重庆南山“天池林海”项目市场调研及定位报告93P.ppt

,南山“天池林海”项目 市场调研及定位报告,重庆鼎合房地产顾问有限公司 2010年12月,目录contents,no:1 项目本体研究分析,no:2 房地产市场分析,no:3 目标客群分析,no:4 项目定位分析,1、项目概况 2、区域规划 3、项目现状环境分析 4、小结,no:1 项目本体研究分析,项目地处南山黄桷垭，紧邻南山公路，三面均被30亩国家森林公园所环抱；规划用地近16万方，将打造成南山鼎级生态纯独栋别墅社区。,主要经济技术指标： 规划用地面积：157248.7 总建筑面积： 67055.13 建 筑 密 度：20.9% 容 积 率：0.43 绿 化 率：50.1% 产 品 类 型：独栋,本案位于南山腹地，该区域是重庆的自然风景圣地、文化胜地，生态宜居宝地。 南山位于重庆市南岸区，东接大岩洞风景游览区，西邻南山植物园，南接规划的植物园科研苗圃区，北以南山公园北路为界；是重庆市重点发展的旅游景观地带，区域蕴藏着巨大的升值潜力。,区域规划,一、项目本体研究分析,区域规划南山的地位与价值,山城的缘由：重庆由两山（铜锣山、中梁山）、两江（长江、嘉陵江）围合而成，南山是铜锣山其中一个山脉，南山是距重庆市区最近的一座山，成为主城区居民避暑、居住的首选胜地。 南山未来的发展：重庆城市发展多格局化，南北向发展，南山绝无仅有的山景资源吸引了很多客户，更是重庆政府重点发展的旅游景观区。 南山土地的稀缺：南山区属于传统别墅区，政府对别墅用地的限制直接造成了南山土地的稀缺，未来南山别墅项目将少之又少。而土地的稀缺直接降低了南山整体容积率，提升了居者的舒适度。,一、项目本体研究分析,区域规划南山的地位与价值,天然屏障，隔断外界一切噪音与粉尘！ 南山如同天然屏障，支撑着南岸区环境资源、阻断来自外界的一切污染；南山风景区总面积 2500公顷，平均海拔400余米，这里的山岭连绵起伏，植被茂密青幽，是重庆市天然的绿色 屏障和气候调节库气候温和湿润。 主城肺叶，绿色氧吧生态又健康！ 南山素有“重庆氧吧、绿色屏障、主城肺叶”之称，占地700万平方米，林木覆盖 率达6-70%。,未 来 发 展,生态屏障 宜居城镇,项目位于南岸区南山风景区核心，东临城市道路，北有城市支路（规划中），南、西面均挨国家森林公园；距南坪步行街仅5公里、解放牌约15公里，主城繁华商业近在咫尺；繁华、幽静的瞬间切换仅几分钟车程，快的令人叹为观止！,地理环境,南山风景区,本案整个地块呈长腰型，南北平均长553米，东西平均长260米，基地最大高差78米，内部属坡地，且地势居高临下；整个地块基本上均被自然植被所覆盖，因地制宜，利用现有自然资源打造本项目内部景观。,地块现状,生活配套：项目距南山街道所在中心区域近700米，生活设施齐全、方便。 教育环境：项目周边有第二外国语学院、工商大学、邮电大学等高校。 交通条件：目前，本案只有南山公路一条主干道通往各个城区；南山公路与其他三条道路交接，南面从南滨路，北面从上新街，中央有主城环线；真武山4座隧道之间将修一座互通式立交通往南山，项目已动工建设，建成后会给出行带来更大便利。,周边配套,周围配套设施相对不是很齐全，但本案处于“离尘不离城”的静谧自然之中。,1、区域规划带来巨大升值“钱”景： 南山是重庆市重点打造的旅游区域，未来旅游产业的发展将大大提高项目的升值空间； 2、地段的稀缺性： 由于南山整体规划的限制，未来南山特别是别墅项目将会越来越少，更为稀缺；别墅项目零星散落在南山各处，南山整体容积率低，生活舒适度高； 3、视野开阔无极限：南山是重庆主城区的至高点，视野开阔，俯瞰江北、渝中、巴南、南岸四大主城区的美丽夜景； 4、丰富的自然资源： 本案三面紧挨30亩国家森林公园，充分利用其自然资源和地理优势，提升项目价值点； 5、 自然坡地打造视觉盛宴： 利用本案自然落差的坡地、不规则洼地，打造成较好的景观视觉通廊 ； 大面积的自然植被，多为香樟、银杏、松柏等名贵植被，依山内水，完美的将山、水、景、人融为一体； 6、山路崎岖导致路况差：本案只有南山公路一条山路且路况不是很好，并与城市主干道连接少，道路选择的单一性导致了业主出入的不便。,1、宏观市场政策分析 2、土地市场分析 3、区域板块市场分析 4、区域别墅市场分析 5、市场在售竞争楼盘分析 6、小结,no:2 房地产市场研究,二、房地产市场研究,宏观市场政策解读,2010年全国楼市价格直线上涨，特别是一线城市，国家为了遏制“楼市泡沫经济”，相继出台了一系列调控政策（如：4.17、9.29政策），国家各部委、各地政府积极响应国家宏观政策并颁布了一些措施，其中，特别针对高房价豪宅、多套购房者进行了各方面严厉的限制与打压，促进房地产市场平稳健康发展。