高新区综合项目市场分析报告82P.ppt

,高新区综合项目市场分析报告,e-house china/2009. 09,易居中国/ 中国宁波,1,重新更换图片，全部以周边项目的图片代替，但图片上不能出现别人的名字,看图说话，最好是图表对应分析 格式、字体、颜色、母版，均按照范本 站在陌生开发商的角度上，务实地阐述清楚问题，不要空谈空论,document number,2,写在前面的论述,在市场报告开始之前，我们将本地块的核心价值归纳如下，供发展商对地块所在区域和市场有直观了解：,江东本身是高端客户积聚的区域，目前又是宁波市大力发展的区域，其发展潜力在 宁波各区域中最大，本项目属于区域重点辐射范围；,1,项目所在区域的交通、配套、氛围正在逐步成型，对于高端客户的吸引力大增，目前 已经形成高端居住板块的雏形；,2,区域的住宅售价持续走高，供不应求，吸引高端纷纷购买，目前已处于无房可卖的 阶段，未来短期的供应以目前来看，也是较为有限；,3,区域的商业暂时空白，商业氛围非常差，但将在两三年内有所改善，据悉附近区域在 下半年将有大面积商业地块出让；,4,区域的办公由于缺乏终端支撑，价格疲弱，成交缓慢；,5,document number,3,part1,土地属性分析,document number,4,城市背景,5,优良的地域区位，使其信息收集和对外交流更有效，长三角人才和资本的流动，实现区域资源优化配置，给宁波城市带来良好发展机会 。,宁波市位于大陆海岸线中段， 经济发达的长江三角洲南翼 。东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市的嵊县、新昌等。 北距上海210km，西距杭州160km。 杭州湾大桥大大加强宁波在“长三角”中地位，并成为长三角南翼经济中心，港口与陆路物流的枢纽，东南沿海重要工业基地。,宁波,杭州,上海,苏州,南京,项目宗地属性/城市背景/宁波城市区位,6,东南沿海重要的港口城市、长三角南翼经济中心、国家历史文化名城。,宁波是长江三角洲地区南翼经济中心，依托航运港口和制造产业发展的具很强经济实力的二线城市，现代制造业、物流航运中心，历史文化名城。,项目宗地属性/城市背景/宁波城市概况,宁波市中心核心区域又可划分为：海曙区，江北区，江东区，鄞州区，高新区，东部新城，镇海新城；海曙区、江北区、江东区是宁波传统的老三区。市政府目前位于海曙区，而东部新城行政中心正在建设，届时市政府将搬迁至东部新城。,项目宗地属性/城市背景/市中心区域及行政中心,项目宗地属性/城市背景/商业中心,目前三江口商业核心的辐射能力最强，其次是鄞州区万达广场商业中心，而将要建成的东部新城商业核心将会成为辐射力仅此与三江口的商业中心。,项目宗地属性/城市背景/各区域发展状况,老三区海曙、江北和江东区的中心区域可开发的土地已寥寥无几，呈向周边扩张的趋势； 鄞州中心区是近几年开发的热点区域，发展迅猛，目前也在正向东向南扩张； 东部新城是未来市政府中心所在地，宁波城市向东势不可挡，东部新城受购房者“追捧”;未来发展潜力巨大。 高新区与东部新城仅一路之隔，亦属东部新城板块，受东部新城规划利好的影响及园区内江南一品、绿城皇冠花园、art蓝海等楼盘高品质形象的树立，该区域俨然成为三江口之后的另一个“富人区”，价格直逼三江口高品质楼盘。,宁波城市向东势不可挡，东部新城未来发展潜力巨大。高新区与东部新城仅一路之隔，高品质楼盘林立，为三江口之后的另一个“富人区。,document number,10,城市中心高尚地段，各种配套完善，区域发展空间不大，但区位成为主要的竞争点，本项目需要提高产品力，运用价格梯度的杠杆作用，增加竞争性。,*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统,百隆东外滩花园,湖景花园,凯德汇豪天下,环球中心,纯住宅,商业公寓综合体,住宅综合体,区位认知,周边配套,发展趋势,产品分析,客源分析, 板块驱动力,城市中心，区位属性优质； 三江交汇的资源稀缺性； 老居民的首选居住区； 需要改善周边的环境；,天一广场等大型商业； 各种城市资源的汇聚； 教育、医疗条件优越； 道路交通略显拥挤；,现状基础上的区域调整； 三江口资源地块的逐渐减少； 城市型资源逐渐溢出和调整；,综合体产品较多； 住宅产品面积段较分散，主要供应产品为110m2以上的户型； 商业性公寓产品供应较多，主力户型为70m2以下户型。