20120822沿海馨庭整盘营销全案109p.pptx

沿海 馨庭 整盘营销全案,沿海项目组 2012年5月, 市场概述,政策环境,gdp增幅近年来首次跌破8%的低位线，经济弱势明显 经济活跃程度减弱，经济增速回调态势确立 拉动经济的“三驾马车”同步下滑，特别是2月开始下滑最为明显 受累于经济下滑严重， a股市冲高回落，重回原点 cpi、ppi双双回落，通胀回落给降息救市创造了空间,经济背景,刺激政策,上半年释放资金及降低利率同步推进； 存款准备金率的放松，新增贷款金额也跟随大幅增加； 政府通过促进项目投资，调整产业结构； 11条刺激政策对于房地产依然维持稳定与严格的调性外还预留了“保持发展合理性”的原则； 限购后多个城市进行试探性松绑或优惠措施，地方政府补贴或优惠均被允许，但触及松绑限购的措施则被制止；,标志着行业政策从极度严厉转向合理微调 房地产行业正向周期的开启，多方对后市的预期逐渐转向乐观 楼市上半年从谷底反弹，确立了市场上行的轨道,我们认为：,刺激政策出台支撑市场回暖,后市预期乐观,2012年上半年，在年初楼市表现低迷后，一季度市场不断释放出对刚需有利的积极信号，积压已久的需求开始在市场利好的带动下逐渐入市，3月份楼市出现“小阳春”的现象。而部分犹豫不决的改善型需求也开始入市，“红五月”“红六月”造就了2012年上半年楼市成交的辉煌,2012年上半年 佛山楼市以筑底回暖升温三个阶段运行,佛山市场,1-2月份佛山整体市场呈现低迷局面，供需萎缩明显。为应对低迷的市场，开发商加大促销折扣的力度，新推货项目普遍定价上有5-10%的降价幅度，价格跌至限购以来的最底位。,阶段1（1-2月中）：供需低迷，市场触底，开发商降价幅度大,触底,佛山市场,存款准备金率下调，释放出大量资金流通市场 85折贷款优惠利率再现 佛山年度房价涨幅明确同比不超10% 多盘集中推售首置型产品，刚需客户大量入市 央行、发改委、住建部声明支持首套购房贷款优惠,2月中存款准备金率下调后，楼市回暖的序幕自此开启。在鼓励首次置业的信号刺激下，开发商配合地大量推售刚需产品吸引客户，使成交量持续攀升，引发本年的第一波回暖潮。,阶段2（2月中-4月）：金融政策刺激，刚需大量入市，引发回暖,回暖,各项目开盘现场吸引大量客户，火爆场面再现,佛山市场,阶段3（5-6月）：回暖效应扩散，以量带量，量价齐升,升温,在3-4月份刚需带动起成交回暖后，进入5-6月份市场热度依然不减，且除刚需继续推动市场外，改善型的需求也逐渐跟进入市 以量带量的效应逐渐显现，改善型需求的大量入市是市场进一步回暖的指标信号。,佛山公积金贷款首付最低两成 个别楼盘开始执行 扬州对个人购买成品住房最高奖励合同价款千分之六 5月18日起下调人民币存款准备金率05个百分点 6月8日起下调人民币存贷款基准利率0.25个百分点 河南认房不认贷、首套房贷款7折利率等措施公布后取消,佛山市场,禅城上半年供需基本平衡，市场回暖下成交量持续攀升,今年上半年禅城新增供应50.07万，相比同期下跌14%；而成交面积为47.66万，同比增幅11%，历经一年限购禅城区楼市上半年显回暖迹象，并且供需之间处于基本平衡的状态； 禅城区价格从2011年上半年的高位开始跌落，今年上半年均价为8501元/，回归到近年来低位，仅次于08年下半年。,4月份新增供应突破20万，五一节点供应较上年旺盛，而传统淡季6月不淡，也再次出现推货小高峰； 成交走势节节攀升，自3月开始市场逐渐回暖，并出现端午成交旺过五一的现象，因此6月的成绩反比传统旺季的5月更旺，6月成交更高达11.63万； 价格自限购后开始迅速下跌，至本年2月才开始有回调趋势，除五月价格优惠外，上半年各月价格基本维稳。