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文档简介

高新区龙鼎项目市场调研报告,市 调 大 纲,郑州写字楼发展历史,本地块基础情况介绍,高新区商务个案分析,郑州写字楼市场现状,高新区商务市场总结,郑州写字楼发展历史,郑州写字楼发展历史,本地块基础情况介绍,高新区商务个案分析,郑州写字楼市场现状,高新区商务市场总结,郑州市写字楼始于上世纪90年代初期,虽然与全国同步,但发展过程相对较慢。总体来看,郑州市写字楼经历五个发展时期,1、市场萌芽期(1997年以前),这个时期以民房或单位公房为主,如理惠商务、亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦等物业,甚至有一些都市村庄的临街楼。 主要特点为:写字楼均集中分布在金水区,主要经营方式为租赁经营;规模小;设备简陋;物业管理水平低下;户型单一。,2、市场探索期(1997年2000年),郑州市在这个时期出现了纯写字楼,如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业。 主要特点为:以高层建筑为主,将通信、网络、多媒体、会议室、餐厅等较为现代化的办公功能列入了建筑设计的必要元素;经营方式以租赁为主;建筑结构可灵活分割,智能化水平和物业管理水平有所提升。,郑州市写字楼经历的五个发展时期,3、市场过渡期(2000年2004年),这个时期,形成商住写字楼为主角、高档专业写字楼为亮点的综合性写字楼市场。如融丰花苑、江山智能大厦、日月星城、绿洲花园、未来花园、天下城、锦绣正弘国际公寓等商务及商住两用物业。 主要特点为:房地产开发企业开始大量介入写字楼市场,一些诸如soho类的商住楼雨后春笋般地投放市场,购房自用办公或投资需求旺盛,整个写字楼市场交易活跃,楼宇更加专业化,投资需求快速增长,户型设计、相关配套更加科学、齐全。,4、市场发展期(2005年-2008年),这个时期是写字楼市场发展的专业契合阶段。随着商住楼办公的投入使用,诸多问题也日益显现,影响到部分企业的形象和品牌,人们的办公观念理性回归,认为真正的纯写字楼才是办公的最佳场所,也是商务的理想境界。此时以信息大厦、联合中心、顺弛第一国际、绿地世纪峰会等为代表的纯写字楼应运而生, 主要的特点为:写字楼项目集中放量,造成供应激增,写字楼分布区域分散,临街临路单体楼再次冲击市场,专业写字楼的实力型客户集中,长期办公稳定性强,写字楼专业配置进一步提升并逐步与国际接轨。,郑州市写字楼经历的五个发展时期,5、市场稳定期(2009年及以后),郑州目前的写字楼市场正在向第四代写字楼迈进。 第一代写字楼仅仅只能满足于基本功能。 第二代写字楼除了满足功能需求之外,内部空间开始针对客户灵活分割,智能化水准有所提升。 第三代写字楼开始考虑以客户的贴身需求为导向,加入绿色环保办公理念,提高舒适度,大大提高了智能化的水平。 所谓第四代写字楼,即在第三代的功能基础上,强调以客户需求为中心,旨在提供低成本高效率的商务平台,提倡人性化的沟通与交流,注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高,引导智能化向国际水准看齐,强化绿色环保办公理念,提供更多舒适共享交流空间,以及满足全球经济一体化的需要,从而达到国际化商务社区的标准。 代表有:绿地千玺、升龙金中杯、兴达国贸、绿地中央广场等5a级写字楼。 主要特点:市场供应多为5a级写字楼,主要供应集中郑东新区与新东站。,郑州写字楼市场现状,郑州写字楼发展历史,本地块基础情况介绍,高新区商务个案分析,郑州写字楼市场现状,高新区商务市场总结,郑州目前写字楼主要分布,高新区版块,郑东新区版块,东南板块,农业路、经三路版块,西南片区,郑州的写字楼市场主要集中在农业路、经三路附近,另外在西开发区有较为集中的供应; 随着近年来大体量综合体的出现,越来越多的项目注重了写字楼产品的供应;尤其是在西南和东南片区,供应量较大,形成了新的商务版块,但目前其影响力较弱。,各区写字楼市场的分布情况及特点1、,金水区是郑州政治、经济、文化、金融、信息的中心地区,也是连接郑州老城区和郑东新区的过渡带。该区域因其突出的经济地位和浓厚的商业氛围,有大量写字楼供应。 写字楼项目主要分布在素有“郑州的长安街”之称的金水路和“财富大道”之称的经三路。