重庆金融街置业“长安二厂”地块开发策略建议102p.ppt

“代言重庆 对话世界” 金融街置业“长安二厂”地块开发策略建议,目 录,地块分析：地块外部条件分析,区位：紧靠江北嘴cbd，比邻观音桥解放碑两大中心商圈，区位优势十分明显。,交通：公交体系成熟完善 近40条城市公交线路途经地块，迅速到达主城各大区域 未来城市轻轨交通9号线直接通过地块内部,注：轻轨9号线在项目地块前后均设有站点，距离项目地块中心700米左右，距地块边缘400米左右，同时轻轨4号线与9号线三二四医院站形成换乘站，将为项目带来大量人流。,交通路网通达： 距离江北机场约20公里 距离龙头寺长途客运站点约3公里 距离菜园坝长途客运 站点约3公里 距离解放碑商圈约2公里 距离观音桥商圈约1.5公里 距离江北嘴中央商务 区约1公里 。,规划方向：江北区重点打造“一大商圈、两个市场集群、四个商业副中心、若干特色街区”,大观音 桥商圈,当前商圈的1.5平方公里拓展到6.8平方公里。,五里店 商业 副中心,大石坝-石马河 商业副中心,鱼复新城 商业副中心,港城商业 副中心,项目地处五里店商业副中心，发展商业功能基础较好。,盘溪观农贸 批发市场,工业原料及半 成品交易中心,目前项目周边的集中商业主要是超市，有7家，经营面积1.74万方；电器卖场2家，经营面积0.51万方;家居/灯饰卖场3家，经营面积9.23万方，其他商业约0.2万方。,商业环境 周边商业氛围成熟，但档次不高,规划方向：定位“五个北滨”加快打造“重庆中央商务区第一经济带”,北滨经济带以江北城cbd为起点，沿北滨路由东至西分成4段，东起黄花园大桥，西至江北区农场区界，沿盘溪路、嘉华大桥北延伸段、建新东路一线以南区域约11平方公里的面积。 五个北滨：宜居北滨、商务北滨、美食北滨、休闲北滨、文化北滨”。打造“重庆中央商务区第一经济带”，结合重庆“两江四岸”总体规划，实现北滨路“城市客厅”的整体定位。,金融街 长安二厂 项目,观音桥商圈,项目地处重庆中央商务区第一经济带商务服务区。为cbd服务或配套的多种功能可能均存在。,煌华 国际 商城,龙湖 春森 彼岸,香港 信和,招商 江湾城,珠江 太阳城,江北嘴cbd,观音桥商圈,寸滩现代物流区,石马河农产品集散区,鸿恩寺公园片区,铁山坪生态区,鱼嘴新城区,港城工业园区,滨江休闲居住带,规划方向：重点发展九大功能片区,本项目地处两江新区江北城中央商务区核心区域内，在重点发展九大功能片区的观音桥商圈和江北嘴 cbd的衔接处，本项目作为cbd服务区内物业，有打造高端居住综合商业配套商务功能的可能。,本项目,江北城中央商务区,景观资源-尽揽城景、江景 地块南邻嘉陵江畔，整个项目可隔江远眺渝中夜景,竞争-区域滨江豪宅项目分析,项目周边已入市滨江综合体项目，以滨江豪宅为主。目前高层豪宅销售价格达到1.5万元/以上。 本项目拥一线江景资源，体量较目前的滨江项目更大，具备高端滨江豪宅类物业可能。,区域主要潜在综合体项目一览,未来的江北商务服务区，在商业和商务项目以及体量上成几何级增长；一方面做大了整个区域的吸引力和影响力；而项目之间也存在着因时间相近，功能相似而带来的在市场上的血腥拼杀。,小结： 典型城市中心区域稀缺地块，依托成熟的交通社会服务配套,有发展城市商业/城市居住/城市商务等多种功能可能性。 做为“城市客厅”地位的cbd商务服务区项目,依托cbd总部经济及大量的高级企业从业人员,有发展高端居住/高端商业、商务服务类企业商务办公的可能。 滨江资源为高端居住和休闲商业创造有利条件。 两江新区的挂牌为重庆带来了世界关注度，重庆的地产市场从此不再只是面对重庆人的市场。随之而来的还有大量期盼在城市价值方面赚取利益的投资热钱。它们都将成为影响未来重庆房地产走向的重要因素。,地块分析：地块内部条件分析,项目地块 项目北临建新东路、南邻滨江路； 被规划道路划分为11个地块，总占地面积427亩。