广州白云区嘉禾片区商业用地功能定位及发展战略策划汇报版(108页）.ppt

,篇首语,城市确实像一本书，一栋栋建筑是“字”，一条条街道是“句”，街坊是“章节”，公园是“插图”。透过它们，阅读者见到了“人”，现在的、活着的人，和过去的、逝去的人 正如丘吉尔所说的“人塑造建筑，建筑业塑造人”，人造的城市也缔造了自己的独特文化。 摘自阅读城市,前言,项目位于白云区嘉禾街，华南快速干线的北侧，广州城市绿肺白云山西侧，总用地约500亩 本次策划成果应用 可为项目下一步招商引资工作提供方向性参考 可结合最终确定的投资开发方案为今后的规划设计工作提供参考 备注：本报告数据来源如无特别说明，均来源于委托方提供（含各类统计年鉴、统计公报、政府对外公开权威分析数据及发展战略规划等）和恒昌资源平台（含市场调研、行业访谈、资讯中心等）综合,发展战略目标,工作思路框架,城市运营篇,案例篇,发展定位篇,经济效益篇,功能布局篇,区域发展篇,商服业需求,商服业不足,循环论证,理念落实,经济性 形象性,互动作用,借鉴结合,part1 城市运营篇,白云区在广州总体发展战略影响下面临新的发展机遇,中调、北优、双转移战略 推动白云区优化人居环境，发展现代服务业，改造传统商贸业、物流业 鼓励生态保护与生态型产业发展 交通路网（含轨道交通）的建设助推白云区的发展,工作思路框架,城市运营篇,案例篇,发展定位篇,经济效益篇,功能布局篇,区域发展篇,商服业需求,商服业不足,循环论证,理念落实,经济性 形象性,互动作用,借鉴结合,part2 区域发展篇,区域形象 区域消费,区域形象逐步改善 重大建设项目实施进一步改善区域形象,市政设施 市级：白云国际会议中心、白云新机场商务配套区、白云新城的开发 区级：白云湖、白海面湖的建设提升白云区形象 白云湖是目前在建的广州第一大人工湖，规划为白云区的休闲度假、总部商务和生态住宅区 白海面湖建成后，可与杭州西湖媲美 重大项目 知名房地产开发商进驻提升区域档次及知名度 万科、方圆、时代、富力、恒大等大型品牌发展商相继进驻,产业形象不断改善 新兴产业导入优化白云区产业结构,空港发展区和白云新城两个市级规划中心相继在白云区落地，导入新兴产业，为白云区产业升级注入新动力 生态空港 世界重要的临空产业承接基地 亚太区航空公司服务基地 华南高端商务门户 白云新城： 广州北部片区商服中心 高端商务服务区 发展以总部经济、会展业为主体的商务服务业和现代商贸业,高星级酒店进驻，提升白云区商务形象 五星级酒店主要依托白云山、南湖的生态景观资源以及新旧机场的带动效应而发展 大型知名商家进驻，改写白云区的商业格局,商贸服务形象稳步提升 高星级酒店及大型品牌商家纷纷进驻白云区,白云区五星级酒店情况,生态形象良好 自然生态资源丰富，市民认知度高,白云区自然生态资源极其丰富 白云山 、流溪河 南湖国家旅游度假区 帽峰山森林生态旅游区,part2 区域发展篇,区域形象 区域消费,中高端消费需求不断增加 产业升级吸引高素质人口集聚,产业结构优化政策实施 “双转移”战略是广东省委、省政府的战略部署，也是未来广州产业结构调整的必然方向 高科技产业发展将吸引高素质人口集聚 机场东高新技术产业基地：重点发展生物芯片业和医疗器械制造业 民科园高新技术产业基地：重点发展以数字视听和软件为主的电子信息产业、汽车零部件产业 生物医药健康产业基地 ：生物医药研发、生产和物流基地,中高端消费需求不断增加 大型社区开发集聚大量中高档消费群体,白云区已形成中高档的居住格局 近年白云区住宅成交量在全市比重不断上升 白云大道北-南湖、广州大道北、金沙洲三大居住板块已形成，其中前两者中高档板块就聚集在嘉禾周边 