镇江城市和房地产市场调研报告(59页）.ppt

镇江城市和房地产市场调研报告,调研和报告回答的主要问题,一、 镇江中高档商品住宅的容量 二、 城市发展规划和实现前景 三、 土地市场特征与简要分析 四、 房产市场现状与简要分析 五、 可能的项目机会,一、镇江中高档商品住宅的容量 城市基本条件 区位和对外交通 面积 人口 比较分析 经济基本状况 主要经济指标 工业和园区经济、外资引进 发展潜力 小结,1、镇江处于沪宁线靠近南京的一端，到南京和上海的距离分别为80和220公里 这个距离意味着镇江基本不能接收上海的辐射 2、镇江对外快速交通主要依赖沪宁高速公路和沪宁铁路，2005年可通过润扬大桥改善和长江以北的交通联系 和沪宁线其它城市相比，镇江对外交通状况最差：主城区距离沪宁高速公路最远（15公里）；城际间高速公路数量不足；无锡民航机场启用后，镇江也是启用航空港最不便利的城市；和苏北的联系在润扬大桥贯通后也只能改善到区域平均水平偏上；和浙江联系也最不便利。,一、镇江中高档商品住宅的容量 城市基本条件 区位和对外交通 行政区划和面积 人口 比较分析 经济基本状况 主要经济指标 工业和园区经济、外资引进 发展潜力 小结,1、镇江现下辖市区（京口、润州、丹徒和新区）和丹阳市、句容市和扬中市 2、镇江总面积3850平方公里，是长三角最小的，常州4400，扬州6600 总面积的51为丘陵，20为圩区，14为水域，实际能用于工业、城市建设的用地相当少 3、市区面积1087平方公里，也是沪宁线比较小的 市区真正具备城市特征的面积更小，2002年才并入市区的丹徒区面积750平方公里，占整个市区的70 即便是并入丹徒后的市区面积占总面积的比例仍然不高，仅为28,句容市,丹阳市,扬中市,一、镇江中高档商品住宅的容量 城市基本条件 区位和对外交通 行政区划和面积 人口 比较分析 经济基本状况 主要经济指标 工业和园区经济、外资引进 发展潜力 小结,1、镇江2003年底户籍总人口267万，江苏省内倒数第一 2、非农业人口105万，比例为39 3、市区人口100万，其中非农业人口60万 市区丹徒区人口36万，除去丹徒区市区非农人口仅53万 4、外来流动人口，2001年统计市区不超过10万，2000年11月1日第五次人口普查镇江全市常住外来人口23万，外来人口比例为8,一、镇江中高档商品住宅的容量 城市基本条件 区位和对外交通 行政区划和面积 人口 比较分析 经济基本状况 主要经济指标 工业和园区经济、外资引进 发展潜力 小结,1、市区面积、市区建成区面积比较（单位：平方公里） 2、市区面积占行政市域面积比例、市区人口密度（单位：,人/平方公里） 在现有的市区范围内，不算上外来流动人口，人口密度是最低的，如果再剔除农业人口人口密度更低， 中心城区城市化比例还很低，完全看不出有向郊区发展的必要 3、市区非农人口数量和比例、第五次人口普查外来流动人口商量(单位：万人） 从非农人口比例来看，镇江城市化水平也不高，外来常住人口数量小，对住宅的需求几乎可以忽略,一、镇江中高档商品住宅的容量 城市基本条件 区位和对外交通 行政区划和面积 人口 比较分析 经济基本状况 主要经济指标 工业和园区经济、外资引进 发展潜力 小结,1、2003年gdp644亿，沪宁线最差，常州900亿 市区（包括丹徒）仅280亿左右 2、人均gdp24000元，不足3000美金，相应城镇居民可支配收入和消费性支出水平也很低 市区人均gdp也才28000，和城市化程度低相一致，城市对gdp的贡献率和消费基础低 3、在总量和人均水平都相对较低的情况下，增长速度也偏低,一、镇江中高档商品住宅的容量 城市基本条件 区位和对外交通 行政区划和面积 人口 比较分析 经济基本状况 主要经济指标 工业和园区经济、外资引进 