2011大兴西红门商业综合体·开发战略 135p.pptx

第 1 页,大兴西红门商业综合体开发战略 伟业顾问2011年6月,目录,第 2 页,第一部分 项目属性界定 及核心问题 第二部分 区域价值认知 第三部分 市场政策分析 第四部分 项目用地分析,第五部分 写字楼市场分析 第六部分 独栋办公物业研究 第七部分 写字楼需求分析 第八部分 项目定位,第九部分 财务分析 第十部分 设计建议 第十一部分 营销策略建议,第 3 页,1,第一部分 项目属性界定 及核心问题,项目特质1,第 4 页,物业特征：商业综合体中的写字楼物业,写字楼物业处于西红门商业综合体项目的整体规划中，具备强大的商业、商务氛围 整体项目一、二期开发进展顺利，宜家工程已于2010年12月开工，区域知名度扩大，奠定高端商业综合体基调,第 5 页,区域特征：京城门户 北京南大门,项目地处大兴区北端，紧邻丰台区，占据北京城区南大门的有利位置,项目特质2,本案,项目特质3,公路交通：项目紧邻南五环、大广高速 轨道交通：大兴地铁西红门站位于项目东北角 航空交通：距北京第二机场选址仅25公里，十分便利,交通特征：便捷的立体交通,21.31万平米，如此大体量写字楼物业的发展目标是什么？发展空间在哪里？ 我们的核心竞争力是什么？ 写字楼物业的聚焦客户是谁？ 植入何种产品策略驱动项目成长、可持续开发并推动土地升值？ 如何实施最终获利？,核心问题,第 8 页,2,第二部分 本项目区域价值认知,区域规划 产业规划 交通发展,9,从京津冀城市群看大兴,大兴处于中国经济第三极京津冀增长极的核心要地，是北京面向环渤海经济圈和华北平原的桥头堡。 在市域空间格局中占据了“联结一轴、横跨两带、关联多中心”的重要地位。 综合交通体系发达，是京南铁路、公路枢纽。,北京对外联动经济的桥头堡,区域价值认知,大兴是首都的“南大门”，地势开阔，土地资源相对丰富，约占全市平原面积的六分之一。 传统的农业大区，为首都供应安全丰富的农产品。,从北京看大兴,农业区变城市发展新区,“两轴两带多中心”的发展格局中，大兴是距城市中心区最近的远郊区，连接南中轴线的延长线，横跨东部和西部两个发展带。 大兴是北京未来面向区域发展的重要战略节点，具有十分重要的地缘优势和增长潜能,区域价值认知,大兴新城功能结构,第 11 页,核心区：是新城的行政中心和文化中心； 六片区：东片区为区域综合功能区，东北片区为综合功能承接区，西片区为文教先导综合区，东南片区为物流先导综合产业区，西南片区为生医先导综合产业区； 三组团；西红门组团为综合承接居住区，孙村组团为发展控制区，狼垡组团为综合生活服务区。 以生态绿化、生态产业穿插于新城、组团之间，实现产业发展、人居环境与生态环境的有机结合打造宜居宜业的新大兴。,本项目位于西红门组团，综合居住功能区。具有写字楼潜在市场,区域价值认知,第 12 页,小结,京城南大门，形象展示中心，城市南门地标,大兴是北京对外联动经济的桥头堡 在北京城市发展中将成为主城区的辅城，区域核心新城 大兴正在树立北京城市门户地位,区域价值认知,北京城南发展计划,第 13 页,已经启动的“城南发展计划”在未来三年将投入高达500亿元的政府投资，加上带动的社会投资，总投资可达2900亿元 。 “十二五”期间，南部高技术制造业和战略性新兴产业聚集区将走创新驱动，实现经济总量和发展质量的新跨越，着力提高产业竞争力、自主创新力、国际影响力；引导形成高端、高效、高辐射的十大产业集群，成为首都战略性新兴产业引导区、高技术制造业核心区发展示范区,努力将城市南部地区培育成为城市协调发展的新区域、首都高端产业发展的新空间、京津冀区域合作的桥头堡。 北京南部成为“人文北京、科技北京、绿色北京”中一个新的富有活力的地区,产业引入计划逐步落实，区域升级开始启动,区域价值认知,大兴规划产业,第 14 页,北部都市产业区 范围：主要是指南六环以北的地区，包括大兴新城、黄村镇、西红门镇、旧宫镇、北臧村镇、亦庄镇以及瀛海镇北部。 产业：大力发展房地产与建筑业，重点发展以金融保险、商务会展、影视传媒、现代物流、现代商业等为主的现代都市服务业，以及以交易结算、投资融资、中介顾问、信息咨询、科技研发等为主的生产性服务业。 中部文化创意产业区 范围：主要是南六环路以南、西至京九铁路、东至规划104国道地区，包括南中轴路延长线上的魏善庄镇、礼贤镇及其辐射地区。 产业：发展包括动漫设计、出版印刷、影视编播制作等在内的新媒体产业。,本项目位于大兴西红门镇，在大兴产业规划中的北部都市产业区内,区域价值认知,大兴现有产业园区,第 15 页,产业：石油加工业、金属制品业、电气机械及器材制造业、通用设备制造业、非金属矿物制品业、食品制造业、塑料制造业、农副食品加工业、医药制造业、纺织业等。,中关村科技园区大兴生物医药基地 北京大兴经济开发区 北京采育经济开发区 北京精细化工基地 北京国际印刷包装产业基地 国家新媒体产业基地 榆垡国家级农产品加工业示范基地 北京大兴轻纺服装产业基地 京南物流基地 北京经济技术开发区产业配套区,区域价值认知,项目周边产业区,第 16 页,产业园内现有大型企业：,中国步长（制药）集团、美国东方生物技术有限公司、华润（集团）有限公司、浙江新和成股份有限公司、北京天坛生物制品股份有限公司、民海生物科技有限公司、国家疫苗工程中心等研发、大兴蒙牛、abb等大型企业,产业园主要分布区,区域价值认知,17,产业规划 区域重点工程或事件,2008年,2009年,2010年,2002年10月,北京市人民政府 决定“北京生物工程与医药产业 基地”选址北京市大兴区。