2014南益汉正街地块市场分析 29P.pptx

汉正街地块市场分析,第一部分：区域解读,汉正街片区 文化创意产业区,板块区位,片区概况,汉正街片区：武汉旅游文化创意产业区,片区概况：汉正街片区主要位于武汉市硚口区，东起友谊南路、南至沿河大道、西至武胜路、北至京汉大道。由汉正街、多福路、大夹街、长堤街、宝庆街、三曙街、永宁巷、万安巷等78条街巷组成，占地2.56平方公里，含有6个街道办事处的行政区划。市场内已建成服装、皮具箱包、家用电器、鞋类、陶瓷、布匹、小百货、塑料、工艺品、副食品等10大专业批发市场，营业面积共计60多万平方米，经营商品6万作余种，市场从业人员10万余人，客货运输站22个，拥有276条线路，对开500多班次，日均吞吐货物400余吨，个体经营户13200户，市场日均人流量16万人次，旺季可达20万人次。 2011年开始汉正街整体搬迁以来，关闭市场23个，全部搬至黄陂区汉口北盘龙城小商品批发市场。根据市府的规划，整个片区将建设武汉市旅游文化创意产业园区。,汉正街板块,区域价值,区域介绍,汉正街位于武汉市硚口区，是武汉市历史最悠久的商业中心区，配套齐全，但是生活环境杂乱、环境差。,作为武汉市目前最大的旧城改造项目，汉正街中央服务区北临汉正街，南临汉江，沿河大道，西至利济南路，东起友谊南路，规划面积28平方公里，核心区规划面积3平方公里。因商住混杂、火灾频发，汉正街文物古迹毁坏严重，历史街区肌理濒临消失。2014年2月15日，武汉全面启动汉正街核心区拟保留项目的整改工作。6月前完成汉正街老街整体规划。以1.4公里的汉正街老街为轴线，串联起长江食品厂片、三特片、汉正街东片等历史建筑相对集中的片区，实现修旧如旧。,汉正街区域简介,汉正街中央服务区,区域价值,总体规划,属于政府规划中的大型居住新区、市级商业副中心，是旧城改造外流人口承载区，自身也有旧城改造需求,2月14日，市长唐良智主持召开汉正街中央服务区第七次领导小组会议确定，保留汉正街核心区域内的1.4公里老街区，并通过修复再现其历史风貌，留住武汉商业之“根”，2014年，我市全面启动汉正街核心区拟保留项目的整改工作。6月前，完成汉正街老街整体规划。以1.4公里的汉正街老街为轴线，串联起长江食品厂片、三特片、汉正街东片等历史建筑相对集中的片区，实现修旧如旧。其中，长江食品厂片、三特片历史街区修缮将在今年率先启动。,留住武汉商业之“根” 汉正街1.4公里老街将再现原貌,城市总体规划涉及汉正街的部分,根据武汉市城市总体规划（2010-2020年）武汉市主城区实施“两降三增三保”，对主城区进行优化调整，功能布局。 汉正街片区属于既主城区优化部分旧城更新的重点区域，也属于主城区功能布局中的滨江活动区。,食品厂片,三特片,汉正街东,区域价值,交通规划,轨道交通增加了区域的通达性，辐射片区将明显增加，多种功能于一体的规划分将提升片区的整体竞争力。,2013年12月，汉正街中央服务区实施性规划获审议通过。目前，汉正街中央服务区启动地块已完成土地征收，已进入实施阶段；正在建设的地铁6号线，将从该区域穿过，预计2016年完工 武汉地铁6号线，是武汉最长的一条地铁线路，也是继3号线后第二条穿汉江地铁。6号线一期，线路全长36公里，设站27座，分别为：体育中心南、车城东路、江城大道、老关村、博览中心、海洋乐园、前进村、红建路、马鹦路、钟家村、琴台路、武胜路、汉正街、友谊路、江汉路、大智路、苗栗路、香港路、三眼桥北路、唐家墩、石桥路、杨汊湖、常青花园、工业学院、东方马城、金银湖、环湖西路。其中换乘站11个。,汉正街区域交通规划,汉正街中央服务区位于长江与汉江交会处，用地范围东接前进一路、三民路及民权路，南抵沿江大道，西至武胜路，北临京汉大道，总面积3.46平方公里，正街中央服务区将涵盖金融业、商务服务业、电子商务、总部经济、公共服务业及零售业、信息及科技服务业为主的多种业态，其中金融业和商务服务业占比最重，分别为31%和28%。,未来区域功能规划,以服装类产品销售为主导,覆盖产业面广,区域商业氛围浓厚,区域价值,产业状况,区域内具有多个商业体,经营年限多为十年以上,设施较陈旧,区域价值,区域配套,区域价值,总结,区域所处城市核心老城区,商业历史悠久,涵盖多种经营产业,产品覆盖领域较广,区位价值突出，紧邻滨江商务区,与多条城市中心主干道接轨,且作为政府进行旧城改造,区域升级的重点规划项目,片区内功能划分更加细化,未来发展前景不可限量。