,各区写字楼市场的分布情况及特点2、,各区写字楼市场的分布情况及特点3、,2019/4/6,近期商务市场销售套数变化情况:4月份销售套数环比下降,郑东新区保持市场销售主力地位,其与金水区占比环比下降明显、管城区环比上升幅度较大,4月份商务市场销售套数环比有所下降; 郑东新区占比持续最大; 郑东新区、金水区环比占比下降,二七区、管城区占比上升幅度明显,其他各区变化不大。,变化趋势起伏相对舒缓,2019/4/6,近期商务市场销售面积变化情况:办公用房环比下降,郑东新区、二七区占比环比下降,管城区占比上升明显,4月份商务销售套数与销售面积均环比下降; 各区占比变化明显,郑东新区、二七区环比占比下降,管城区和金水区占比上升,尤其是管城区上升幅度较大。,变化趋势起伏相对舒缓,2019/4/6,近期商务市场销售价格变化情况:4月份市场各区高低价区分明显,郑东新区近几月价格持续上涨,保持市场领头羊地位,其他区域价格差距减小,断档期,本地块基础情况介绍,郑州写字楼发展历史,本地块基础情况介绍,高新区商务个案分析,郑州写字楼市场现状,高新区商务市场总结,道路配套:目前项目周边道路配套较差,但道路等级较高,随着道路规划配套的逐步完善,工业园的交通将更加便利,郑州绕城高速,西 四 环 路,莲花街,绕城高速:道路等级高,能很好的带动周边卫星城的发展,未来工业园北部规划的新龙路为绕城高速的辅道,便利的交通将是工业园发展的重要保障; 西四环路:为郑州城市道路环线,入市的主要道路,道路等级高,车流量较大; 莲花街:高新区主要干道之一,是四环通往高新区的主要道路,未来将与工业园连通,进入市区更加便利; 其他:目前项目周边规划道路未建好,从工业园到西四环的道路路况较差,对于项目的销售和展示带来的影响较大。,项目临界情况:周边周路正在修路,通达性不便,人流量少,暂未有实质性配套,格力配 套工业区,高新区商务个案分析,郑州写字楼发展历史,本地块基础情况介绍,高新区商务个案分析,郑州写字楼市场现状,高新区商务市场总结,个案1:总部企业发展基地,项目位置:郑州高新技术开发区翠竹街1号 开发企业:郑州高新科技创业发展有限公司 占地面积:323亩 建筑面积:35万平方米 建筑形态:多层、小高层 层高:3.4米 项目分期:分三期 户型面积:112#和113#小面积1800平、大面积2555平,109#2700平 销售价格:7200元/平 销售情况:在售 3期109#、112#、113# 主题推广语:发展产业园区 繁荣产业园区 其他情况说明:带电梯、毛坯送空调、框架可自由分隔,个案2:动漫产业发展基地,项目位置:科学大道与西环路交汇处西1000米信息工程大学对面 开发商:郑州仟禧置业有限公司 占地面积:87亩 建筑面积:24万平 建筑形态:多层、高层 层高:1#4.8米局部挑高9.6米,2#3.9米,4#3.6米 项目分期:3期 户型面积:1号楼300-600(3户)平米,2号楼150-360(6户)平米,4号楼40-300(17户)平米 销售价格:7000-9000元 销售情况:在售1期1#、2#、4#,销售约30% 项目进度:即将封顶 存主题推广语:智富计划 惠动全城 其他情况说明:4#精装办公、1#、2#毛坯、3#动漫基地,个案3:嘉图西城发展基地,项目位置:高新区西四环与莲花街交汇处向西2公里 开发企业:河南嘉图置业有限公司 占地面积:73.2亩 建筑面积:15万方 建筑形态:5-6f厂办综合楼,层高1-2层为6.5米,3-4层3.5米 项目分期:计划分三期开发 户型面积:整层面积约为5300平左右,可分为1000-1500平 销售价格:均价3280元/平 销售情况:一期在售,目前只剩余一期c栋两套1500平房源 主题推广语:120万平米标准厂房办公 其他情况说明:目前该项目二期即将入市,个案4:河南省国家大学科技园,项目位置:郑州高新区长椿路11号 股东单位:郑州大学、河南农业大学、郑州轻工业学院、郑州高新区管委会 占地面积:526亩 建筑面积:62万平方米 建筑形态:高层、多层 项目分期:三期 户型面积:100-1350平(6户) 销售价格: 5800元/平(精装) 销售情况: 5#已售60% 主题推广语:洞察先机,把握财富;,5,高新区商务市场总结,郑州写字楼发展历史,本地块基础情况介绍,高新区商务个案分析,郑州写字楼市场现状,高新区商务市场总结,区位体量对比:本案区位较为偏僻,与区域内其他三个商务项目相比,交通及配套情况较差,企业基地35万方,动漫基地24万方,大学科技园62万方,本案,嘉图西城15

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