发展潜力 小结,1、第二产业的比重57，接近但仍然落后于苏锡常地区3、4个百分点 2、产业层次低，多为造纸、化工和电力等重污染企业，规模小，支柱工业支柱作用不突出 2003年主要工业产品涵盖了电视机、纱布、香醋、机制纸、发电、化肥、水泥、轴承等，2003年规模 以上工业完成增加值 仅227亿元，全市工业增加值前50家企业尾数仅为5000万元，中间数为1亿元 3、产业规划差，园区经济薄弱，实际利用外资数量少 除去镇江市区辟有新区专门作为工业园区以外，镇江另有丹阳、丹徒、扬中、句容、旅游和民营等六大 开发区，但规格都不高；总的规划面积超过了150平方公里，累计协议投资100亿人民币左右,一、镇江中高档商品住宅的容量 城市基本条件 区位和对外交通 行政区划和面积 人口 比较分析 经济基本状况 主要经济指标 工业和园区经济、外资引进 发展潜力 小结,1、经济基础薄弱之外，结构性矛盾仍是影响镇江经济的发展的制约性因素 和苏南其它城市相比，镇江的企业改制进展并不顺利，今年15月份，股份制和私营经济完成工业增 加值比重为56.7， 这个水平和苏锡常相距很大 2、工业性投入不足，新的经济增长点难以扶植 根据镇江统计局最近发布的统计信息，近五年镇江工业性投入均未超过1998年的水平，也鲜有大的项目上马；另外在投资结构上仍然过分集中于原有的重工业，没有新的经济增长点 3、 和区域内先进城市相比差距已经有拉大的趋势，在省内的位次下滑严重 今年上半年镇江大部分主要经济指标的增速达不到全省平均水平，差距在进一步拉大：工业增长速度 由第二降至第十，消费品零售总额增幅由第五降至第九，出口总额由第六降至第十一，人均可支配收入 由第四降至第六,一、镇江中高档商品住宅的容量 城市基本条件 区位和对外交通 行政区划和面积 人口 比较分析 经济基本状况 主要经济指标 工业和园区经济、外资引进 发展潜力 小结,1、 镇江的落后状况大大超过想象，尽管面对历史数据有一定的心理准备 2、 一个非农业人口仅60万人的城市依靠本身形不成中高档商品住宅的规模市场 3、 处于沪宁线区域最不利的地位，资源外流是必然，有逐步边缘化的危险 4、城市经济基础薄弱、无力开拓增长点，是致命缺陷 5、原本乐观认为，经过几年的发展镇江有可能会达到常州目前的经济和房地产发展水平，年保持在80万平米左右的市场规模，销售均价达到4000，但现在认为这个标尺定得过高 6、强弱差距拉大是必然，地产市场的可能性更多取决于在区域内的相对地位,返回,二、城市发展规划和实现前景 城市发展规划 发展回顾 城市定位和规划方向 城市布局 影响因素 财政收入、固定资产投资 宏观调控 小结,1、镇江是中国历史文化名城，其发源和成长的历史和北部长江沿岸分不开，在现在长江路沿线集中了镇江最具历史和人文价值的历史遗迹 风景名胜的经济效益一般 2、现代镇江的发展也基本集中在北部沿江的狭长地带，镇江是市区距离长江最近的城市之一，镇江南部因为12平方公里的南山以及铁路和高速公路的阻隔，一直以来没有得到发展 3、宝贵的长江岸线没有得到很好的规划，据介绍在上个世纪90年代为了招商引资，投资300万就可以获得一段岸线的使用权,二、城市发展规划和实现前景 城市发展规划 发展回顾 城市定位和规划方向 城市布局 影响因素 财政收入 固定资产投资 宏观调控 小结,1、已经报国务院审批的镇江市城市总体规划（20022020）将镇江定位为国家历史文化名城、长江下游重要的港口、风景旅游城市，长江三角洲区域中心城市之一 2、规划中心城为360平方公里、规划人口140万 中心城面积是现有建成区的5倍，人口密度为390人/平方公里。