目前 整体发展良好 2005年12月31日,国家科技部 批复建立国家火炬计划北京大 兴新媒体产业基地。是国家火 炬计划批复的全国目前仅有的 以新媒体产业为主的专业集聚 区,也是北京市首批认定的十个 文化创意产业集聚区之一。,1、实施昆仑新厂区建设项目：昆仑新厂区分两期建设，占地208亩，建成后产值可达20亿元，解决就业300人。 2、实施科宝、昆仑土地一级开发项目。 3、完成高教书库二期建设工程。 4、完成科宝新区一期建设项目：完成主体厂房建设及设备调试，建成后产值可达15亿元，解决就业200人。 5、完成阀门厂建设项目：新建球阀加工中心1座，占地30亩，可解决就业500人。,北京京南物流商港合作项目 北京国际印刷包装产业聚集区合作项目 北京大兴旅游生态新区-榆垡 北京精细化工产业聚集区合作项目 。 雄厚的产业基础将为大兴带来充足的发展动力,北京大兴绿色新城庞各庄位于“北京生 物工程与医药产业基地”南部,毗邻京开高速 公路。该地区是北京京郊农村现代化示范镇 ,也是大兴区重点发展的中心小城市。该区域 以建设小城市为目标,重点建设中心区基础设 施,集中发展优势产业集群。 借势奥运形成明确的新城发展思路,庞各庄镇实施品牌战略,推进重点工业项目 建设,把现有企业做大做强、做出品牌,2004-2007年,重点产业园区为大兴发展奠 定了良好基础,产业布局、大企业入驻，高端办公物业需求被引入，存在市场机会,区域价值认知,18,交通发展历程,2001年6月28日 全长42.65公里 的京开高速北京段建成通车 开启大兴与城区高速连接时代,按照原计划，地铁大兴线2011年9月 通车，现在提前至2010年12月通 车，比预计早9个月。与已经于09年 9月开通的4号线连接，这将全面提 速大兴的交通发展，增强与城市核心 区的联系。,2004年12月25日北京第一条大容 量快速公交南中轴1号线开通， 从前门到大兴德茂庄，全长16公 里，设17座站台 连接北京南北公共交通的一条大动脉,2007年,2008年,2009年,2010年,2008年6月，大兴地铁线全面开工建设，沿线共规划建设用地301公顷，将建成西红门、金星路、枣园、义和庄、医药基地和南兆路六大立体化公共交通枢纽。未来完整立体交通规划清晰可见,2001年9月29日，黄亦路建成通车 该路的建成通车将对亦庄开发区 和大兴工业开发区的发展和形成 北京城南城乡结合部的重要经济 产带，具有重要的社会和经济意 义。,2007年12月，地铁6号 线、8号线、10号线二 期、亦庄轻轨、大兴线 等5条地铁线同时开工 建设，总里程近140公 里。 这将从根本上改变大兴的城市面貌,目前，大兴与北京城市中 心连接的道路只有一条， 即京开高速。 为此，2009 年将新动工4条道路，未 来连接大兴和北京城市中 心这4条道路分别是范阳 路、万寿路、蒲黄榆路和 马家堡西路。 大兴交通从单一连接逐渐向网络交通过渡,随着北京第二机场的选址逐渐明确在大兴区域，无论是新修机场高速，或是大幅减少目前从大兴去机场的通勤时间，未来都会给大兴区域的整体交通环境带来质的变化。,2000-2006年,2011年以后,区域价值认知,交通发展 交通规划力促区域升级,第 19 页,2008年6月，大兴地铁线全面开工建设，沿线共规划建设用地301公顷，将建成西红门、 金星路、枣园、义和庄、医药基地和南兆路六大立体化公共交通枢纽。地铁大兴线2011年9月 通车这将全面提速大兴的交通发展，增强与城市核心区的联系。,大兴地铁规划建设,地铁的兴建大大促成了大兴与中心城区便捷的动线交流 机场的兴建将带来大量的中高端客群和优质产业发展机会,区域价值认知,第 20 页,区域价值认知,结论,领先一步，定义市场，争当区域新地标，实现南城门户标杆,大兴是北京对外联动经济的桥头堡，在北京城市发展中将成为主城 区的辅城，区域核心新城 产业布局、大企业入驻，高端办公物业需求被引入，存在市场机会 地铁的兴建大大促成了大兴与中心城区便捷的动线交流 机场的兴建将带来大量的中高端客群和优质产业发展机会,第 21 页,3,第三部分 市场政策分析,市场政策分析,商业办公类项目建筑设计要求,第 22 页,商业办公项目不得采用单元式或住宅套型式设计,建筑设计单位、施工图审查机构要严格按照项目可研报告内容、建设工程规划许可内容及规范、标准要求，对商业、办公类项目进行设计和施工图审查,商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。规划许可有特殊要求的按规划执行。,市场政策分析,房屋分割、销售要求,第 23 页,基本单元是界限固定、可独立使用、并禁止以任何虚拟、 划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记,商业、办公类项目房屋登记的基本单元是界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋或者特定空间。,禁止以任何虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。