无锡市保利达广场市场研究及定位报告2.pptx

2007年第二季度副中心商品住宅销售均价为6333元/平方米，同比增长3%左右。 由于中心区和副中心区近年来推出地块较少，尤其是中心城区内几乎已经没有可供开发土地出让，地段优势仍将在较长时期内起到拉升房价的作用，未来中心区和副中心区的价格仍有较大的上升空间。,数据来源：无锡市房地产管理局,住宅市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,中心区、副中心区可比项目位置图,住宅市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,住宅市场分析,中心区、副中心区可比项目状况一览表,part2：专题研究市场竞争分析,中心区、副中心区高档住宅市场产品分析,中心、副中心区内在售高档住宅项目： 两房面积94-95平方米； 三房面积121-200平方米； 四房面积143-176平方米； 五房（复式）面积161-209平方米； 六房（复式）面积354平方米。,住宅市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,万科东郡,king紫金门,银仁御墅花园,第一国际,湖滨壹号,新梁溪人家,瑜憬湾,金科观天下,清扬康臣,保利达广场,住宅市场分析,市区在售部分高层住宅项目分布,part2：专题研究市场竞争分析,无锡市区在售高层住宅项目一览表,住宅市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,高层住宅小结分析 从建筑形态来看，各区的高层主要集中在28-34层左右；层高主要在2.8-3米之间，基本控制建筑高度在100米内；从销售状况来看，对高层的接受没有明显的抗性，但对户型、朝向、工程质量关注较多； 目前无锡市场上住宅类产品没有装修产品，主要因为无锡人比较精明，同时消费者的消费档次和习惯也没有达到相应的阶段； 中高档项目的车位住户比基本在1：1左右，同时有的项目车位不足问题已经凸现（如新梁溪人家）；车位销售价格一般在7-13万元/个之间。,住宅市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,住宅市场分析,住宅市场小结分析 整体住宅市场呈现供过于求的局面，但区域供求不平衡的现象比较突出； 目前中心区和副中心区住宅项目较少，住宅供应缺乏，虽然中心区和副中心区土地出让在逐步增加，但土地性质以商用为主，未来住宅供应量仍将呈现短缺的趋势； 在购房发展趋势上来看，中心城区还是无锡人购房首选，由于中心城区土地供应量较少，价格攀升才往其他区域购买，其选择顺序是中心城区副中心区-西区（南区）-其他区域。,part2：专题研究市场竞争分析,part2：专题研究市场竞争分析,商业市场分析,目前无锡商业格局，是以解放路为核心，围绕中山路和人民路的单一商业核心圈。 “十一五”规划对无锡商业的规划，就是在传统意义上的无锡城中心并略有扩大，形成“一核两轴，两圈六街”的格局。,从无锡人群购物习惯上来看，主要是围绕中山路人民路为核心，从高档购物场所和高档次的餐饮服务业也是主要分布在该区域，中山路人民路核心商圈短时间内不可能动摇的。 无锡现有的商业基本上都集中在中山路，随着无锡地铁的开通，无锡城市的扩展，商业消费人群的细分，无锡将可能形成多个商业区，如以太湖广场为中心的服务于高新技术产业园区的商业区、中山路传统商业区及以胜利门为中心沿古运河的高档商务商业圈等。,商业市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,商业市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,无锡商圈状况一览表,商业市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,无锡商圈状况一览表,商业市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,无锡主要百货状况一览表,无锡百货（无锡八佰伴、三阳百盛广场、新世界百货）服装品牌与广州百货（丽柏广场、友谊商店）服装品牌对比：,无锡高端消费正处于广州、深圳、上海等大城市的中高档的水平，其商品种类最接近于广州的友谊商店。