亿阳蒙西物流园客户分析报告（45P） .pptx

亿阳蒙西物流园客户分析报告,目 录,客群构成分析,1,2,3,4,客群置业需求及预算分析,客户描摹,结论,本次调研的主导思想是从蒙西的主力消费客群和主导客群出发，其中以蒙西的住民和产业工人为主，商业街的经营业主也是主要考虑的对象。 从客群来源可以看出，蒙西围绕工业企业集中形成了一批以满足当地基本需求为主的涉及生产工作基本需求的经济构成，以工业为主导，以服务工业人群和当地居民为主的经济构成。 从来源构成可以看出，蒙西的人口主要还是以本地客群居多，占总量的一半以上，乌海客群占32%，所以后期营销推广上应该考虑此类因素。,客群构成分析,客户来源细分,客群职业细分,从上图可以看出，职业构成中，工业产业基层职业的人群较多，事业单位人群相对较少，产业属于劳动密集性产业，是劳动力比较不足的城市。 高层和中高层相对较少，个体业主收入不足以支持在本地形成高端消费群体，市场缺乏高端客群。 餐饮娱乐和零售批发行业相对已经成型，但仍未饱和，主要以小规模经营为主，缺乏集中和专业化的商业服务配套。,客群职业构成,客群构成分析,客群经济分析,客群家庭人口及家庭收入构成,客群构成分析,由数据分析可知，单身人群的收入基本在5万以下，多为企业职员，在人口构成中相对较少，新婚青年收入大都突破5万，高收入阶层不多，个体和工人相对平均。 3-4人中年客群收入水平比较平均，其中不乏收入在15万以上的客户，客群中有白领和管理者出现，职员和个体分布平均，其中高收入群体多为餐饮和汽车行业的客群。 5人的家庭较少，收入都基本超过了10万，但仍处于中等收入阶层。 蒙西家庭构成基本以3至4人的中年阶层为主5-15万收入的占多数，但并不缺乏高收入家庭，说明需求的主要客群普遍有为了满足住房需求购买住宅的能力。,客群构成分析,居住环境分析,居住环境及满意程度分析,根据数据可知，商品房和经济适用房占蒙西居住比例组成的很大部分，目前这部分客群的居住满意度还是较高的，但这类客群中，产业工人和个体经营户大部分是在乌海拥有住房，在蒙西本地的居住环境还有待改善。 出租房、宿舍以及自建房相对对蒙西住宅市场的有效需求相对明显，大多都有急需改善住房条件或具有住房需求的意愿。商铺自住者相对较少，但居住环境也不理想，都具有潜在的住房需求。 经分析，蒙西本地具有住房需求或潜在住房需求的人，应占总人口比例的59%以上。,户型面积分析,由数据可以看出，70以下房型一室占总构成80%，这类人群大多是本地客群，急需改善现有居住条件。 70-90的小户型相对比例较小，说明刚性需求得不到有效的释放，这也是由于目前的住房现状产品结构不合理，无法充分满足刚需的需要所决定的。 90-120两室和三室户型相对占总量较大，但有四成左右的客群都是在乌海购买的房子，两室和三室的房型相对平均，客群相对喜欢大客厅和大主卧的产品，目前供给市场上的放量也比较少。 120-140及140以上三室四室的客群相对较少，大多为15万以上客群购买，本地住宅相对较少，基本在乌海，蒙西本地还是主要以解决刚需为主。,客群构成分析,交通配备分析,客群构成分析,在接受调查的109组客户中，有车客户占39%，相比区域经济发展，拥有私家车的客群相对较多，且多数为个体私营老板，同时有车的工人阶层也占有车族的40%左右，说明蒙西的高档消费品购买能力还是有的。 无车客户中80%的客群需要交通工具代步，说明在交通的消费构成上，蒙西相对交通支出比重较大，但交通条件不完善，这是桎梏项目在周边地区影响的不可忽视的因素。,客群置业需求分析,在抽样调查的179组客户中，有购房需求的占69%，其中住宅需求100组，商业需求53组。 数据说明蒙西在工业园区快速发展的同时，短时间内人口的增加导致了住房以及消费需求的激增，同时也说明蒙西尚未形成完善的居住环境，具有很大的市场机会。