南京和苏州大致是10000人/平方公里 3、城市空间方向由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路“t”字型发展，近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，拉大主城框架 根本原因是旧城改造拆迁不起，而南边有大片农地已经征用,二、城市发展规划和实现前景 城市发展规划 发展回顾 城市定位和规划方向 城市布局 影响因素 财政收入 固定资产投资 宏观调控 小结,1、城市总体布局结构为“一城两翼” 2、两翼重点利用港口和现有的工业，建设基础产业带及配套适量的城市生活区 3、主城分为主城核心区、丁卯新城、南徐新城、谷阳新城和南山风景区五大功能区 100万人规模的城市要在其市区周边农村发展三个新城，规划建设用地达66平方公里，规划人口48万人,二、城市发展规划和实现前景 城市发展规划 发展回顾 城市定位和规划方向 城市布局 影响因素 财政收入 固定资产投资 宏观调控 小结,1、财政收入低，2003年财政总收入74亿，其中地方收入42亿元，市区（包括丹徒）不超过25亿元 19992002年历年地方财政收入分别为13、17、22、30亿元 2、财政收入除去公务员和教育支出外所剩有限，真正可用于城市建设的很少，据介绍前几年通过卖地的收入约20多亿全部用于支付以前欠居民的集资款及利息，而现有已经完成征地的土地也都已经抵押给银行，因此镇江政府是典型的“吃饭财政”和负债经营 2002年财政支出35亿，其中用于基本建设的9300万，用于文教科卫事业费8.9亿,二、城市发展规划和实现前景 城市发展规划 发展回顾 城市定位和规划方向 城市布局 影响因素 财政收入 固定资产投资 宏观调控 小结,1、固定资产投资总额低、增长有限，固定资产占gdp的比重、基本建设和房地产开发占固定资产投资的比重都偏低 近5年复合增长率为7.6， 2、从比较的角度，固定资产投资方面，镇江和苏锡常的差距是非常明显得，甚至在这个指标方面扬州都要领先镇江,二、城市发展规划和实现前景 城市发展规划 发展回顾 城市定位和规划方向 城市布局 影响因素 财政收入 固定资产投资 宏观调控 小结,1、固定资产投资绝大部分是政府投资，宏观调控打击很大 2003年国有和集体经济投资占固定资产投资总额的52.3，全社会固定资产投资中包涵润扬大桥等国家重点投资项目；而个体和私营经济投资比重仅22 2、宏观调控以后，不仅国家直接投资项目减少，也很难通过固定资产投资立项获得中央和省一级的财政支持，而地方金融和财力十分有限 金融机构存款余额中居民储蓄存款比例高，金融机构存贷比高,二、城市发展规划和实现前景 城市发展规划 发展回顾 城市定位和规划方向 城市布局 影响因素 财政收入 固定资产投资 宏观调控 小结,1、 城市最有价值和可成片规划的江岸资源和北部区域由于历史的原因，在新的城市规划中已经不能体现价值 2、最新的城市定位和规划目标不实际 3、 “吃饭”财政对城市规划根本提供不了支持 4、固定资产投资规模小，城市建设无法持续一定量的投入 5、宏观调控打击很大,返回,土地市场特征与简要分析,土地出让模式及特征 2000-04上市土地特征分析 未来2年潜在土地供应及分布 典型地块描述 土地市场结论,返回,土地出让是政府的主要“钱袋”，无序出让特征明显,土地市场的出让模式 政府将土地划拨给“四大投资公司”（城市建设投资公司、交通投资建设公司、房屋投资建设公司及水运投资建设公司），四大投资公司进行土地征建、引资，由国土局完成最后上市交易程序。 土地市场特征 土地出让构成镇江城市建设资金的来源主体。 毛地出让是镇江土地市场的主要出让方式。 出让过程中，政府以获得土地出让金（约30万/亩）为主要目的。 国土部门市场调控职能完全丧失，土地出让的无序是镇江土地市场的主要特征。 暗箱作业现象屡见不鲜。