,从中央到地方，此起彼伏的调控声不断印证着“史上最严调控”的判断，而开发商融资渠道的收紧、房屋预售制的健全、房贷的从严控制、渐行渐近的房产税等一整套调控机制的形成与健全，也都昭然若揭地预示着调控的不二决心； 国家对整体宏观经济发展的“保8”目标不会改变，房地产市场萎靡可能性较小。,二、房地产市场研究,宏观市场政策对别墅项目的影响,中高端物业受到政策的约束力逐步增大，短期内可能将形成市场观望； 重庆楼市调控的总体思路是实现“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”。重庆并不会针对所有商品房征收房产税，房产税目前考虑只针对高档住房 ，本项目所面临的政策约束相对较大； 重庆多家商业银行已全部停办第三套房贷，因为本案的目标客群是多次置业者，这项政策对一些按揭买房的客群有一定的影响。,1、宏观市场政策分析 2、土地市场分析 3、区域板块市场分析 4、区域别墅市场分析 5、市场在售竞争楼盘分析 6、小结,no:2 房地产市场研究,二、房地产市场研究,土地市场分析土地出让,2009年至2010年10月，南岸区共出让居住类用地13宗；土地面积总计约166.7万平方米，建筑规模达319.7万平方米左右。,土地出让,二、房地产市场研究,土地市场分析土地成交,南岸区潜在别墅项目,土地成交,二、房地产市场研究,土地市场分析土地成交,2009年至今，南岸区共成交居住类土地10宗，主要集中在南坪城区及南山区域，总建筑规模303.1万平方米； 其中位于南山附近的潜在高端别墅项目有：庆隆项目、渝开发项目，北京大成项目。,2009年至2010年10月南岸区域成交土地示意图,土地成交,二、房地产市场研究,土地市场分析小结,从2009年至2010年10月，南岸区出让土地总建筑规模约319.7万平方米；其中成交10宗土地，总建筑规模约303.1万平方米； 成交土地主要集中在南坪城区及南山区域，以二类居住性质为主； 未来，南山区域的三个潜在别墅项目共计建筑规模约144.4万平方米，将成为本项目主要竞争对手，南山别墅市场竞争较激烈。,1、宏观市场政策分析 2、土地市场分析 3、区域板块市场分析 4、区域别墅市场分析 5、市场在售竞争楼盘分析 6、小结,no:2 房地产市场研究,二、房地产市场研究,区域板块市场分析板块分布图,依据南岸区内部先天的地形地貌、交通动线、经济发展结构等因素，我们把南岸区划分出南坪、南山、弹子石与茶园新区四大板块。,南坪新貌,南山鸟瞰,弹子石现状,茶园新区现状,板块分布图,二、房地产市场研究,区域板块市场分析板块特征介绍,板块特征介绍,1、宏观市场政策分析 2、土地市场分析 3、区域板块市场分析 4、区域别墅市场分析 5、市场在售竞争楼盘分析 5、小结,no:2 房地产市场研究,二、房地产市场研究,区域别墅市场分析,重庆主城区别墅分布图,重庆别墅主要分布在主城北部新区、南部地区。,二、房地产市场研究,区域别墅市场分析,目前南岸区共有别墅项目11个，其中在售项目5个，主要分布于南山板块及茶园板块，销售均价集中在11000-15000元/平方米之间；已知在售项目共剩余别墅369套，未来南岸区别墅市场竞争较激烈。,未开盘,1、宏观市场政策分析 2、土地市场分析 3、区域板块市场分析 4、区域别墅市场分析 5、市场在售竞争楼盘分析 6、小结,no:2 房地产市场研究,二、房地产市场研究,市场在售竞争楼盘分析,在售竞争楼盘主要分布在重庆北部地区与南岸区南山板块。,二、房地产市场研究,市场在售竞争楼盘分析,南岸区： 山景、温泉资源 高尔夫配套 文化资源,重庆别墅市场格局：别墅项目均具备较好的资源，主要驱动因素有：区位/高尔夫/山、湖、江、温泉资源/品牌。,经典代表项目： 鲁能领秀城 南山一号 天景28阙 庆隆高尔夫别墅 坡岭顿小镇,二、房地产市场研究,南岸区在售竞争楼盘分析,鲁能领秀城占地约1600亩，位于茶园新区核心地段，南北两端各以世纪大道和规划路为界，背靠南山，与南岸新区府接壤，项目区位优势明显。,项目配套： 商业配套：鲁能领秀城内有30万平米大型购物中心， 教育配套：规划有中学、小学及幼儿园共4所学校， 医疗配套：重医附二院江南分院及西郊医院。