2013北大资源长沙麓谷报告71p.pptx

长沙高新区麓谷商业区a-4地块 项目初步评估报告,2013年1月,根据北大资源集团的战略布局和集团领导的安排部署，我们前期组织对长沙房地产市场进行了初步调研和前期跟踪，经过一个多月的努力，初步选择框定了长沙高新区麓谷商业区a-4地块项目，按照集团领导的安排，现将该地块及项目推进情况汇报如下：,前 言,总目录,1. 国家宏观环境分析 2. 长沙市概况及发展规划分析 3. 长沙市房地产市场现状分析 4. 宏观政策及长沙市场分析小结,分目录,中央经济工作会议：,总基调: “稳中求进”。 财政政策：实施积极的财政政策，要结合税制改革完善结构性减税政策。 货币政策:实施稳健的货币政策。要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加，保持人民币汇率基本稳定，切实降低实体经济发展的融资成本。 楼市调控：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。 推进城镇化：要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。,十八大政策：,坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。,1、宏观环境分析,1、宏观环境分析,长沙市场,保障年度经济增长目标 央行二度降息 地方政府地产政策的预调、微调 存量去化速度的加快，资金充裕 发改委将编制城镇化规划，启动最大内需市场,全国市场,宏观趋势,北、上、广地区“地王”多次出现 二级市场放量成交 一级市场开发商加紧拿地,长沙城市、地铁建设步伐加快 长沙地产市场综合投资回报高,市场信号,今年以来国内外经济面临较大的挑战，国家明显加快了政策预调微调的步伐，流动性持续放松，本年度央行二次宣布降息，这是央行时隔三年半后首次降息，预计对楼市将有利好刺激作用。 2012年1月以来，全国楼市整体成交量持续回升，3月以来各地政策有所松动，刚性需求积极入市，开发商明显加大了推盘力度，以价换量仍是主流，刚性产品持续热销；中高端项目亦加快入市,改善型的大面积产品成交回暖，整体市场成交回暖趋势得以延续。,1、宏观环境分析,政策启示,2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。,未来随着政策的引导，以及一些强制性标准的实施，绿色节能建筑将逐渐成为市场的新宠，是未来房地产发展的方向。,中央经济工作会议提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。因此，在房企资金链有所好转的背景下，稳健且适度向好的货币环境继续为房地产行业带来利好。,1、宏观环境分析,长沙市：位于湖南省东部 首批国家级历史文化名城； 我国南方地区重要的特大中心城市，综合实力位居全国前列，综合竞争力排名全国第九、中西部地区第一 ； 湖南省的政治、经济、文化、交通和科教中心 ； 中国南方地区重要的交通枢纽城市，水、陆、空交通发达、便利 致力于打造内陆最开放、具有重大国际影响力的文化名城和世界级旅游目的地 ； 著名景点：岳麓书院，靖港古镇，天心阁，橘子洲，坡子街，马王堆汉墓 。,2. 长沙市概况及发展规划,中部交通枢纽 国家一级口岸城市,长沙黄花国际机场是湖南省最大的一个国际空港，也是中国中部枢纽机场，是中国第五大机场。并拥有全国最大的内河主枢纽港霞凝新港 。,2. 