,区域：老三区+全市辐射人群； 年龄：20-50岁； 要素：城市化改善、分户型改善、产品改善和投资 特征：地段因素和区域喜好成为不同购买者的区分。,地缘竞争，分流客户，需要超越本区域的产品；,项目宗地属性/城市背景/重点区域发展状况/三江口板块,document number,11,经济基础扎实、周边配套完善，区域中心已经形成，商务园区的落成将促进高端住宅的发展，吸引宁波南部和分流市区人群，但目前区位认知仍为主要的路障。,*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统,风格城事,宁兴城市花园,万达广场,中海雍城世家,纯住宅,商业公寓综合体,住宅综合体,产品分析,客源分析,区位认知,周边配套,发展趋势, 板块驱动力,新兴城市副中心，区域中心； 市、区政府的规划建设力度； 城市南部高端居住板块； 受到新市民及区域人口的关注,万达广场商业中心运营； 科教园区等市政工程； 道路和公共交通的完善； 配套已经达到城市级的标准；,南部商务区规划带来大量中高端商务人群； 规划已经落实，商务和居住档次将逐渐提升；,区域主要供应产品为公寓，面积集中在90m2以下； 存在部分别墅和洋房产品，户型面积在200m2以上； 高层住宅产品的主力户型为120-180m2； 产品品质层次不齐。,区域：本区域人群+周边区域； 职业：商务、商业从业人员、周边区域的私营业主； 年龄：20-40岁； 特征：区域内产业人群及原住人群；,地缘性竞争不强，只是价格比较标杆，产品塑造和去化趋势可以借鉴；,项目宗地属性/城市背景/重点区域发展状况/鄞州中心区,document number,12,区域规划利好已经显现，区位向上发展的趋势不变，高品质楼盘拉高和拉动客户的预期，产品价格空间的突破取决于产品力的打造。,*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统,纯住宅,商业公寓综合体,住宅综合体,皇冠花园,江南一品,世纪东方,art蓝海,雅戈尔锦绣东城,绿城绿园,产品分析,客源分析,区位认知,周边配套,发展趋势, 板块驱动力,离城市较近，但区域发展较慢； 规划的新城逐渐受到客户关注； 高端楼盘带动了区域的认知和居民的溢出效应；,商业配套缺乏，依赖市区； 交通配套已经完善； 学校医疗等设施已经完善； 配套规模已经城市化但尚未形成集聚；,新城建设和实施带来大量公务和商务人群； 区域已经开始出现透支，规划利好需要配套和入住人口支撑；,区域主要供应产品为大面积的改善型住宅，品质较高； 存在部分别墅和洋房产品，户型面积在200m2以上； 高层住宅产品的主力户型为100-180m2。,区域：老三区+周边区域 职业：企事业高端人群、周边区域的私营业主； 年龄：30-50岁； 要素：楼盘品质、区域环境 特征：关注区域属性和产品力,内部竞争激烈，把握客户需求，打造最具竞争力的产品组合；,项目宗地属性/城市背景/重点区域发展状况/东部新城板块,document number,13,区位、交通及配套条件,document number,14,项目宗地属性/城市发展/东部新城演变,大宁波城市主要向东发展，定格为宁波市的城市新中心，东部区域的价值得到极大的提升，区域在短时期内获得了极大的发展。,长三角一体化实质性发展 南翼经济中心地位定位 借势杭州湾跨海大桥 坐拥天然良港北仑港,外部驱动,副省级城市与计划单列市 国内最具经济实力与活力的城市之一 城市功能更新与空间拓延 鄞县撤县设区强力助推,内在积沉,东部城区价值演绎,本项目开发处于东部门户价值定局，开始向大宁波都心过度阶段，此时进入开发的项目价值可谓最大化。,项目价值所处阶段,宁波大都市发展格局势在必行，城市空间价值重新界定,城市向东，聚焦东部,跳出传统“三江口”,城市东扩进程加速,大力实施”中提升“战略,”东部新城”龙头打造,强势推进”三中心“建设,document number,15,伴随着政府规划强势导向与各类资源集聚，原本地处价值洼地的东部区域其价值得以快速提升与实现，越来越多的民众开始认同与接受这个区域。