,禅城市场,降价促销以价换量，撬动刚需后拉动整体回暖,刚需,价格,成交量,今年上半年禅城以保利及招商为首的项目价格跌幅10-15%吹响刚需释放的集结号。,刚需产品为主的项目涌现，多个日光盘的出现，拉动整个禅城的成交量,开盘成交率一览： 2、3月保利香槟、保利东湾：8-9成 4月依云水岸：8成 5月盛南新都、兆阳御花园：7-9成 6月兆阳御花园、依云上城：6-9成,刚需群体对价格敏感度高，开发商不断以低价试探，刚需持续释放，以此为支点撑起禅城区的成交，形成结构性回暖。,禅城市场,禅城借力低价促销，回暖后，各方开始借势升价,降价与调价是组成今年上半年的主旋律： 降是为了打开市场复苏的大门； 调是对市场恢复信心的表现。,禅城市场,板块格局基本定型，价格阶梯分布明显,南庄,城西,城北,祖庙,城南,亚艺,佛山新城,6500-8000元/,13000-20000元/,8500-10000元/,9300-12000元/,下半年禅城中心区格局：经过一轮价格的调整禅城的格局基本定型，核心区以中大户型主导，中小户型产品分布在三条主干道的西北三个板块上。优质地段的中小户型产品开始减少，环线内外的产品价格差距再次拉大。,禅城市场,下半年禅城区供应稳定，板块错位格局明显,现时禅城区在售项目约38个，未来下半年会有约23个项目推出新货，另外还有5个全新的项目，届时将会有28个项目有新货供应，下半年新增供应合计约86万； 禅城新增供应仍然会以刚需中小户型为主，主要集中在城西及城北板块，城南板块也会有部分刚需产品放出，约合48万，超过半数；改善型产品在下半年也会有较大的放量，主要集中在佛山新城及亚艺板块，该类产品约占3成； 禅城市面上不少热销的标杆楼盘在下半年开始进入尾盘，如碧桂园城市花园、星星花园国际等。,禅城下半年以城南、城西、东平，以及南庄会有较大的货量放出，祖庙和城北货量会相对较少。,禅城区,东平新城,本项目,碧桂园城市花园,星海岸,东海国际,盛南新都,保利香槟,罗马新都,兆阳御花园,依云上城,万科金域蓝湾,项目所处区域项目分布,碧桂园城市花园,项目规模： 占地：14万 总建面：58万,项目南区和中区在售余货单位，预计今年将推出中区剩余单位和北区单位，货量约5-8万。 目前集中火力宣传“天墅”复式组团，少量的中区南区尾货售价去到10000元/以上，单价普遍上涨500元左右 希尔顿酒店和华润万家的进驻，能够提升周边的商业价值和配套设施，对周边具有良性的促进作用。,该项目小户型产品比较受市场追捧，近期价格止跌回涨，宣传上以商业配套为卖点，下半年将推北区小户型为主。,星海岸城市花园,占地：6.5万 总建面：17万,14 座,21座,以一线园林作为卖点宣传，近期推售以大户型产品为主，在售少量小户型户型较差； 整体销售率偏低，价格并未松动，后续不多，主要以大户型为主， 预计今年以消化尾货为主，价格可能会有所下调。,东江国际,项目规模： 占地：3.9万 总建面：12万,项目目前在售少量余货单位，今年不会有新货推出，形成竞争的可能性很小 但该项目具有写字楼、公寓、酒店和洋房，产品链丰富，能够丰富该片区的生活配套和提高片区形象，对周边项目有良性的促进关系,兆阳御花园,项目规模： 占地：8万 总建面：19万,项目目前推出一期单位，去货速度一般，今年会推出二期单位，预计该项目剩余货量约10-12万； 项目一直以来都受到城南本地居民青睐，对这部分客户具有相当大的竞争力； 近期推广中以“婚房”为主题，加上银行贷款利率85折优惠等多重原因，促使刚需客户入市，小户型产品消化速度快，双证产品是本项目的主要硬伤。