,土地市场出让模式及特征,返回,上市土地特征分析：历年出让地块计数分析,2000年2004年上半年，经国土局公开出让地块97幅。 进入2004年，土地出让幅数与地块规模出现跳跃性上扬,2000年至2004年上半年，经国土局公开出让土地面积7729亩。 其中，2000年出让土地5.8亩；2001年出让土地621.26亩，同比增长10611% ； 2002年出让土地1279.79亩，同比增长106%； 2003年出让土地2123.97亩，同比增长66%； 2004年上半年出让土地3698.18亩，同比增长248%。 据国土局介绍，2001年2003年共出让地块6700亩，含协议转让土地2600亩左右。即2000-2004年，所有方式的出让土地共约为10398亩。,上市土地特征分析：历年出让地块面积分析,上市土地特征分析：历年出让地块地价分析,2000年至2004年上半年，经国土局公开出让土地总额50亿元，出让单价64.7万/亩。 由于采取政府实收30万左右出让金的操作方式，上述净地价格实际指导意义不强。,上市土地特征分析：历年出让地块区域分析,返回,土地市场分为5大板块城东板块（含丁卯）、城南板块（含南徐/丹徒）、城西板块、城北板块（含金山）以及城中板块。 目前，城东板块为主要开发项目集中区域， 城南南徐与城西为主要土地供应区域，其片区典型住宅用地价格在80-100万元/亩,未来2年潜在土地供应及分布：供应计划,镇江国土局表示，2006年内以消化存量土地为主，即完成四大投资公司手中的存量土地的转让以提供城市建设资金，总供应量12000亩,约960万平方米建筑面积.。 2006年内的存量土地供应主要区域为城南与城西。 因征地冻结，镇江在近期内尚未有增量土地的明确计划。 2006-2010年住宅用地供应重点是南徐新城，待征地16平方公里，约2000万平方米建筑面积。,未来2年潜在土地供应及分布：分布区域,返回,2-3年内，市 区供 量约13000亩（四大公司+国土储备投资中心） 城东用地尚未拆迁，应在23年后纳入供应 南徐新城纳入下一个五年的供地计划 丹徒新区尚未进入市区土地计划中,典型地块描述：位置图,返回,典型地块描述：a地块,四至：地块位于镇江火车站东南侧，黄山南路东侧，铁路西侧，黄鹤山北侧，东北部距离市政府直线2公里。 地块面积方正，内部平整；西高东低，整体略低于周边地面，使得火车噪音影响不强烈；东、南部近邻丘陵，景观资源良好。 地块现状：1个居民片区，1所中学，3个工厂区及零星市场用地，脏乱特征明显。 经济指标：总用地1000亩，容积率不大于1.6；排除3所工厂用地约为36.95万m2，其中含有7.72万m2道路面积。 出让方式：毛地出让，工厂区采取“三联动”方式。 拆迁成本估算：90万/亩。,返回,典型地块描述：a地块,地块位于南徐新城，南徐大道南，北部紧邻规划之行政配套中心，西侧临檀山路，东靠南山风景区，南接规划道路，距现市区中心7公里。 地块呈长方形，东西长，南北窄；地块内有丘陵，略有起伏；地块水系丰富，植被良好，枣山水库、蛋山位于宗地内部。 管线接口到达地块红线，但区域内路网建设尚未启动。 经济指标：总用地面积2500亩，容积率不大于1.3，枣山水库、蛋山不含在内。 出让方式：毛地出让，自行拆迁。,典型地块描述：b地块,典型地块描述：b地块,返回,系政府主导的城市融资载体，从主体、方式、过程乃至结果均具有鲜明的非市场化特征。 近年土地交易量的急剧放大与城市建设需求/融资节奏相一致， “政府钱袋” 特征明显。 “毛地出让”带来的拆迁问题构成开发企业难以逾越的作业鸿沟（典型的南都地块，运作已两年但进展为零；红豆城西地块亦存在类似情况），全市大于50亩的净地储备无。 00年-04年上半年，镇江共市场化出让土地7729亩，加上协议转让土地共10398亩。