,土地价值得以彰显，土地放量 开始有了城市的概念 大众认知与部分人口导入,城市化进程提速，大宁波建设破局，城市向东,第一阶段：区域自然生长,第二阶段：规划强势导向,第三阶段：大宁波都心定形,背景,描述,问题,较为偏僻远离传统意义的中心城区“三江口”,土地价值成熟，土地稀缺 如何大量引导人口入驻且成为宜居新城？,成为宁波大都市地理意义与城市价值的双重中心,区域居住氛围淡薄 呈无序、自然发展 部分生产型企业陆续导入,跳出单一的房地产项目开发思维 重新整合资源，进行城区更新与价值再造 塑造成为宜居城区,土地价值没有得到体现 城市轮廓与形象尚不明确 谈不上任何居住,政府开始意识到东部成片土地的价值与发展空间 以市行政中心导入为引擎，中央商务区建设为核心的东部新城启动 高新园区优化升级，入驻企业调整与转型， 各类资源集聚，地产开发渐热,越来越多的民众认同与接受这个区域，如后所述楼盘都成为市场上的热点项目,项目宗地属性/城市发展/东部新城演变,document number,16,结合研究与深访，我们发现主要是以下三类人群选择了项目所在区域：中心城区人口疏导、相邻县市人口进入以及新宁波人的安家落户。,中心城区人口疏导：原有城市空间挤压，城市外部拓展与延伸，许多人开始走出老城区，到新兴热点区域安户 示例：老三区改善需求群体到鄞州区、东部区域等购房,新宁波人安家：这些人原非宁波及周边的土著人，而是在其后的学生、工作与生活中认同与喜欢上宁波这个城市而选择了留下 示例：如很多企业的技术精英、中高层管理人员等,相邻县市人口进入：城市发展的自然规律与“人向上走”的动机，周边县市人员主动走进宁波 示例：如宁波市周边的“奉化、宁海、余姚、象山”等先富起来的群体已习惯到宁波市区购房安家。,区域品质人口快速导入,区域人口导入,“我的城”,“进新城”,“出老城”,项目宗地属性/城市发展/东部新城演变,document number,17,项目位于宁波市东中心城区内，与未来宁波金融贸易服务区与高新区核心区域天然一体，传承宁波中心繁华的同时，占据未来大宁波都市核心一极。,项目宗地属性/区位条件,宁波传统中心,宁波未来中心,document number,18,项目临近城市主干道通途路与g329国道，依托成熟的交通路网系统，区域能够快速通达宁波市中心及其他区域。,项目宗地属性/交通/周边路网,项目借助通途路能够接驳市区与绕城高速，瞬间进入宁波市快速交通系统。 项目周边各路道车行条件佳，且无收费亭等阻碍因素，有助项目实现“出则繁华，入则宁静”等。,项目,document number,19,项目位置,依托现有的g329、绕城高速、甬台湾高速等形成的公路骨架网，项目能够实现与慈溪、舟山、镇海、北仑等区域的快速互动与联通。,项目宗地属性/交通/高速公路,document number,20,结合宁波地铁规划与近几年建设安排，项目有望借助于1号线与2号线迅速拉近与传统中心城区的距离，缩短北仑到项目区域的距离，便于人口快速导入。,项目宗地属性/交通/城市地铁,地铁一号线，2009年动工，2015年前通车,地铁二号线1期工程，2010年动工，2015年前建成,宁波市轨道交通地铁规划布局图,本项目,document number,21,项目宗地属性/地块指标,项目整体用地具规模，且较为平坦规则。于企业而言，这是 “较大建筑规模、中高等开发强度、居住物业、商业与办公开发并重的综合体项目”。,项目 规划 指标,总体,办公物业,公寓,标志性建筑,350000 ,100000,50000,100000,本项目,document number,22,项目毗邻国家高新园区与新城中央商务区。依托先进制造业与先进服务业所带来的大量“三高人口”的导入与集聚，将极大地支撑项目高品质居住物业的开发与建设。