房地产开发企业不得采取返本销售或者售后包租等方式销售商业、办公类项目,酒店立项项目禁止分层分套销售。针对市场中的产权式酒店或者是酒店立项公寓 项目的销售和投资行为，增加开发商回款压力，减少投资客房地产投资渠道，整 顿规范房地产市场。,第 24 页,4,第四部分 本项目用地分析,项目用地分析,地块位置,三期用地四至范围 东至西红门西区二号路 南至五环路 西至大兴城外环路、西红门西区一号路 北至西红门南二街 四期项目用地四至范围 东至西环路 南至五环路 西至西红门西区二号路 北至西红门南二街,规划指标及地块形状,地块具体尺寸,三期地块总规划建筑面积为13.8万平方米，四期地块总规划建筑面积22.5万平方米,项目用地分析,地块周边物业环境,区域配套正向国际化标准过度，将带动整个南城的零售业发展，为提升整个区域居民生活品 质起到推动作用,地块东边、东南边是完全开发成熟的普通住宅区和别墅区，并有相应的区域生活配套； 配套较初级，档次一般，规模较小； 整个项目中包括正在兴建的大型的购物中心和宜家家居，将带动区域零售业整体发展,项目用地分析,交通环境及可达性,地块周边交通配套完善，出行便利，可达性良好,可达性 地块到达大兴黄村的直线距离约为6-7公里，行车时间约10分钟； 地块到达市中心直线距离为19公里，行车时间30分钟； 地块到大兴机场直线距离25公里，行车时间约50分钟 路网 公交：西红门公交车站有366、610、676、937金星、957快1、993等车； 地铁：紧邻地铁4号线西红门地铁站； 高速：紧邻南五环、京开高速 机场：距离大兴机场约25公里,项目用地分析,景观环境及可视性,地块紧邻南五环、西红门地铁站，周边无高层遮挡，可视性良好； 地块东北方向是兴海公园,本案,项目用地分析,二期 宜家,规模及投资 英特宜家占地30万平米的购物中心预计总投资50亿元，分两期开发： 一期是宜家家居旗舰店预计宜家家居的总体建筑面积为13万平米，营业面积约为5万平方米，预计2012年开业； 二期是宜家购物中心，总占地面积约17.2万平方米，建筑面积50万平方米，营业面积约16万平方米，预计吸引300余个品牌入驻； 宜家家居落成后的商场分为3层，将涵盖9000多种设计精美、美观实用的家居用品； 购物中心将联合国内外600多个知名零售品牌，集百货、超市、时尚、家电、运动、餐饮、娱乐影院等全方位消费功能为一体，预计2014年开业,能够促进南城零售业进入全新发展阶段，品牌投资商的进入有利于提升区域开发的成熟度,项目用地分析,第 31 页,结论,地块周边交通条件好，可达性强 周边无高层遮挡，可视性较好 周边配套初级，档次一般，不成规模 项目二期宜家家居旗舰店及宜家购物中心的落成将极大提升区域配套档次及品质,中高端写字楼产品存在市场机会,项目用地分析,第 32 页,5,第五部分 写字楼市场分析,整体北京市场研究 区域市场研究 独栋办公物业研究,第 33 页,写字楼市场分析,北京写字楼分布,cbd区域是主要写字楼最集中地区 目前写字楼供应多位于城市东部及南部商务区,写字楼市场分析,历年市场供应2010年市场供应规模步伐放缓,第 34 页,2010年北京上市写字楼租售项目数量达29家，供应量达235.2万平方米，与2009年同比减少28.3%；,2010年整体供应量减少，东部地区（朝阳区、东城区、通州区）供应规模持续领跑。,第 35 页,朝阳区以中国国际贸易中心三期、环球金融中心等为代表，供应量达100.2万平方米，占总供应量的42.60%. 东城区以银河soho、民生金融中心为代表，供应量29.4万平方米，占总供应量的12.50%. 通州区凭借北京one项目，第一次进入甲级写字楼市场，提供2.2万平方米，占0.94%；,写字楼市场分析,2010年北京各城区供应大兴写字楼市场进入起步阶段,朝阳区写字楼供应量巨大，大兴写字楼市场起步阶段。,西城区以太平洋保险大厦、金贸中心为代表，供应量11.3万平方米，占总供应量的4.80%. 海淀区以丹棱大厦、光耀东方广场为代表，供应量27.5万平方米，占总供应量的11.69%. 石景山区累计供应量达到36.8万平方米，占15.65%； 大兴区累计供应量达到27.8万平方米，占11.82%;,写字楼市场分析,租金和售价租售价格市场表现优于预期,第 36 页,2010年北京写字楼租金、售价不断上涨回升，均达到历史高位。其中，cbd、金融街依然是价格涨幅最大的区域，租金售价同比涨幅均超过20%,个别项目售价最高涨幅达到50%以上； 截止2010年12月，北京写字楼市场平均售价24788元/平方米（建筑面积报价），与2009年相比上涨16.8%;平均租金169元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2009年相比上涨29%。,2010年北京写字楼租售价格均达到近年高位，市场表现优于预期。,元/,写字楼市场分析,空置率空置率大幅降低，市场前景良好,第 37 页,2002-2010北京写字楼历年空置率,2010年平均空置率为19.7%,处于近年低位，与2009年相比下降10.9%，下降幅度较大。,空置率的大幅降低表明北京写字楼市场受到调控的影响较小，投资持有具有稳定的成长性和回报，发展潜力和前景依然良好,写字楼市场分析,供需关系市场供需较为平衡，市场需求旺盛,第 38 页,2002-2010北京写字楼历年供应量与吸纳量,2010年北京写字楼市场供应量达235.2万平方米，较2009年减少28.3%.