重庆加勒比海水上世界项目前期定位策划报告(54页).ppt

,重庆加勒比海水上世界项目策划报告,contents 目录,1. 前言 2. 项目背景及本体研究 3. 案例研究 4. 项目功能定位 5. 项目业态功能规划 6. 商业气氛营造 7. 硬件改造建议 8. 开业计划书,前言,本项目为重庆南山地区加勒比水上世界配套商业项目，为重庆市主要的旅游景点之一。每年夏季游客到访量集中，项目有一定的知名度和不可替代性。 项目在服务加勒比水上世界的同时，更应当为提升重庆旅游消费，增强度假体验做出表率。 本项目结合自身优势，集合国际化团队力量，对项目定位、功能和建筑方案进行深入的分析，以期将项目打造成重庆著名的旅游度假首选地之一，成为重庆市新的地标项目。,度假休闲,contents 目录,1. 前言 2. 项目背景及本体研究 3. 案例研究 4. 项目功能定位 5. 项目业态功能规划 6. 商业气氛营造 7. 硬件改造建议 8. 开业计划书,重庆城市概况,项目背景及本体研究,重庆，地处长江与嘉陵江交汇处，是长江上游地区经济中心和金融中心，航运中心。中国重要的现代制造业基地，国家历史文化名城之一。 2011年重庆市实现gdp10011.13亿元，同比增长16.4%，增速跃居全国第一，位居中国大陆第七。在第十届中国城市竞争力排行榜中，重庆位居中西部第一，仅次天津，位居全国第二。 在“十二五规划”中，将加快建设重庆成为西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济、金融中心。同时，重庆也需切实转变经济增长方式，扩大消费对于经济增长的作用。 重庆正处于经济加速发展的优势时期，从目前重庆的gdp占比来看，仍以第二产业为重，也体现了重庆作为重要工业城市的历史地位。未来，加快重庆城市第三产业现代服务业的发展，在重庆产业结构调整发展中会起到重要作用。,四城市产业占比图,重庆核心城区商圈概况,项目背景及本体研究,解放碑商圈,观音桥商圈,杨家坪商圈,重庆核心城区内以解放碑商圈为首、包括观音桥商圈、南坪商圈、沙坪坝商圈、杨家坪商圈五大商圈。目前总商业建筑面积近200万平方米。 目前各大商圈内以百货、购物中心等传统商业业态为主，高端消费仍集中于解放碑商圈，借由城市副中心cbd的打造，未来各大商圈区域内也将有大批商业供应体量推出。 重庆城区商圈正在进行新一轮的发展，除这五大商圈外，未来重庆商圈还将继续向外发展，包括大渡口商圈、茶园商圈、巴南鱼洞商圈等，形成第二个层级的城市副中心。 商圈的发展需要根据区域定位及消费力，进行差异化发展，否则商圈将面临业态同质化、区域消费力不足以支撑的状况。,大渡口区,重庆核心城区,南坪商圈,本项目,沙坪坝商圈,项目背景及本体研究,海昌加勒比小镇位于重庆市南岸区南山街道崇文路35号，地处南山4a级旅游风景区核心地段，毗邻黄山抗战博物馆，紧邻泉水鸡一条街。南山植物园、一棵树观景台、老君洞、梅园等南山著名景观点分布四周。,项目位置,海昌加勒比小镇距南坪商务中心7公里，距弹子石cbd中心8公里，距茶园工业新区7公里，离重庆第一大道南滨路车程仅10分钟左右，正在建设中的千厮门大桥更是极大的缩短了南山与解放碑cbd的路程。 现有384、347、346公交线路，分别通往南坪、火车站、解放碑等地，还有各路定线车往返小镇与南山其他各区域。,项目交通,项目背景及本体研究,项目背景及本体研究,在对项目背景的研究过程中，了解到重庆的经济正值高速发展，而消费也正值转型时期。项目所在的南山片区，在重庆人心目中有着独特的自然环境优势，是生态、绿色、度假的代名词。 因此，本项目将在加勒比海水上世界旁打造复合型商业业态，既能满足水上世界目标大众客群的消费层次，也能满足高层次的度假休闲需求。 