长沙市概况及发展规划,区域性国际城市,随着“中部崛起”战略的深化和长株潭融城，长沙（长株潭）作为国家级两型社会（资源节约型和环境友好型）综合配套改革试验区，肩负着引领全国城市走可持续发展道路的历史使命并为之榜样。同时，长沙致力于打造内陆最开放、具有重大国际影响力的文化名城和世界级旅游目的地。,2. 长沙市概况及发展规划,连续4年入选“中国最具幸福感城市” 2012年十大中国最具竞争力城市 2011节能减排示范城市 最具中国特质的国际文化名城,山水商都,2. 长沙市概况及发展规划,a. gdp,长沙市2006-2012上半年国内生产总值情况,2011年长沙市全年国内生产总值为5619.3亿元，同比2010年增长14.5%，人均gdp超过1万美元，比2005年增长1.87倍。2012年前三季度长沙市生产总值4584.6亿元 。,b. 固定资产投资,长沙市2016-2012上半年固定资产投资情况,2011年长沙市固定资产投资完成3510.2亿元，比上年增长26.1%。 2012年9月止完成固定资产投资2904.51亿元，同比增长22.5%，增幅同比提升6.8个百分点 。,2. 长沙市概况及发展规划,d. 对外经济,c. 城镇人均可支配收入,2012年1-9月长沙市城镇居民人均可支配收入为22410元，同比增长15.7%，增幅同比提升1.7个百分点；城镇居民人均消费性支出14534元，增长9.1%，增幅同比回落5.9个百分点。,2011年全年进出口总额（海关口径）74.89亿美元，比上年增长23.1%，其中出口总额40.84亿美元，增长15.0%；进口总额34.05亿美元，增长34.6%。,2. 长沙市概况及发展规划,长沙市城市总体规划（2003-2020）长沙城市发展空间进一步拓展，总体规划4960平方公里，规划包括长沙县全部以及宁乡县玉潭镇、坝塘镇、菁华铺乡、回龙铺镇、夏铎铺镇、历经铺乡、双江口镇、城郊乡、金洲乡、白马桥乡、朱良桥乡和浏阳市永安镇、洞阳镇、北盛镇、蕉溪乡。到2020年，长沙中心城区城市人口规模为629万，城市建设用地规模629平方公里。 在城市空间结构上，按照“一主、两次、六组团”的空间结构，中心城区的城市空间结构为“一轴两带多中心、一主两次五组团”。,2. 长沙市概况及发展规划,“一主、两次、六组团”的空间结构 “一主” ：即城市主体。中心城区：范围按照衔接土地利用总体规划和村界完整的原则确定，包括长沙市开福区、芙蓉区、天心区、雨花区，以及岳麓区、望城区、长沙县的部分街道和乡镇，总面积1147平方公里。 “两次” ：即岳麓片区和星马片区。 “六组团” ：即暮云组团、金霞组团、坪浦组团、空港组团、黄黎组团、高星组团 。,2. 长沙市概况及发展规划,一轴两带多中心、一主两次五组团 中心城区的城市空间结构为“一轴两带多中心、一主两次五组团”。合理布局包括地铁在内的基础设施，构筑青山、秀水、绿洲、名城融为一体的都市区空间格局。 中心城区：范围按照衔接土地利用总体规划和村界完整的原则确定，包括长沙市开福区、芙蓉区、天心区、雨花区，以及岳麓区、望城区、长沙县的部分街道和乡镇，总面积1147平方公里。,2. 长沙市概况及发展规划,长沙市中心城区土地利用规划,规划2020年中心城区城市人口规模629万人，城市建设用地规模629平方公里。,长沙市中心城区土地利用规划图,2. 长沙市概况及发展规划,长沙市轨道交通规划：,2. 长沙市概况及发展规划,长沙高新区概况,长沙高新技术产业开发区创建于1988年10月，1991年3月经国务院批准成为首批国家级高新区，由“一区四园”组成，其中麓谷园区为长沙高新区直辖核心园区。 