而市场整体吸纳量为156万平方米，较2009年上升18.2%；,市场吸纳量缓步走高，供需较为平衡，绝大多数市场供应可在当年被市场吸纳，整体市场前景看好。,第 39 页,2010年典型整售项目,写字楼市场分析,第 40 页,2010年共有12宗大单或整栋写字楼销售成交，涉及物业面积约83万平方，占据北京写字楼市场近一半的成交量。 其中整售主要大单成交共计7单，总成交面积43.5万平米，总成交额约120亿左右。,2010年主要典型整售项目整售及大单有成为市场主流销售形式的趋势,写字楼市场分析,第 41 页,位置：朝阳区东四环红领巾公园湖畔 开发商：招商局地产(北京)有限公司 级别：甲级 建筑面积：21000平米 标准层面积：1235平米 价格：20500元/平米（实际成交均价） 层数：20 开盘时间：2010年1月，但未有销售证时已经开始谈整售 售罄时间：2010年4月底 销售方式 ：整售 销售率：100% 客户：中远物流,典型整售案例 公园1872,写字楼市场分析,第 42 页,位置：朝阳区东四环南路小武基桥北 开发商：北京市福建产品市场有限公司 级别：甲级 建筑面积：34000平米 标准层面积：1800平米 价格：21200元/平米（实际成交均价） 层数：19 销售方式 ：整售 销售率：100% 客户：海航,典型整售案例 林达海渔广场,写字楼市场分析,第 43 页,总结 写字楼市场前景良好，市场渴望新兴办公区，整售及大单有成为市场主流经营方 式的趋势，大兴写字楼市场进入起步阶段,写字楼市场分析,第 44 页,2010年2011年大兴共成交土地650.12万平米，建筑面积629.19万平米； 其中工业用地成交面积占49%，含商业功能的用地占42%，含商业功能在内的土地供应量较大，催生区域商业氛围； 商业氛围成熟的同时，将会形成优质商圈，带动办公物业的发展。,随着商业氛围成熟的同时，办公物业将得到更多的发展机会。,大兴土地市场 整体成交情况,大兴土地市场,第 45 页,2010年居住、公建类土地成交信息,大兴土地市场,第 46 页,2010年居住、公建类土地成交信息,大兴土地市场,第 47 页,2011年居住、公建类土地成交信息,大兴土地市场,第 48 页,大兴土地市场,总结,第 49 页,波普工社,奥宇大厦,奥宇创业广场,新媒体大厦,清城时代广场,那尔水晶城,水晶之星,中建国际港,大兴写字楼市场,大兴写字楼市场分布特征主要分布于京开高速沿线，南五环至大兴政府之间,第 50 页,大兴写字楼市场,供应特征出现大规模、高档次写字楼，区域办公物业初步得到认可,规模：大兴目前已供应写字楼（含商住）共38.5万平米，潜在供应超过9.2万平米。 形式：2011年以前以中、低档老旧写字楼和商住产品供应为主。 2011年以后均为规模相对较大的高档次纯写字楼供应为主。,整体市场规模较小，近年已有有规模较大的高档纯写字楼项目供应，区域办公物业市场初步得到认可。,第 51 页,大兴写字楼市场,产品特征区域内以小型写字楼供应为主，相对大型写字楼已出现,区域内纯写字楼项目楼层多为11层以下，商住项目多为20层以上的高层建筑。 区域内标准层面积多为1000-1400平米，新媒体大厦为大面积的3000平米标准层。,区域内写字楼以标准层面积相对较小，建筑层数相对较低的小型写字楼供应为主。 新媒体大厦为标准层3000平米的甲级写字楼，单体规模相对较大。,第 52 页,大兴写字楼市场,单位面积区间以小面积单位供应为主,区域内小60150平米相对较小的单位面积供应为主，部分项目虽规划为整层出租，但后期多以分割形式进行出租。,第 53 页,产品细节区域内产品品质偏低，高品质项目已经出现,大兴写字楼市场,区域内多数项目产品品质偏低，高品质项目已经出现。,新媒体大厦打造220米超大长廊，立面采用玻璃幕墙，显示其极高的品质,第 54 页,大兴写字楼市场,经营情况市场整体租售情况良好，少数项目租售情况差强人意。,市场整体租售情况良好，少数项目租售情况相对较低。 波普公社2010年底开盘，目前取得近50%的销售率，销售情况良好。,第 55 页,大兴写字楼市场,租售情况与产品户型对位分析 小面积单位租售情况较好，大面积单位及整层租售面临压力。,水晶之星整层出租部分经过较长时间仍未出租。 新媒体大厦面积相对较大，出租情况较不理想。,小面积单位租售情况较好，大面积单位及整层租售面临压力。,第 56 页,大兴写字楼市场,入驻企业依托区域产业，以工程、商贸、科技、文化类中、小企业为主,各项目以工程、商贸、科技、文化类中、小企业为主，主要依托区域内产业资源进行发展。,第 57 页,大兴写字楼市场,小结 市场起步阶段，小面积单位写字楼市场表现良好，大面积单位及整层租售需持续观察，高品质大规模纯写字楼项目入市，提升区域办公氛围,写字楼市场总结,写字楼市场前景良好； 市场渴望新兴办公区； 整售及大单有成为市场主流经营方式的趋势； 大兴写字楼市场进入起步阶段。,北京写字楼市场,大兴写字楼市场,大兴土地市场,含商业功能的用地成为主力供应； 随着各地块的建设，将会催生区域商业氛围； 同时将会形成更多的优质商圈； 优质商圈将会进一步促进办公市场的发展。