名律解读国有土地拆迁补偿条例.doc

名律解读：怎么计算国有土地上房屋拆迁补偿款？栏目名称：法眼看经济主题：怎么计算国有土地上房屋拆迁补偿款？嘉宾律师：王卫洲本期介绍：众所周知，补偿问题是房屋拆迁过程中的核心问题，随着新一轮的城市拆迁大潮来临，大批动迁居民不可避免地面临了补偿安置等诸多问题，而面对诸多相关法律问题，不少拆迁市民也是一头雾水。为此，法眼看经济就网友关心的一些问题采访了著名拆迁律师王卫洲。访谈内容：【法眼看经济】王律师您好！首先，欢迎您做客法眼看经济。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。【王卫洲】主持人你好，观众朋友们大家好。【法眼看经济】在节目的开始，我们先来了解一下，目前我们国家对于国有土地上的房屋征收是依据哪些规定来实施和管理的？请您为大家先做一个简要的介绍吧。【王卫洲】国有土地上房屋征收与补偿主要依据为国有土地上房屋征收与补偿条例和国有土地上上房屋征收评估办法，这两部法规都是今年出台的，相关配套法规还未制定；目前各地方政府如北京、重庆等都出出台了本地区具体实施意见、细则、办法等。【法眼看经济】根据目前的法律规定，征收城镇居民私有房屋的补偿方式和标准是什么？与农村房屋的征收补偿相比，有哪些不同呢？【王卫洲】国有土地上房屋征收补偿方式分为货币补偿和产权调换，对于货币补偿其补偿标准不得低于周边类似房地市场价格，而实行产权调换的则置换房屋、结合货币价值互补差价。农村房屋拆迁实际上是征收集体土地后将房屋等地上附着物一并征收，其的补偿方式主要也是货币补偿和产权调换，但是补偿标准上农村集体土地上拆迁并不参考周边房屋市场价格，而是参照房屋重置价格，一般来讲很多地方对重置价格都有相应的规定，很少参照评估价格，即使评估也是评估房屋重置价格，集体土地上房屋拆迁补偿标准相对来讲是比较低的。【法眼看经济】很多网友都质疑农村房屋拆迁和城镇房屋的拆迁在补偿金额上差别巨大。因此关于房屋拆迁补偿的公平性也都是备受争议的话题，那么，在国有土地上房屋征收与补偿条例中有没有相关的措施能够保障公平补偿？【王卫洲】没有的，不过目前国家对此已经开始重视，据悉不久将对集体土地上房屋拆迁所依据的土地管理法进行修订，2011年5月，中央纪委、监察部发出通知要求各级纪检监察机关加强监督检查进一步规范征地拆迁行为，通知表明在土地管理法等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的国有土地上房屋征收与补偿条例的精神执行【法眼看经济】国有土地上的房屋拆迁补偿款由哪几部分构成？我们应该如何计算房屋征收补偿款？【王卫洲】根据国有土地上房屋征收与补偿条例根据被征收房屋的用途补偿款构成不同，对于住宅用房补偿款分为：被征收房屋的价值补偿、因征收造成的搬迁、临时安置的补偿、市县人民政府根据本地区实际情况给予被征收人的补助和奖励；对于营业房屋还有因征收造成停产停业损失的补偿。【法眼看经济】有网友提问：被征收的房屋装修费用是否可以得到补偿？是按什么标准来进行补偿的？您能否为这位网友解答一下。【王卫洲】被征收房屋的装修是应该补偿的，装修装潢物应当属于被征收的附属物，它应该包含在被征收房屋的价值补偿之中，对于装修费的补偿首先由征收部门于被征收人协商确定，如协商不一致的则应该评估机构评估确定。【法眼看经济】共有的房屋在征收时应该如何进行拆迁补偿？拆迁的补偿金又应该如何分配？【王卫洲】首先由共有人协商解决，只要协商结果不违背法律强行性规定的，可按照协商结果分配；协商不成的则依据相关法律规定处理，我认为：按份共有的则按照对房屋享有所有权的比例进行分配，不能证明份额的应当视为同等份额，如果是共同共有则可以平均分配。