长沙高新区作为中西部地区首个部省共建的国家创新型科技园区，在长株潭“两性社会”建设中充分彰显其自主创新能力，实习率先发展，2011年高新区完成技工贸总收入2200亿元，其中麓谷园区1500亿元。随着高新区战略地位的不断提升，该区域将发展成为湖南地区的创新示范区、改革试验区、产业集聚区及长沙的新城区。,2. 长沙市概况及发展规划,主要荣誉,“国家科技兴茂出口创新基地” “全国创新型园区建设试点园区” “国家移动电子商务示范园区” “湖南最具投资价值产业示范园区” “国家服务外包示范园区” “中国最佳创意园区奖” “国家火炬计划实施20周年先进单位” 连续七年获评“全国先进高新区”,2. 长沙市概况及发展规划,长沙高新区概况,随着“两型社会”深入推进，长沙高新区管理体制不断创新，服务体系不断完善，发展环境不断优化，其品牌效应将日益增强。到“十二五”末，将形成一个千亿产业集群、10个百亿产业基地和30个十亿科技型企业，技工贸总收入将突破5000亿元。 目前高新区麓谷园区人口已超过30万，预计2015年末将达50万，2020年则将突破80万。长沙高新区将建设成为中部地区自主创新领航区、“两型社会”建设示范区和区域经济发展的增长极。,长沙高新区发展展望,2. 长沙市概况及发展规划,3. 长沙市房地产市场现状分析,土地市场,1-8月长沙土地供应量同比上涨20.69%，成交量同比上涨66.67%，岳麓区占供求总量半壁江山。其三大新兴板块滨江新城、梅溪湖、洋湖垸土地大量供应，约占了1-8月供求总量一半。据统计，2012年1-8月滨江、洋湖片区土地共计出让达407.27亩，恒大地产、河南楷林、银泰公司、湖南合能、万科各大开发商纷纷摘地入市，下半年，滨江新城加上洋湖垸片区的土地供应量预计将达到730亩。,图：长沙近一年土地市场供应走势,2012年上半年长沙市五区宗地均价406.7万元/亩，同比下降65.63%，自去年上半年的超高地价以后，今年的地价下滑主要因成交地块相对偏远，商业用地减少，导致整体价格较低。 2012年上半年长沙内五区楼面地价1506元/平米，同比下降59.09%。随着上半年市场的遇冷，土地供应相对减少，且地块开发价值相对交地，多以底价成交，影响整体楼面地价的大幅下滑。,3. 长沙市房地产市场现状分析,土地市场,2012年上半年长沙土地市场总结,2012年上半年，楼市较为低迷，各大开发商均采取稳健发展策略，谨慎拿地，仅雨花区、岳麓区成交较好，天心区仅成交一宗，芙蓉区、开福区上半年无土地成交，上半年土地市场总体交易表现较为平淡。 5、6月份，在长沙市房地产市场稳步升温和宏观经济政策利好的带动下，作为房地产上游的土地市场逐渐转暖。长沙大河西各板块土地成交频频，万科、恒大相继出手。,3. 长沙市房地产市场现状分析,a. 长沙市上半年商品房成交情况：,1）上半年商品房成交备案量同比下降 2012年1-6月，全市新建商品房累计成交备案 599.36万m2，同比减少39.64%，其中住宅成交备案505.86万m2，同比减少43.43%。其中内六区新建商品房累计销售备案413.00 万m2 ，同比减少44.68% ，其中住宅销售备案 338.47万m2，同比减少50.03%。具体来看，2012年上半年新建商品房累计销售备案量较去年同期有所下降，内六区比周边县市降幅更加明显；各月的新房销售量分布较均衡，6月以134万m2的新建商品房成交备案量创下这半年来的最高点。,3. 长沙市房地产市场现状分析,2）上半年全市商品房新增批准预售同比降低 2012年1-6月全市新建商品房累计批准预售749.82万，同比减少14.90%，其中住宅批准预售591.99万，同比减少26.52%。