切的法律地位，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势法律地位，在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的重要因素。业主委员的法律地位如何，关系到其行为后果的归属以及法律责任的承担问题。对业主委员会地位不同回答，将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律后果，在实践中有着非常重要的意义。 （二） 业主委员会成员的构成决定了业主委员会的实际生存现状，处于相对尴尬的位置。首先，居委会是政府的派出机构，有法定办公场所，办事人员由政府委派并享有薪水。政府可以透过居委会主导、领导社区/小区工作，同时居委会与派出所等官方机构以及物业公司分享居民登记信息。其次，物业公司（无论是前期物业还是后来竞标获得签约的物业）掌握着每一位业主的大量隐私，掌控着物业费的征收权、使用权，掌握着小区内的公共资源和空间，可以非常方便地侵占/出卖业主的共同利益。最后，业主委员会，在制度上没有办公场所、没有带薪人员，也无从合法取得业主大会成员的全套信息，所以实质上常常是是徒有其名、名存实亡，因而业主大会也就无法透过塔采取任何有效的维权行动。因此，三者间的构造理解为：业主/居民首先要通过纳税来事实上间接地供养居委会，同时要通过缴纳物业费来直接供养物业公司，而自己只得到一个名存实亡或软弱无力形同虚设的业委会来实施繁琐的程序控制之下几乎难以形成的业主大会的共同意志和决定。（三） 解决业主委员会现状的一些想法。要改变业主委员会的生存现状，首先要加强业主委员会在法律上的地位，将业主委员会和物业管理公司分别定位为物业管理人和物业管理服务人,这样就有利于促进业主自治,推动物业行业的发展。其次，物业费应直接交给业主大会或业主委员会,因为这也是业主物业管城市新型社