,建新东路,滨江路,地块优势：占地面积大，容积率高 地块总占地28.48万方，规划建筑面积132.36万方，平均容积率4.65，结合地块区位特性，发展多功能的城市综合体是重要的方向可能之一。,地块优势：南北高差大，江景资源可有效充分利用 整个地块为北高南低的坡地形态，南北高差最高达90多米，但地块南北长度较长 ，实际坡度较为平缓，江景资源的利用较为充分。若设计得当，项目内大比例物业将具备观江资源。,地块优势：道路的规划有利于项目开发 市政规划道路将地块划分为不同的片区 ，对于一个超大体量开发项目而言，有利于项目按功能成片区规划，分组团开发，降低组团间因建设周期不同产生的负面干扰。,地块优势：通过干道直接与江北嘴cbd相连，大大提升相邻地块价值 地块内规划主干道直接连接至江北嘴cbd，并通过千厮门大桥与解放碑商贸cbd直接连通，将项目直接融入cbd之中，大大提升了项目的辐射能力。,建新东路,滨江路,地块劣势：地块开放面狭窄 项目地块大多被其它地块所包围，相对来说整个地块临主干道的开放面较为狭窄，临建新东路仅有130米左右的临街开放面，临滨江路仅约95米，对于项目形象的营造及亲水滨江资源的利用十分不利。,地块劣势：地块内堡坎较多，项目整体打造不利 由于是原长安二厂厂区的拆迁改造，地块内存在较多堡坎，整个地块呈三级台阶状分布，为项目整体规划打造带来一定的不利影响。,地块劣势：地块内市政保护范围众多，整体规划难度大 未来轻轨9号线将直接穿过地块内部，所形成的轻轨保护带将覆盖较多的地块范围，同时地块内高压线、给排水等管线所形成的保护线也将地块划分的较为零散，给项目整体规划布局带来较大难度。,地块劣势：市政公用设施降低地块使用价值 紧靠地块的市政公用设施如变电站、水厂以及今后将修建的加油站，将大大降低相邻地块的使用价值，尤其是o27-1/03这唯一的滨江地块，其次变电站也对o20-4/02地块有较大不利影响。,地块价值判断 通过对地块的外部条件分析及优劣势分析，可以判断出各地块的价值分布如图所示（由于高差影响，各地块均不同程度的能享受到滨江资源，因此滨江条件不作为价值判断的最主要条件）：,小结： 从地产开发角度看项目地块劣势大于优势，高差/与现有道路的关系/水厂、变电站等零散分布于地块内的公用设施/各类保护线等都是影响项目居住舒适度的因素。 但所有的这些不利因素在地块自身区位优势面前都相形减弱，区位优势以及重庆城市发展的巨大机遇为项目的开发带来无限的市场前景。 现有道路与项目之间的关系将随着项目内部规划道路的逐渐形成而改变，判断项目的地块价值以及地块内部各分组团的价值，应更多研究区域内未来的道路关系。 根据对规划道路以及轻轨线的发展状况，天晟判断项目的最高商业价值将不会在目前规划的邻建新东路地块处，因此大胆建议为将项目商业价值做足且对其他功能物业带来正面影响，有必要调整商业功能地块至未来规划的市政主干道附近（详见规划建议部分） 通过判断所得出的地块价值分布可作为项目整体规划的重要考虑因素之一。,地块swot分析,区位-两江新区的外射影响 力 地段-与cbd核心区紧邻,同区域综合体物业在商业 和商用功能产品上的巨大 放量带来竞争压力,一线临江面窄 地块内各项公用配套设施（ 加油站/水厂/变电站/轻轨 等)影响设计和居住舒适性,城市影响力和内陆中心城市 地位的逐步夯实，为城市带 来大量投资人群和外区域消 费力；cbd的逐步呈现,项目定位,定位原则,契合顺应城市发展的脉搏；与地块特性和区位属性相融；与城市人群的气质相通。 (两江新区“江北嘴中央商务区”；重庆主城北滨路“城市客厅”；”五里店“商业副中心。勤奋、热情、开放的重庆人) 包容扩大市场，弱化风险；产品功能多样，产品线丰富；包容不同需求、不同目的、不同区域的消费喜好。 领先先进的规划理念；极富特色具有标志性的建筑体；高品质智能化的建筑用材。优美景观与精彩建筑集合而成的新型城市景观； 关注“建筑城市精神，提升区域价值”；深刻理解金融街的企业文化，解读企业优势，做能让企业骄傲的城市项目。 