从走势来看，上半年仅4月新增批准预售量超高200万，其余月份新增量均低于150万。,2012年1-6月长沙市新建商品房、住宅供应情况,3. 长沙市房地产市场现状分析,b. 长沙市总体商品房成交情况：,1）. 市场供求 2012年上半年商品房住宅交易总量出现量价齐跌，从3月开始，开发商以价换量手段奏效，市场成交止跌回稳。 上半年新增供应量365.25万平米，同比去年同期下降29.1%，环比去年下半年下降48.2%； 上半年商品住宅成交336.7万平米，同比去年同期下降32.2%，环比去年下半年下降6.4%； 上半年成交均价6447元/平米，同比下跌1.2%，环比去年下半年下跌9.6%； 上半年供求比1.08，市场整体维持供需平衡状态。,3. 长沙市房地产市场现状分析,2）区域供求,区域竞争由传统的开福、雨花、岳麓三强鼎立，向雨花、岳麓两强相争转变,2012年上半年，商品房住宅供求热点区域为雨花区、岳麓区。雨花区供求主要集中于武广板块，岳麓区热点板块为麓谷、梅溪湖、洋湖垸及滨江新城板块。 2012年上半年各区价格较去年有所下跌，以价换量情况较明显,3. 长沙市房地产市场现状分析,（c）住宅存量 主城六区住宅存量接近800万方高位，雨花区存量最大,当前六区商品住宅存量近800万方，存量套数约76200余套，整体去化周期近12个月。,3. 长沙市房地产市场现状分析,2012年上半年住宅供应同比下降20%，3月底受政策利好消息，二季度供应上涨势头明显，同比跌幅减少，在住宅限购限贷的政策下，投资需求向商业物业倾斜，非住宅预售涨幅287%。 上半年价格同比小幅下滑，月均价格波动较大，区域差异化明显。,2012年上半年长沙房地产市场小结,3. 长沙市房地产市场现状分析,4. 小结,2012上半年，长沙房地产市场在艰难步伐中缓慢前行，前期出台的各项房地产调控政策的影响仍在持续，有效抑制了部分购房需求，自主需求成为绝对主流。在开发商以价换量，首套房信贷松动，央行首次降息等多重政策刺激下，积攒半年的刚需在今年上半年开始告别观望，楼市也从年初市场冰冻到年中的强势复苏。2012年上半年长沙楼市先抑后扬，在震荡与波动中走完了上半程。 -首位度高，辐射面宽,房地产市场发展快速 长沙作为湖南省中心大型城市，其首位度较高,2011年长沙房地产成交均价持续上涨，2009年-2011年，长沙楼市新建商品房累计销售备案分别是1715.84万平方米、2140.46万平方米、1796.38万平方米。这三年，成交量大爆发。2012年上半年长沙市在售产品的整体均价已达到6447元/以上。 -长沙市高新区 长沙高新区（麓谷），以其特有的魅力，正在成为中国中西部地区最富吸引力的投资首选区域。 -年轻群体购买力强 25-50岁年龄段的人群具有较强的支付能力，购房消费活跃，占总量的3/4。其中，25-35岁年龄段的人群需求最旺，接近总量的一半，他们有稳定的收入来源，加上成家置业的迫切需求，成为住宅购买的主力军。35-50岁年龄段的人群购买能力最强，改善需求意愿明显。,项目概况 地块指标 3.项目所在区域区位分析 4.区域周边项目情况分析,分目录,项目位于长沙市高新区麓谷商业区板块，是长沙东西发展主轴的重要组团，周边交通发达，毗邻市政府、大学城等成熟板块，距国际机场约27公里，距市中心约4公里，距火车南站约7公里，距省政务中心约6公里。 