,小面积单位写字楼市场表现良好； 大面积单位及整层租售需持续观察； 高品质大规模纯写字楼项目入市； 提升区域办公氛围。,总结,北京写字楼市场前景看好，并渴望新兴办公区，大单及整售有成为市场主流经营方式的趋势。 大兴办公市场在今后商业氛围的带动下，将会逐步走向成熟。 大兴办公市场目前处于起步阶段，以规模小、档次低的小户型写字楼供应为主，目前市场对于此类产品的接受度较高。 大兴近期入市的大规模、高品质的纯写字楼项目，将会带动区域办公物业市场氛围。,第 59 页,6,第六部分 独栋办公物业研究,概念、特点 发展演变 市场供应 需求趋势 产品特征 目标客户 案例,第 60 页,与传统写字楼相比，由于具备“三低一高”（低楼层、低密度、低容积率和高绿化）的优势,此外，与甲级写字楼多位于城市中心不同，现在市场上的企业独栋产品通常分布于城市郊区，通常紧邻高速干道，交通方便，生态环境良好。这不仅可以规避“大城市病”带来的交通成本，还可以为企业员工提供较好的工作环境。,概 念,特点与优势,根据中国不动产研究中心crrc的报告，从世界各国的发展经验来看，郊区化独栋办公是发展趋势。 在美国、日本等国家，郊区化办公早已成为潮流，微软、ibm、摩托罗拉等知名公司总部均在郊区。 美国财富杂志统计称，在美国前500家大公司中，1965年有47家的总部设在郊区，1969年增加到56家，1974年猛增到128家，增加了一倍以上，1978年再增至170家。,郊区化办公在国外早已是一种成熟的理念。 按照国际城市发展规律，当人均gdp超过3000美金时，将出现城市发展大量向城市边缘区域扩张的趋势，由此促进了新的郊区居住形式和办公形式的形成。,企业独栋 概念、特点,独栋办公物业研究,第 61 页,2003年北京的sars让人们开始追求低密度的居住生活，同时对于高层办公楼的密集的办公环境开始厌倦。,企业独栋写字楼的出现最早就是源于概念 以前所谓的企业独栋只有政府机关和国营企业才能拥有 后来一些生产性企业在远郊或是城市的边缘圈一块地方，将厂房和办公楼修在一起，这是最早期的企业独栋。 随着房地产市场发展，一些大型的国有企业盖一栋高层或是多层的办公楼，其中一些用于自己办公，多余的部分就拿到市场上出租，目前北京写字楼市场多为此种产品，比如，中国石化的中化大厦，中粮集团的中粮广场，中国医药集团的医药大厦等等。,企业独栋 发展与演变,独栋办公物业研究,第 62 页,如今，企业独栋散布北京各地，大多地处郊区地带，如：非中心、max空港企业园、bad国际广场、总部基地等,非中心,max,总部基地,bad国际广场,企业独栋 市场供应,独栋办公物业研究,第 63 页,企业独栋项目多位于城市近郊，以产业为依托迅速发展,企业独栋 市场供应,独栋办公物业研究,第 64 页,除写字楼之外，企业独栋作为另一种面向企业的物业类型，正在被越来越多的企业所接受，成为他们的新选择，在市场上，显现出良好的成交情况。 在过去，企业独栋通常是国企等大型企业的选择， 现在，企业独栋的“草根化”趋势明显,企业独栋 需求趋势,独栋办公物业研究,第 65 页,企业之所以弃写字楼而购买独栋，与独栋产品的几个鲜明特点密不可分: 企业形象与文化的诠释：与写字楼相比，独栋办公拥有独立的冠名权、独立的大堂、独立的电梯甚至独立的员工餐厅、员工会所等个性化空间。由于这些个性化空间的存在，使得企业在企业文化、企业品牌、企业形象展示以及企业宣传推广方面，更容易贯彻到方方面面。 运营成本优势：在费用支出上，独栋办公物业上也具有一定优势。甲级写字楼除购买或租赁费用外，每月还需支付物业管理费、停车费等一系列费用；独栋办公物业一般可以拥有一定数量泊位，保安及保洁成本则可以根据公司自身需求进行调整，相比之下可以节省不少花费，从而减少企业经营成本。,企业独栋 产品特征,独栋办公物业研究,第 66 页,由于具备多种优势，在北京市场上，越来越多的企业正在选择独栋产品。有三类企业在选择独栋产品。 一是，外埠进京企业，随着业务打入北京市场，他们需要一个形象好，有充足展示空间的办公场所，作为其在北京的总部； 第二类是从市中心转移出来的企业，他们通常是成长型、上升型的公司，面临着增员增产的需要，在市区却难以买到合适的写字楼； 第三类则是有一定投资倾向的企业，他们认为“住宅是纯不动产的消费品，独栋是企业扩大再生产的必备要素之一，虽然也是固定资产，但是所起到的作用和性质是截然不同”。,企业独栋目标客户,独栋办公物业研究,67,非中心,项目位置：常营乡朝阳北路沿线 物业类型：写字楼 占地面积：39公顷 建筑面积：45万平米 开间：8.1米柱距，18.1米进深 层高：标准3.9米，局部挑高5.4米 装修标准：毛坯 均价：16000元/平米 租金：2.8元/平米.天 销售率：一期已销售80% 容积率：0.9 绿化率：30.8 物业费：5.8元/平米.月,其中包括：30万平米5a写字楼、10万平方米会展中心2.65万平米超级会所、1.1万平米酒店及酒店式公寓,独栋办公物业研究,68,10万平米商业会展中心,2.65万平米超级商务会所,非中心,平面布置图,独栋办公物业研究,69,csoft公司：入驻面积2315.12平米。该公司包括财富500强前10名中的5家。 中国船东互保协会：入驻面积3446.52平米。船东互保协会是船东间互助性保险机构，承保船东海上经营风险，旨在保障船东利益、补偿会员经济损失。 