弱化大体量项目在市场和需求多样性后难以凸显的品质问题；本地块在滨江资源以及地形高差上的不利因素。,定位方向,顺应cbd商务服务区的功能特征；承载cbd核心区的外扩趋势；细分城市客厅的形象构成；从塑造新城市功能的角度思考项目。,它应该是百万级复合功能”城市综合体“,无论从项目的区位/自然景观；开发企业的商业/商务开发和招商以及管理优势；项目自身的132万方的开发规模；它都必然成为一个以居住、商业消费、商务服务、休闲体验等都功能为一体的城市建筑综合体。,它更应成为（市场定位）：,万秀重庆：如果说一桥之隔的cbd核心区是在一张白纸上浓墨重彩描摹的重庆经济发展最高端最有话语权的城市金融中心；而面江瞰城在一个国营老厂原址上重生的就是让那些希望借势cbd发展的大量本土商务服务类（创新/创意/创业）企业和那些在总部基地倾心工作的各地企管能够安逸生活的多样新城。,cbd生活万秀城,一个融合了商业、商务、居住、休闲、购物等多种功能； 集中了最有特色的建筑和最有活力的人群；向世界展示重庆多彩都市形象的 城市功能综合体,形象定位,案名建议：“金融街.摩天城” “金融街万秀城”,世纪城延展金融街天津项目的成功 万秀城形象呈现项目特色，引起对多样功能的联想,“为本地企业服务的cbd ； 为cbd服务的生活城” 是重庆中央商务区最有活力，最有包容性，最富现代感的都市建筑集群；是一个屹立于山水之间的生活新城。,功能定位,居住功能：项目用地基本功能，由江景豪宅、超高层精英豪宅、酒店式公寓、服务式公寓、城市公馆等构成，根据服务于cbd高管人群居住/投资人群/企业普通职员/异地户口本地工作人群等不同特征和需求在档次和面积以及不同视野景观等方面形成较强差异化。 商务功能：项目重点个性化功能产品，承担项目形象体现、价值提高的重要功能，由企业商馆、甲级写字楼、soho公寓、商务公寓等构成；主要面向重庆的成长型企业/三创（业/新/意）企业/cbd主要关系企业/商务投资人群等；重管理和集群辐射影响力，轻单纯的档次划分。 商业功能：项目用地基本功能，也是承担项目形象体现、价值提高的重要功能。由高端购物中心、超五星级酒店、主题酒店、文体商业配套（电影院等）、滨江特色商业及部分社区服务商业等构成。,项目概念描述,城市中的新城,丰富的城市生活体验 它是一座集商务、住宅、商业设施、文化设施、酒店和豪华影院为一身的建筑综合体集群! 它具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合性都会地区。 都会精英聚集在此，光影流动，精彩纷呈的城市生活时时上演，一个全新的生活方式从此蔓延！,超高层大厦、超五星级酒店、购物中心、豪华影城、精品店、主题餐厅、商务会所、特色商务、城市公馆、顶级豪宅、开放空间、中央公园、公共设施集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，业态保罗万象，应有尽有，是真正意义的城市综合集群、“一站式”消费中心，几乎可以满足都市生活的各种需求。,各种类型的物业形态在此融合,顶级的购物、休闲体验在这里得到呈现,louis vuitton、 chanel、 versace、 tiffany co汇聚全球顶级品牌 imax、顶级夜总会、桑拿健身中心、雪茄吧、高级ktv休闲娱乐体验 异国风情餐饮、法式大餐、满汉全席、海鲜大餐、红酒吧巅峰美食享受,超豪华的居住享受 无论是一线滨江的江景豪宅；还是俯瞰万家灯火的超高层精英豪宅，都极负私享、个性、亲近自然、独特的内涵； 精雕细琢的生活细节、体现内在的高贵 “奢侈是产生梦想的地方”,花园中的城市,尽管高楼林立，但是也预留尽量多的景观空间。大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观，结合良好的艺术规划与开放空间设计，将整体空间塑造得更加艺术化和人性化，成功构建了一个功能完善、密集、绿意浓浓、且立体化的花园都会。 