铂金汉宫可持续发展建议.ppt

铂金汉宫 （南面首座524层） 可持续发展策划案,无锡世嘉大成投资顾问有限公司,开篇语,从本质上讲，任何一个开发商在造项目的同时不可能不重视项目的运营,但由于前些年市场行情的特殊性，住宅项目开发周期奇短，造成运营缺位，而很多有商业地产经验的开发商在运营方面优势凸显，开发周期拉长后，不论楼盘属于什么性质，运营问题，都会摆在面前亟待我们去解决。 那么,到 底什么样的地产适合开发商自己持有运营?什么样的开发商又适合成为成功的地产运营商,要素到底有哪些? 资金、资源、专业，缺一不可,目录,第一部分：出售还是自持 第一节 限购环境下cpd360套户均50平米房源去化周期及总销测算 第二节 沟通南北的地铁预计2014年底开通 第三节 cpd小户型运营增值测算 第四节 小结：持有物业能够为公司提供更稳定的现金流，节省大量赋税，使公司有机会从资产增值中获益，而优质物业拿在手上，不仅有现金流及增值空间，还可以拿去抵押。 第二部分：可持续发展方式研究 a计划 引进酒店业豪门租用,凯宾斯基、希尔顿 b计划 吸引外部投资打造自己的精装房，以租代偿。 c计划 公司分立，做流动资金贷款用于装修、经营。,第一部分：出售还是自持,第一节 限购环境下cpd360套户均50平米房源去化周期及盈利测算 合肥市房地产销售2012年1月遭遇了五年新低，全市月销售仅仅1795套；2月份销售3198，（环比1月份形势好，量价齐升，但同比2011年2月份下跌39），3月份超过6000套（销量上升130，单价略有下滑），4月第一周较上一周环比下跌46.67%，预计整月成绩单会在3500套至4000套之间，单价继续下滑5以上。 政务区进入2012年，一月份成交117套，二月份成交226套，三月份在全市大涨的行情中政务区表现平平，进入四月后，各个单周统计和单日成交记录上却看到政务区成绩遥遥领先。,在这样的环境下，项目的去化营销成本高，折扣高，速度慢，总销预计 9*18=162*50*11000=89100000 11*18=198*50*6600=65340000 合计15444万元，扣除广告支出以及营销、折让支出，尾盘按3.5计算，14903.46万元，预计2013年中清盘。 在有效推广攻势下，排除特大价格折让刺激，市区公寓一天一套，表现正常，市区豪宅是一周一套表现正常。,第二节 沟通南北的地铁预计2014年底开通 2004年，武汉轻轨1号线开通，年内沿线房价涨幅最高达140%； 2007年，北京轻轨5号线开通，推动沿线物业平均升值40%以上； 上海莘庄的楼盘，在地铁开通后房价的涨幅竟然超过了50；沿线房价同比上涨126 深圳是特例，地铁开通后住宅物业并未增值，原因是靠近规划站口的物业在售时就是同等地段的两倍以上，完全以市中心价格售出。 地铁是全市资本投资，本案是受益前沿，巨额回报体现的时刻，开发商在哪里？仓促结案获得现金投资的项目是否能高过地铁开通带来的回报？,对比无锡小户型升值之王：哥伦布广场，本案有诸多优势： 1、曝光度更高（合肥主干道旁侧，全城瞩目）； 2、区位更好（中央政务区核心）； 3、地铁效应（2014年地铁开通，本案数十米处就是马鞍山南路出站口） 4、挑高产品更优（无敌挑高5400） 右图为无锡哥伦布广场 2007年在售时均价为7300元，户均面积4050平米，商业部分成功运营后，带动两栋高层小户型出租率和房价，2012年二手房价在12000以上，该楼主要为4050平米的挑高小户型。增值70，月租金稳定在27004000。,第三节 cpd小户型运营增值测算,可支配资金走势对比,红线表示销售所能获得资金 绿线表示自持所能获得资金,固定资产增值对比,红线表示销售资产处置情况 绿线表示自持资产增值情况,第四节 小结：持有物业能够为公司提供更稳定的现金流，节省大量赋税，使公司有机会从资产增值中获益，而优质物业拿在手上，不仅有现金流及增值空间，还可以拿去抵押。,上一节的图表很明显能看出结论，自持无论是在现金获得方面还是固定资产增值方面，表现都优于销售。