因建设资金需求迫切，至2006年，镇江还将完成12000亩存量土地出让，总计可售建筑面积1800万平方米，是目前房产市场30年的消化量（年均60万平方米） 土地交易行为不规范，暗箱作业现象普遍（典型的如金山以南地块案例） 从长期投资视角，镇江土地市场存在极大的市场风险和政策风险（年初顺驰亦在考察后放弃投资计划）。,土地市场结论,返回,房产市场现状与简要分析,镇江房产市场沿革 2001-03年房产市场供需分析 房产板块分析 典型楼盘 市场特征 市场容量预测 房产市场结论,返回,01年之前的镇江房产市场，以公房供应为主。 01年开始，镇江实行商品房产权备案制度，也相应制定了价格指数、预警指数等措施，商品房市场开始规范化运作。 02、03年镇江开始城建运动，带来大量用地上市得同时，也产生了大批拆迁需求，房产市场进入了供需两旺的时期。 01-03来，年平均需求总量保持在100-130万平米，其中商品房、二手房各半。 与此同时，市场的主体也发生了改变，外地开发商进入镇江，而本土实力企业有心或无心（政府以地补债）进入房产开发，成规模的的住宅小区开始出现，供应市场的规模、质素和意识都有了一定提高。 作为市场风向标的房价也发生波动，价格指数从01年1季度的1000点开始平稳上升至02年末的1209点，在03年出现了拐点从突进至03年末的1756点，04年为1890点。,镇江房产市场沿革,返回,01-03年房产市场供需分析：立项面积及金额,自2001年开始，镇江实行房产投资立项登记。 2003年出现了增幅拐点，预计04年将至少稳定在03年的水平。,01-03年房产市场供需分析：商品住宅去化量,03年开始，市场需求出现了明显的拐点，这与城市拆迁的启动有关联。 二手房的活跃，与公房上市有一定联系，据悉，公房量占二手房总量28%。,01-03年房产市场供需分析：平均住房面积及总价,平均需求面积在115平米，承受总价在21.6万。 统计区域为市区，包含京口、润州、丹徒区。,01-03年房产市场供需分析：价格分析,返回,主城区为京口、润州二区。 市区包含丹徒。,房产板块分析：板块划分,随着镇江的城市建设发展，其核心居住板块亦发生相应迁移： 01年前为京口老城（含大西路、金山路）。 01年后主流居住板块迁移至学府路为主轴的城东板块。 今后随着政府中心的南迁，居住亦有南移之势。 根据目前镇江房产市场供应分布，结合城市地缘，将房产市场分为4大板块： 丹徒新区板块：位于城南，距主城区约9公里 东部板块：距主城区约5-6公里 东北部板块：距主城区约15-2公里 城中板块：主城区以内,房产板块分析：板块区位图,返回,房产板块分析：东部板块,板块位置描述： 城东丁卯桥路、学府路和谷阳路三条道路所圈区域 距主城区约5-6公里，公交车程需15分钟 丁卯桥路开发较早，生活配套较完备 板块客群分析: 看好该区域环境和交通的镇江城区居民 附近产业园区内的工作人士 板块价格指数 毛坯房：2800元/m2 装修房：3400元/m2 典型楼盘： 江南世家，恒美家园,返回,房产板块分析：东北部板块,板块位置描述： 焦山长江段以南，三国瓮城已北，汝山以西的位置，紧邻主城 镇江最早的成片开发小区项目-江滨新村位于此地 板块内学校、机关、住宅区及生活设施较多，生活配套完备 板块客群分析: 周边学校和机关的工作人员 城区居民 板块价格指数 毛坯房：3100元/m2 别 墅：3500元/m2 典型楼盘： 香江花园，米山人家,返回,房产板块分析：城中板块,板块位置描述： 主城区以内，以解放路和中山路为核心 生活配套极为完备 板块客群分析: 公务员 私营企业主 板块价格指数 毛坯房： 3800元/m2，最高4200元/m2 典型楼盘： 京润国际,返回,房产板块分析：丹徒新区板块,板块位置描述： 镇江市区以南9公里的谷阳镇为核心 规划中的镇江城市次中心 