在居住区，利用景观绿化增加居住者的参与性，根据不同季节变化形成不同的时段性景观变化，充分利用屋顶绿化，形成特色鲜明的主景观带，尽可能的采用高大植物和景观植物的营造城市绿谷的生态环境。,开阔的公共空间、高绿化率，高超的景观设计，让此地成为城市景点,便捷的立体交通体系,垂直流动线构成的建筑，使整体空间充满了层次变化感，将都市的生活流动线由横向改为竖向，建设一个“垂直”的而不是“水平”的都市，以改变人们的居住与生活行为模式。通过大楼的高度来增加更多的绿地和公共空间，并缩短办公室与居住区之间的距离，减少人们的交通时间。,内部：精装豪华高速电梯与扶梯相辅，平行交通到垂直交通的完美切换，让你毫无后顾之忧；,外部：充分利用地铁交通系统与都市公共交通系统，与地区商业活动完美结合。,文化的城市,超现代感的外立面屹立在江北之端，蜕变成城市中心地标！ 融入代表现代城市文明的公共设施及当代艺术品雕塑，用艺术理念传播商业价值，令艺术与商业相得益彰，以开放的视野，多元的取向，引导主流，领航前沿。 高品位的装修独立精装豪华入户大堂，酒店式奢华空间，财富与尊贵共享。,广场设置露天剧场、室内t台，举办各类演出,广场设置露天剧场既是剧场又是舞台。露天多功能公共娱乐表演圆形舞台，能为户外活动提供场地；配合着可变换的空间设施，满足了多样化的活动场地需求，提供了变化丰富的空间。满足了人们“看”与“被看”的需求。 服装发表会、新品推广会、公益拍卖、艺术品展览等等，在此不断上演各类型文化表演，此地也成为最繁华、最时尚的都会中心。,玻璃帷幕为采光屋顶，产生了丰富的空间层次变化，加上各式各样精彩有趣的亮丽店面设计，配合适当的景观与休憩服务设施，是一处既简洁明亮又令人感到开阔舒适的购物场所。 街道、建筑物墙壁和电梯前也分别设置有大大小小的银幕，除了显示各种租赁、活动资讯外，还可以转播表演活动，播放各种商业广告，传递信息。,超高层顶楼亦设置为城市观景台拥有环绕建筑360的落地玻璃窗，从这个充满空间开放感的场所眺望都市夜晚绚丽的街景，亦可举办各类展览及文化活动。,过去，这里,未来,过去与未来,综述,“它是cbd精英们忙碌工作背后的安居家和放松地” “ 它是安置重庆新经济人群事业的地方，实现他们财富腾飞的梦想 ” “ 多样人群/活力气质将使它成为重庆最繁荣，最现代的城市秀场 ” ,产品定位,产品功能定位,产品配比建议,分功能产品描述,商业功能产品： 高级购物中心：顶级商业物业，国际一线品牌的汇聚、奢侈的购物体验享受，满足江北嘴cbd高端商务人士提供购物消费需求，同时也满足项目本身及周边区域高端消费者提供消费需求，由发展商持有经营。 超五星级酒店：为江北嘴cbd、项目本身及周边区域商务人士提供高端商务配套，也是项目形象的主要体现建议发展商持有物业，并引入国际著名酒店管理公司进行经营管理。 滨江特色商业：以特色餐饮、主题餐饮、休闲娱乐为主，是项目形象展示的重要部分，出于对项目形象的考虑，建议发展商前期持有招商经营，待时机成熟后有选择性的出售部分物业。 商务服务配套：为项目本身及周边区域商务人士提供服务配套，如休闲、娱乐、商务餐饮等，可考虑以步行街的方式打造。可向投资客出售，由其自行经营或出售，但需要进行统一的招商规划。 社区服务配套：为项目居住人群提供生活配套，如超市、医疗、健康会所、美容、银行等，多作为底商考虑，面向投资客或自营者出售，由其自行经营或出租。,分功能产品描述,商务功能产品： 甲级写字楼：顶级商务物业，作为江北嘴cbd的重要补充，以项目本身及周边完善的配套设施吸引部分世界五百强、大型财团、金融机构、银行等大型企业入驻。面向投资客及自用者出售，也可由发展商持有营运，但需要进行统一管理。 企业商馆：高级商务物业，主要面向部分国内大中型公司、本地实力成长型企业入驻，控制单层面积，以整层或半层的方式向市场发售，满足此类企业对形象和物业专业性的要求。有较高投资价值，主要向投资者或自用者出售，由其自用或出租。 