江西宜春国际汽配城定位研究报告（68页）.pptx

,丰城市新城区,汽车后市场定位研究报告,目录,四大攻略,两个目标,三重体系,五个阶段,打造项目品牌 实现长线经营,良好销售招商 较快回笼资金,项目价值体系,项目产品体系,项目价格体系,项目形象攻略,项目营销攻略,项目招商攻略,项目推广攻略,市场导入期,市场深化期,开盘热销期,持续热销期,尾盘清理期,良好销售招商，较快回笼资金,打造项目品牌，实现长线经营,明确两个目标,差异化营销策略，稳、准、狠的精准营销之道； 开辟招商渠道，短、平、快的招商路线； 合理租售比例、推货策略，达到短期利润与长远目标的平衡。,打造项目品牌，辅推开发商品牌，扬长避短，在激烈竞争中突围； 放大品牌效应，为销售招商拉起大旗； 运用品牌系统，科学运营管理，实现市场的永续经营。,项目价值体系,项目产品体系,项目价格体系,区域价值,产业价值,项目价值,业态配比,产品分类,产品路线,价格策略,售卖价格体系,租赁价格体系,产业价值,中国汽车工业的突飞猛进，汽车保有量快速增长，启动汽车后市场的繁荣，汽配产业成为中国增长迅速的黄金产业； 南昌/丰城汽车消费需求膨胀，丰城城市汽车保有量已位居宜春地区城市前列，汽配市场发展迅速； 汽车后市场的消费占整个产业链的60-70%。一辆私家车每年的养护费大约在5000元左右，汽配产业增速快，利润高，前景广。,营销应用,在营销/招商/推广宣传中强调产业价值，塑造行业领军品牌的高端形象； 对产业价值的强调放大，让经营户增强信心，投资客看到价值与未来； 利于与政府的联合推广，开辟政策支撑渠道。,项目价值体系,区域价值,建材加工区、陶瓷、物流、建材商贸、庞大而系统的产业规划，以及丰城市对该片区的城市规划，交通规划；将使该片区成为驱动宜春经济增长的“第三城”，区域前景无限！ 加工区的产业扶持、税收减免、保税物流等政策，让入驻企业享受独一无二的优势； 项目毗邻繁荣的盛会南昌，傍依众多的建材商城，商气、人气、刚性需求是项目的强劲动力；,营销应用,项目区域的现状处于明显优势，新城区周边汽贸公司众多，但缺少集中式一站式汽车服务物业。 营销招商过程中与政府的招商引资、产业规划等政府行为结合，政企联动，乘大船出远洋，将形成项目不可比拟的竞争优势， 与片区项目联合推广、互相借势，共同提升区域价值空间，形成丰城又一产业及投资的焦点区域。 凸显区域优势，对南昌、丰城需要搬迁或需要进驻的商户形成足够吸引力。,项目价值体系,项目价值,在营销推广过程中，凸显与传统汽配市场的比较优势，结合项目的价格策略，塑造优质高效、高性价比的项目形象； 与政府相关职能部门、相关行业协会、商会结合，就汽配市场先进模式、运营管理进行行业探讨，引起目标客群关注，放大项目自身优势。,营销应用,规模感，行业规模前景广阔，现代化运营管理，经营有保障； 实力感，与政府良好的合作关系，整合省内行业资源，强化目标客户信心； 领袖感，模式先进，行业领头羊，升级淘汰周期长； 安全感，开发商统一运营管理，合约中心制，免去租金不定、时常搬迁之忧虑； 便捷感，功能齐全，配套完善。,项目价值体系,产品路线,经营路线,投资路线,购买自营客户,租赁自营客户,* 区域价值及未来发展空间 * 项目科学的市场规划及运营管理 * 项目强大的推广力度，市场经营前景 * 品牌商家入驻，抢先扎堆 * 永续经营，租不如买,* 汽配产业优势，行业前景 * 项目的统一性、超前性、稀缺性 * 区域强大的商业价值，投资保障性 * 投资高增长性、安全性 * 单价可接受、总价吸引力,经营路线,投资路线,相互促进,* 经营路线促进投资路线 投资者：大部分商业为自营，大户入驻，统一运营管理，经营有保障,* 投资路线促进经营路线 经营户：投资者聚焦，高价值产业，升值经营两相宜，租不如买,产品体系,产品分类,分类原则： 商业划分参考了区域、位置、人流聚集性、交通流线、空间完整性和周边影响等多个方面的影响，进行了商铺等类划分。