路网等基础设施已经日臻完善，丹徒区新行政中心已建成 日常生活配套为零 板块客群分析: 中小部分为当地人，以改善居住条件为主 大部分为投资客户，包括浙江、上海、南京客户以及镇江城区居民 板块价格指数 毛坯房： 1700-1800元/m2 典型楼盘： 彩虹城，新城家园,返回,典型楼盘分析：东部板块,江南世家 开发商为江腾龙置业有限公司，发展商为浙江铭基置业 占地30万平方米，建筑面积46万平方米，容积率 1.25 2004年10月开盘,多层均价2600-3000元/平方米 恒美家园 开发商为镇江恒顺房地产开发有限公司 占地18万平方米，建筑面积19万平方米 2004年06月开盘，精装修多层均价3400元/平方米,典型楼盘分析：东北部板块,香江花园 开发商为无锡红豆置业有限公司 占地30万平方米，建筑面积46万平米，容积率 1.5 2003年09月开盘，一期均价2700元/平米,现多层均价3050元/平米 米山人家 开发商为镇江荣信房地产有限公司 占地7.5万平方米，建筑面积10万平米，容积率1.4 2004年04月开盘,多层均价3100元/平米,典型楼盘分析：城中板块,京润国际 开发商为镇江京润房地产公司 共约300户 2004年04月开盘，目前销售完多层后封盘 多层均价3750元/平方米，二手房价约为3980,典型楼盘分析：丹徒新区板块,彩虹城 开发商为镇江市钱塘房地产开发公司 占地18万平方米，建筑面积27万平方米，容积率1.35 2004年4月开盘，一期均价1680-1780元/平方米 新城家园 开发商为镇江永安房地产开发有限公司 占地232亩，建筑面积23万平方米，容积率1.35 2003年8月开盘，1期均价1600元/平米，2期均价1700-1800元/平米,返回,市场特征分析,当地房产政策： 当地政府对房地产市场监管松散 。 商品房预售制度尚未建立。 外地和本地户口均享受30%的首付，银行对客户资信审查不严格。 购房契税2%，物业基金30元/平方米。 住宅区内车库和车位均无产权，但明确可进行使用权销售。 商业用房 目前镇江主城区内商业用房供应不足 闹市区大市口沿街商业用房价格为3-4万/平米，且没有供应 解放路和中山中路的沿街商业用房的价格为1.21.7万/平米，租金为每年6501000元/平方米,市场特征分析：部品类,返回,市场容量预测,自然增量： 因人口增长、家庭结构重组等所产生的增长，因数据有限，且01-02年拆迁产生的政策消费较少，故以该市前3年的商品房去化量为参考。,政策性增量 主要有城建拆迁产生的强制性消费构成，今后2年内，因国家政策因素，拆迁量将有所下降。 且因拆迁区域多为农村用地，产生的实际需求将发生缩水，预计实际需求在50%左右。,容量测算： 排除政策性影响，镇江的商品房市场将保持每年60万平米左右的需求量。 如政府保持目前的拆迁节奏，其市场需求总量将保持在100-110万平米/年。 因国家政策影响，预计在2-3年，因政策性产生的强制需求将有所萎缩。,市场容量预测,供需比： 01-03年供需比为：0.85，市场供不应求，存在投机可能。 04-06后供需比为：2.33，供需开始失衡 06年后三年供需比为3，供需失衡现象加剧 上述研判前提是拆迁保持现有速度与规模。,返回,开发水准低下，与南京95/96年水准相当，开发区域集中在市区核心圈3公里范围内，住宅平均售价2700元/平方米。 本地实力企业（如恒顺）所占市场份额较高，系前期政府“以地补路”所致。 市场正常年度容量60万平方米，01-04年，受已出让土地拆迁瓶颈制约，市场呈现阶段性供不应求，市场供需比0.85，价格指数从01年1000点上 升至04年1890点，构成市场短期繁荣，投机机会明显。 考虑近年的城建拆迁量，预计2004-2006年将维持100万平方米的年度需求，但