,第二部分：区域市场,整体市场,片区划分,片区项目分布不集中，主要分布在武胜路、中山大道和硚口路，都为打品牌开发商，竞争激烈,宝利金国际公馆,越秀星汇云锦,恒隆广场,中御公馆,同馨花园,整体市场,量价走势,从去化上看：硚口片区由于项目较多，因此整体去化较慢，但由于汉正街片区在售项目少，因此单盘去化能力要高于硚口片区 从价格上看：两个区域价格都比较平稳，没有明显的上涨或下跌趋势，但白沙洲南价格水准要高出大桥新区一个档次,汉正街片区附近江汉路周边项目去化速度较快，但是价格处于高位,2014年至今汉口内环核心区量价走势,宝利金国际公馆 人信汇 越秀星汇云锦 中御公馆 同馨花园 恒隆广场 世纪江尚,14000,20000,15000,16000,17000,18000,19000,21000,约17000,约17500,约16000,约16000,价格待定,约18000,16000-18000元/平为主力价格段，比较集中，少数项目价格在25000元/平。,整体市场,价格分布,13000,约25000,整体市场,供应分析,从周边现有新增供应和库存来看，总供应达150万方，供应高峰年供应接近50万方,整体市场,总结,江汉路片区和硚口片区都为市场热门区域，片区供应量和去化量均较大，市场竞争十分激烈，但现阶段两大片区价格处于武汉市中上游，价格稳定，上涨较慢。,第三部分：典型个案,典型项目,同馨花园,基本参数,地理位置：武汉市硚口区解放大道582号（蓝天宾馆旁） 项目介绍：项目位于解放大道，武广商业圈内，总占地面积约150000，总建筑面积约700000，总体分为二期开发，一期4栋，二期24栋，容积率4.28，绿化率26.65%，目前主推17栋，销售均价17500元/。,占地面积： 150000平方米 建筑面积： 700000平方米 容积率：4.28 绿化率：26.65% 总户数：1358户。 开发商：武汉江华房产开发有限公司 物业费：1.5元/月/平方米,同馨花园,典型项目,从推盘上看：项目目前处于尾盘阶段，但参考周边市场基本可判定为小步快跑策略 从价格上看：首期采取的是低起价对外策略，利用产品差异化赢得市场 从去化上看：去化水平相对较高，主要是地段商圈十分成熟，同时价格低缓。,同馨花园,推售分析,典型项目,同馨花园,项目小结,硚口片区代表性品牌中低密度新盘，利用大手笔营销推广方式以及差异化的低密度产品取得量价品牌三收的成功。,典型项目,中御公馆,基本参数,地理位置：武汉市硚口区解放大道576号（宝丰路人民广场中百超市旁） 项目介绍：中御公馆项目是一个包括living mall、高端公寓式写字楼及高尚住宅于一体的大型商业住宅综合体，项目位于汉口核心地带的解放大道与宝丰一路交汇处，宝丰路中百仓储旁边。总占地面积约35000，总建筑面积约185000，容积率4.42，绿化率30%，总计1549户，目前在售5#楼67-120，二房、三房户型，销售均价16800元/。,占地面积： 35000平方米 建筑面积： 185000平方米 容积率：4.42 绿化率：30% 总户数： 1549户（当期） 开发商：武汉市江汉财富投资管理有限公司 物业费：2.6元/月/平方米,典型项目,从推盘上看：基本采取的是小步快跑的推盘策略，每半年开盘一次，通过多次频繁开盘提高市场知名度聚集客户，快速去化产品提高销售溢价。 从价格上看：由于产品面积段跨度大，价格波动较大 从去化上看：纵观开盘至今去化量不高，主要还是由于片区竞争激烈且价格水准微高,中御公馆,推售分析,典型项目,中御公馆,项目小结,该项目为硚口区大型综合体项目，包含公寓与高端写字楼，力求打造区域性名盘，前期开盘采用低开高走的策略销售，取得了非常好的销售业绩，后期价格涨幅较大，去化水平较低。,典型项目,星汇云锦,基本参数,地理位置：武汉市硚口区中山大道1号（轻轨1号线硚口路站旁） 项目介绍：项目地处汉口核心，位于中山大道、京汉大道和硚口路三条主干道之间。项目规模达65万，揽一公里一线汉江景色，越秀星汇云锦作为武汉首席维港都会综合体，拥有30万方超高层豪宅区星汇云锦，68层超300米超甲级写字楼财富中心，4.6万方顶尖商业购物中心星汇维港，以及港式酒店式公寓四大高端业态，完善匹配现代都市全能居住体系。总占地约94577，总建筑面积约65万方，容积率5.4，绿化率30%。,占地面积： 94577平方米 建筑面积： 650000平方米 容积率：5.4 绿化率：30% 总户数： 2442户 开发商：武汉越秀地产开发有限公司 物业费：2.8元/月/平方米,典型项目,从推盘上看：基本上保持3个月左右推盘一次小步快跑推盘方式 从价格上看：随着推盘节奏逐步走高，典型的低开高走趋势 从去化上看：项目月均去化在1万方左右，年去化能力约在12万方,星汇云锦,推售分析,典型项目,越秀星汇云锦,开盘分析,该项目无论在规划、规模、品牌都处于高端，当时拍这块地块的时候，是武汉市楼王，在营销推广方式上实行大范围铺排广告的方式扩大项目的影响力，而且在售房源都为精装修，装修精致。,第四部分：土地市场,土地市场,汉正街板块处于硚口区与江汉区交接的位子，生活配套十分齐全，商圈成熟； 区域内拿地未开工项目来看主要集中在目标地块东侧既武昌大道沿线，供应地块建筑面积总量将超过200万方； 区域内在售库存及未上市潜在供应量将超过3