soho及loft商务公寓：针对三创（创意/创新/创业）新经济企业打造的面积小但公用商务配套齐全，管理规范，形象专业的商务写字楼；有较强投资价值；最好能引入扶持或助推产业发展的相关优惠政策和行政部门，如组织得当，可成为项目有利的产业带动力量。,分功能产品描述,居住功能产品： 精装小户型领馆：将“小户型”与“精居住空间”完美契合，主要给城市地产的主要市场-投资市场打造的产品，依托cbd大量异地工作人员的住房需求，为项目配置的高销速产品。 超高层豪宅：创新型高端居住物业，其超高层的建筑特点成为与别的城市豪宅最有差异化之处；超高层的稀缺性提升了此类豪宅的价值；主要面向如私企老总、外企高管、高收入职业者等。总价高，主要为自用者自行购买。 顶级江景豪宅：顶级居住物业，视野开阔，景观优异，超大空中花园、室外花园入户，个性化的专属设计，极具私属感，是居住的奢侈品，主力客群为有能力进行奢侈享受的富豪阶层。,分功能产品描述,居住功能产品： 城市公馆：高尚居住物业，面积控制得当，物业管理专业；面向对城市居住有需求的普通市场，如企业高管、公务员、医生、律师等。主要面向自用者出售，辅以部分投资者。 服务式公寓：引入专业服务公司，提供管家式服务的中长期居住产品，主要面向出差时间较长但又不愿长期居住酒店的高级白领及外企高管等。总价低，投资价值高，主要向投资者出售，以代招租并提供专门物业服务形式进行经营，嫁接专业公寓管理团队，树立重庆服务式公寓品牌。 酒店式公寓及特色酒店：短期居住产品，主要面向短期出差人士或部分旅游者。总价低，投资价值高，主要向投资者出售，由其自行经营或出租，只提供酒店式配套服务。,产品规划建议,产品规划原则,从项目发展思路及市场定位出发，考虑项目本身偏重于商业、商务属性的性质，项目整体采取开放式街区的形式进行规划。 尽可能利用规划道路所划分的不同地块来形成项目所呈现的不同功能组团，同时地块内部各组团容积率在综合考虑的情况下将进行一定的互相平衡。 综合考虑项目地块所处组团的整体规划，以及城市轨道交通系统站点设置带来的一些影响（轻轨9号线及4号线），o15-1/02地块所承担的商业价值相应降低，考虑将其容积率降低，调整至o23-1/03地块。 o22-1/02地块处于项目地块中央地带，将其功能考虑为中央公园，使其成为整个项目地块的景观核心纽带及mini中央休憩商务地带，配备特色商业街，包含豪华影院、品牌专卖店等，其所相应降低的容积率调整至其它地块。 滨江地块o27-1/03由于其内部管线保护线众多，导致利用价值大大降低，且地块旁水厂及加油站带来不利影响，考虑将其容积率降低，调整至其它地块，地块内主要以特色滨江商业为主。 滨江地块o27-1/03高程在所有地块中最低，在建筑上可考虑与规划主干道结合，形成架空观江大平台，为项目增添一项景致。,规划示意图,顶级江景豪宅,滨江特色商业,顶级江景豪宅,顶级购物中心、超高层酒店、甲级写字楼、企业商馆,酒店式公寓、特色酒店、社区服务商业,超高层豪宅、小户型领馆、社区服务商业,城市公馆、小户型领馆、社区服务商业,城市公馆、服务式公寓、社区服务商业,超高层豪宅、soho/loft公寓、社区商业,开发分期建议,按价值高低从低到高进行开发 按标高从北至南开发推进,产品规划建议,由于项目体量巨大，开发周期长，在规划上还应该考虑项目丰富产品线的合理搭配，在分期推出的过程中，有不同的亮点吸引各个方面的客户。,同样在较长的开发周期中，应市调整产品功能或比例是必须考虑的问题，城市之中，住宅与商用功能之间的互换是需要兼顾的，从降低项目操作风险的角度出发，项目的整体规划方案要充分考虑后期的可变性和包容性。,另外项目地形条件复杂，地块内各种不利因素较多，在规划设计上要充分进行考虑，尽可能因势利导，转化不利影响，进而打造出自身的特色。,考虑到对项目档次及发展商知名度的提升，可考虑邀请全球著名建筑设计师担纲项目规划设计，如台北101大厦、阿联酋迪拜塔的设计师澳大利亚伍兹贝格。