,第二部分：可持续发展方式研究,a计划 引进酒店业豪门租用,提振信心的最佳方式就是与强者同行,国际知名酒店集团,1 万豪国际酒店集团 (marriott) 创建于 1927 年，总部位于美国华盛顿。旗下拥有万豪(marriott)、 jw 万豪(jw marriott)、万丽（ renaissance，1997年收购）及其属下的新世界（new world ）、万怡、丽思卡尔顿/丽嘉酒店(ritz carlton，1995年收购) 、经济型的fairfield inn 、 万豪套房酒店(marriott suites)、residence inn)、 towneplace suite 、 springhill suites 、华美达国际（ramada international）、度假式酒店 ( 即分时度假式酒店 ) 2 喜达屋国际酒店集团 (starwood) 包括有:喜来登(sheraton)、圣瑞吉斯(st.regis)、至尊金选(the luxury collection)、威斯汀(westin)、福朋(four points)、w hotel和2005年11月30日刚刚被收购的艾美（le meridien，1972年诞生于法国巴黎，之前的总部位于伦敦）。 3 洲际国际酒店集团 (inter-continental) 创建于1946年的英国，前身为巴斯酒店集团(bass hotels &resorts)。旗下有洲际(inter-continental)、皇冠(crowne plaza)、假日(holiday inn)、快捷假日(express)以及staybridge suites等。,4 雅高国际酒店集团 (accor) 包括索菲特（sofitel）、诺富特(novotel)、豪华美居、美居(mercure)、世纪酒店及宜必思（ibis）等。 5 胜腾/圣达特酒店集团（cendant） 世界最大的经济型连锁酒店集团，主要品牌速8(super8)、豪生（howard johnson)、戴斯（days inn）、 华美达（ramada）、travelodge、 knights inn、wingate inn、amerihost inn。 6 凯悦国际酒店集团 (hyatt) 拥有五星级的凯悦（hyatt regency）、超五星级的君悦(grand hyatt)和柏悦（park hyatt）。 7 香格里拉酒店集团 (shangri-la) 新加坡/马来西亚，由华人郭鹤年创立。 8 四季酒店集团 (four seasons) 总部位于加拿大多伦多 9 希尔顿酒店集团 (hilton) 拥有顶级的康拉德（conrad）、高档酒店希尔顿（hilton）和面向中端市场的经济型酒店斯堪的克（scandic）。,10 凯宾斯基酒店集团 (kempinski) 在德国1897年创建。 11 卡尔森酒店管理集团（carlson） 丽晶（regent）、丽笙(radisson)、radisson plaza、丽园华庭（park plaza）、park inn和country inns&suites。 12 西方国际饭店集团（best western） 是全球单一品牌最大的酒店连锁集团,拥有4100多家成员酒店,分布在全球80多个国家和地区。 13 香港的马哥孛罗酒店集团 (marco polo) 14 莱弗士酒店集团 (raffles) 创立于新加坡。 15 新加坡悦榕度假酒店集团(banyan tree) 世界顶级豪华小酒店集团成员，旗下有悦榕、悦椿及悦椿绚丽色彩3个品牌,16 香港东方文华酒店集团（mandarin oriental） 旗下最著名的是泰国曼谷的东方文华酒店。 