未来项目周边中高档的居住格局将进一步巩固 白云湖、白海面等居住板块正在崛起 中高端人群的集聚必将产生购物、餐饮、休闲、娱乐、文化及办公等一系列连锁需求,消费力增强，推动商业发展,居民收入增加，消费力不断增强 城镇居民人均可支配收入近五年增速约为11% 2003-2007年全区社会消费品零售总额平均增速超过12% 商业价值逐步提升 白云区新建商铺价格逐步超过广州市均价 百信广场商铺租金已由开业时200多元/m2增至现在的800元/ m2,产业发展推动商服业需求持续增长,教育培训业发展速度较快 政府对于教育投入加大 教育、培训行业也依托产业发展得到长足的发展 如皮具设计、美容美发、会计、电脑技能等 白云区职业学校经营状况良好 2007年收入过亿元的6家其他服务业企业中，白云学院与白云工商高级技工学校分别排名第三和第四，收入达到1.76亿元和1.3亿元 新兴教育、文娱类商业消费持续增长 住宿、餐饮业增长较快,产业发展推动商服业需求持续增长,商务需求增加 白云区工商企业及私营企业数位居广州第四，存在较大商务需求 近年写字楼价格逐步提升 目前具有一定形象且硬件设施条件好的写字楼大受欢迎 如时代商业中心出租率达100%,商服业发展的不足,功能复合程度低，辐射力弱，未能形成强有力的区域型商服中心 较为成熟的机场路与梅花园商圈规模小，且主要以购物功能为主 写字楼规模小，分布散，未形成标志性办公区 目前已投入使用、形象较好的单体写字楼规模最大不超过2万平方米,白云区代表性写字楼概况,机场路商圈百信广场,白云区主要商圈概况,梅花园商圈佳润广场,商服业发展的不足,商业形态单一，缺乏特色及体验元素 建筑形态单一 缺少具有建筑特色，可供市民休憩及交流的公共空间 商业经营业种单一，以购物功能为主，其他业种比例少,白云区亟需将嘉禾打造成符合发展战略的区域型商服中心,经济实力处于全市前列的白云区需要把嘉禾打造成区域型商服中心，需要发掘该中心发展的核心动力源,工作思路框架,城市运营篇,案例篇,发展定位篇,经济效益篇,功能布局篇,区域发展篇,商服业需求,商服业不足,循环论证,理念落实,经济性 形象性,互动作用,借鉴结合,part3 案例篇,区域型商服业开发典型案例,案例1：深圳蛇口,蛇口位于深圳西南部，毗邻深圳湾，距离深圳市中心30公里 经过多年的发展和招商局的有效经营，蛇口已由深圳边陲的一个小渔村发展为一个融现代产业、商务、居住和旅游为一体的国际人文社区和滨海产业基地,案例1：深圳蛇口,商服业发展历程,以港口为龙头的产业发展推动住宅需求，日常消费商业随之诞生；外国商务客户的增多催生休闲商业,第一阶段发展雏形,逐步形成了以地产、物流、高科技为核心的产业格局，高素质人员进入引发消费的需求，沃尔玛、西部第一个大型购物中心、百安居、迪卡侬开业，形成新的商业中心 ；以海上世界为核心，形成特色休闲餐饮综合区,第二阶段产商互动,第三阶段动力升级,从“三洋厂房”到“南海意库” 深圳创意产业园是顺应深圳市政府“文化立市”的发展战略，由招商局科技集团投资建设的集动漫游戏、创意设计等多个行业为一体的专业化文化产业基地,借鉴与启示 依托产业升级发展，是商服业保持长久活力的动力源，准确的选择和适当的导入，可成为本项目持续发展的基础 新形态、复合功能的购物中心，有利于区域快速形成商业氛围；特色餐饮等目的性较强的商业形态，有利于吸引跨区域的消费者,案例1：深圳蛇口,案例2：上海青浦新城,基本情况 具有商务、行政、文化、休闲、居住功能的综合性片区 当地文化注入 规划形态：水乡韵味现代气息，融合青浦历史风貌与现代商业风格于一体 