,注：有效客户124组，其中对商铺和住宅都有需求的29组。,客户构成分析,客群置业需求分析,地块综合评价,根据调查，客户普遍认为项目的区域一般，这是由于项目距离蒙西中心距离远，尚未树立信心导致的。 区域发展潜力综合考虑，项目因规模和区域发展的利好性，未来有不错的发展空间。 因蒙西工业环境导致整体生活环境较差，所以项目虽然区域环境污染较少，但仍不被认可，需要加以重点考虑。 因项目周边及内部道路完善，又有公交经过，所以交通环境条件比较好，可以考虑以交通为导向扩大辐射的影响力。,项目综合评价,十八号微软雅黑,置业需求细分,客群置业需求分析,在接受调查的179组客户中，愿意购买项目的客户占了63%，说明项目的接受程度可观，也表明蒙西客户的购房需求相对较大。 数据表明，首次置业需求的客群占了71%，其中因工作原因需要购买的占主要因素，改善类客群占14%，说明蒙西主要以刚需为主，投资类客群占15%，且投资商铺的需求比例较大，说明蒙西的住房需求大多来自工人和年轻客群，且都为刚性需求。,十八号微软雅黑,置业因素细分,在影响购买因素的主要构成中，价格占据了主导地位，说明蒙西客户的需求以满足基本生活需求为主，享受型客户占少数。 位置和配套所占比重分别为18%和12%，说明客户受区域利好影响的因素影响较明显，项目应考虑依托周边的现有资源形成一套完善的配套体系，满足客户的需求，成为“城中城”。 虽然客户考虑户型、物业、景观的相对因素较少，但仍是项目不可忽略的因素，应形成以满足刚性需求为主的复合型居住性社区。,客群置业需求分析,客群置业需求分析,户型面积需求,产品需求细分,由数据分析可知，需要90-120面积的客群占了整体客群的绝大多数，基本符合首次置业及改善居住条件家庭的需要，这类客群大多属于中青年客群。 在90-120主要构成结构中，三室两厅和两室两厅比例大致相同，因地缘喜好客群大多喜欢单间面积较大的产品，所以应考虑将90-100左右两室和100-120三室作为主力户型，以符合主力客群的需求。,主力户型及面积需求分析,产品需求细分,从主力客群的产品需求分析可知，两室和三室的需求各占一半，90-100户型基本为两室需求，100-110的舒适两室比例占32%，三室总体需求保持在100-120之间，约占总量的40%。,客群置业需求分析,客群置业需求分析,产品需求细分,卧室客厅需求偏好,经调查分析可知，目标客群对卧室和客厅的需求都以大卧室和大客厅为主，这也是由内蒙人居生活方式和生活习惯所决定的，所以在研发产品的同时要充分考虑到客户对产品的功能需求，以大主卧和大客厅为主的产品，应占项目比例居多。,客群置业需求分析,产品需求细分,大多数客户对独立餐厅都有需求，因为需求面积在70以上的户型都有独立的功能分区，所以在解决刚需的同时，也要满足客户对产品功能的需求。,根据统计，需求面积在120以上的客群需求两卫的居多，120以下则仍以一卫为主，所以应以客群的需求出发，考虑卫生间的配比。,客群置业需求分析,产品需求细分,根据调查，客户对双阳台和南向阳台的偏好基本保持平衡，需求南向阳台的大多是购买120以下的户型，120以上双向阳台需求较大。 研发产品时应尽量满足不同人群的不同需求，考虑在景观好，户型舒适的中大户型设置双阳台，小户型仍以保证面积有效利用为前提研发产品。,根据调查，客户对平层的产品认可度较高，占68%。面积从90-120不等，说明蒙西居住问题首要任务是保证刚需。 复式和跃层产品的需求占21%，面积在110-160，说明客群虽然有购买欲望，但经济水平不到购买高档产品的程度，所以项目应仍以常规住宅为主,客群置业需求分析,产品需求细分,建筑风格及建筑形式,经分析，客户普遍倾向于多层产品，约占总量的70%，而蒙西本地因航空管制及城市发展等多方面的制约，目前尚未出现小高层项目，加上客户人群比较年轻，比较喜欢新鲜事物，但就有效需求讲，建议开发多层住宅为主的复合型社区。 