,甲类,按横向区域分,特点：位置较优，昭示性良好，户型完整，面积不大，易 出手 营销要点：借助规划沙盘，图纸等销售工具在招商前期根 据整体商业定位的需要选择优势品牌商家定向 招商,乙类,特点：位置中等，面积较大，户型有部分缺陷，销售难度 较高 营销要点：参考住宅入市时机，尽量提前乙类商铺的入市 时间，拉长整个招商周期；同时，细分乙类商 铺，拉开租金价格差距以刺激较差单位的招商,丙类,特点：预计人流量较差，户型面积较大，业态限制明显，难以 销售，会形成积压 营销要点：可考虑大商家对租金的看法，降低租金待区域成熟之后再做 提升租金； 同时可考虑将丙类商铺以货包形式整体外包，通过其它的招商渠道进行推广营销,三大价值体系,价格策略,一、总体策略 1、低开高走： 针对项目现状，租金通过低开高走，吸纳首批业主家，集聚一定人气，然后逐步上调 租金，使物业升温、增值。（前提：当物业稳健运营2-3年）。 2、差别定价： 对于不同的客户群，不同位置，不同户型，不同面积的铺位，进行不同的租金定价。通过价格杠杆，引导购买意向，达到均衡招商。,租金体系,二、商铺租金定价策略市场比较法,任何物业的价格在市场中并非能够独立存在，从客户需求角度看，市场比价原则在定价中处于相当重要的地位，必须遵从“同质同价、优质优价”的操作方法，由此，必须能尽量挖掘市场空白，提高物业的市场附加值。,价格策略,租金体系,可比项目量化定价法的步骤,选择对本案有参考价值的项目； 分别参考各项对本案的影响力，即影响力权重值； 分别选择“地理位置”、“价格接受度”等因素将本案和相对应项目进行比较，根据每个因素所占影响力设立权重值； 得分=权重*打分，根据每个因素得分求和，得出每个项目分数； 比较价格=项目时价*综合得分； 各楼盘权重值=比较价格*影响力权重值； 本案参考均价=各项目权重值求和。,租金体系,运营方案一：租售结合，比例为租70%，售30%,租赁单价： 25元/平米/月 租赁策略： 前3年无递增，而后每2年递增10% 空置率最高不超过10% 五年后实际出租率预计达到或接近 100%,租金体系,专业化，国际化的中高端品牌,面向宜春的国际汽配产业集散中心,形象要素,产业形象,推广表现,展示表现,大气、简洁、稳重 醒目有现代感,简洁明朗，注重细节表现，体现汽车时代工业感。,项目品牌攻略,“政企”联合：共同塑造产业及区域价值，争取更多的政府优惠政策（形象与入驻政策全面高于昆明同类型产品）,重视渠道拓展：整合行业协会、商会等资源，拓展客户渠道，实现良好口碑宣传。,活动营销：展开系列活动及事件营销，形成行业聚焦。吸引政府领导、经济名人、企业名流参与，提升项目的层级与形象。,确立高端品牌形象：占领品牌客户，高端形象之下租售并举的客户扩张策略。,以增值服务助推销售，以完善的营销服务及优惠政策，强化客户群的租售决心。,选择精准媒体推广，重视面的拓展与点的深入，实现推广的低成本，高效益。,节奏适度的推售策略，合理的货包策略，保证营销招商工作的顺利开展。,四大攻略,项目营销攻略,“政企”联合：共同塑造产业及区域价值，争取更多政府优惠政策 （形象与入驻政策全面高于南昌同类型产品）,产业优惠政策： 入驻商户税收减免政策 保税物流政策 进口配件免税政策 联合政府成立产业基金,经开区最具投资价值 产业论坛暨招商说明会 单位：丰城市招商局 丰城新区管委会 重点：突出项目的区域价 值与高端形象,汽车产业链投资发展高峰论坛 单位：江西省商务厅 丰城新区管委会 江西省汽车商会 江西省汽配协会 江西省汽修协会 各大汽车城 各汽车品牌经销商 各大汽配经销商 重点：突出项目的产业价 值与区域价值,项目营销攻略,确立高端品牌形象：占领品牌客户，高端形象之下租售并举的客户扩张策略。