依托商业中心区及生态环境，发展休闲旅游与青少年手工制作培训,上海青浦新城商业发展特色，通过传统文化与时尚商业元素的融合，形成具有当地文化特色的城市游憩区,案例2：上海青浦新城,案例2：上海青浦新城,借鉴与启示 本项目可以现代商服业为立足点，增加当地文化元素，同时结合生态城市、绿色城市建设，追求现代商业与城市文化、生态环境相结合 规划形态方面可融入岭南文化元素 结合当地产业、传统文化等，发展特色主题型展示区或商业街 整合传统文化和生态环境资源，营造都市休闲区，建立城市旅游服务或体验式教育基地,案例3：波茨坦广场,基本情况 波茨坦广场是新柏林最有魅力商业中心 复合区域功能 购物中心 商务办公 五星酒店 公共绿地 餐厅 公共广场 美术馆 内部功能良性互动，互为依托，使项目成为高端商流、人流、物流的聚集核心,广场与商务互动（城市会客厅） 波茨坦广场，以广场为触媒的城市商服中心 索尼中心透明的穹顶，穹顶下方是一个中央庭院，中央庭院成为办公人员以及游客休闲的好去处 打造一个深入市民生活的全天候、大尺度的市民交往空间,案例3：波茨坦广场,案例3：波茨坦广场,波茨坦广场商业步行街，将公共空间旺盛的人气吸引到内部，从而有效带动商业的人流 商业与广场互动 公共空间内部化 室内空间室外化,借鉴与启示 非实体的标志性建筑（如广场）也可成为提升项目整体形象的魅力源以及人流、商流集聚的触媒 多种功能的叠加、复合可有效打造项目的持续动力源 项目可在商业开发的基础上，增加对商务及休闲功能的打造，并在定位及其目标客户的选择上形成联动 还可结合纪念性、渗透性场所，发展特色主题型商业街或游憩空间,案例3：波茨坦广场,mm21地区原是横滨码头、仓储和造船厂所在地，通过填海工程取得部分用地。 其规划主题是建设“未来21世纪港口城市”， mm21地区中的两个字母“m”是日文“未来港口”字头的缩写,案例4：日本横滨mm21地区,案例4：日本横滨mm21地区,mm21地区由一专门公司株式会社 横浜21 （半官方、半民营机构）负责整个区域的规划、推广及各开发项目之间的协调工作。该公司与政府及专业顾问公司合作，制定系列的推广措施，策划建立mm21专门宣传网站、举办横滨博览会等，始终保持区域热度 mm21主要包装了四条游学观光路线，并根据区域开发情况陆续加入新元素。同时设立一地区综合性服务中心，提供访客旅游咨询、临时休憩、快速餐饮等服务 科学宇宙奇妙之旅科学技术的体验式学习 港口船舶学习之旅海事知识、海员生活的体验式学习 横滨历史体验之旅 艺术文化体验之旅,案例4：日本横滨mm21地区,发展历程,借鉴与启示 采取政府和企业合作的模式，对项目进行整体规划与推广，有利于项目持续发展，有利于打造政府、企业形象的推广平台 公共服务元素整合利用（展会、主题活动、城市旅游、区域休闲服务平台等），能迅速提升商业魅力，使项目持续焕发活力,案例4：日本横滨mm21地区,工作思路框架,城市运营篇,案例篇,发展定位篇,经济效益篇,功能布局篇,区域发展篇,商服业需求,商服业不足,循环论证,理念落实,经济性 形象性,互动作用,借鉴结合,part4发展定位篇,项目发展区域型商服中心价值分析 中心性与稀缺性,中心性 根据白云区发展战略规划，项目地处白云区空间发展主轴中心，结合交通枢纽建设成区域型商服中心 稀缺性 面积大，可连片规划及开发 立体交通枢纽,项目发展区域型商服中心价值分析 交通通达性,公路 西侧：机场高速公路、106国道 东侧：白云大道 南侧：华南快速干线 轨道交通 二三号线交汇处(嘉禾站) 嘉禾站定位为轨道交通枢纽，结合地铁枢纽站将规划建设公交枢纽站及长途客运站,项目发展区域型商服中心价值分析 