,无锡百货现有品牌,part2：专题研究市场竞争分析,商业市场分析,市中心区商业停车位供应量明显不足,part2：专题研究市场竞争分析,商业市场分析,无锡百货/商业中心停车位使用状况一览表,part2：专题研究市场竞争分析,未来太湖广场商业市场分析,未来太湖广场商圈商业供应量29万平方米，将与城市中心区形成竞争。,part2：专题研究市场竞争分析,商业市场分析,太湖广场周边商业状况一览表,商业市场小结分析 无锡商业集中在中山路和人民路的崇安寺商圈，形成了单核心结构的商业形态； 目前无锡高端商业物业以百货形式，以新世界、无锡八佰伴、三阳百盛广场为代表； 各百货定位不清，经营同质化严重，缺乏高档次、龙头型、引导型商业中心。,part2：专题研究市场竞争分析,商业市场分析,第二季度中心区办公用房销售均价为9382元/平方米，同比增长14.4%，增长幅度明显 ； 无锡市写字楼产品档次仍较低，一方面表现在软件物业管理和硬件设施方面落后，另一方面还存在写字楼和商住混合，公寓当成写字楼卖的现象 。,part2：专题研究市场竞争分析,写字楼市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,写字楼市场分析,现有高档办公楼主要分布在中山路沿线，特别集中在人民路附近； 租售率平均达90%以上； 楼层面积1200-2000平方米左右；,写字楼市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,制造业和服务行业约占67%，其次是贸易、it、物流和金融等行业； 进驻大型企业代表：中信泰富集团、中国网通公司、金蝶软件公司等。,华光大厦：,写字楼市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,服务行业和贸易行业是天安大厦的主要客户来源占90%，其次为物流行业和制造业。,天安大厦：,写字楼市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,服务业和制造业约占88%，其次为贸易行业； 进驻大型企业代表：诺基亚、西门子、大金、施耐德电气。,东方广场：,写字楼市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,服务行业和贸易行业约占89%，其次是商贸物流。,摩天360：,写字楼市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,目前市中心区写字楼车位供应不足,写字楼市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,未来太湖广场写字楼供应量达23万平方米，将给目前市中心区功能性滞后的写字楼带来威胁。,写字楼市场分析,part2：专题研究市场竞争分析,写字楼市场小结分析 无锡在使用的写字楼以综合性为主，没有出现市场细分的专业型写字楼； 写字楼市场供应存在结构性“缺与过并存”，表现为甲级写字楼没有， 低档写字楼市场过剩； 未来三四年内甲级写字楼市场将出现集中供应高潮，主要集中在太湖广场一带，市区写字楼供应不足。,part2：专题研究市场竞争分析,写字楼市场分析,part2：专题研究市场竞争研究,酒店式公寓市场分析,无锡市区酒店式公寓项目一览表,part2：专题研究市场竞争研究,酒店式公寓房型面积； 单间面积40-69平方米； 一房面积49-80平方米； 二房面积90-151平方米； 三房面积225平方米。,酒店式公寓市场分析,酒店式公寓房型面积一览表,酒店式公寓小结分析 目前无锡市酒店式公寓主要集中在中心区和太湖广场； 酒店管理公司分为国内酒店物管和国际酒店物管两类，国际酒店物管公司的市场接受度更高（中心区内尚无国际酒店管理的酒店式公寓）； 购买者倾向于有装修的酒店式公寓，精装修价格在1000-1800元/平方米之间； 由于受总价过高的影响，酒店式公寓的畅销户型为50-70平方米的一房和80-100平方米的二房。,part2：专题研究市场竞争研究,酒店式公寓市场分析,附录1：无锡市区部分已使用商住楼盘一览表,无锡已使用的高层商住楼盘在22-34层之间，绝大部分楼盘控制在100米以内，并没有纯粹的住宅楼盘项目。