,项目宗地属性/周边产业,初期阶段（已实现） 以技术研发精英及中高层企业管理人员为主,区域中高档产业从业人员变化,中期阶段（3-5年后） 以技术研发精英、金融从业人员、中高层企业管理人员为主，,后期阶段 研发、金融、贸易、服务人员为主特征的高学历高职务高收入人员,后期现代服务业拉动 （东部新城中央商务区）,前期高新产业带动 （国家高新科技园区）,半导体与光电产业、电子信息产业、新能源与节能产业三大产业聚焦 科技研发机构145家 企业2000多家 已引进各类科技人才2.8万人,东部新城核心区，中提升龙头工程 重点发展商务金融、贸易服务、会议展览等现代服务业 前期已引进在宁波各大金融机构总部 规划用地面积2平方公里,先进产业 三高人口,项目周边产业发展与未来人口导入,document number,23,结合各方面的调查梳理，不论是新投入运行不久的公建设施，还是近期在建设施工中的项目，项目地块的周边配套设施渐趋集中且呈品质化高端化趋势。,项目宗地属性/周边配套,优势：,劣势：,目前项目周边商业氛围的形成还有待时日，仍依托江东老区的商业设施。,机会：,城市向东：区域定位为宁波是的都市新中心，区域的价值和发展潜力值得期待。 住宅市场供应不足：在售住宅项目不多，市场行情好，存量房去化快；而已成交的住宅用地不多，竞品项目少，住宅市场前景看好。 优惠条件：企业入驻高新区可享受减免税费等各项优惠政策，对企业有较大的吸引力，园区内将打造企业总部基地，办公物业有一定的发展机会。,威胁：,总结：,未来市场竞争：区域类在售及在建的商办物业多，竞争严重； 整体办公市场：09年宁波市住宅市场成交放量，而办公市场却依然低迷，办公市场的回暖需依托整体经济环境。 宏观政策经济形式：银监会重申二套房政策，对于改善性需求和投资性需求将会有一定的抑制作用，而外部经济环境仍存在一定的不确定性。,土地属性分析/项目解读总结/swot分析,规模：项目体量较大，规划建筑面积近80万方。综合性项目，打造旗舰产品，占据区域市场； 交通：项目依托成熟的交通路网系统，区域能够快速通达宁波市中心及其他区域，有助项目实现“出则繁华，入则宁静”； 区域配套：项目地块的周边配套设施渐趋集中且呈品质化高端化趋势； 区域产业：科技园区是政府大力扶持发展的区域；引进高新企业进驻，聚集了较多的高新产业人才，对于高品质住宅有较强的需求。,项目体量大：体量大是把双刃剑，开发周期长，市场波动风险大。,document number,25,宗地属性分析结论地块价值评价,2,4,5,3,区域的价值和发展潜力巨大，存在继续挖掘和提升的巨大机会；,区域吸引的客源层次高，已经形成高档居住版块的雏形，所以在产品定位上存在机会；,依托先进产业发展所带来“三高人口”的导入与集聚，为大盘项目的开发提供了持续的基础；,目前宁波市办公市场尚未走出低谷，随着经济的复苏、区域的发展、优惠扶持政策的跟进，区域将会吸引更多的企业入驻，可适量开发办公物业，但总量、档次需要控制。,项目周边配套设施渐趋集中且呈品质化高端化趋势，区域住宅物业供不应求，尤其以中大户型为主，所以项目可针对优质客户，打造具特色的高端产品；,1,6,区域商业较少、供应有限，所以本项目在商业开发上存在机会，但是得综合规划、潜在竞争等因素考虑，在档次、体量、定位上斟酌。,项目所处区域为高新园区、东部新城、江东老区等交汇处，应占位东部新城，确定高品质开发能级；传承江东老城，重点引导老区客户；借助高新园区，增强产品的物业属性，依托区域板块的力量进而支撑本项目的发展。,document number,26,part2,宁波房地产市场背景分析,document number,27,宏观经济环境分析,28,宏观经济环境/gdp、产业结构、收入水平研究,经济发展分析： 宁波gdp增速基本保持在10%以上，处于持续高速增长的地位，08年受经济危机影响，增速略有下滑。 宁波人均gdp亦处于持续高位的增长态势；市民消费能力较强，零售品消费总额逐年增幅较大。 宁波城镇居民可支配收入均于2000-3000美金/年的范围内波动，城市经济正处于裂变时期。,加对gdp的分析。,29,宏观经济环境/gdp、产业结构、收入水平研究,经济发展分析： 二三产业产值增幅明显，一产业比重有所下降，二三产业比重增加，产业配置愈趋合理。,宁波市2007-2008年三次产业增加值,宁波市2007-2008年三次产业比重,30,宏观经济环境/gdp、产业结构、收入水平研究,经济发展分析： 宁波gdp增速基本保持在10%以上，处于持续高速增长的地位，08年受经济危机影响，增速略有下滑。 宁波人均gdp亦处于持续高位的增长态势；市民消费能力较强，零售品消费总额逐年增幅较大。 