,经济指标,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,鲁能领秀城项目概况,鲁能领秀城推出一期产品中式合院别墅，户型面积在171240平方米之间，每套180万起；,户型经济指标： 地上套内面积：约172.05 地下套内面积：约70.01 使用面积：约293.86 庭院面积：约55.00,户型点评：四个私家庭院及多个露台，优越绿色景观，内部功能分布合理且舒适；超大公共活动空间，整个户型彰显大气。,户型经济指标： 地上套内面积：约225.68 地下套内面积：约88.29 使用面积：约353.57 庭院面积：约176.00,户型点评：超大的私家庭院及多个露台，优越绿色景观，内部功能分布合理且舒适；超大公共活动空间，整个户型彰显大气。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,鲁能领秀城户型点评,项目采用中式风格建筑，将中国传统建筑文化与现代中式建筑创造性的结合 ，集聚中国文化特色。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,鲁能领秀城建筑风格,鲁能领秀城目前在售项目为一期中式合院别墅，目前销售均价13000元/平方米。,鲁能领秀城一期在售，户型面积在170-240平米之间，总价180万/套起，去化率达到95.6%。,项目优势： 项目周边自然环境资源优势突出； 户型设计方正，赠送面积较多，得房率较高； 具备大盘气质，自身品牌优势也能吸引购房客群。,项目劣势： 目前区域经济发展较为缓慢，本区域客户较少； 目前项目周边配套资源形态单一体量小，无法满 足客群需求； 项目交通整体通达性较弱。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,鲁能领秀城推案情况,项目位于南岸以东2公里的南山风景文化核心区福寿路1号。左边是规划中的四星级酒店。右面是疗养院。北距重庆邮电大学2.5公里，西南1.7公里为重庆工商大学和教育学院。在南山一号北面的是50000亩的原生态森林。,经济指标,项目配套： 生活配套：四星级酒店、疗养院、牌室、便利店、阅读室； 教育配套：重庆工商大学、重庆邮电大学、重庆教育学院； 生态配套：拥有南山生态森林植被资源,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,南山1号项目概况,a户型-1-8号楼端头户型 5室2厅4卫1厨296,b户型-9号楼中间户型 5室2厅3卫1厨278,c户型-10号楼上联排端头户型 5室2厅3卫1厨220,d户型-10号楼下联排户型 4室2厅3卫1厨201,每个房间内安装自然通风器，在不开窗的情况下，能控制室内温度不流失，清除室内污气，水蒸气。4个小时自动把室外的新鲜空气更换到房间里。 起到防虫，防水，防风的功能。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,南山1号户型点评,项目整体采用都铎建筑风格为主。呈现清新的爱尔兰田园风光，坡屋顶，红砖仍保留其建筑精髓。园林景观细致，人性。主入口的叠层水景极为大气。小区内多处水景和小品的设计景配合整体的建筑浪漫又不失人性化。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,南山1号建筑风格,南山1号于2010年5月21日开盘,项目为半山联排别墅，销售均价为11000元/平方米。,南山1号一期在售，户型面积在201-296平米之间, 186万元/套起价，去化率为32%。,项目优势： 项目紧邻50000亩原生态森林； 户型布局合理，功能性强； 属于城市发展副中心，未来发展潜力较大；,项目劣势： 项目周边配套欠缺，交通欠佳； 本区域的客户较少，辐射面小。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,南山1号推案情况,项目位于重庆城南学府大道之上4a级风景区南山山脉的青龙山，为纯独栋别墅项目；这里是山系最丰富的区域，黄山、汪山、岱山、老君山、文峰山、青龙山等数十峰峦拔地而起，以及与老君洞、涂山寺、大佛寺等古建筑相映生辉，构筑成为重庆最宜居住的人居脉络。,经济指标,学府大道综合市场，重庆交通大学农贸市场，农贸市场，交通大学邮政储蓄所，花溪信用社，农村信用社。 