,附录2：无锡市区已使用高层写字楼一览表,附录3：无锡市区在建和待建高层建筑一览表,绝大多数在建和待建高层建筑高度超过100米，成为超高层建筑，集中分布在太湖广场、解放环路内和蠡湖新城。,酒店市场分析,part2：专题研究市场竞争研究,酒店市场分析,高星级酒店状况一览表,part2：专题研究市场竞争研究,2006年全市旅游酒店接待总人数为392.81万人,比05年增长1.0%,接待入境旅游人数68.74万人,比05年增长15.2%.以下为接待总人数和入境旅游人数位居前二十名之中的部分星级酒店;,part2：专题研究市场竞争研究,酒店市场分析,规模/入住率对比,2006年酒店客房平均出租率为64.79%，营业收入总额为201379.04万元， 比05年增长10.5%。以上为客房出租率及营业收入排名前20名的部份酒店;,part2：专题研究市场竞争研究,酒店市场分析,“十一五”期间，无锡市将加快发展高档商务酒店、国际会议中心和展览中心等设施。增加3-5家规模为450-500间左右的标准客房的高品位酒店，预计增加30家四星级以上的高星级酒店群体，包括江阴、宜兴等星级酒店。,part2：专题研究市场竞争研究,酒店市场分析,无锡市四星级以上的酒店会议中心，基本以普通设施为主，如投影仪、音响等，各大星级酒店并未采用高科技化的会议设施，因此，本项目可考虑将远程、可视可听及翻译功能等设施引入到本项目的酒店会议设施中，填补市场空白。,注：以上数据来源于中地行市调数据搜集,会议中心配套设施,part2：专题研究市场竞争研究,酒店市场分析,酒店市场小结分析 五星级酒店存在市场空间：无锡中心区五星级酒店较少且规模不大，四星级较大的市场空间。 四星级酒店接受度较高：现无锡市四星级酒店的规模及标准容易被外来旅游及商务人士所接受，受价格因素影响，四星级酒店的总接待人数较高于五星级酒店。 高科技会展中心设施缺乏：由于目前无锡市所有酒店的内部功能设施不齐全，档次及标准较为一致，因此，高科技化会展中心存在一定的市场空缺。,part2：专题研究市场竞争研究,酒店市场分析,part2：专题研究市场竞争研究,城市综合体项目,part2：专题研究市场竞争研究,无锡市区正在开发和待开发综合类项目主要集中在解放路环内和太湖广场周边； 解放路环线内综合类项目的建筑规模在10-26万平方米之间，主要分布于中山路和人民路两侧，未来3-5年内将供应70万平方米的商业物业； 太湖广场周边综合类项目规模较大，总建面在28-45万平方米之间，未来3-5年内将供应110万平方米的商业物业； 另外在北塘区和新区也有大型的综合型项目开发。,太湖广场是无锡新的城市发展区域，市政配套、生活配套相对缺乏，各类 配套的完善尚需要一定的时间，城市综合体项目的开发、经营也存在较大的困难。,城市综合体项目,part2：专题研究市场竞争研究,南宁国际会展中心 由于项目位于南宁市cbd，毗邻国际会展中心、东盟领士馆、东盟商贸城以及南宁市各政府机关单位，因此，航洋国际城除了具有地段优势外，周边环境均以商务、文化、政治等因素较为浓厚。 商务环境包括国际会展中心、东盟商贸城、写字楼与金融机构，而人文环境包括政府媒体机构、文化教育医疗、购物、景观休闲运动及居住。,南宁航洋国际,part2：专题研究案例分析,目前, 航洋国际城已建成西南第一、全国第五、集中央购物商场、甲级写字楼、四星级、五星级酒店、酒店式写字公寓四大功能及停车、休闲主题广场等其它附属配套功能、四为一体的大型国际化城市综合体项目。,part2：专题研究案例分析,南宁航洋国际,part2：专题研究案例分析,南宁航洋国际,1号楼 写字楼,2号楼 商务公寓,3号楼 酒店式公寓,4号楼 五星级酒店,part2：专题研究案例分析,南宁航洋国际,相同之处： 城市人口容量相近：南宁与无锡两个城市的城市人口容量相近，说明市场在消费层次上具有一定的接受度； 同为地标性建筑：航洋国际城是南宁少有的大型城市综合体项目，它的建成将成为城市的地标性建筑；无锡保利达广场的所在区域特性虽与航洋国际城不同，属城市中心区，但同样要打造成为长三角的地标性城市综合体项目。 酒店针对的群体：无锡保利达广场项目包含有酒店功能，而航洋国际城也引进了四星级及五星级酒店，利用东盟及旅游业的契机，吸引了不同层次的客户群，目前，除接待政府官员及东盟友人外，前往南宁旅游、考察、探亲的顾客，均会选择消费较低的四星级酒店，价格实惠且可提升公司及个人的形象。,p