宁波城镇居民可支配收入均于2000-3000美金/年的范围内波动，城市经济正处于裂变时期。,31,宏观经济环境/房地产投资,近几年固定资产投资的变化及赠速 固定资产投资占gdp比值的变化,32,宏观经济环境/房地产投资,房地产发展分析： 宁波房产投资呈向上发展趋势，较为平稳 宁波房产投资占固定资产投资基本维持在20%左右，比例较为平稳，房产仍为固定资产投资的支柱项目。,房地产平稳前进,33,宏观经济环境/房地产政策分析,政策影响，简单一两句话就好,document number,34,城市总体规划分析,35,城市规划/城市规划总体特征,城市布局呈现 “东扩、北联、南统筹、中提升” 区域统筹发展的组团、片区式重点发展，引导产业和人口外移。,实施“中提升”战略为中心，完善 “六大功能”区的城市布局结构： “中提升”：宁波市主城6片区 “六大功能”：即主城外围的六个片区,北联,南统筹,东扩,中提升,36,城市规划/城市功能定位,三江片,镇海片,北仑片,宁波城市规划布局图,滨海产业带,城市性质： 现代化国际港口城市，国家历史文化名城，长三角南翼经济中心 重要的港口城市及中转基地；长三角南翼贸易、物流中心 东南沿海重要工业基地；浙江省贸易口岸和金融中心、新科技中试基地、文化旅游基地和省教育副中心；具有江南水乡特色的生态型城市 空间结构： 未来宁波中心城市将形成“一心二带三片多点”组团式格局 一心：即以三江片为核心。 二带：北仑、镇海产业带，三江生活带。 三片：三江片、镇海片、北仑片。 多点：中心城外围城镇，包括慈城、高桥、集仕港、古林、姜山、五乡、郭巨、九龙湖。,港口经济中心,区域规划/功能定位,目标与功能定位 宁波国家高新技术产业开发区是新时期宁波城市建设的重点， 担负提升宁波、服务浙江、辐射东南沿海、参与国际竞争的重任。 本区的功能定位：长江三角洲地区重要的科技创新基地和高新技术产业基地。 用地与人口规模 规划高新区总用地18.9平方公里，其中城市建设用地16.6平方公里，规划总人口15.5万人。 空间结构 未来高新区通过院士路加强园区南北向与高教园区及东部新城的联系。 园区规划结构为：一心、一轴、三区、多个功能单元。一心：位于园区的中心地带，是为全区产业体系服务的核心。一轴：连接各区块的生活、休闲轴。三区：聚贤路以西的科技新城区、聚贤路以东的高新技术产业区及梅墟老镇改造区。多个功能单元：指居住、研发、产业、教育等多个功能单元。,一心、一轴、三区、多个功能单位,区域规划/用地布局,（1）居住用地 规划居住用地412.6公顷，占总建设用地的24.9%，规划共形成7大居住社区。 （2）公共服务设施用地 规划公共服务设施用地共计277.86公顷。主要的公共服务设施包括： 综合服务区：用地约60公顷。 科技研发区：总用地85公顷。 商务办公区：总用地27公顷。 商贸服务区：总用地10公顷。 soho区（小型办公室、家庭办公室）：总用地20公顷。 文化教育区：用地25公顷。 企业总部办公区：位于院士路西侧，用地20公顷。 研发产业综合区：位于院士路西侧，用地40公顷。逐步改造区块内的产业用地，加强其与东部新城的功能衔接。 （3）产业用地 高新区以一类产业为主，现有二类工业将逐步向外置换。近期，充分利用高新区启动区和本次规划范围内的工业用地，满足其企业发展的需要。远期，站在整个城市发展的角度，逐步置换科技新城内的工业用地，以满足高新区研发、孵化、中试等功能。,居住、服务设施用地、产业用地布局合理,document number,39,城市房地产市场分析,40,城市房地产市场分析/房地产发展,发展分析： 宁波市房地产施工量呈逐年增长的态势，反之竣工量逐年下滑，供求比持续拉大。 商品房新开工量每年维持在平均900万方左右，商品房空置面积在140万方左右。 根据商品房施工量、新开工量及出让土地的情况，预计宁波全大市未来一年内将上市的面积量达750万方左右，与07年的供应量相当，比08年供应量增加了近200万方。,平稳发展,document number,41,根据宁波历年商品房供需与成交价格分析，宁波房地产市场发展健康，且于平稳中逐年上升，2009年市场开始呈现供不应求之态势。,结合2000-2007年来宁波商品房市场供需状况分析，宁波房地产市场供需逐渐放量且呈现出两旺状态。