消费力集聚性,项目处于白云区人口密度最高的核心圈内 项目周边目前已集聚大量中高档住宅楼盘 现状：白云大道北南湖以及广州大道北居住板块与地块联系紧密 未来：白云湖、白海面等高端居住板块正在形成,白云区主要楼盘分布图,2006年白云区各街镇人口密度分布图,项目发展区域型商服中心价值分析 生态资源优越,项目周围有较多的自然景观资源 白云山、帽峰山、南湖、白云湖、白海面湖等自然景观资源 项目拥有白云山优美的天际轮廓线背景，结合周围优越的生态资源，以绿色、生态为原则，将成为白云区生态文明的样板示范区,e立方特区 彰显白云区“生态文明”的区域商服绿芯,e,3,定位阐释,e立方（e）：具有丰富的生态内涵，包含全面立体化发展，多层次多角度的商服功能 ecology（生态） electronic（科技） economy（经济） e联想到信息、科技、时尚感和现代感，象征项目所在区域是整个白云区经济网络的有机组成部分,功能及产品体系构建白云生态魅力rbd,核心动力源的战略性选取原则及与项目资源的匹配性分析,核心动力源的战略性选取原则（abc） 核心动力源与项目资源的匹配性分析 案例：in的家组织,核心动力源的战略性选取原则 符合白云区生态发展战略要求,工业设计与环保产业均属于生态型产业 工业设计概念（industrial design） 国际工业设计协会联合会(icsid)的定义：就批量生产的工业产品而言，凭借训练、技术知识、经验及视觉感受而赋予材料、结构、形态、色彩、表面加工及装饰以新的品质和资格 工业设计的分类 产品设计：是工业设计的主要内容 服装与染织品、皮具、家具 汽车、火车、飞机、轮船、自行车、摩托车、机床、医疗器械 各类家用电器、 计算机、日用陶瓷、玻璃器皿、文具 环境设计：室内外环境艺术产品、建筑物及其内外装饰等 传播设计：包装、多媒体设计等 设计管理：从纯粹的产品造型设计，上升到战略性开发、市场营销等方面内容的系统管理 环保产业的概念 环保产业一般是指以防治环境污染、改善生态环境、保护自然资源为目的所进行的技术开发、产品生产、商品流通、资源利用、住处服务以及工程承包的新兴产业,全球产业发展研究证明，工业设计及环保产业均具有高附加值 产业链上下游的发展能提升产业链总体附加值，同时也能促进产业链各环节的中介服务行业发展 环保产业对推进白云区“绿色产业” 的发展具有重要意义,核心动力源的战略性选取原则 符合白云区产业升级的战略要求,核心动力源的战略性选取原则 符合白云区产业升级的战略要求,工业设计是实现“白云制造” 向“白云创造” 的重要途径 工业设计拉动作用强，影响力大 2005年，工业设计拉动广州工业总产值的增加额约为520亿元，创造工业增加值约370亿元 广州已承办数届工业设计展，2008年7月4日在广州锦汉展览中心举办的第四届广东工业设计展以“创新赢未来”为主题，并首度冠名“省长杯” 工业设计行业延展性强，企业及从业人员数量多,核心动力源的战略性选取原则 工业设计与环保产业具有良好的市场前景,我国工业设计正处于起步阶段，具有较大的发展潜力 工业设计能为企业带来的效益至少是投资技术设备更新的5倍 我国工业设计2005年的年产值约为300亿元，仅占世界总产值的1.27 工业设计在广州具有较大的市场空间及良好的发展前景 广东省的行业地位突出，2006年广东工业产品设计占据全国70份额 粗略保守估计，2006年广州占省内30%的份额，约有6.3万人的就业，按人均10平方米计算，约有63万平方米的办公需求 随着未来工业设计产业的快速发展，市场空间将逐步增大 环保产业是未来产业发展的新增长点，市场空间乐观 