,产品线控制,面积控制：根据项目的市场定位，本项目的户型面积分布区间较大，从20多到数百平米的均有，因此各个产品的面积区间需要根据各种产品的相关定位进行一定的控制，大致各产品户型面积控制如下所示：,配套控制：由于本项目体量大，产品形态丰富，因此相关的配套设施也必须尽量完善，如必须具有的车库、会所、幼儿园、社区配套商业、休闲配套等等，均需进行合理的布置、安排。,景观及内部细节控制：由于地块范围庞大，景观面分布不均匀，因此在充分借助外部景观优势的基础上在内部注意营造多层次的立体绿化空间，并尽可能使景观组团化，加强景观方面的均好性，同时考虑打造中央集中绿地，形成景观焦点。规划设计应着重考虑建筑与景观的关系，并结合建筑总体风格设计初步确定景观基本概念及风格取向。,产品设计建议,外观设计 根据项目的发展思路，整个规划的主要功能为商、住功能。强调不同业态在设计风格上的统一性和外观上的差异性，公共部分成为人流的汇聚点和分流区。整体设计把握“现代、大气、简洁”的原则。,建筑风格 公建类（企业商馆、soho、loft等）的建筑风格上建议采用以大幅透明的落地玻璃窗，方直刚硬的建筑线条，和谐统一的色彩搭配，简洁而没有多余修饰的建筑语言为代表的理性、内敛、沉静的现代主义风格。 居住类的建筑风格建议以简洁明快的现代建筑风格为主，使其在整体风格上与公建建筑不致过于冲突。并通过空中花园的设置、阳台形式的变化或空中廊道的的营造来考虑个性化的打造。 超高层酒店及写字楼是项目标志，在建筑形式与外观上应着力打造出标志性的风格。,超五星级酒店及甲级写字楼 项目标志，区域地标性建筑，考虑60层、240米左右的超高层建筑（如条件允许，可将其打造成超过400米甚至500米的重庆第一高楼）。,滨江特色商业 突出休闲娱乐的概念，以顶级餐饮、特色餐饮、主题餐饮、休闲娱乐为主。4至5层，以独特的建筑形态体现项目的特色，考虑与主干道结合，利用高差，打造观景平台，增添景致，并将主干道上人流引入商业。,企业商馆 40至50层的超高层建筑，单层面积600至1000平米，外观上采用玻璃幕墙造型来体现稳重、务实的商务形象，室内公共部分照明充足，通风良好，设置6部高速电梯。,现代绿色生态的办公环境，如建筑设计中能够呼吸的墙体、自然的空气对流、充足的日照光线、赏心悦目的绿色植被,低碳环保的办公环境，高性能的幕墙系统、太阳能光伏发电、光电遮阳、日光采集、百分之百的地下停车、污水循环利用、高效率的采暖与空调系统、无氟氯化碳的制冷方式以及优质的建筑自动化体系。,人性化的办公环境，提供休闲空间及交流环境，如每层空中院馆、公共时租会议室、写字楼主题空中花园、6米挑空商务会客厅、写字楼健身会所等。,小户型领馆 以灵活多变的外立面造型来强调产品的可变性和多样性，体现时尚、前卫的感觉，全精装修打造，采用国际名品的奢华定制，赠送全套精装品牌家具家电，设置4至5部电梯，大堂星级酒店装修。,城市公馆及超高层豪宅 以舒适居家为目的，设计时要求采光充足、通风良好，户型使用性强，考虑布置入户花园、落地窗、大型景观阳台及露台。,服务式公寓及酒店式公寓 外立面造型时尚、现代、充满活力，大堂装修高档，设置4部电梯，前台、休闲小坊、共享厨房、影音放映沙龙等设施齐备。,顶级江景豪宅 以个性设计的定制豪宅，将自然资源完美融合，体现顶级建筑与地段的契合，在细节的营造和工艺要求上展现奢侈品的概念，如考虑超大空中花园，电梯由空中花园入户等。,每户室内泳池，定制式全精装修，每平米5000元装修标准，装修方案备选。,超大面积的空中私家花园，完全摈弃传统阳台的概念，令生态生活得以完美体现，真正融入自然， 享受自然。,高标准环保建材,高标准环保建材，太阳能系统、风能发电系统、生物质系统以及温差能系统的协同利用，真正实现零碳环保的健康生活空间。