,盛南新都,项目规模： 占地：14万 总建面：37万,5月份推售1座本单位距离上一批推货已相隔半年多时间，导致部分有意向客户流失；但凭借较1、2批稍好的环境资源、实用的户型和板房装修效果，仍能受到市场关注，加上区位和前景的潜在价值，价格虽上调，开盘依旧很火爆。 项目为城市综合体，配套约11万平米商业，目前在售一期单位，后期货量大约有20万住宅供应，货量较大消化周期较长 得益于绿景西路的开通，项目对城南板块的辐射范围会增大，加上该项目定价不高，对本项目将形成较大的竞争,1座,依云上城,项目规模： 占地：15万 总建面：36万,16座,项目规模大，是目前城南板块最主要的供应之一，目前在售三期以小户型为主，赠送面积多，受刚需客户追捧，每次开盘成交率较高； 项目凭借规模大，强势的品牌效应和赠送面积多为优势，一直以来比较受客户青睐，竞争力较大。,竞争对手情况汇总,其他项目最近开盘概况,竞争对手优劣势对比,注：红色色块表示该竞争对手在这个环节优于本项目,市场小结,禅城,下半年禅城区后市供应充足，刚需产品仍是主流，改善产品有所增多； 禅城区成交将会保持目前的成交水平，金九银十很可能再现； 价格仍保持平稳，可能会有略微幅上升，但楼价大幅反弹乏力； 部分竞争项目进入尾盘清货期，新增供应有限，价格调整可能性较大；,2012年上半年供应缓和，需求增量，导致开发商下半年会更加积极推货 政策微调、金融利好等刺激需求放量，淡季不淡局面出现 上半年禅城市场价格新布局基本定型，部分板块有溢价空间 上半年竞争项目销售业绩分化大，以价换量是主要策略, 目标客户描述,客户属性具象化,项目产品面积：89m、121m 项目估算均价：9900元/m 估算产品总价：88万小三房，119万大三房 首期：88万30%=26.4万，120万30%=36万 30年按揭月供：61.666.87=4119元，8366.87=5550元,按照月供额占家庭总收入30%40%比例为合适上限计算，那么适合购买本项目的客户家庭年收入应该为 41191230%=约16万，41191240%=约12万 55501230%=约22万，55501240%=约17万,备注：以上月供利率按照基准利率计算，未作首套下浮15%的优惠计算,综合判断，客户家庭年收入达到1522万元，才有经济实力购买本项目,客户群属性白描区域,注：以上客户数据来源于项目周边楼盘（碧桂园、兆阳御花园为主体参考）,注：以上客户数据来源于项目周边楼盘（碧桂园、兆阳御花园为主体参考）,客户群属性白描置业次数,客户群属性白描置业目的,注：以上客户数据来源于项目周边楼盘（碧桂园、兆阳御花园为主体参考）,客户群属性白描年龄,注：以上客户数据来源于项目周边楼盘（碧桂园、兆阳御花园为主体参考）,客户群行业描述,项目属性：东平新城核心区域，90120m刚需三房，经典的建筑立面，中大型社区，距离禅城中心区域10分钟以内的车程，附近有名校资源，离政府机关及市一医院较近，周边原住民区域情节较浓,客群行业：区域周边原住民，医生、教师、金融行业、公务员、各种私营企业的中层管理者、个体户,需求二、三房居家户型，满足首次置业或小三口生活需求 倾向选择现代、时尚的社区 重视社区与住宅的文化氛围和品味 更重视教育、生活配套 具备一定的支付能力，对价格的敏感程度居中 追求优质产品，愿意为喜爱的产品超前消费 有一定的停车位的需要 