2004年，广东省环保产业年收入达510.99亿元，广东省环保产业从事单位共943家（仅统计国有企事业单位和年收入超过200万元的企业单位） 2000-2004年间年均增长率达到30.47%，大大超过同期广东省工业经济增长速度，年收入总额全国排名第三,核心动力源的战略性选取原则 与白云区产业特点及区域条件契合度高,白云区产业基础为工业设计及环保服务业提供了沃土 2007年电气机械、皮革制品、通用设备、交通运输设备、通信设备计算机及其他电子设备、金属制品等八大主要产业增速较快，高于全区平均增速7个百分点，上述支柱产业存在工业设计需求 白云区专业市场在广州地位突出 根据政府统计数据显示，环保服务业所属行业是白云区效益较高的行业,白云区第三产业中的高效益行业,备注：产业结构偏离度是某产业在社会经济中劳动力比重与产值比重之差。偏离度越小，表明各产业发展较均衡，产业结构效益就越高。 比较劳动生产率是某产业产值比重与该产业劳动力比重之比，具有比较优势和协调的产业结构应该是该比率接近1。,2006年白云区亿元市场发展情况与全市水平比较,核心动力源的战略性选取原则 与白云区产业特点及区域条件契合度高,白云区其他服务业发展较快，商务需求增加 2007年白云区其他服务业收入在广州市排名第四，增速第三 共有其他服务业企业4470间，其中商务服务业（含设计、环保等行业）、其他房地产活动、物业管理等三大行业约占企业总数的63% 目前白云区内的写字楼已出现工业设计与环保服务型企业的集聚,核心动力源的战略性选取原则 与白云区产业特点及区域条件契合度高,白云区优美的生态环境是工业设计及环保产业研创灵感迸发的理想之地 白云山、流溪河 南湖国家旅游度假区 帽峰山森林生态旅游区 人才资源 白云区以及广州大平台的知识型人才支撑 目前白云学院及白云工商高级技工学校均设有工业设计相关专业,在白云区鹏景大厦内办公的广州市原子工业产品设计有限公司及其在广东省第四届工业设计展中获奖的作品,核心动力源与项目资源的匹配性分析,功能及产品体系构建白云生态魅力rbd,企业总部花园,设置内容： 花园式独栋商务别墅 集品牌企业的办公、研发、营销、客户接洽、企业文化、教育培训功能于一体 打造自由、自然的办公环境，为企业提供形象及品牌的推广平台,工业设计生态群落,设置内容 工业产品概念设计 工业时尚艺术创作室 工业包装设计、工业专利设计 打造能激发员工灵感、与自然融合的创新办公环境 mini创业港：鼓励创业，吸引中小型企业的进驻 normal全景办公区：360度生态办公环境 内庭式nature生态办公区,环保创新服务中心,设置内容 环保技术开发中心 环保工程设计工作坊 环保咨询服务区 环保产品营销平台 打造创新型环保服务企业空间,生态时尚农业再生设计,绿色环保工业设计,创新soft商务港,设置内容：提供家庭作坊形式的商务商业环境 为自由创作者创造一片乐土，吸引自由艺术家、生态设计师、建筑设计师等聚集，进行绿色环保的产品设计、再生设计、时尚技术研发和环保包装等时尚创作，并向大众展示产品制作的过程 产品特征：体现人性化、舒适性 兼具loft和soho双重功能 倡导soft柔性办公理念 使用环保材料 大面积景观空间，360度全透明 高得房率、使用率,培训乐园,设置内容 专业技能培训（美容美发、服装设计、会计、计算机等） 企业培训 青少年兴趣培训 smart堡：婴幼儿智力开发培训 设置目的 为工业设计及环保服务衍生培训提供服务平台 为培训类企业提供办公及培训的场所 为白云区市民提供家庭型培训的乐土,生态办公的5o标准 oxygen(氧气)： 