受国际经济危机影响，08年商品房市场较为动荡，销售面积锐减，市场低迷。而09年商品房销售面积大幅增长，反弹趋势明显。 根据历年来的商品房成交均价走势分析，宁波房地产市场成交均价逐年平稳增长。09年商品房开始显著回暖，销售套数与销售面积持续走高，销售均价逐步提升。 总体上看来，宁波房地产市场发展健康，且稳中有升。,数据来源：cric中国房地产决策咨询系统,供求均衡线,城市房地产市场分析/量价走势分析,document number,42,根据2007年以来宁波房地产市场结构分析，09年宁波住宅市场全面回暖，办公市场未走出低谷，商业市场较为平稳。,数据来源：cric中国房地产决策咨询系统,城市房地产市场分析/成交结构分析,08年商品住宅去化量仅为07年的一半不到，09年销售回暖尤为明显，5月去化近60万方，销售均价也较1月有近1600元的提升，刚性需求及改善型需求均已回暖。 08年办公销售量锐减，09年住宅成交量大幅回升，而办公却仍没有走出低谷。 商业去化较为平稳，市场均价保持在13000元/平米的价位上。,宁波市区房地产成交结构图,三江口板块 产品：高端住宅、别墅 面积：110-760 均价范围：1.5万-2。5万；别墅2-5万 需求：多次置业，引领全市富豪阶层,高新区板块 产品：普通住宅、别墅 面积：95-400、190-450 均价范围：1万-2万、别墅1。5万-4。5万 需求：传统的大户型居住区，以改善型需求为主,鄞州中心区板块 产品：单身公寓、普通住宅、别墅 面积：23-81、88-200 250-400 均价范围： 1万-1.3万 9000-12000、2万-3万 需求：能满足各式需求，是个大而全的区域,东部新城板块 目前在售仅有锦绣东城 产品：普通住宅 面积90-180 均价：9000-15000 需求：首次置业，改善需求,东钱湖板块 产品：别墅 面积：200-450 均价范围：1.5万-2.5万 需求：别墅生活，全市富豪阶层,姚江板块 产品：普通住宅、别墅 面积：85-130、260-360 均价范围：7500-8500、 1.5万-2万 需求：在售项目较少，以改善性需求居多,日湖板块 产品：普通住宅、别墅 面积：90-170、270-350 均价范围：1.2-2.0万、别墅3万 需求：改善性需求为主,城西板块 产品：单身公寓、普通住宅、别墅 面积：44-60、50-130、230-350 均价范围： 7500、7200-7500、1万-1.5万 需求：刚性需求为主，少量住宅转别墅的置业升级需求,城北板块 产品：普通住宅、别墅 面积：70-135、200-400 均价范围：6000-8500 需求：刚性需求为主，及少量改善型需求,鄞州城南板块 产品：普通住宅 面积：65-140 均价范围： 8000-9000 需求：刚性需求为主，及少量周边改善需求,轻纺城板块 产品：普通住宅 面积：70-130 均价范围： 7500-8000 需求：刚性需求为主，及少量周边改善需求,城市房地产市场分析/区域住宅成交分析,document number,44,根据宁波历年土地成交面积走势分析，宁波土地市场近两年供应不足，加之08年金融危机影响，土地有所流拍，成交面积呈下降趋势，导致了09年宁波住宅市场的供不应求态势。,数据来源：cric中国房地产决策咨询系统,城市房地产市场分析/土地购置面积走势,document number,45,城市房地产市场分析/总结,2,4,3,宁波房产投资呈向上发展趋势，较为平稳， 房产仍为固定资产投资的支柱项目。,宁波gdp增速基本保持在10%以上，处于持续高速增长的地位，市民消费能力较强。,宁波商品房新开工量每年维持在平均900万方左右，商品房空置面积在140万方左右，房地产平稳发展。近几年土地供应稍显不足，随着09年房市的回暖，宁波房地产市场呈现供不应求态势。,城市东扩，高新区是新时期宁波城市建设的重点，是长江三角洲地区重要的科技创新基地和高新技术产业基地。规划强势出击，东部新城板块受热捧。,1,5,09年宁波住宅市场全面回暖，办公市场未走出低谷，商业市场较为平稳。,document number,46,part3,区域房地产市场分析,document number,47,东部新城的建设引爆区域住宅需求，城市化进程形成区域住宅发展的动力，区域房地产发展提升的空间较大。