学校配套：重庆交通大学，重庆工商大学等 医疗配套：重庆医科大学附属第二医院，南岸区人民医院五公里社区卫生服务站,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,天景28阙项目概况,居住空间被合理分为家庭公共区、家庭娱乐区、生活就寝区和保姆休憩区等四大独立区。 每户宽敞的娱乐层毗邻室外花园庭院，是宴客、聚会的绝佳场所。 通透的庭院露台，浪漫的花窗等，使山居生活宽裕舒畅。 每栋别墅赠送多五六个观景大露台和庭院，既延伸了居住空间，更实现了多重的空中观景。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,天景28阙户型点评,项目以中式风格体现现代居住理念的当代传世大宅 ；高围墙完全将私家院落领地与半私密空间、公共空间剥离开来；制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统民居屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的外墙面。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,天景28阙建筑风格,28阙一期于2010年7月开盘，楼栋均价为22000元/平方米，共推出30套，已全部售罄，去化率达100%。后期将加推出390-450产品。,项目优势： 项目区位条件优越； 项目正对长江，背拥南山山脉，自然景观资源丰富； 建筑绝大多数偏南北向，采光好。楼幢之间错落有致，景观视野开阔。,项目劣势： 部分户型赠送面积不大；,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,天景28阙推案情况,项目位于南岸茶园新区玉马路1号(南山风景区) ，是庆隆南山高尔夫首个“上山“之作。整个组团占地35万平方米，容积率高达50%，包含联排、独栋别墅。,庆隆南山高尔夫山外山小区内部配套:18洞72杆国际锦标赛级山地高尔夫、练习场及高尔夫球会俱乐部。 庆隆南山高尔夫山外山其他:配套700万平方米原生林地、2000亩森林公园、6大主题休闲公园、3万平方米商业情景小镇、希尔顿国际度假酒店、国际会议中心、山顶温泉spa度假中心、半月温泉休闲俱乐部 庆隆南山高尔夫山外山小区内部配套:18洞72杆国际锦标赛级山地高尔夫、练习场及高尔夫球会俱乐部。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,庆隆南山高尔夫山外山项目概况,布局合理；大面积赠送空间； 最大11米的面宽，采光充分、居住空间更显气派； 客厅6.6米挑高、主卧均配有大面积露台或阳台； 双车位设置。,目前在售238-272平方米联排、330-440平方米独栋别墅，均价15000元/平方米。,224平方米,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,庆隆南山高尔夫山外山户型点评,项目采用西风古典主义建筑风格；在建筑设计中以古典柱式为构图基础，突出轴线，强调对称，注重比例，讲究主从关系。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,庆隆南山高尔夫山外山建筑风格,项目优势： 项目依山而建，并有6条峡谷、5大主题公共公园穿插其中，自然景观资源丰富； 规划中的轻轨6、8号线，通过南山隧道、慈母山隧道、内环、中环、绕城高速、三纵三横的立体交通网络，通达性较强； 前后排别墅高差最大12米，大景观视野。,项目劣势： 项目周边楼盘众多，区域竞争压力巨大； 周边配套尚未完善，对项目有一定影响。,庆隆南山高尔夫山外山一期共推出321套别墅，其中独栋132套，联排189套；售出独栋87套，联排103套，一共去化190套，去化量为59%，目前在售面积独栋约330435，联排约238282，均价为15000元/平方米。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,庆隆南山高尔夫山外山推案情况,项目位于南岸区茶园新城区世纪大道，项目占地36.97万方，建筑面积18.61平方米，以西班牙风格为主体，结合同属西班牙风格的圣塔芭芭拉风格和意大利托斯卡纳风格。,经济指标,坡岭顿小镇配套：会所、网球场、学校、风情商业街 、社区配套小学。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,坡岭顿小镇项目概况,布局具人性化；每种户型都有独立的客厅和起居室，且中餐厅和厨房进行严格区分； 多重庭院落设计，最大限度地丰富室内与室外的关系； 每户均配有一个室内和室外停车空间。