生态办公、有氧办公，白云区优美的生态环境区别于都心高层写字楼的灰色办公、缺氧办公 office park (花园办公)： 拒绝单调、局促的办公空间，项目低容积率、低密度、高绿化率的特征以及各功能优美而富有情趣的景致，让视野变的流畅而开阔 open(开放而自由)： 与城市干道的便捷连接、空间开阔、业态丰富、办公时间的自由控制 own(独立性)： 企业独栋可自由冠名，提升品牌形象 所有的写字楼可分区控制空调使用，体现节能环保理念 opportunity(发展前景)：城市区域的发展前景、高附加值产业的集聚发展前景、企业及产品增值的发展前景,绿色商务花园的5o标准,岭南环保精品酒店,设置内容 集住宿、餐饮、会议交流、展示、娱乐休闲等功能于一体，为区域内的商务活动提供服务平台 突出项目岭南特色 提炼岭南建筑特质，以现代感线条和现代用材为主，点缀岭南元素 融合生态环保概念，突出项目的差异性和个性化 酒店采用环保材料、环保家具、环保酒店用品等 设施遵循可持续和可循环的理念：太阳能的使用，水资源的循环利用等,设置内容 以住宿功能为主体，兼有部分餐饮功能 与精品酒店形成错位，拓宽酒店消费人群,品牌连锁酒店,休闲交流club,设置内容： “一站式”休闲服务 spa ktv “一条龙”商务活动 沙龙 企业联谊 企业商务交流的平台，定期开展交流活动提升区域内企业品牌效应,block设计街,设置内容 工业时尚品体验消费区（id design） 环保艺术品集市 特色设计书店 墙上设计博物馆 “格仔铺” 工业设计及环保服务产品展示交流及交易平台 突出岭南建筑元素与现代商业的融合，强调文化底蕴、趣味性和知识性,garden mall,设置内容 时尚购物 生活超市 特色餐饮 休闲娱乐 理念： 突出生态型购物，满足消费者差异化的需求特点 打造白云life style新型体验基地,缤纷魅力文化square,设置内容：展示、交流、休憩的集约服务平台 展示交流平台 环保文化理念宣传 工业设计展示交流 市民休憩娱乐平台 白云区生态资源集约服务平台 岭南节庆文化展示 水生态乐园 水上舞台,美食汇,设置内容： 各地特色美食消费体验展示的舞台 争取作为广州（国际）美食节的一个举办场地，宣传美食文化，提升区域品牌效应 延续白云大道饮食长廊的商脉，打造白云区饮食文化的集中营及展示平台,功能体系构建白云生态魅力rbd,多主题、强磁力、复合化、体验性，集时尚购物、商务办公、文化娱乐、生态休憩等功能于一体的深度体验消费区,工作思路框架,城市运营篇,案例篇,发展定位篇,经济效益篇,功能布局篇,区域发展篇,商服业需求,商服业不足,循环论证,理念落实,经济性 形象性,互动作用,借鉴结合,part5功能布局建议篇,功能布局原则,开放性 文化传承 将历史和未来的城市发展轨迹相结合，既体现岭南文化特色底蕴又彰显白云现代化建设。 功能选择 本项目不仅承担区域内部服务功能（消费、休闲、体验等），还承担对外服务的延展及辐射功能（办公、展示、创造等）,共享性 公共空间 强调公共场所与人的交流，创造网络化的公共空间作为联系纽带,在各个组团中心设置绿色开敞空间，方便人们的交流 办公设施 办公功能尽量居中设置，之间利用连廊连接，方便区域共享。