对项目周边路况要求较高，不希望出行受塞车影响,客户群核心需求与项目价值嫁接,东平新城核心区域 逾30万m大型小区 交通便利 配套完善 art deco建筑立面特色 私家艺术公馆精致园林 90120m刚需三房 n+1户型附加值 上市公司旗下品牌企业, 项目价值体系,区域价值,交通配套,项目价值,产品价值,附加价值,项目物理属性优势引申出的精神属性优势,面积段竞争力 户型特色竞争力,整体形象 规划特色 园林景观,区域交通价值 区域配套价值,东平新城区域价值提炼 局部区域价值提炼,项目五大价值体系,整体区域价值提炼 局部区域价值提炼,佛山新城位于中心组团的东南部，未来城市中心将由祖庙东华里历史文化街区、千灯湖金融高新区逐步转向佛山新城。,佛山新城规划图,千灯湖金融高新区,佛山新城的功能规划促进佛山优势产业升级，为产业发展提供载体和服务，是佛山龙头企业、优势企业总部的聚集地。,祖庙东华里历史文化街区,千灯湖,祖庙东华里,佛山新城,佛山新城,祖庙东华里,千灯湖,佛山城市重心南移：佛山新城崛起，跨东平河，越禅城及顺德两区，构建佛山未来城市中心,区域价值,整体区域价值提炼 局部区域价值提炼,东平河南岸：核心价值为东平新城【cbd核心区】，政府百亿市政配套投入，路网及价值印象度高,本案位于东平新城北岸居住片区,东平商圈： 由魁奇路以南、东平水道两岸区域组成，是“一河两岸”新城区的新兴商业区 该商圈依托东平水道实行功能分区发展，水道南片为商务主导型商业区；水道北片为商业主导型商业区 依托广佛地铁实行与广州商品市场的互补式发展，优先设置品牌折扣店、工厂直销中心、休闲娱乐网点和主题商业街，设置满足居民日常消费需求的其他商业网点,区域价值,东平河北岸：核心价值为江景及日渐成熟的【纯粹高端居住环境】,以“岭南大道、佛山公园及周边市政配套”为中心，链接【北岸高尚居住圈-南岸cbd】，构筑东平新城核心中轴,本案位处东平中轴高端居住圈,区域价值,区域交通价值提炼 区域配套价值提炼,周边交通路网,魁奇路,岭南大道,港 口路,华新路,澜石二路,新明三路,东平路,地铁2号线,地铁3号线,文华中路站,湾华站,三纵一横路网分布,东平河,交通价值,汾江路南延线、岭南大道南延线、华阳路南延线和裕和路东延线四条主干道将在2012年完成。这些新、改建路网以“三纵一横”布局贯穿东平新城，北接禅城主城区、南海桂城，南连顺德乐从、北滘，与一环南线接驳，区域互达将不超过10分钟,双环规划的先后提议,禅城内环,禅城内环：文华路魁奇路雾岗路海五路,佛山内环：桂澜路魁奇路禅西大道广佛新干线,无论是禅城内环还是佛山内环，最终哪个方案落实，魁奇路的身在其中，都将为项目交通路网增加又一无可比拟的利好,交通价值,区域交通价值提炼 区域配套价值提炼,92商业规划打造东平北岸高端商圈,写字楼12万，公寓25万，酒店27万，高端商业28万,配套价值,以佛山公园、岭南大道为核心，新鸿基项目为引擎，星级酒店、写字楼为牵引，服务区域居民为主，辐射禅城的高端商圈配套。,2012年下半年，【岭南大道东】商业建筑基本成型，有利于项目配套展示,配套价值,东平北岸高端商圈格局,可承接北岸商圈，依托区域居住氛围 打造国际化风情休闲街区，提升项目档次,配套价值,【本案约1.5万商业配套】,整体形象 规划特色 园林景观,art deco豪宅风范 傲立东平中轴,art deco(装饰艺术派)，语意为“最豪华”，以外形庄重，挺拔俊朗，成为都市标志建筑的象征，是佛山市民心目中理想的豪宅形象,项目价值,整体形象 规划特色 园林景观,项目价值,半围合式规划布局,遵循以人为本的理念 