而制约本项目的关键因素在于区域交通的通达性，目前南山上山道路遇到节假日及晚高峰相对较为拥堵，因此未来区域交通的持续改善将影响项目的发展。,contents 目录,1. 前言 2. 项目背景及本体研究 3. 案例研究 4. 项目功能定位 5. 项目业态功能规划 6. 商业气氛营造 7. 硬件改造建议 8. 开业计划书,参考案例,台北乌来案例研究,乌来位于台北县最南端，是台北郊区泰雅族原住民的村落，四面环山，风景秀丽。 乌来风景区是台湾风景区中历史最久、最负盛名的山乡风景区之一，乌来不以大著称，但其却拥有吸引游人的各种要素，诸如林海、温泉、飞瀑、清溪、野生动物、各种风味小吃、浓郁的泰雅风情等等。,乌来,乌来概况,依靠当地独特的自然、民族特色，从上世纪50年代开始，乌来地区逐渐发展成为台湾特色的原住民山地乡旅游观光景区。乌来老街、温泉酒店以及云仙乐园已成为乌来地区观光旅游的特色名片之一。,区域发展,长时间的自然形成以及观光旅游人士的大量到来，使乌来地区逐渐形成两个商圈：以泰雅族特色文化为主的乌来老街商圈和围绕瀑布路缆车中转站的瀑布商圈。 其间是依溪谷而建的温泉街，总长不过1km多，温泉街沿街分布着众多温泉民宿以及高端温泉酒店。 由乌来老街可坐台车或步行到达瀑布商圈，由瀑布商圈乘坐缆车可至休闲度假为主的云仙乐园。 老街温泉街瀑布商圈云仙乐园已形成乌来旅游的主要线路和体验标志。,区域分布,乌来老街全长300m左右，以具有原住民特色的商店为主，沿街以石板铺设。这里可以品尝到各种泰雅族美食，并随处可见泰雅族编制纪念品。 极具民俗风格的老街吸引了众多观光旅游的游客。休闲舒适的温泉浴之后，来此体会特色的美食和民俗文化，是乌来温泉旅游的必备体验。,乌来老街,穿过乌来老街，到达温泉街。沿街有当地居民利用温泉资源开设的民宿，这些建筑大多有当地民居改建而来，环境档次较为低端亲民，但却能体验当地独有的风土人情。房间价格只有几百元/晚。,温泉民宿,与传统、热闹的乌来老街以及亲民、低端的民宿温泉形成鲜明对比的是，乌来温泉街上也有非常高档的温泉酒店，如馥兰朵乌来度假酒店（原春秋乌来酒店）、璞石丽致温泉会馆等。其中，馥兰朵乌来度假酒店，几乎是乌来地区五星级度假酒店的代名词，曾多次蝉联“亚洲最佳服务度假酒店”殊荣，房间价格达3000 8000元/晚。,星级温泉酒店,馥兰朵乌来度假酒店 （原春秋乌来酒店）,馥兰朵乌来度假酒店 （原春秋乌来酒店）,馥兰朵乌来度假酒店 （原春秋乌来酒店）,馥兰朵乌来度假酒店 （原春秋乌来酒店）,馥兰朵乌来度假酒店 （原春秋乌来酒店）,璞石丽致温泉会馆,璞石丽致温泉会馆,云仙乐园是一座与自然相融合的山林度假主题乐园。只能通过高空缆车抵达，内设有云仙湖区、原野乐园区、溪流亲水区、青年活动中心、云晴湖区、森林浴区、云仙饭店别墅区等，是一处设施极为完善的休闲度假天地。 园区内每个月都有不同的生态主题，包含野生兰花、赏鸟、樱花、萤火虫、青蛙、昆虫等等，就像一座天然的博物馆。 乌来老街商业和温泉酒店业，很大程度上得益于云仙乐园的兴建而发展，同时，商业和酒店业的发展也促进了云仙乐园观光旅游人口的增加。,云仙乐园,泰雅族民族博物馆和山地文化村。泰雅民族博物馆以展现原住民历史、生活习俗、祭典节庆为主；乌来山地文化村，有现代仅存的泰雅族传统歌舞表演，泰雅族纺纱、织布等古老手工技艺表演。,民俗文化,依托当地生态自然环境，乌来四季都有不同的主题风情。春季，樱花盛开，是烂漫的樱花节；初夏，是著名的萤火虫季；秋天，又可观赏各种植物转红的浓浓秋意；冬天，不论是露天浴泉还是各种养生疗泉都可为您驱走一身寒意。 乌来的四季主题是乌来风景区能保持常年兴旺的原因之一。本项目虽然没有乌来不可复制的自然环境，但也可借鉴其思路，打造各种主题季如美食节、嘉年华、创意市集等，使项目常年拥有持续的人气。,四季主题,乌来地区交通工具也非常具有特色。