威顿公司：入驻面积2316.21平米。威顿公司1990年创建于加拿大温哥华，早期专业从事化工设备、化工原料国际贸易。 施耐德电气：入驻面积为3433.04平米、2873.88平米两栋楼。施耐德电气是全球配电、自动化与控制领域的领导者和专家，为能源与基础设施、工业、建筑、民用住宅四大核心市场，提供全面的产品、软件、系统及服务。 维维集团：入驻面积2314.44平米及2343.75平米。维维集团组建于1992年10月，经过十多年创业，现已发展成为总资产47亿元的跨行业、跨地区的大型企业集团，产业涉足食品、医药、物流、国际贸易、化工、矿业、农业资源、房地产等。,非中心,非中心已入驻企业,独栋办公物业研究,70,非中心已入驻企业,都邦保险公司：入驻面积为3432.72平米及892.58平米两栋楼。都邦财产保险股份有限公司是经中国保险监督管理委员会批准，于2005年10月19日开业的全国性财产保险公司，总部位于首都北京。 睿丽通电子公司：入驻面积为2314.33平米。 和平幕墙公司：入驻面积1744.22平米。该公司拥有建筑幕墙工程专业承包壹级施工资质和建筑幕墙专项工程设计甲级资质。 兴信喷涂公司：入驻面积573.37平米。 亚太安讯公司：入驻面积912.5平米。亚太安讯网络电子技术有限公司，由tvg投资的美商独资企业,主要从事gps全球卫星定位系统、车辆监控系统、消防监控系统、个人安全实时监控系统、智能交通系统、车载导航娱乐系统、gps物流管理系统、银行及住宅小区安全监控系统等安全防范系统的网络建设与产品生产销售的高新技术企业。,非中心,独栋办公物业研究,71,非中心,非中心独栋办公楼，从现状的销售情况来看，未来会有一些企业总部入住，将会带来下游的中小型企业对于中小型、灵活分割写字楼的需求。 非中心规划的会展中心，以及东部区域外溢的中小型企业也会带来对办公的需求。,独栋办公物业研究,第 72 页,7,第七部分 写字楼需求分析,宏观需求环境 经济政策对需求的拉动 企业总部独栋需求外溢,第三产业发展速度快，历经09年金融危机后，继续稳步上升 就业人口激增，并呈稳步上升趋势。,刺激写字楼市场的繁荣和兴旺 。 优质写字楼更受青睐。,北京第三产业发展情况,北京第三产业就业人数,宏观需求环境 第三产业发展对写字楼的刺激,写字楼需求分析,第 74 页,09年，前中国500强企业中，有96家企业的总部设在北京，比例接近20% 前30名的企业中，有25家企业的总部设在北京，比例为83% 前10名的企业总部全都设在北京，比例为100% 计划未来五年新认定跨国公司地区总部超过500家,北京具备很强的总部聚集度 大型企业总部云集北京，环渤海区域其他大型企业在京设立分支机构的需求存在且在不断扩大,总部经济对写字楼需求的刺激,写字楼需求分析,第 75 页,北京正全力打造“世界华商中心”和“侨资企业总部聚集区”，吸引全球华侨华人高端企业入驻； 积极引进国内大企业、大集团来京设立总部和职能机构，依托高端企业增强国际竞争力。,总部经济对写字楼需求的刺激,写字楼需求分析,第 76 页,北京总部办公由cbd区域逐步外溢,总部经济对写字楼需求的刺激,写字楼需求分析,第 77 页,未来，cbd新区将一改火柴盒的刻板形象，新增的300万平方米写字楼以量身订制为主。在东扩区，朝阳区即将投资70亿元，规划新增写字楼300万平方米。,规划政策 - cbd,未来五年，新区将分三个梯次重点发展十大产业，形成“四三三”产业格局，即巩固提高电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造四大主导产业；支持培育新能源及新材料、航空航天、文化创意三大新兴产业；配套发展生产性服务业、科技创新服务业、都市产业三大支撑产业。,产业政策 京南“一区六园”,“十二五”期间，南部高技术制造业和战略性新兴产业聚集区将走创新驱动、内生增长的道路，实现经济总量和发展质量的新跨越，着力提高产业竞争力、自主创新力、国际影响力和环境承载力；引导形成高端、高效、高辐射的十大产业集群，成为首都战略性新兴产业引导区、高技术制造业核心区、体制机制创新先导区和低碳绿色发展示范区。,“十二五规划”,经济政策对需求的拉动 政府的一揽子支持计划,写字楼需求分析,基础设施的巨额投资,科技优势向经济优势转变，提升自主创新能力,北京将成为世界高端企业总部经济基地 新型和成长型企业将成为写字楼需求的主力 总部企业对于写字楼的需求十分突出：量大、质优 高端、高技术制造企业对写字楼的需求也表现旺盛,打造世界城 世界高端企业总部聚集之都,经济政策对需求的拉动,写字楼需求分析,第 79 页,客户访谈目的,针对目前区域内办公物业客户进行深度问访，以期寻求项目区域办公市场空白点，为后续物业定位及产品规划提供切实可行的市场依据。