并与周围的购物、餐饮、休闲等功能相互渗透,功能布局原则,紧凑性 空间组合 复合型功能组合，集购物、餐饮、休闲、办公空间于一体的多功能混合空间 功能互补 功能设置上具有强互补性，并充分考虑与周边环境的互动影响,生态性 功能布局 设置步行绿色休闲带串联各个功能分区，同时各个分区中心 设置绿色休闲广场，形成区域生态核 空间利用 结合立体停车空间设置绿色观景平台，让绿色生态贯穿人们活动的始终,项目功能布局,项目周边环境,建议设置：garden mall、缤纷魅力文化square等功能 交通 离地铁最近，客流量大，商业价值最高 经营 结合市民广场等公共设施的建设，可更方便地为周边社区及其他市民提供公共休闲平台,a魅力体验区布局核心价值体现,建议设置：block设计街、美食汇、创新soft商务港、品牌连锁酒店等功能 交通 用地紧邻主要干道嘉禾村道及东侧规划路，识别性高，展示性强 经营 布局餐饮与设计街能拉动该区域的客流量，提升其土地利用价值 设计街与创新soft商务港又可形成功能互动,b创意概念区布局核心价值体现,建议设置：岭南环保精品酒店、企业总部花园、休闲交流club等功能 交通 本区内品牌企业及中高端商务人群对公共交通依赖性较弱，弱化与公共交通枢纽距离较远的劣势，提升本区土地利用价值 经营 用地私密性较好，外来干扰少，适合企业总部及精品酒店等中高档商务需求，不同物业可互动提升区域形象 景观 本区内物业对景观要求较高，可充分发挥本区的景观优势,c品牌商务区布局核心价值体现,建议设置：工业设计生态群落、环保创新设计中心、培训乐园等功能 交通 该区域客流目的性强，可弱化其与公共交通枢纽距离较远的劣势，提升该区土地利用价值 景观： 对外部景观需求较弱，弱化其外部景观资源不佳的劣势,d生态研创区布局核心价值体现,项目分期开发战略目标,二期目标,特色启动功能 通过garden mall、block设计街等新兴商业功能的导入，制造焦点效应，带动消费 通过c区品牌商务区的打造，制造品牌效应，增强辐射力 区域复合功能 形成娱购商复合功能，增强项目的凝聚力,一期目标,竞争优势功能 强化首期启动功能的规模集聚效应，相互配套及延伸 加强影响，巩固地位，提升价值,项目开发时序,项目开发强度及各功能规模设定,考虑因素 综合以上因素，建议项目进行生态型低密度开发，容积率设定为1.0-1.5,开发强度设定,各功能规模设定,通过对区域型商服中心的专题研究可知，商业与写字楼具有造血功能，比重一般偏大，结合白云区生态发展战略、项目差异化的打造及运营商的经营要求，确定各功能比例为： 商业比例介于30%-40% 写字楼比例介于30%-40% 酒店比例介于1015 文化休闲及其他介于6%-8%,各功能开发规模设定,总开发规模约30-46万平方米,工作思路框架,城市运营篇,案例篇,发展定位篇,经济效益篇,功能布局篇,区域发展篇,商服业需求,商服业不足,循环论证,理念落实,经济性 形象性,互动作用,借鉴结合,part6项目经济效益篇,主要技术指标和经济评价指标对比,方案1投资估算,单位：万元,注：土地成本未计入投资成本，而是以土地租金的形式计入以后经营期间的物业经营成本 。,方案2投资估算,单位：万元,注：土地成本未计入投资成本，而是以土地租金的形式计入以后经营期间的物业经营成本 。,各类物业租金预测,注：方案1经营期40年内总租金收入为2,460,738万元；方案2经营期40年内总租金收入为3,621,910万元。,方案1全部投资财务现金流量,单位：万元,注：土地月租金为每平方米10元计算，按净用地30万平方米计算，第1年获取租金3600万元，以 后每年按5%递增租金，直到第20年，租金达到8661万元,方案1全投资财务现金流量图,方案2全部投资财务现金流量,单位：万元,注：土地月租金为每平方米10元计算，按净用地30万平方米计算，第1年获取租金3600万元，以 后每年按5%递增租金，直到第20年，租金达到8661万元,方案2全投资财务现金流量图,方案1双因素敏感性分析,irr对销售价格及建安成本的敏感性如下：,由