,全国招商视野，引入品牌汽车/汽配企业，奠定项目的高端基础，良好开局，同时也给本土企业及商户以压力和信心,高调入市 品牌先行,自营路线优先,区别对待自营客户与投资客，给自营客户较大优惠，尽可能多地吸引自营客户，有利于后期经营。,租售并举,首期：品牌招商+意向招商 后期：正式招商+少量销售,自营客户 *优先登记认筹 *优惠购买，给予5%左右的折扣 *享受最高产业基金补贴 *双重收益：持续经营三年后，给予5%， 6%，7%的租金返还。 *限时开业：市场开业时入场经营， 否则取消租金返还,投资客户 *享受3%左右优惠 *享受产业基金补贴 *3年返租，分别为6%，7%，8% *3年后取市场租金，统一管理,项目营销攻略,重视渠道拓展：整合行业协会、商会等资源，拓展客户渠道，实现良好口碑宣传、精准实效的营销推广。,合作单位： 江西省汽车商会 江西省汽配协会 江西省汽修协会 江西省汽摩配商会 合作形式： * 联合举办产业论坛、 培训、讲座 * 组织专项的项目推荐会 * 合作成立汽配投资俱乐部，吸纳各大中型汽配经销商，定期活动。 *达成销售协会可获1%提成。,行业协会,项目营销攻略,以增值服务助推销售，以完善的营销服务及优惠政策，强化客户群的租售决心。,*免费收录中国汽配商家目录 *骏信国际杂志免费商家推荐 *引入行业协会 *建立市场运营中心 *统一营销推广、会展服务 *建设项目国际汽配网络平台， 实现商户电子商务交易 *建立物流信息网络，为商户提 供全方位服务,先服务，后租凭,产业服务,优惠招商,实现销售,*设立一年免租期 *免收一年市场管理费 *建立市场运营中心 *对品牌客户给予一定的优惠 *根据租赁时间实行梯级租金优惠策略，对签订长期经营协议的商户给予更多的优惠。,*提供综合服务、增值服务，给予市场足够信心,汽配业的新品展示会 设立展会平台，届时经营户可以透过该平台对展示产品，引入国际采购商，为经营户、厂商打开全国市场的大门，为经营提供最新的讯息。 行业协会培训经营户 硬件加软实力，与汽配协会等相关行业联合，提供相关培训。帮助减少经营户在国内、国际贸易中的损失，避免风险。,项目营销攻略,节奏适度的推售策略，合理的货包策略，保证营销招商工作的顺利开展。,产品分类比准，不同的入市价格，不同的实收均价 根据认筹情况，分批限量入市，产品分类与营销目标结合规划推售策略 利用项目重大节点，工程节点，小幅频跳，自然抬升， 对投资客与自营客户实行不同的价格策略，为后续市场良性运营奠定基础。 *具体价格表待营销策略确定后提供,市场对产权的概念不明晰（主要是使用权），对一次性买断商铺的使用权适应性不强；营销中需要转化提法。,产业铺：产业自身增长、速度快，经营管理自发扩张，经营稳定，业态单一，提价快。,前期销售侧重引进品牌和快速回笼资金，因此可以最优、价值最高的物业吸引品牌商家，中期以高性价比的主力产品吸引实力商户，后期以较低的价格和较高的回报吸引自营户及投资客。,商业,项目营销攻略,项目营销攻略之活动攻略,展开系列活动及事件营销，吸引政府领导、经济名人、企业名流参与，提升项目的层级与形象，形成行业聚焦。,项目品质高形象确立,建立客户渠道,项目 立势,汽车产业链投资发展高峰论坛 经开区最具投资价值产业论坛暨招商说明会,示范区、商业样板房开放/开盘/行业协会入驻仪式,圈层活动/异地招商推介活动/汽配交易会/丰城车展,汽配产业价值白皮书发布仪式/品牌商家入驻签约仪式/赢在丰城汽车后市场,项目营销攻略之活动攻略,活动要点: 1、只组织客户愿意参加的活动 楼盘关键时间节点、给客户实际利益的活动。