17 香港的香港上海大酒店有限公司(hong kong and shanghai hotels) 旗下的的半岛酒店集团（peninsula） 18 印度的泰姬酒店集团(taj group) 19 迪拜的吉美拉酒店集团（jumeirah） 20 香港和记黄埔地产集团属下的海逸国际酒店集团（harbour）,a计划难度系数,第一，需要回购已售70套房屋产权 第二，要经受严苛的评估过程 第三，要为经营者做足配套承诺,a计划回报,第一，信心提振，形象大好 第二，物业增值，抵押额高 第三，租金受益稳定,b计划 以租代偿，吸引外部投资打造我们策划的精装房,推广策略,顶层，八席昆仑公寓（毛坯，打出3万每平米的销售广告） 1623层 康诺德国际大酒店商务行宫 515层 康诺德国际大酒店豪华套间 1层 大堂吧,同时，在售的两幢住宅单价重定为万元以上，这是公关广告，此招一出，旧业主会感激涕零，兴奋异常，为项目奔走，本案的景观优势将有体现，每个人都会称赞物有所值，与众不同，参观者将络绎不绝。,房价骤升，形成舆论焦点，吸引资金谈合作就有很多方便。 制定康诺德国际大酒店投资计划、形象、适当广告沟通。 立项后，再以两年半经营收益为回报，吸引投资，资金到位后，一切都按照投资计划执行。,酒店包装策略,酒店包装策略,顶级酒店比高档酒店好山寨，因为其中文名字尚未定型，比如康拉德，可以山寨为“康诺德”。 酒店房间以长包房出租结合散客形式经营。 16至23层商务行宫，实际上是双层的soho小公寓，上部客房两间以及橱柜和卫浴；底层敞开办公空间，卫生间。 5至16层豪华套间，分为双人标间和大床套间，配置橱柜和卫浴。,顶层昆仑公寓策划方案（page2440） 推出高端产品，是为了提升项目形象，做公关广告，如果市场果真接受了这个价格，绝对是期望看到的名利双收，如此用心的景观配套，值得拥有这样的成功。,合肥以往项目：不管是硬件，还是软件都无法与祂相提并论。那么， 昆仑公寓是什么？,品牌定位,品牌定位我们打造了什么？,中央政务区核心地段； 马鞍山路南北动脉最显著位置； 紧邻各项城市重要建筑； 俯瞰合肥城市未来 ,品牌定位我们打造了什么？,昆仑公寓，是全合肥地段最好的房子！,中国首个同时安装了太阳能电池板和集热器的商品房建筑； 首个实现epn欧洲节能规范的建筑； 首个拥有内循环动态呼吸幕墙的建筑； 合肥市区唯一层高5400的豪宅建筑； 首个实现建筑内千兆光纤上网的建筑；,品牌定位我们打造了什么？,昆仑公寓，是全北京生态系统最好的房子！,品牌定位我们打造了什么？,品牌定位我们打造了什么？,车辆电子识别系统 单向门禁安防系统 指纹识别系统 ,品牌定位我们打造了什么？,昆仑公寓，是全合肥安防系统最好的房子！,品牌定位我们打造了什么？,最好的地段 最好的景观 最好的生态系统 最好的科技系统 最好的安防系统 最好的建筑 最好的,赋予,昆仑公寓的最高价值，不是我们打造了什么，而是，我们拥有的“六个唯一”！,品牌定位昆仑公寓的最高价值 唯一的地段 唯一的景观 唯一的生态 唯一的科技 唯一的安防 唯一的价格,品牌定位 在产品层面，昆仑公寓是什么？,昆仑公寓， 是中国最好、最高标准、最高价值的房子！,品牌定位 我们应该确定信心 3万元/平米的价格 一点也不贵！,营销推广 总体指导原则 只求叫好，不求叫座。,营销推广两大战场 现场的控制 窄众推广,营销推广 现场的控制，把品质做足，继续升级维护！ 窄众推广，通过提价，收买旧业主的认同感，通过更高端为高端背书的方式，攒足高帅富的形象，彻底打破沉闷。,营销推广窄众推广 稀缺资源控制 在银泰百货等最贵商场、消费最昂贵的海鲜楼等目标客群经常出没的高端场所，常年包租5-10个车位，免费提供给所有意向客户使用。 车位宣传内容为两个：1、康诺德国际大酒店欢迎下榻；2、昆仑公寓单价超三万,示意图,执行过程中，玛莎拉蒂、劳斯莱斯等豪车圈在宣传本案的车位上，本身就是很好的形象展示。一方面沟通了准业主，另一方面更重要，在大众心中牢牢地将我们项目与富豪阶层绑定在一起。,b计划难度系数,第一，制定足够专业度的投资计划 第二，要说服他人投资 第三，要升级和维护原有景观资源,b计划回报,第一，名利双收，持续发展 第二，物业增值，抵押额高 第三，借鸡生蛋，完美收官 第四，无涉产权，随时开卖,c计划 公司分立，做流动资金贷款用于装修、经营。,第一步，法务工作 第二步，办理产权证 第三步，由分立出来接收了资产产权的公司做抵押，获