,潜在客户需求研究,调研方式：面谈 调研楼盘：创展中心、金泰国益、锐城国际、世丰国际 访谈对象：这四个楼盘内办公企业的员工或负责租售的部门主管,客户访谈内容及方式,写字楼需求分析,第 80 页,中等以上规模，要求交通方便，物业形象好，购买/租赁均可,面积需求：500平米以下，200-300平米为主 档次：甲级写字楼为主（对形象要求较高）、商住写字楼为辅 需求形式：中小型公司租赁为主，部分大公司可考虑购买 位置选择：临近商务区、紧邻交通主干线，若有轨道交通更好 大型外贸：约50人左右，需要很好的形象和展示性，300-500平米，多数为租赁 中型外贸：约30人左右，150-300平米，购买为主，需要较好的办公形象 小型外贸：10人以下，50-100平米，购买为主，商住写字楼为主,外贸行业,外贸行业访谈公司： 利丰贸易服务(上海)有限公司北京分公司 、北京八喜博信经贸有限公司、北京普麟淇贸易有限公司,写字楼需求分析,第 81 页,高档写字楼、对形象要求高，租赁为主、能承受相对较高的价格,面积需求：一般100-200平米 档次：甲级写字楼为主（对形象要求很高） 需求形式：购买、租赁,咨询/律师服务行业,咨询/律师行业访谈公司： 北京麦威信息咨询有限公司、埃森哲咨询(上海)有限公司北京分公司、泰和泰律师事务所,写字楼需求分析,第 82 页,对写字楼形象要求不高，交通以及写字楼硬件设施有一定要求，租赁为主、承租能力一般,面积需求：一般100-300平米 档次：甲级写字楼或商住楼 需求形式：租赁为主，但购买比例呈逐步增长趋势,广告/it行业,广告/it行业访谈公司： 北京海蝶时代广告有限公司、北京普华联合广告有限公司、北京创讯信息科技有限公司,写字楼需求分析,第 83 页,从业者深访,范先生 21世纪不动产写字楼市场门店经理 整体市场情况区域现状商务发展缓慢，但整体租赁市场良好，区域商务氛围日渐形成只是时间问题，未来商务发展潜力较强。 区域市场供需情况目前区域市场整体租赁情况较好，但租金水平不高，主要是目前区域内写字楼整体档次及硬件设施较差，缺乏支撑高租金的硬件条件。,区域内缺乏真正意义上的甲级写字楼，但存在对应的潜在客户需求，区域现状办公市场尚不成熟，但看好未来发展。,汪先生 创展中心物业顾问 未来市场情况预判区域目前无高端办公物业产品面世，导致现状整体商务氛围及物业档次较差，但区域规划等因素不容忽视，相信未来区域商务会日渐崛起，人们逐步认识到区域的商务、商业价值。,写字楼需求分析,第 84 页,整体出租率高，但现有项目楼体形象较差，档次不高，电梯等设备老化，车位及商务配套严重不足，影响对客户的吸引力。 区域内目前缺乏国际标准、地标性的甲级写字楼供应。 区域未来规划发展以及交通条件逐渐被认可，未来商务发展态势较好。,客户访谈结论,写字楼需求分析,第 85 页,8,第八部分 项目定位,写字楼发展机遇分析 写字楼定位分析,写字楼发展机遇分析,北京经济的持续高速发展带动市场对各类物业需求保持较高的增长,城市的国际化定位将促使总部经济聚集效应进一步深化，对商务物业的需求也将在规模和档次提出更高要求,城市规划更多的是以功能产业布局为重点，已然形成多个商务区和产业园区并行发展模式,适时将总部经济发展的目标定位为“世界高端”，显示了未来良好的投资环境，将增加市场对商务物业的需求,对于商务物业没有严格的调控政策，政策较为宽松，市场机会较大,经济发展,城市定位,城市规划,投资环境,相关政策,项目的发展时期处于经济高速发展阶段，具备良好的前景 但由于发展期市场存在一定的不稳定，相对也有一定风险 需要在定位、产品、规模、入市时间等方面合理控制风险,宏观经济,写字楼发展机遇分析,整体和区域市场的供应量放缓，未来中短期内将对市场压力较小 区域市场中开始出现优质产品,目前城市东部写字楼供应量巨大，大兴写字楼市场处于起步阶段,区域市场中，以小面积单位产品供应为主，多数项目产品品质相对较低。 新入市项目产品品质较高，将会带动区域办公市场形象。,从市场表现来看，市场供需较为平衡，空置率大幅下降，并位于近年低位，市场需求旺盛。 旺盛的需求下，市场将对新兴办公区产生需求,供应情况,分布情况,需求趋势,产品发展,未来市场压力较小，供求关系稳定。 产品的发展会给市场带来一定的发展机会，尤其是针对细分客户的产品，例如低密度写字楼,现阶段大多以跨国公司、外地企业集团、以及本地公司为主，对写字楼的需求形成等级梯次 整售及大单占据半数成交量，有成为市场主流经营方式的趋势,客户特征,物业市场,写字楼发展机遇分析,北京正经历城市经济转型升级的发展时期，现有产业的升级和新兴产业的聚集是商务物业市场真正的需求动力，特别是高端、高技术企业,发展中的现有行业和已经开始出现的新兴行业将面临着传统写字楼周边日益恶化的交通、有限的办公空间、较高的办公成本等问题，这些将成为他们寻求新的办公概念的主要原因,北京将继续吸引跨国公司、世界500强企业入驻；建设“世界华商中心”和“侨资企业总部聚集区”；积极引进国内大企业、大集团来京设立总部和职能机构，市场前景看好,大部分租户选址时仍然对传统商务区表现出较高的兴趣，但对交通环境和办公环境的不满在逐步增加,在传统商务区以档次较高、单位面积较大的高端写字楼为主 企业独栋近期备受追捧，越来越多的实力型企业选择办公环境相对较好的此类产品,市场需求动力,行业发展,扩张趋势,选址要求,使用特征,产业行业的升级变化是项目需求的主要源泉； 项目自身在区位、交通、规划条件和景观等方面优势可以满足新兴市场的需求 产品的创新也是提升竞争力的必要条件,市场需求,写字楼发展机遇分析,传统商务区与项目所在区域面对得目标客户群有差异，竞争有限 新近崛起的亦庄板块基础条件与本地块类似，其成熟对本项目具有一定的竞争压力,虽然项目位处相对远离城市中心的区域，但区域与城市中心有发达的道路网相连，道路条件也是市区少有的水平，来往各个目的地方便、快捷,市场类似办公物业同质化较为严重，产品综合水平较低，尤其在规划条件、配套设施、硬件水准和物业周边环境等方面,未来23年的时期内，市场供应量趋紧，本项目应该依据目标市场的发展，分期分批逐步入市，降低开发风险 