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,坡岭顿小镇户型点评,项目以西班牙风格为主体；低坡屋顶，外立面用红色瓷瓦铺设，并以亮浅色拉毛处理涂料；门廊和窗则运用拱形进行修饰；屋沿朝两侧外伸，户内有庭院。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,坡岭顿小镇建筑风格,项目优势： 项目位于茶园新区入口、渝黔高速与世纪大道交汇处。交通网络发达； 规划中的轻轨6、8号线、连通主城三隧六桥的立体交通，增强本项目的通达性。 项目内部有面积达300亩的长青湖，以及养生温泉，有效提升项目品质。,项目劣势： 项目周边楼盘众多，区域竞争压力巨大； 周边配套尚未完善，对项目有一定影响。,坡岭顿小镇共计300套，目前仅剩16套，面积在300-400平方米之间 ，均价12000元/平方米，去化率达94%。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,坡岭顿小镇推案情况,北部区： 传统富人区 高尔夫配套 品牌开发商 两江新区规划,重庆别墅市场多中心格局：客户区域情结强烈，对于区域环境很看重，随着两江新区规划的出台，重庆向北发展，“三北”的区域认识高，主要驱动因素有：区位/高尔夫/规划前景/品牌。,经典代表项目： 首钢美利山 金科太阳海岸 中海北滨1号 佰富高尔夫别墅 万科渝园,二、房地产市场研究,北部区在售竞争楼盘分析,项目位于北部新区经开区北区翠渝路55号(金开大道和金兴大道交界处)，总占地面积715亩，总建筑面积约83万平方米，北邻重庆机场，东临寸滩港口，毗邻保利高尔夫、常青藤、蓝湖郡、棕榈泉等别墅项目。,经济指标,项目配套 商业：金山广场、新世纪超市、保利商业风情街、龙湖蓝调天街、 银行：华夏银行、建设银行、中国银行、招商银行、工商银行 医疗：重庆医科大学附属医院、重庆医科大学附属儿童医院 教育：育才经开中学、北大附中、重庆一中等 公园：公园龙景湖公园、黄桷公园 运动：保利高尔夫球场、蓝湖郡体育中心,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,首钢美利山项目概况,遵循业主生活习惯，优化室内空间交通流线，缩短功能房间交通穿越，最优化空间利用率； 二层楼之间三跑楼梯的设计，既提升安全性，又满足了舒适度； 预留结构构建的6米客厅挑空，增加功能房间的可塑性，满足各种业主的个性化需求； 每个卧室均带有卫生间和景观露台，提升空间使用的舒适度； 赠送面积大，平均每户的赠送面积在120170平方米左右（包括地下室、客厅挑空、露阳台、阁楼层等）； 户户双车位设计（室内室外）； 花园面积平均达到50以上。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,首钢美利山户型点评,项目打造成北美风格，外立面使用大量天然石材和仿石涂料，随处可见的尖塔形斜屋顶和装饰性烟囱帽。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,首钢美利山建筑风格,项目优势： 位于重庆中国第三新区北部新区金开大道和金兴大道交界处，是重庆最著名的别墅区和富人聚集地； 项目周边配套齐全，交通网络发达； 依山而建，可远眺南山、铁山坪、歌乐山山脉，山脚保利高尔夫球场一览无余； 地块拥有大量的原生植被和生态湿地，自然景观丰富。,项目劣势： 项目周边楼盘众多，区域竞争压力巨大； 本区域的同质楼盘多，客户分流情况严峻； 项目靠近华夏陵园，影响项目品质。,首钢美利山一期目前仅剩2套，面积在150-180平方米之间 ，总价160万元/套起，去化率达99%，二期开盘时间待定，目前在售均价为10000元/。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,首钢美利山推案情况,项目位于江北海尔路988号(渝长高速铁山坪唐家沱出口下道前行2公里处)，总占地面积约500亩，总建筑面积约为33万平方米，共分7期开发。建筑形态主要以高档住宅为主，一期占地约8万平方米，建筑面积约7万平方米，为纯正的北美风情舒适型的江景高档住宅。