突出人文环境、邻里关系,点线结合,营造部分围合静谧空间的同时 也保证了户户采光通风的良好 增加了每一户的观景面,整体形象 规划特色 园林景观,项目价值,园林主题尊贵的私家艺术公馆,一个精英汇集的户外客厅 一个隐藏在森林里尊贵的私家艺术公馆,art deco的低调奢华延伸到景观空间，景观的每一重元素（廊亭、水景、花钵、座椅，甚至垃圾筒都能成为这种奢华的载体，且都能与建筑充分的呼应，使项目升华为建筑艺术与景观艺术融为一体的奢华艺术公馆,独享尊贵奢华 品鉴艺术时尚,景观风格定位,项目价值,art deco风格+生态自然融合 landscape:artdeco style + ecology and nature,面积段竞争力 户型特色竞争力,最适合市场的刚需精品,没有最好的产品，只有最适合其时市场的产品,产品面积段竞争力,面积段竞争力 户型特色竞争力,横向客厅设计，景观面超宽,入户花园设计，将绿色引入户,n+1户型，100%使用率,北,绝大部分南北对流,南北超短进深，采光非常理想,动静分区，干湿分区,89m小三房设计，最适合刚需的户型,t字型平面布局，减少互相干扰,内零通道设计，减少空间浪费,厅出阳台，最符合本地传统居住需求,不是最完美，但是更适合佛山人, 销售目标,推货量：360套 面积：约32,149 m2 货值：约30,542万元,下半年推售,销售面积：21,218 m2 销售金额：20,157 万元 整体销售率：66% 下半年回款：13,043 万元,下半年销售目标：,全盘可销售总建面：126914m2 全盘总套数：1290套 住宅总货值：12.6亿（商业和车位待定） 住宅总均价：9900元/m,下半年销售目标分解, 策略要点,策略总纲,整盘策略,品牌线：品牌切入启动，项目提升品牌，品牌促进项目,前期,香港上市品牌的切入 市场第一印象：大企业大盘,中期,项目的持续热销 市场印象加深：沿海的盘很好卖,后期,项目完美收官 市场印象巅峰：沿海的，很棒的,吸引关注，抢占市场,销售引领，羊群效应,口碑带动，价值巅峰,销售线：平开高走，小步快跑，快速销售,入市,市场适中价入市 但各方面展示超越市场预期,平开入市，物超所值,中期,热销口碑及展示面的提升 逐步拉升价格,小步快跑，快速销售 顺势而为，价格拉升,收官,形象巅峰、价格巅峰 价格超越价值，利润最大化,价格巅峰，利润最大化,2012年策略要点,自制热点 ， 积聚客户 ， 诱敌深入 ， 集中引爆,eason形象代言系列事件营销,各渠道的前置铺开，针对性推广,营销节点及优惠释放的有机结合,集中发售，明星效应助力引爆,推盘节奏,巡 展 （8.6-9.14）,品牌及产品推广会 （9.8）,售楼处开放 （9.15）,1、2号楼开盘 （10.13）,1、2号楼 （10.13）,8号楼 （11.18）,样板房开放 （10.5）,策略分解,自制热点,陈奕迅形象代言,与陈奕迅合作，聘请他作为沿海馨庭的形象代言人,“融”eason之势，迅速打开项目知名度,具体措施一,强势植入eason品牌影响力，短期内迅速提升知名度 合作期间，项目所有广告及宣传物料，在征得陈奕迅的许可下，可用其肖像权,效果预估,陌生品牌 陌生项目,家喻户晓 全城关注,面传播广度、速度,具体措施二,出席项目重要营销节点，事件营销重量级砝码 选择在国庆黄金周前9.29，邀请陈奕迅作为重量级嘉宾亲临现场,举行形象代言签约仪式,效果预估,9.29，陈奕迅作为形象代言人亲临沿海馨庭售楼部现场！