从乌来风景区入口到乌来瀑布，保留了原来以运木材为主的台车旧道，游客可以搭乘台车来往其间； 而通往云仙乐园的唯一通道空中景观缆车，也成为吸引游客的一个特色体验。 特色的交通工具，一方面可有效连接景区内景点，为游客提供便捷的交通方式；另一方面，独特的体验也成为游客观光旅游的吸引点。,特色交通,动静结合，亲民与高端、传统与现代相协调的业态组合。 热闹非凡又集聚人气的老街与恬淡舒适的高档温泉酒店，一动一静之间既可满足游客对方便的商 业配套服务的需求，又可满足游客远离喧闹追求私密宁静的环境需求。 温泉、老街与云仙乐园联动，形成相连的旅游线路，树立了乌来鲜明的旅游 标志。 来乌来旅游的游客或者是被温泉、老街吸引而来，或者是被云仙乐园及瀑布吸引而来，这些景点 相辅相成，形成相连的旅游线路，树立了乌来地区鲜明的旅游标志。 本项目业态也应与加勒比水上世界紧密结合，树立联动且鲜明的地区标志元素。 引进丰富的特色元素，打造特色主题季，既增加区域的吸引力，又可适当突 破季节性的限制。 通过丰富民俗文化、保留特色交通工具等元素，主打原住民特色旅游；并利用当地自然优势，举 办樱花节、萤火虫季等突破温泉度假带来的季节性限制。 本项目可通过打造嘉年华、音乐美食季等各种主题季活动，维持项目常年的人气。,乌来案例总结,参考案例,台湾垦丁案例研究,垦丁区位,垦丁位于台湾省最南端的屏东县，三面环海北依山峦，有台湾的“天涯海角”之称。 在垦丁半岛设立了台湾本岛唯一拥有海域和陆地的垦丁国家森林公园。这里既是丰饶的自然博物馆，更是游人休闲旅游的圣地。既分布着众多的自然景点，如龙銮潭、大尖头、白沙湾等，也有热闹的垦丁大街，休闲的度假酒店等。,本次案例研究区域主要集中在垦丁南部垦丁大街附近。,国家森林公园范围图,区域分布,研究区域地处垦丁国家森林公园近海区域，区域内业态组合丰富。北有垦丁公园游乐区，东西方向为海景别墅区，热闹非凡的垦丁大街绵延其中，垦丁大街店铺后面即为度假酒店较为集中的区域，街道尽头有凯撒和福华等高端酒店。,垦丁大街,垦丁大街全长1km左右，为国家公园境内最热闹的商店街。沿路有许多夜间营业的酒吧、舞场、小吃摊等，并有30多家个性纪念品商店，同时也是垦丁当地饭店、旅馆最密集的地方。这里是集住宿、美食、娱乐、度假休闲于一体的著名观光旅游景点。,垦丁酒店,垦丁大街两侧民宿度假酒店 在垦丁大街热闹的店铺后面，是上百家闹中取静的各种精品或亲民的民宿酒店。房间价格几百至上千元/晚。上街就是热闹欢快的夜生活，退一步即进入安静的私密住所，是在垦丁度假一动一静的完美写照。,垦丁酒店,垦丁大街星级酒店 垦丁大街附近较为著名的星级酒店有垦丁凯撒大饭店、福华度假酒店等。尤以凯撒引领顶级度假风潮之指标，其房间254间，房间价格3,00015,000元/晚；福华度假酒店有405间房，房间价格2,0005,000元/晚。,凯撒大饭店,凯撒大饭店,凯撒大饭店,凯撒大饭店,垦丁公园游乐区,垦丁公园游乐区是台湾第一座也是唯一的热带植物园。全区共分为三大区域，第一、二游览区依动线设立了十七景。第三游览区为自然保护区，不对外开放。 区域内珊瑚礁岩形成的峡谷、洞穴、钟乳石及石笋为主要的地形景观，处处展现大自然演化的奇趣。现有热带植物千余种，鸟类、蝴蝶、爬虫类及其它昆虫资源尤为丰富。,主题季活动,为平衡旅游淡旺季的人潮，屏东县政府于不同季节尤其冬季举办各种主题季活动。 垦丁风铃季：因垦丁秋冬之际落山风强劲，用各式风铃悬挂于主要景点，形成垦丁独特的风铃季以吸引游客。 垦丁音乐季：由于垦丁电音派对的兴起，垦丁从90年代即发展了众多的著名户外音乐活动，如“春天呐喊”、“春浪音乐节”、“南湾海洋音乐派对”等。,垦丁案例总结,多元化的业态组合，满足各类需求。 酒吧、美食、店铺、自然游乐区、高中低档酒店，如此丰富多元的业态组合，方能吸引并满足各类游客的需求。 