在四中建筑风格中，现代简约风格的项目认可度为60%，达到了设计标准，建议建筑风格和景观可以考虑以现代简约为主，在不影响项目整体美观的整体统一性的同时加上一些新古典主义的外立面装饰及景观元素。,客群置业需求分析,产品需求细分,根据调查，发现客户比较倾向于毛坯房，共65组占总构成的59%，说明住房需求主要还是以最基本的居住功能为主，另外也符合蒙西镇及内蒙整体交房的标准，装修无疑会带来成本的上升，所以建议项目仍以毛坯房为交房标准。 同时我们也可以发现，需求厨卫简装的客群占25%，蒙西的区域环境和生活方式决定了蒙西客群对住宅的要求，简装可以做，但建议以购房优惠的形式赠送简装装修。,客户置业预算分析,经分析可知，总价承受在25万以下的占整体比例居多，有33组，单价承受能力基本在2500以下，说明客户意愿和需求是100平米左右的两居及少部分三居住房，这部分人大多属于首次置业的刚需族。 25-30万之间的人比例占30%左右，单价保持在2500-3500的合理价位上，其中2500-3000的客群占近50%，说明价格所决定的产品档次应保持在中端水平。 30万以上客群希望购买高端产品，但有效面积区间仍在100-120。,总价单价细分,依数据可知，具有购买意愿的人群购房大多以按揭贷款为主，大多数人都在乌海有一套住房，尚未拥有住宅的人占27%，按揭贷款的人群占总量的72%，说明人群具备高端产品购买能力的人相对较少，主要仍以刚需为主。 公积金贷款购房的人群相对按揭较少，但也占总构成的19%，这类人群大多是产业工人，购买住宅的主要人群是40%产业工人和30%的本地居民，所以应保证项目在可购买的消费能力前提下，保证客户需求的同时做好产品品质。,购房条件分析,客户置业预算分析,工业园中层管理者白燕，女，35岁，大专学历,客户描摹,客户语录,客户描摹,客户描摹,个体经商户张珍艳，女，49岁，初中学历,客户描摹,客户语录,客户描摹,客户描摹,工业园中层管理者秦越超，男，28岁，本科学历,客户描摹,客户语录,客户描摹,客户描摹,商贸服务行业闫凤娇，女，35岁，中专学历,客户描摹,客户语录,客户描摹,客户描摹,房地产销售主管乌兰图雅，女，32岁，大专学历,客户描摹,客户语录,客户描摹,客户描摹,客户描摹,目标客户的总特征,明确他的事业基础 分析他的创新能力 判断他的文化底蕴 界定他的收入范围 考量他的居住现状 发现他的特殊喜好 研究他的时间特质,客户描摹,客户描摹,目标客户的总特征,收入：年收入10万左右，正在向更高的社会阶层跨越中。具备一定的投资眼光和能力。 居住：目前或住在单位宿舍，或住在租房住，普遍不满意目前的居住环境 急需改善。对居住空间上的私密性和舒适性都有了更高的要求。但 作为首次置业，不会投入过多的储蓄以达到一步到位，追求高性价 比的产品。对工业园的污染有较大的抵触心理，希望远离工业园 区，对社区内部的绿化有比较高的期望。 时间：忙不忙？很忙。它已取代“你吃了没有？” 你可以有多少时间不工作而保持现有的生活水平？目标客户基本处于创业和事业发展期，所以他们的时间大多都用在了工作上，难得的休息时间基本上都被繁忙的工作取代，娱乐项目较少，下班时间基本吃晚饭都呆在宿舍，周末不加班就去乌海或者回家。,各个阶层 各个行业,60%,30%,10%,客户描摹,客户描摹,怎样找到他们？,蒙西商业街中高档消费区 蒙西产业园企业员工工会 蒙西个体经营户店铺 蒙西阳光学校 蒙西移动，联通办理业务处 乌海各洗浴中心或俱乐部,结论,来源于蒙西工业园区的企业职工，约占总数的40%，收入在5-15万左右，一部分人在乌海有住房，主要是因为工作地点因素，需要在蒙西有住房以改善生活环境。,来源于蒙西商业街和经