长沙市委、市政府对麓谷商业区片区开发建设规划提出了明确定位：致力于建设成为高智力密度、高新技术产业聚集、现代服务业发达的新型园区和生态环境优美、城市功能完备的现代化科技型新城区，打造成为中部地区自主创新航区、“两型社会”示范区及区域经济增长极.,项目概况,项目地块照片,本地块,项目概况,本地块编号为a-4，共分为a-4-1、a-4-2、a-4-3三个地块统一进行出让，其具体指标如下：,本项目地块拟调整指标,本项目地块规划指标,本项目地块经济指标,本地块,长沙黄花国际机场,约28公里,市中心城区,约10公里,市级行政办公中心,约3公里,项目区域周边关系示意图,项目区位分析,由于目前时间较紧，尚无规划方案，我们按照原政府制定的控规指标，具体商住及修建体量按照经验值预估。因此，上表所列规划指标仅做测算参考值。我们将加快规划方案的设计并尽快和政府对接，待政府批准后在上报集团正式立项时再给予明确。,说明：,项目所在麓谷商业区区位描述,麓谷商业中心位于东方红路中段两厢，商业中心总用地面积6685亩，净用地面积5338亩，总建筑面积约900万平方米，现有用地为前期根据规划所预留的成熟地块，总面积为735亩，极具商业价值。是未来大河西商务大道东方红路的核心节点，将与雷锋湖片区、梅溪湖片区共同构筑长沙的“西客厅”。,1）概况,2）竞争优势,交通便捷：区域内设有地铁6号线站点和公交首末站，南部地铁2号线过境，西侧拥有城际轨道换乘站，南北两端的桐梓坡路和枫林路为城市一级主干道，公交线路众多。 环境宜人：城市水脉“麓谷金溪”北接尖山湖，南抵梅溪湖，景色优美，适合游憩。 人气旺盛：周边建有保利麓谷林语、万科城市花园、山水英伦、中房联邦、和馨园、涉外公馆等高端楼盘及中联重科、中冶长天、威胜电子、中国移动、汽车世界为代表的商务总部和产业中心。 配套完善：拥有明德麓谷中学、延风中学、长沙第一师范学院、湖南涉外学院等众多教育设施和以国际文体中心为代表的高端文化场馆。同时，湘雅三医院、高新医院等为区域人群提供了良好的医疗保障。,区域环境分析,区域交通环境分析,外部交通现状:,子洲大桥、南湖路隧道、营盘路隧道、银盆岭大桥、福元路大桥、三汊矶大桥等过江通道的打通以及地铁2号线、6号线的即将通车，彻底实现与河东主城区无缝对接。,内部交通现状:,麓谷商业区区域内部交通路网已经成型，岳麓大道、桐梓坡路、咸嘉湖路、枫林路、西二环、雷锋大道、东方红路、西三环、望雷大道、黄桥大道等主干道四通八达。,本项目,汽车东站,长沙西站,汽车南站,黄花机场,长沙南站,长沙北站,汽车西站,长沙火车站,长沙地铁2号线、6号线示意图,周边配套,项目周边商业配套成熟，为多个商圈环绕，其中毗邻的保利麓谷体育公园等高端项目，还有天时利五星级高档酒店，高端商业品牌林立，区域附近购物休闲、医院、娱乐、酒店、银行等配套完善，为本项目提供成熟完善的配套。,项目地块,保利 麓谷林语,万科城市花园,明德学校,中房联邦,天时利酒店（五星）,麓谷片区高层及小高层住宅市场分析,本案,本案位于岳麓区天顶乡清水村 ，地处城市二、三环之间，与汽车西站为邻 ，项目周边在售的主要典型的高层、小高层住宅项目有6个，分别是万科城市花园、长房时代城、保利麓谷林语、翡翠华庭、宜居莱茵城和中房f联邦。,西二环,麓谷片区高层及小高层住宅特点,规模特点：片区内高层及小高层住宅的规模普遍较大，容积率较低，除万科城市花园是精装房之外，其余全部为毛坯房，整体规模上来看，区域内具有一定的竞争性。,麓谷片区高层及小高层住宅特点,建筑规划特点：周边项目外立面均为现代风格，外墙材料基本都是采用外墙涂料和面砖构成，个别项目使用了局部的石材，电梯多采用两梯四户或一梯两户。,麓谷片区高层及小高层住宅特点,配套设施：周边配套设施欠缺，但是像保利、长房这种大型的楼盘，自身的配套都比较齐全，也为周围项目提供了便利；物业方面大多都是开发商自己的物业公司，物业服务较好。