,经济指标,项目配套 生活配套：两岸咖啡、自然美spa、全球视频会议室、ceo阅览室、商务俱乐部、室内恒温泳池、约1000平米室外泳池、小区幼儿园、篮球场、羽毛球场、海岸慢跑道、风雨连廊、商业设施； 教育配套：胜利小学、新华小学、重庆女子职业中学、重庆市46中学 。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,金科太阳海岸项目概况,大面积赠送空间， 主卧室、客厅外均设置大露台，极大地扩展了生活空间， 书房、会客厅则对商务社交功能的把握和利用做得非常到位； 从装饰细节上来看，儿童房内的梅西挂画、阁楼上的小酒窖等均让整个样板间充满家的感觉,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,金科太阳海岸户型点评,项目为纯正的北美风情舒适型的江景高档住宅；外立面随意的、不对称，特别是尖塔形斜屋顶，一层或多层横断墙面，装饰性的而不是结构性的抹灰木架和长排窗户都是典型的外部特征。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,金科太阳海岸建筑风格,项目优势： 项目落户于两江新区“企业家公园”内，扼守两江新区心脏领地，毗邻中国内陆第一个保税港区重庆两路寸滩保税港，区位优势较好； 项目周边自然资源丰富，环境宜人，气候条件优越； 项目主要厅房均为东南向，浩瀚长江尽收眼底。 金科地产的品牌效应，聚集项目人气。,项目劣势： 目前该区域边配套较少，对项目造成一定影响； 项目靠近寸滩保税港，势必受到工业物流区的影响，降低项目品质。,金科太阳海岸一期目前仅剩2套，面积在310-390平方米之间 ，均价13000元/平方米，去化率达100%。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,金科太阳海岸推案情况,项目位于江北北滨一路528号（北滨路西段），唯一由世界500强成员企业开发的城市别墅,重庆主城核心区域的城市别墅，江北滨江路中央位置城市别墅，兼具解放碑、观音桥、沙坪坝、江北城四大核心商圈，超低密度城市别墅。,经济指标,项目配套 生活配套：山顶休闲中心、高尔夫练习场、慢跑步道、山顶网球场、山顶室内恒温游泳池；,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,中海北滨1号项目概况,独创“前园、中庭、后院、多层露台”的三维立体别墅空间，三重院落、多层露台花园、户内全明设计； 联排、双均赠送90110超大地下层空间。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,中海北滨1号户型点评,项目为纯英伦风范建筑经典；外墙为混凝土砌块，屋顶为木构架，外立面材料为红砖石材及涂料等，屋顶以石瓦为主。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,中海北滨1号建筑风格,项目优势： 项目坐落于重庆主城核心最具影响力的黄金板块北滨路，与重庆cbd相辅相成，龙盘虎踞，毗邻江北、沙坪坝等数大商圈，距离渝中区亦是极速可达，交通网络较发达； 项目依山傍水，南向观江，主城滨江唯一超低密度水岸豪宅 ； 四大公园绿意环绕，全城罕有中央生态溪谷 ；山顶运动观江公园古典宫廷式商务中心 ，极大的提升项目品质。,项目劣势： 目前区域周边配套尚未完善，且未有公交路线通达项目，影响项目通达性；,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,中海北滨1号推案情况,金科太阳海岸总套数为323，目前仅剩2套，面积在280-440平方米之间 ，均价20000元/平方米，去化率达100%。,佰富高尔夫别墅地处江北区石马河，近眺嘉陵江，位于佰富江景高尔夫球场的中央，处于高速发展的大竹林石马河组团，该组团为江北区城市拓展区域和三大商圈之一，周边交通动线路网环绕，外接重庆外环高速公路、江北滨江路、大石路、金开大道等几条高等级公路，交通便捷。,经济指标,生活配套：豪华业主会所，设备完善，内设恒温游泳池、户外网球场、健身室、雪茄吧、红酒坊、桌球室、儿童游乐室、棋牌室、便利店、阅读室、医疗保健中心、咖啡厅等。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,佰富高尔夫别墅 项目概况,超大私家入户花园，增强居者舒适感，大型景观阳台，主卧室套卫生间，衣帽间及书房，增强主人尊崇感。赠送大面积私家会所，会所设置影音房，棋牌室，卫生间及储物间等。