【法眼看经济】一些面临征收的房屋，存在手续不全、无房屋所有权证的情况，这类房屋该怎么办？能否获得补偿？【王卫洲】并不是手续不全的房屋就一律不予补偿的，事实上在我国存在很多手续不全的房屋，国务院曾下达关于做好拆迁工作维护社会稳定的紧急通知，要求“对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。”不能认定为违章建筑，国有土地上房屋征收与补偿条例也规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿。我认为在国有土地上房屋征收政府会按照建筑物建成的年限、原因等多种因素确认被征收房屋的合法性，一般来讲只要不是为在发布城市建设控制规划确定用地范围之前建成的，应该可以认定为合法建筑，给予补偿。【法眼看经济】对于违章建筑在征收的时候应该如何补偿呢？“住改商”的房屋能获补偿吗？【王卫洲】关于这一问题，法律还没有明确的规定，在对拆迁范围内产权性质为住宅,目前唯一的依据为国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知要求：对已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。在具体的拆迁实施工作中某些地方也曾更具取得营业执照的年限和缴纳税收的情况将部分住改非房屋按照营业性用房予以补偿。【法眼看经济】对于拆迁户来说，不仅关心房屋被拆迁后能获多少补偿，对因拆迁过程中的临时安置补助费、停产停业补偿费和生活补助的支付等方面，也是格外关心。那么，拆迁临时安置补偿费该怎么计算？【王卫洲】临时安置费主要是指因为拆迁造成的被征收人暂时住房问题进行的补偿安置，在具体实施中一般是按照人口领取一定时间的房屋租赁补助费用，在实施征收中房屋征收方案会做较为详细的规定，如果补偿方案中确定的回迁时间内没有顺利回迁的，应当按照实际情况增加安置费用。【法眼看经济】既然谈到了房屋拆迁，除了拆迁补偿，还有一个问题大家都很想问：拆迁双方未达成拆迁补偿安置协议，被拆迁方应怎么办？【王卫洲】拆迁双方若达不成协议，征收部门可能报请市县政府作出补偿决定，然后申请法院强制执行。被拆迁方可以在收到市县政府做出的补偿决定之后申请行政复议或提起诉讼要求撤销补偿决定以保护自己的物权，在进入法律程序之后也可以申请补行政行为停止执行。被征收人也可以主动的采取措施即申请行政复议或起诉撤销房屋征收决定，来保护物权。如果是因为补偿问题达不成协议，在诉讼或行政复议过程可以申请协调，由人民法院或行政复议机关依法合理的促成双方达成协议、以保障合法权益，在诉讼或行政复议过程中法院或司法机关也有可能主动去调解双方的矛盾，有时候调解远比判决更能解决实际问题。【法眼看经济】接着上面的问题：签订房屋补偿协议之后，有一方不履行补偿协议应该怎么办？【王卫洲】按照法律规定，如果一方在签订协议后不履行的，另一方可以起诉要求人民法院判决其履行，所以对于被征收人来讲如果签订协议之后，感觉协议有问题的，应当起诉要求撤销或判决协议无效，以保护房屋所有权。【法眼看经济】对于今天的话题，您还有需要补充的吗？【王卫洲】在房屋征收事件中，被征收人属于弱势群体，对于法律赋予自己的权利往往不太了解，希望被征收人能够多多学些法律，用法律知识来保障自己的合法权益，在法律范围内争取更多补偿。【法眼看经济】再次感谢王卫洲律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。【王卫洲】新拆迁法出台确实对于保护被征收人的合法权益有着很大的进步，但是在具体实施过程中，还与法律规定有着较大的差距，如评估机关的选择