各业态紧凑排布，分布合理。 向前一步即是热闹欢快的商业街区，退后一步即是私密安静的住宿场所。业态间既紧凑排布，又互不干扰，布局合理。 打造各种主题季活动，平衡淡旺季。 音乐季、风铃季等各种主题季活动，既很好的平衡了区域淡旺季旅游的人气，又树立了区域旅游的特色标志。,案例总结,热闹亲民的商业与高档现代的酒店结合，这两种档次反差的业态，通过合理的布局，不但不会相互冲突，还能够实现动静结合的良好效果，增加项目人气。,以上两个案例有很多共同点，值得本项目借鉴。,两个案例周边也都有一个公众乐园，与公众乐园联动，可共享乐园所带来的旅游人气，维持项目稳定的消费者来源。,与本项目类似，以上两个案例都有一定的季节性限制。可以借鉴其通过打造各种主题季的形式，平衡淡旺季旅游的人气。,contents 目录,1. 前言 2. 项目背景及本体研究 3. 案例研究 4. 项目功能定位 5. 项目业态功能规划 6. 商业气氛营造 7. 硬件改造建议 8. 开业计划书,本项目将打造南山地区以水上乐园为载体，融合大众休闲旅游及高端生态度假为一体的综合旅游配套商业，打造重庆休闲旅游新地标。,项目定位,通过街区高低落差，自然分隔大众消费与私密高端消费群体。 更重要的是，通过部分动线规整，高端消费群体又可以融入大众消费业态中。 在保留现建筑特色及路网结构同时，通过业态规划达到项目整体经济平衡。,主要消费群体 项目私密区高端休闲度假游客+附近别墅住宅用户 加勒比海水上世界游客等大众目的性消费群体,目标消费者,次要消费群体 辐射重庆中心城区其他中高端消费群体,+,项目目标消费者,contents 目录,1. 前言 2. 项目背景及本体研究 3. 案例研究 4. 项目功能定位 5. 项目业态功能规划 6. 商业气氛营造 7. 硬件改造建议 8. 开业计划书,项目规划概念方案 业态布局,业态布局,项目规划概念方案 业态布局,业态布局,项目规划概念方案 业态布局,与解放碑直线距离3.5公里，约25分钟车程； 至外环高速南山出口2.7公里,约5分钟车程 至南坪商务中心7公里,约10分钟车程； 至上新街转盘4.2公里,约7分钟车程； 至南滨路不到5公里,约8分钟车程；,项目区位图,海昌加勒比项目位于重庆市南岸区南山之中，紧邻黄山抗战博物馆，毗邻南山公园，紧靠南山泉水鸡一条街西侧。,项目,项目,项目业态功能规划 业态布局,项目策划范围,水上乐园,多层住宅区,底层住宅区,项目,项目策划范围,项目业态功能规划 业态布局,项目策划范围,项目业态功能规划 业态布局,业态布局原则 该项目分为高档区和中低档区，且各自有独立分开的人流动线。 通过营运管理的手段和建筑隔墙的方式，使中低档区与高档区形成隔离，中低档区的人流无法到达高档区，而高档区的人流则可以通过门禁方式进出中低档区。 高档区中，g3为精品酒店区，g4g6为spa区，g7g9为高档餐饮区。g3与g4g6之间可考虑增加玻璃暖棚等临建作为酒店延伸的spa服务区。 中低档区中，部分g10的2f沿街区域、及部分g4g9的1f沿街区域作为小吃摊档/烧烤/纪念品店/零售区，店铺分隔原则主要考虑紧贴建筑中空区域的边界，以保留最大分割灵活性和最小工程改造量。g10剩余部分则作为中档餐饮区。,项目业态功能规划 业态布局,业态布局,高档区,中低档区,项目业态功能规划 业态布局,1f2f业态布局,精品酒店/spa会所/高档餐饮,小吃摊档/烧烤/纪念品店/零售,中档餐饮,g3g9 1f,g10 2f,档次分割线,精品酒店区,spa区,高档餐饮区,高档餐饮区,spa区,中档餐饮区,中档餐饮区,中档餐饮区,中档餐饮区,项目业态功能规划 业态布局,1f2f业态布局,精品酒店/spa会所/高档餐饮,小吃摊档/烧烤/纪念品店/零售,中档餐饮,g3g9 1f,g10