,政府驱动引擎,城市化引爆需求,东部新城规划； 行政、金融、贸易和航运中心的建设； 生活和交通配套的完善；,东部新城,三江口,鄞州新城,改善型城市化需求旺盛； 大量的中高端人群进入城市中心； 新城引爆的区域远期中心化需求；,本案,区域房地产市场/项目区域发展现状/总体,这个区域房地产市场提纲挈领式的总结,48,从08年到09年上半年，新增的项目主要是集中在08年的第二季度和第四季度，主要推出的项目是4月份的皇冠花园和12月底推出的 江南一品二期，导致这两个季度和09年的第一季度的成交量也是最大的。成交均价亦是08年第二季度最高，主要是受皇冠花园的成交价格拉高了区域的均价。,区域房地产市场/项目区域发展现状/市场量价走势分析,科技园区的供应主要是集中在08年，08年的成交量却是集中的08年的第四季度，到09年，无供应，去化的都是08年的存量，存在很大的潜力市场。,document number,49,离城市的距离、过江隧道、产品品质和远期前景吸引大量城区和镇海、北仑等区域的改善型购买客户，区域住宅氛围已经基本形成。,本案,江 东,东 部 新 城,区域客户,产品特点,60% 20% 20%,60% 15% 35%,60% 20% 20%,50% 20% 30%,住：绿城绿园,50% 20% 30%,区域的住宅项目规模较大，主力产品为高层，包括部分别墅及洋房产品，主力户型面积为110-144平方米以及155-200平方米。,客户构成：区域的客户主要由老三区、本区域和北区（镇海、北仑）等组成； 主要关注点：环境、小区品质和户型设计； 特征：改善型产品成为区域客户成交主力。,客户江东区 老城区 周边区域,区域房地产市场/项目区域发展现状/住宅,50,区域近期房地产市场/项目区域发展现状/住宅市场,住宅市场的成交基本和商品房整体市场的成交一致，也是08年二、四季度和09年第一季度的成交量最大。成交均价以08年第四季度最高，是江南一品的成交价格拉高了整个区的成交价格。,document number,51,区域的市场化办公需求尚未大量出现，客户接受程度低，而住宅产品由于其潜在的需求出现供需两旺，价格走高的状况。,市场层面,办公投资价值不高，需求不强,居住类物业活跃度和价值高于办公物业,园区发展决定市场化办公需求较弱,成交价格,成交量,区域房地产市场/项目区域发展现状/办公,52,区域近期房地产市场/项目区域发展现状/办公市场,08年至09年上半年，办公的销售情况一直都很低迷，只有08年第四季度的销售稍微有好转，主要是在08年12月底高新科技广场的累积备案，给该季度带来了大面积的成交。其他各季度与全市的办公市场一致，09年上半年比08年又稍微有所复苏。,54,区域近期房地产市场/项目区域发展现状/商业市场,科技园区的商业主要是以住宅底商和办公底商的销售为主，无专业的商业市场和商业广场，导致科技园区的商业成交有08年二、三季度两个季度的空白，其他四个季度的商业成交量也是很少。,项目宗地属性/城市背景/商业中心,目前三江口商业核心的辐射能力最强，其次是鄞州区万达广场商业中心，而将要建成的东部新城商业核心将会成为辐射力仅此与三江口的商业中心。,document number,56,科技园区06年成交的土地均已开发，在售，在售住宅项目不多；07年成交的土地，都以商用为主，只有一块住宅用地，并未上市。08年高新区成交了两块住宅用地，另有一块办公用地，而09年没有地块出让。预计未来将有近30万方的住宅物业和近50万方的商办物业上市。,区域房地产市场/周边土地,document number,57,区域房地产市场/周边土地,配图,上一个p上面的文字叙述和下面的表格好像不一致，请核实。另外： 需要将本项目以及近三年周边出让的土地在区域地图上标示出来，供参考 通过区域的土地出让量对未来的物业市场进行评价和预测 未来这个区域的土地出让政策和量、性质等,document number,58,区域近期房地产市场/小结,区域房地产市场的总结及预测,document number,59,通过调研，项目周边品质居住氛围开始集聚，价值空间释放；标准办公产品艰难起步，价值倒挂；商业尚处萌芽阶段，价值尚未显现。