市场研究证明，租售结合的策略可以有效降低初期入市的风险,由于市场条件和项目自身条件的因素，应该避免直接同传统写字楼争夺有限的客户群，而依靠产品的差异性吸引成长中的细分目标市场,商业区分布,位置交通,产品空间,目标市场,入市策略,充分发挥本项目在区位、交通和未来产品形态上的优势，增强产品的核心竞争力 同时采用适当入市策略，合理分配租售比例保证资金回笼和效益最大化,竞争策略,写字楼发展机遇分析,地块核心问题：如何突出优势最大化机会 如何降低劣势规避威胁,优势： 交通便利、环境优越、可视性较佳 做为综合物业的一部分，业态之间形成优势互补 区域具有巨大的发展空间，利于高端、高新产业发展,劣势： 距离传统商务区和政务区距离较远 目前该区域做为商务功能的接受度较差,从项目的优势来看，项目发展具有好的前景 需要通过良好的产品定位和发展策略避免中短期内的风险的影响,机会： 地块周边产业发展趋势增加了对商务物业的需求 现存产品水平有限，市场仍具有一定空间； 地块条件可以提供较为灵活的选择，产品可覆盖多种细分客户,威胁： 南城丰台、亦庄商务区相对成熟，将对项目产生一定压力 周边产业园的的政策优势和成本优势，对项目产生威胁,地块条件,写字楼定位分析,行业的发展和业务的转变，提高了使用者对办公物业的需求有所转变，对物业的综合成本、环境条件和可持续发展提出了更高要求 现有客户群对新的办公概念接受较快，对低密度办公物业逐步接受,现有客户群:分析传统客户群的变化和对项目目标客户群的影响,在京总部企业、物流企业、高端、高技术现代制造企业等 国内外知名企业 以总部或职能机构设置 现大多在传统商务区办公 使用的物业多为租赁形式或购买企业独栋,多数企业在京发展业务已经已超过5年 随着政策的调整和业务升级，越来越多的企业聚集或扩大规模 除了规模转变之外，职能方面也将有较大转变，不少企业将相对独立的运营,规模增大，综合办公成本成本增加 职能转变，一些企业需要将一些相对对客户依赖较少的部门分拆，例如售后服务和研发 除此之外，一些企业还寻求在形象上更加独立和具有实力 对现有办公物业在形式、设施、环境、交通等方面的不满足,目标客户分析,写字楼定位分析,新兴客户对办公物业在物业品质、环境、办公条件、空间、综合办公成本方面较传统办公物业提出了更高的要求,新兴客户群:新出现的企业群体的特征和对项目的影响,产业升级使得不少新产业在北京发展壮大 高端、高技术现代制造业受到国家大力扶持，新的政策催生新的产业 国外公司看好的跨国运营中心、采购中心、研发中心和结算中心功能的总部经济特点,这些企业在其他地区已经发展成熟，在北京的起点较高 由于受政策和资金的支持，这些企业都具有一定的规模 高新企业发展迅速，对物业规模的需求也增长较快,高新企业需求空间大，办公成本较高 高新企业工作特点和所需附属设施也不同于传统企业 这些企业还对人才、技术等资源具有较高要求,目标客户分析,写字楼定位分析,低密度办公物业产品在环境、空间、个性化和专享性方面的特殊性是吸引一些这类客户的原因,特殊客户：处于特殊选址原因的客户特征和对项目的影响,中小规模，私营或股份企业 其中有一些是咨询服务类企业 对办公环境具有特殊偏好的企业,这些企业发展平稳，多以固定客户为主要服务对象 服务的客户多以北京南部高新企业为主,对宽松的办公环境有较高需要 服务对象位于周边,目标客户分析,写字楼定位分析,客户群类型： 由于发展需要寻求扩展的现有传统企业、新兴企业（高端、高技术现代化制造企业为主）、具有特殊需求的企业,规模： 现有客户群300500平方米左右，一些达到1000平方米以上，少数会达到3000平方米 新兴客户群物业需求多在200500平方米左右，研发企业达到6001000平方米以上 特殊客户群，面积多在100300平方米之间,选址动机： 规模增大、节省开支、环境需求、空间需求、服务对象、特殊偏好,使用方式和支付能力： 国外企业一般不会购买，国内大中等企业可能会采用购买的方式 租金支付能力大体同整体写字楼平均水平相当 可以承担的售价大约在1600018000之间,目标客户定位,写字楼定位分析,需要把握的市场要点 城市发展和产业发展 城市多中心的形成加速配套设施的成熟 产品的初级化和不足形成的升级空间 优质写字楼市场表现良好 区域行业产业发展趋势,突出的优势 交通的便利性 相对优势的区位条件 项目的规模效应和地标效应 良好的可视性 综合物业的相互支持,北京城南门户新地标 新兴综合商务区，采用现代艺术风格的建筑设计和规划，注重空间感、环境幽雅、简洁实用,产品定位方向,写字楼定位分析,销售速度,市场特征,产品差异,2011年，北京第一季度写字楼季内吸纳量接近20万平方米，区域市场月销售7000-8000平米左右 售价较低的项目销售也较快,承接传统商务区外溢办公需求，新建商务区办公单元面积相对较小，标准层面积在1500平米左右 区域写字楼租赁市场火热,低密度办公物业逐渐受到认可，上市将会引起较多的关注 企业独栋产品可达到每月3.6万平方米左右的销售水平,考虑到这几点因素，预计推向市场的写字楼总规模消化周期不多于3年 整售企业独栋产品占30-40%，标准层面积控制在100-150平米之间 散