,麓谷片区高层及小高层住宅特点,园林景观：设计单位多选择比较知名的景观设计公司；生态公园、保留山体在高层住宅区比较常见，提升项目档次，满足客群需要。,高层及小高层住宅市场-产品配比,户型面积比例特征： 从整体来看，麓谷片区内，高层及小高层住宅户型产品主要集中在两房、三房，其次是四房； 从个盘来看，各项目的主力户型几乎都以两房为主，其中万科城市花园全部是两房，麓谷林语和翡翠华庭各占比45%、48%，莱茵城两房也占据了所有户型的一半。,高层及小高层住宅市场-价格,价格情况：麓谷片区的高层及小高层，除中房f联邦之外，整体价格在5000-6000元/之间，其中万科城市花园精装修均价6200元/，长房时代城为区域价格最高的楼盘，其小公寓均价7200元/，而普通两房、三房均价也在6500元/左右。,市场小结,从规模上来看，区域内典型项目的规模均比较大，尤其是保利麓谷林语，建筑面积达到了百万以上，其余几个项目的面积也都相应较大； 从区域配套上来看，区域配套尚有欠缺，许多项目自身配套都相应比较齐全，从而给区域也带来了便利，区域配套逐渐完善； 从项目的供应来看，区域货量较多，且产品主要以两房、三房为主，一房、四房及以上的产品的市场供应量较少； 从销售情况来看，区域产品去化较快，销售情况良好，说明这种紧凑型的两房和实用型的三房拥有相当大的市场，而一房的销售情况，如：长房时代城的国际小公馆也销售良好，而在本区域又比较欠缺，本案可适当填取这一空白； 从产品类型上看，区域的精装房较少，而精装又是现在市场的一个主流趋势，本案选择做部分精装产品；,保利麓谷林语,典型楼盘分析,万科城市花园,典型楼盘分析,麓谷及项目周边公寓住宅调研分析,以上项目均为麓谷及周边1.5公里范围内在售典型小户型公寓项目； 目前麓谷区域整体小户型公寓均价范围约在56007000元之间； 小户型公寓普遍比住宅溢价能力高出600800元/平米。,麓谷及项目周边写字楼调研分析,1、麓谷区域的专业写字楼项目较少，主要原因为区域为高新产业区和住宅区，缺乏商务商业氛围，写字楼多以公寓式办公为主，公寓式写字楼价格区间在80009000之间； 2、岳麓区专业写字楼发展刚刚起步，主要集中在市府周边以及滨江新城cbd区域，专业写字楼目前价格在1000012000左右，相对河东商业中心区价格低约3000左右。,麓谷及项目周边商业调研分析,受制于区域商业氛围偏弱的现状，区域项目商铺开发处于原始阶段，麓区麓谷区域商铺目前以住宅底商为主，大盘和临主干道的楼盘会建设部分公寓+小型商业街区，缺乏区域集中式商业和大型商超，基本少有多达4层的街铺形态，情景式的多层商业步行街开发是市场的机会点。 住宅底商临街一层均价在2000035000之间（高价商铺基本带返租），二层价格减半约在70009000之间，三层和四层价格在60008000之间相差不大（溢价能力低）。 从销售上看，二三四层须按专业商业开发模式运作，给予客户信心（例如主题商业，招商在先、返租等），方能转换为现金流，否则销售有一定困难。,1. 项目战略定位 2. 市场定位 3. 产品定位 4. 客户定位 5. 开发及营销策略,分目录,长沙为中部经济重点城市，目前正吸引各个知名开发商进驻，而地块拥有独特区位优势，其地块价值意义较大，具备打造中高端物业的独特资源。 另该地块的成功开发促使北大资源在高端物业市场的口碑效应，扩大集团在中西部乃至全国的影响力。 由于项目位置和资源的唯一性及稀缺性注定其不能是一个中长线项目,为最大限度的提高项目的盈利能力,在开发节奏上做合理控制,实现利益最大化,同时积极寻求城中心短平快项目,长短结合,以大型项目树品牌,小型项目