,销售面积：约252.63； 使用面积：约270-500； 赠送内容：私家花园、露台、地下室等。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,佰富高尔夫别墅 户型点评,项目采用欧式建筑，结合欧式各国风情，如西班牙风情、巴洛克风情等，展示出其特有魅力。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,佰富高尔夫别墅 建筑风格,项目优势： 位于江北区城市拓展区域，处于江北区、沙坪坝区两大商业中心的辐射区域，经济区域辐射面积广泛，区位条件优越； 项目周边配套齐全，交通便捷； 项目产品新颖，内部景观资源优越； 具备大盘气质，自身品牌优势突出。,项目劣势： 项目仅少量户型赠送面积较少。,目前，佰富高尔夫别墅一期、二期、已售罄，去化率达100%，一、二期整体销售均价为25000元/，三期预计明年加推。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,佰富高尔夫别墅 推案情况,万科渝园总占地逾300亩，位于重庆市渝北区西南政法大学正对面，地处重庆渝北两路工业园区，紧邻回兴交通中心枢纽，所在区域已经成为重庆重点发展的北部区域。,经济指标,项目配套 生活配套：有重百超市、大型农贸市场、建设银行、中国银行、农业银行、浦发银行，妇幼保健院、渝北回兴医院、西南医院渝北分院以及邮局等生活、娱乐配套设施； 交通：车行5分钟可到达江北机场,10分钟到达龙头寺火车站、观音桥步行街,20分钟到达解放碑cbd。交通快速便捷,中环快速干线也近在咫尺； 教育：项目地处两路大学城，周围高校环绕，紧邻西南政法大学，周边还有海联学院，渝北职教中心，川外，南方翻译学院、华星外语学院，重庆一中渝北分校，渝北实验三小。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,万科渝园 项目概况,该项目户型总价较低，赠送面积大，赠送地下层，多露台，配备双车位；,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,万科渝园 户型点评,万科渝园万科入渝首个别墅产品，成为融入重庆人文特色的纯中式风格别墅。,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,万科渝园 建筑风格,万科渝园目前一、二期已售罄，三期于2010年11月加推20套，目前仅余190少量房源推出，销售均价为15000元/平方米。,万科渝园在售联排别墅总价段120-180万元，合院别墅最高300万元，主力户型均价在200万/套左右，去化率为95%。,项目优势： 项目自身品牌优势明显； 项目所在区域为重庆重点建设地区，经济发展迅速； 配套完善，项目整体通达性较强； 户型超大面积赠送，有效提升得房率。,项目劣势： 别墅紧邻高层项目，影响别墅整体品质；,二、房地产市场研究,在售竞争楼盘分析竞争个案分析,万科渝园 推案情况,二、房地产市场研究,小结,自2010年9月29新政以来，重庆别墅市场呈现出量跌价稳的趋势；一方面受政策的打压，使得成交量处于低位徘徊，另一方面受别墅产品自身属性的影响，其价格仍保持在一定的水平线波动；市场观望情绪依然存在，开发商均伺机而动； 从市场分布来看，重庆别墅主要集中在北部区域；目前南岸区别墅项目相对较少，主要分布在南山板块与茶园板块，且均价集中在11000-15000元/; 南岸区别墅项目的稀缺与自然资源的丰富性，促使开发商在南山区域大面积拿地，未来南山板块将成为南岸区别墅市场最为激烈的竞争高地。,1、客群需求分析 2、目标客群定位 3、小结,no:3 目标客群分析,客群，他们要的是什么？,身份,区位,生活,价格,性价比,发展潜力,交通,品质,私密性,自然景观,三、客群分析,客户需求分析别墅产品的客群,别墅产品是一种特殊的住宅产品，作为房地产终极产品的建筑形态，不但要满足基本的居住功能，同时还要求有非常良好的居住环境、氛围，是一种享受性的住宅产品。因此在一定程度上多受高端消费客群所青睐。这类客户群体对于生活、事业、社会、情感有属于自己的一套理解和感触。