,居住物业,办公物业,商业物业,快速发展阶段 高品质住宅开发渐成主流 成为区域主要热点物业,如绿城皇冠花园、江南一品、锦绣东城等品质住宅受市场追捧,艰难起步阶段 标准办公产品未能得到更多认同 低密度办公产品尚有存量,如科贸中心，一直滞销；绿城研发园在多方助力下亦尚不乐观,破土萌芽阶段 商业设施稀缺，商业氛围淡薄 商圈形成有待时日,如东部新城中央商务区内大量高品质商业规划实施,物业属性,物业发展阶段,典型个案示意,物业价值模拟,售价在11000-17000元/,售价在5000-8000元/,区域近期房地产市场/小结/项目与区域发展建议,document number,60,part4,其他,document number,61,重点项目分析,62,竞争个案分析/江南一品,江南一品二期08年12月底推出，销售7个月，销售的主力户型为舒适型三房和豪华型的四房，月均销售套数为245套。,roland berger strategy consultants,63,为宁波一次性开发的最大高层群，由18幢点式和短板式高层组成，其中12栋高层庭院花园别墅，3栋写字楼、3栋酒店式公寓，另外配有2万多平方休闲商业区。,规划设计,通过引入金家河水，使社区河网纵横交错，形成15个岛屿组团，园区内绿化高达75%。,景观设计,项目 发展战略,打造宁波最大的集高档住宅、公寓、写字楼、商业、休闲于一体的复合型地产项目,项目定位打造宁波最大的集高档住宅、公寓、写字楼、商业、休闲于一体的复合型地产项目,竞争个案分析/江南一品,64,特色： 26.60平方米挑高入户花园 南北通透，南向4.5米面宽大客厅，连大露台花园，局部还可设阳光卧室 南向双卧，4.2米宽阔主卧，带南北大飘窗 全明设计，花坊式餐厅,特色： 15.6米阳光面，打造阔厅、阔院、阔卧 全明设计，灵动空间，可增设两房 南向阔厅连接大面积露台花园 特设管家套房，主佣合理分流分区,三房二厅二卫 建筑面积约161平方米,四房二厅4卫 建筑面积约222平方米,竞争个案分析/江南一品,65,竞争个案分析/皇冠花园,皇冠花园为08年4月推出的项目，在前3个月，销售率即达到90%，主要的销售期集中在前三月，成交的主力户型是舒适型的三房。,b1户型 160 四房两厅两卫,大面积花园,花园,4.2米,3.9米,大开间 客厅,大开间 主卧,主卧带卫生间,卫生间带转角窗,户型结构好，方正全明 赠送面积多，居住舒适度高,弧形凸窗,转角凸窗,竞争个案分析-皇冠花园,67,竞争个案分析-锦绣东城,锦绣东城一、二期至08年12月底推出以来，销售7个月，成交的主力户型主要是以紧凑型二房和舒适型三房。月均销售套数为260套。,roland berger strategy consultants,68,采用欧美流行的街区式形态组团开发。结合项目的南北向布局，雅戈尔锦绣东城采用“大开间，短进深”的板式建筑设计，最大程度地提升了居住的舒适度，内部通风采光一流，外部景观视野开阔。,产品特色,在建筑的节奏上注重高低错落与形体变化，随着建筑体块、阳台栏板的变化，整个项目形成一首凝固的音乐，具有很强的视觉识别感。,建筑风格,项目 发展战略,生态中心+地标建筑,项目定位卓越地理位置+完善的规划配套=未来市中心住房,竞争个案分析-锦绣东城,69,竞争个案分析/art蓝海,art蓝海至2009年7月4日开盘，销售2个月，销售率达到70%，月均销售180套。该项目在未开盘之前的蓄水期，房源即订购一空，真正的达到了一房难求。去化的主力户型以90的二房。,roland berger strategy consultants,70,以景观和art风格打造宜人的居住小区,以优美的景观布置和人性化的空间处理老缓和科技园区内的刚性氛围，打造宜人的住区环境,规划设计,殿堂级景观设计公司-澳大利亚hassell独具匠心地设计叠影清溪、御水平台等典雅景致，为项目倍添优雅气质。,建筑及景观设计,项目 发展战略,项目定位以景观和art风格打造宜人的居住小区,竞争个案分析/art蓝海,document number,71,区域客户分析,document 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