,点传播力度,9.15售楼部开放9.29eason亲临现场10.5样板房开放10.13开盘 利用eason事件营销热点，在售楼部开放与样板房开放之间再造一个小高潮，保持紧凑的节奏，为开盘做好铺垫,具体措施三,免费获得eason签名cd及演唱会门票？,凡是在品牌产品推广会前登记的客户，均有机会在参与【沿海馨庭品牌产品推广会】的时候，获得eason 亲笔签名cd或2012eason佛山演唱会门票,eason“战袍”？eason纪念版黑胶唱片？,在售楼部现场，可摆放展示eason曾经开演唱会或拿奖时穿的衣服，eason历届纪念版的黑胶唱片，配予仿古的留声机，更有氛围,线传播维度,具体措施四,线传播维度,电视：设计以eason形象结合的电视标版画面，项目售楼部开放至开盘期间，于禅城tvb密集轰炸 户外：以eason 形象结合，全新上画 电台：结合eason 作为形象代言的话题，进行炒作，并可加入eason 门票或eason签名cd作为奖品的电台线上有奖问答活动 报纸：以融入eason元素的硬广主打项目形象，同期配合系列的软文炒作报道，融入佛山人文精神、沿海品牌和项目卖点；形成市场共鸣 短信：直白的将eason形象代言的信息说出去，同期渗透与eason相关的活动信息，例如门票、签名cd等活动 微博：成为陈奕迅佛山演唱会信息及陈奕迅在佛山信息的唯一发布渠道，利用陈奕迅微博与广州、佛山主流媒体的地产版和娱乐版合作，全面放大项目的影响力,积蓄客户,战场的完善：由固定分展点，到巡展的多点配合，再到售楼部的开放，项目一直坚持提早亮相，保证与目标客户沟通的场所的原则,战场的完善,售楼部开放前，主要以线下宣传推广为主，主要包括： 1、各大商业旺点及写字楼的派单 2、针对性目标客户群的短信发送 3、各大商业旺点的巡展（印象城、汾江路沃尔玛、东方广场）,渠道的多维,eason代言确定后，进入9月，开始线上线下的交叉宣传 1、电视、电台、报纸等线上全面铺开 2、户外广告、围墙同期换画 3、短信的每周发送 4、融入eason元素的单张的派发 5、微博、网络广告的同步更新,6、候车亭、羽毛球馆广告的换画 7、写字楼及住宅区电梯广告的上画 8、沿海合作单位的团购启动 9、合富vip客户资源的发动及内部员工推介会,引敌深入,分展巡展 （8.6-9.14）,品牌及产品推广会 （9.8）,售楼处开放 （9.15）,1、2号楼开盘 （10.13）,样板房开放 （10.5）,vip银卡启动 减5000元优惠释放,vip金卡启动 99折优惠释放,vip钻石卡启动 98折优惠释放,开盘当天折扣 99折优惠,户型图出街 项目更详细的户型资料,现场模型、环境的开放展示 通过现场感受品质,样板房开放 进一步了解产品 同期价格口径释放,开盘,一期海报 主打品牌、区位及项目基本资料,从8.6分展开始，利用几个重要营销节点，逐步增加项目相关信息，并逐步释放优惠，一步一步的吸引客户保持对项目的关注，诱敌深入，最终集中引爆,集中引爆,前提,积蓄400以上的筹量 提早一星期进行客户价格试算 收筹的同时即开始做好客户意向分流,开盘,开盘前一天价格最后确定 开盘前一天客户意向分流完成 开盘前一天统一通知客户第2天开盘方式及时间 集中发售，陈奕迅亲临现场, 