,营销推广策略建议,营销目的,金融街置业在重庆市场的完美落地,营销目的：,项目成为从影响力到技术层面的地产标杆项目,项目品牌与销售速度的相互促进,营销思路总原则：,将项目融入城市发展；跳出项目做项目城市属性强于项目属性,关注项目复合性，利用三条线（城市/项目/产品）解决不同问题,前期务虚（舆论）建立关注，中期虚虚实实（舆论与营销）落地销 售；后期由实到虚（产品逐渐呈现，通过舆论再次放大）扩大战果,以支持城市升级建设为立意，跳出地产概念做项目；成为政府的合作者共同助推重庆的“中心城市”地位；以城市运营者的形象被市场记忆 国有企业的风范和超强的商业（商务）运营的水平，同时尊重当地人文和消费喜好，在项目的亲和性上快速落地 成为以项目开发水平取胜的标杆性代表项目 在营销全过程强调项目综合品质的同时重点突出局部细节的精心和用心；以小显大，提升对项目高品质的信心。,营销推广重要策略（一）-品牌占位,项目入市高举高打，迅速吸引市场眼球，成为城中话题 借“城市规划”说事；从对“商务服务区”的理解入手，引起人们对整个两江新区未来商务前景的好奇，引起人们对金融街置业的好奇。 借“设计者”的口碑和影响力，为项目的高品质佐证 捕捉城市热点话题，嫁接大型城市级公关活动为项目口碑推波助澜 知名度、美誉度并行，保证项目越卖越“香” “墙内开花墙外香”，利用外区域市场对项目的认同唤起本地市场对项目的趋向。,营销推广重要策略（二）-推广造势,营销相关定位,项目核心形象,项目案名:金融街摩天城 项目核心形象: 重庆两江新区cbd经济活力人群聚集地 （秀城市万象，展重庆魅力）,项目形态,秀功能城市综合体 集合高端居住、商业、商务、休闲为 一体的cbd生活新城,产品功能,以提供居住属性综合建筑群为主；辅以 综合商业（高端购物休闲消费社区生活服务） 和专业商务；同时具备保值、升值功能,目标客群定位,纯投资群体:购买住宅或商铺商务写字楼用于投资的实力群体,包含有政府公务员私营企业主高级白领外地看好重庆不动产投资群体；在重庆城市影响力提升后，此类人群将成为本项目的基础客户群。是项目中任何一类产品不可忽视的中坚力量。 自用者：1、商务产品自用者包括从事广告网络律师培训咨询装修设计科技贸易个人工作室等服务性创意性行业实力企业主；重庆本地成长型实力企业主（看重金融街的开发和管理优势，期望享受新区政策及更便捷服务于cbd龙头企业） 2、普通居住产品自用者为崇尚城市中心繁华生活的居住功能产品使用者；重庆本地居民为主。 3、豪华居住产品自用者为喜好江景，同时热爱城市居住的便捷和繁华、对居住尊崇感和居住物业硬件有极高要求的成功人士。重庆本地企业主/高管及异地在渝高管或成功人士。,营销分期：,a,d,b,e,c,d,d,先低价值产品，后高价值产品 先居住类产品，后商用类产品 先（现状）临街产品，后（规划道路完成）中心街区产品 先投资类产品，后自用类产品 先渠道走量，后市场零售拔高价格 （鉴于目前设计/工程施工等不定因素较多，不做详细阐述） 正常市场状况下，按15万方/年的货量推出市场。在同一工程节点内不同功能或差异市场的产品单独组合投放，保证持续的市场关注和热点。,项目核心价值,cbd区位（城市发动机）+金融街品牌（物业持续经营能力）+百万级规模新城（城市升级）三者相互作用、相互影响、循环提升的综合能动效应。,基础卖点,滨江线、中干线、轨道4、9号线、机场、火车站,cbd核心北滨休闲商业带北城天街,地段,链接cbd，感受经济脉搏,开发商品牌,全国房产开发网络的实力品牌开发商-金融街置业,两江新区,引擎新区发展，共享城市升级,交通枢纽,周边配套,项目概念,重庆cbd城市生活万秀城,竞争策略,领导者竞争策略,形象领袖,在江景豪宅和综合体项目众多的北滨成为 重庆地产项目的标杆，从设计到施工到管 理到销售到对城市的影响成为舆论的焦点 和市场的焦点,价格领袖,价格逐步提升，折射品牌价值；带动周 边物业共同享受城市发展的利益,项目传播策略,以事件炒做造势 以户外确立高知名度 以电视树立高形象度 以网络营造良好的舆论氛围，形成持续关注 以自制媒体实现渠道营销,（项目总推广费用按2%预算，考虑到项目对异地市场的辐射力，增大了在营销活动部分的比例；同时建议增强渠道销售力；常规媒体和户外以建立项目形象为主。）