,他们的身份：私企老板、大学教授、企业金领 公务员、自由职业者、公司高管,他们的特征：很义气也比较宽容，三教九流的朋友都有； 有坚韧的性格，喜欢挑战极限； 有正义感，会赞助公益事业； 爱老婆和孩子，同时对情人负责； 孝顺，有责任心，大事聪明小事糊涂，极有主见； 中午能吃台湾私房菜，晚上工作至半夜吃盒饭,他们的爱好：善于投资；喜欢汽车； 喜欢国学、茶道，偶尔研究风水、易经； 经常出国或偶尔出国；感觉睡个好觉比打麻将更有意思； 高尔夫和游泳都是不错的运动； 有信仰，可能是佛教徒或者基督教徒，涉猎广泛,三、客群分析,客户需求分析别墅客户的特征,三、客群分析,客户需求分析目标客群对南山的认知,1、目标客户对南山的印象 优势体现在：自然环境优美，森林茂密，人文历史优久，空气清新、景观独特，能看见全市的夜景，其开发的速度相当快，成为居家、旅游、度假的良好场所。 劣势主要表现在：距离主城区较远，交通不方便，开发力度与配套设施不完善，适合旅游度假和第二居所，作为第一居所不太方便。,2、目标客户对南山森林高端房产的印象 大多数消费者认为南山森林中的高端房产是“空气新鲜的”、“宁静的”、“绿化好的”、“天然的”、“健康的”。,3、目标客户对南山房地产项目的用途判断 目标客户对“南山风景区项目”的用途统计结果分析中，大多数的消费者表示如果在南山置业，首选用途为：“在这样的森林别墅区买一栋房子，在节假日与家人朋友度假”，次选用途为“为家人长期居住的第一居所”，再次是“投资，期待增值”。,客户需求分析目标客群的需求,他们需要一处安静、幽雅、自然、健康、舒适的宜居场所； 他们需要一处集休闲、度假、娱乐、养生于一体的绝佳圣地； 他们需要一处繁华与静谧最佳尺度的世外桃源； 他们需要,他们的购买需求点主要集中在：,区位优势、交通便捷、价格合理、品质优异、私密性 自然景观、性价比高、发展潜力大、配套完善 。,。,三、客群分析,目标客群定位,原生态自然资源环境,区域城市规划巨大潜力,项目区位地块的稀缺性,目标客群定位,三、客群分析,高科技建筑星级服务,城市财智精英,小结,通过对竞品分析我们发现，各项目主流客户以区域客户为主，客户区域情结强烈，对于达到各中心的交通便利程度很敏感。 结合市场与本案目标客群，我们得出以下结论： 本案的目标客群来源主要是区域性客户，他们对本区域有一定的地域情结； 西区及渝中、南岸有望成为本案的主要客户来源地，且周边建材、摩配专业市场企业主较多，需求存在支撑； 本案地块的稀缺性、原生态自然环境可吸引以养生、休闲、度假为主的自住客或投资客，在这里居住不仅是身份地位的象征，而还实用、健康。,三、客群分析,1、项目优劣势分析 2、市场定位 4、产品定位 5、价格定位,no:4 项目定位研究,四、项目定位研究,项目优劣势分析,区位优势：项目处于南山风景区腹地，地理位置优越，未来前景巨大；紧邻南坪商圈和解放碑商圈，繁华、宁静一瞬间。 外部自然优势：拥有大量森林资源，生态价值突出，广大客群对该区域认可价值较高项目。 北美纯独栋别墅：北美奈特草原风格，产品独特、新颖； 内部水景优势：项目内部自身拥有湖泊，丰富的自然植被，景观资源突出； 高档社区集聚：项目周边小区档次较高，有利于提高项目自身品质与形象。,目前市场整体经济状况不明朗； 目前区域交通不是很便捷，山间道路较为拥堵； 企业知名度欠佳； 面临区域楼盘的同质化竞争压力； 区域商业配套较为陈旧，对本案进入市场带来一定的负面影响。,劣势,优 势,四、项目定位研究,市场定位市场定位依据,市场定位依据,项目区位：本案位于南岸区南山黄角垭 ，紧邻南山生态原始森林，本区域是重庆市生态旅游重点发展区域，一定程度上决定了项目具备打造高端物业的生态基础； 项目规模：项目规划用地235亩，总建筑面积约67055，综合容积率为0.43，具备打造高端物业的规模基础； 项目内部资源：地块内有山有水，地块内部形成洼地，本案具备打造高端地产项目的先决条件； 区域代表项目：区域内比较典型的项目有“海昌加勒比”、“坡岭顿小镇”等为代表高端别墅地产项目，已经形成区域规模效应。,四、项目定位研究,市场定位,项目市场定位,重庆南部地区顶级生态住区 顶级高端社区打造出具备特色的生态景观居住区,城市发展趋势所向，市场动向明确，配合城市发展引发共鸣,四、项目定位研究,概念定位,山水间的质朴浪漫，厚重的热情，享受南山原始生态植被，打造出清新、高雅居住胜地。,纯粹的别墅概念，只有别墅，亦唯有别墅,四、项目定位研究,产品定位,1.产品定位原则,满足客群需求的途径？ 通过实地市场调研，获知客群的传统需求； 通过市场需求问卷调研，获知客群在目前房地产市场上未被满足的需求； 挖掘客群深层次的需求，即产品引导性需求。,原则：产品定位，即针对不同层次客群的需求，满足客群需求。,2.产品定位依据,依据：