营销铺排,2012年营销铺排,由于整份营销铺排表格太大，难于在ppt里显示，因此具体请看附件沿海馨庭2012年营销铺排,整盘营销铺排概述,初入市,价格开始拉升,持续,策略性推货,价值巅峰,沿海馨庭全盘销控策划,全盘资金回收及费用预算,项目前期为了品牌及项目的全面铺开宣传，耗费营销费用比例较大，到了中后期，除重要营销节点外，费用逐渐减少，口碑传播营销起到了很大作用,注:预留10%的机动营销费用作为后期销售尾货而用,2012年度具体营销重点阐述,关于eason形象代言的利用,肖像权的使用,项目所有销售资料、宣传物料、现场包装、广告画面、活动物料，在经陈奕迅许可的情况下，均可使用其肖像,注：为了与项目的形象定位更吻合，建议让eason专门为项目拍摄几张形象照片，合作期间，可用于项目的所有广告,亲临现场造势,9.15售楼部开放后，于9.29邀请陈奕迅亲临项目售楼部现场，举办形象代言签约仪式，并献唱12首歌,相关物品应用,9.8品牌-产品推广会，进行eason2012佛山演唱会门票的抽奖 9.15开放售楼部时派发中奖门票 10.5开放样板房派发陈奕迅亲笔签名的cd 售楼部现场可展示陈奕迅经典金曲的黑胶唱片，陈奕迅开过演唱会或拿奖时穿的衣服,相关宣传配合,所有线上线下渠道，包括电视、电台、报纸、户外、网络、短信、单张、电梯广告，都围绕eason代言项目的噱头炒作,关于品牌-产品推广会,前提： 原计划中，8.25品牌发布会，9.12产品发布会，逐步自制热点，客户逐步升级，但基于现阶段实际情况，建议将两者合二为一，在售楼部开放前一星期，即9.8举行 目的： 对前期积蓄客户的第一次洗牌 项目详细资料的进一步释放 vip优惠计划的启动，优惠开始释放 预告售楼部开放信息及陈奕迅形象代言的信息,关于品牌-产品推广会,时间：2012年9月8日晚上 地点：佛山岭南天地马哥孛罗酒店 参与人群：前期积蓄的意向客户、各大媒体记者、政府相关领导 重点内容：品牌的展示、项目产品的推介、vip优惠计划启动、陈奕迅门票及ipad3的抽奖、eason代言信息的发布，售楼部开放信息的预告,注：由于时间紧迫，本方案应于本周四内确定下来，然后马上联系酒店、活动公司开始筹备，力保本次发布会的顺利举行,关于售楼部开放,时间：2012年9月15日 达成目的：尽可能邀约前期登记客户当天来访，造成“首爆”的市场印象 开放前提： 售楼部的软硬装全面完成 售楼部门口广场及周边包装的完成 道路导示的完成 销售培训的全面到位 销售物料的全面到位,关于售楼部开放,开放当天重点内容： 售楼部及周边环境包装的全线软硬件亮相展示，体现项目品质感 于9.8品牌-产品推广会上中奖的陈奕迅门票的发放 陈奕迅相关产品（黑胶唱片、eason战袍）的展示 详细产品资料的出街（大模型、户型资料等） vip优惠升级（权证登记优惠）启动 现场的暖场表演,关于样板房开放,时间：2012年10月5日（建议尽量提早到10.1，利用十一黄金周充分蓄客） 达成目的：开盘前收400个乃至以上的诚意金，深度洗客，分流，价格试算 开放前提： 样板房的软硬装全面完成 看楼通道全线 包装的完成 销售培训的全面到位,关于样板房开放,开放当天重点内容： 样板房及周边环境包装的全线软硬件亮相展示，体现产品核心优势 正式开始收诚意金，下筹客户可获得陈奕迅亲笔签名cd一张 价格区间的出街，正式开始价格试算，并同步做客户意向分流 vip优惠升级（诚意金优惠）启动 现场的暖场表演,关于开盘,时间：2012年10月13日 目标：开盘推售1#、2#共240套单位，开盘当天销售7成约168套单位 开盘地点： 考虑到与项目有更直接的联系，以及开盘仪式后的追加自然销售，首选售楼部现场，如售楼部内部空间不够，则可在售楼部外广场，以及利用部分港口路的空间作为开盘场地，需提早与相关执法部门沟通 如各方面条件真的配合不到位，那么次选可在禅城区的高档酒店租赁宴会厅作为开盘场地，推荐佛山宾馆或岭南天地马哥孛罗