,价格策略的制定原则:与同类物业领导者形象相符; 高开平走，逐步推升：一期入市时以高价高折吸引市场；高价代表楼盘自身应有的价值，高折基于一期产品还未呈现项目最优时机；随着分期产品在优质景观资源上的呈现以及交通路网的改善，挟品牌影响成为同类物业的价格标杆。 渠道客户和零散客户差异化定价策略：根据渠道客户的质量/数量以及对项目品牌力的影响实行差异化定价，让利渠道客户，带动市场客户。 推出产品, 按功能开放性结合价格由低到高的方式出街,造成客户投资增值印象; 按产品标志性差别定价：对于具有较高市场影响力和资源稀缺的个别产品制定标杆性价格，成为带动市场对品质和项目认识的舆论型价格。,项目价格策略,关于一期入市前的项目炒做相关建议：,联合知名城市杂志，推出“展望重庆十大魅力城市景观”，将项目可能出现的标志性建筑符号或整体城市建筑群作为未来呈现罗列并介绍增加项目影响力推广 对项目期望值的拉升例如“城市版图重新版图”；论改变重庆城市格局的5大巨无霸地产项目（网站炒做/平媒主题等均可） “设计自己的城市”电玩设计大赛以项目地块和案名为基础，利用“模拟城市”的游戏模式在全国范围巨额奖金奖励优秀设计城市者（快速推广项目名和项目理念）,最后：,本次提案重在研究项目开发方向，思路和逻辑依据展示为主，具体营销手段为辅。 涉及到调规以及公用设施移址等敏感问题，虽明知有相当难度但仍提出建议，实为项目规模过巨，任何环节必做百分努力，缓解难度于前好过解决问题在后。 时间有限，项目理解难免疏漏，所做建议也未必周全，若有不当，盼有机会深度沟通。,金融街长安二厂项目主要成员介绍,谢晓戈/西南天晟执行董事 项目总监,谢道全/重庆天晟执行总经理 项目总指导,罗道巍/重庆天晟副总经理 项目策划总监,都 玲/重庆天晟常务副总经理 项目市场总监,mr.chris xie 谢晓戈先生 天晟不动产西南区 执行董事,career highlights工作经历 香港置地集团上海公司（1993年至1996年） 营销总监，负责上海公司所有项目营销策划，推广和销售执行、管理 万泰集团有限公司香港上市公司（1996年至1999年） 副总经理，负责上海所有项目的可行性研究、运作规划、资金计划、策略制定和资源整合 天晟企业集团（1999年至今） 天晟西南华中大区执行董事 重庆天晟渝都房地产顾问有限公司总经理、重庆天晟渝都房地产顾问有限公司成都分公司总经理、武汉天晟房地产顾问有限公司总经理，负责重庆、成都、武汉三地市场的开发，vip项目的策略规划和营销资源整合 education教育背景 复旦大学社会学系专业毕业，法学士 新加坡国立大学emba professional expertise/ track records 专业经验及业绩 十七年地产经验，十年重庆本地市场浸淫，国际眼光，擅资源整合。,career highlights工作经历 重庆市房管局房地综合开发公（至1998年） 任高级策划师，负责项目策划及其推广 金科地产集团（1998年至2002年） 金科集团主管策划与营销副总经理 聚信地产（2002年至2008年） 副总裁，负责协信所有项目的策划、营销执行及推广的管理 重庆天晟渝都房地产顾问有限公司（2008年至今） 总经理，分管市场研究及总指导项目，并着力培育天晟地产精英 education教育背景 西南财经大学研究生 教授级高级经济师，地产界资深经理人 professional expertise/ track records 专业经验及业绩 二十年的地产营销策划经历，使其具备了极其敏锐的洞察和分析能力，拥有极其丰富的大盘营销实践经验，积淀了极其深厚的地产专业理论水平。,谢道全先生 重庆天晟不动产 总经理,career highlights工作经历 金科地产（1998年至2002年