应避免纯营销推介，尽量围绕工程节点或节庆日进行，活动贵精不贵多，避免过分折腾客户。 2、活动要有利于促进销售 赢得眼球是活动的一个功能，但最终还是要落到实处，有利于项目的销售。 3、给客户充分的尊重 预约，如有必要寄邀请函；设置参与门槛，让参加的客户有身份感；活动富有生趣，而不是纯粹的产品推介，时间不宜过长，整个活动注重参与互动等。,项目营销活动攻略,营销活动之：汽车产业链投资发展高峰论坛 新城区区最具投资价值产业论坛暨招商说明会,目的：项目高调入市，激发社会热点、引发行业关注。 工作：与政府政府接洽，联合企业，邀请相关产业协会、经营实体及社会经济学者参会 。 重点：突出项目的产业价值及片区价值，塑造高端形象。 内容：报纸造势，电台传播，政府公关，汽车产业链发展研讨、社会讨论。,目的：需求旺盛、产业增值迅速，投资经营前景美好，等产业价值体现。同时配合软性价值诉求，颠覆传统汽配市场概念，形成客户广泛认知。 内容：融入目标客群精神层面内容，相应客户心理向往，实现精神层面交流。 工作：新闻发布会。媒体配合炒作,营销活动之：汽配产业价值白皮书发布仪式,目的：主要突击行业商户以及具有购买投资产业能力的企事业单位、私营业主及个体工商业负责人。 合作单位：汽配行业协会、各大商会，私人银行、企业协会等 主题：论坛、讲座、品鉴会 工作重点：突出项目的产业价值与投资价值。,营销活动之：渠道营销，圈层活动,营销活动之：示范区开放,目的：产品有效展示，提升心理价位，突破心理价格防线。 内容：现场活动、示范区开放。,营销活动之：品牌企业入驻签约仪式,目的：在销售前通过实际的“明星效应”与承诺兑现强化购买决心，制作追随大户扎堆的效应，为最终销售预期奠定基础。 内容：签约活动、记者见面会、媒体大幅宣传,营销活动之：汽配协会进驻仪式,* 提升市场信心 * 突出项目在江西同类市场中的龙头形象 * 为市场经营服务 关键工作： *协会沟通接洽，办公场所到位 * 提前媒体炒作,营销活动之：业主进驻,目的：实现产品销售。 内容：购买选择权客户转化。 配合工作：媒体配合(报纸,户外、网站等)。 场地：接待中心或酒店,营销活动之：异地招商推介会,目的：扩大项目招商范围,扩张积累客户渠道(圈子),扩张项目形象品牌张力. 区域：重点选择汽配生产、流通集中地区，如江苏、浙江、上海、成都等地 地点：选择各地重点汽配市场以及各地商会组织或政府举办的活动、论坛作为开展异地招商之平台。,营销活动之：丰城国际汽车展（5月，11月） 全国汽配交易会（4月）,参与南昌车站，加强行业沟通，让项目成为汽配产业代言人，通过客户对相关产业的认识转嫁到对项目的认识，提高项目知名度。 参与汽配交易会，既是展示宣传，也是一次大型集中的针对性招商。,招商攻略,整体招商策略： 本项目招商定位：立足丰城，辐射江西、面向全国 招商的的诉求重点在于良好的商业前景和高额的投资回报 招商推广需点、面结合，”面上做好前期的宣传和媒体广告，“点”商通过渠道受到获取目标客户名单，进行公关营销及直邮广告或邀请函 针对外地企业商户采用异地招商、参与汽配交易会、全国性媒体推广的形式，主要吸引品牌商家。 针对本地客户次啊用推拉结合的招商形式，以项目形象及商业价值的塑造，结合招商人员现场销售以及针对性拜访，主动出击相结合的方式。 商户入驻的价格、优惠政策及选择位置依据商户的实力及营销力而定。,一级：汽配产业链大型、品牌企业及商户 二级：南昌、宜春地区实力汽配品牌代理商、经销商 三级：省内品牌服务连锁企业、本土实力汽配品牌经销商、代理商 四级：南昌、宜春汽车专业市场经营户,按客户类别招商,招商客群：一级商户，汽配产业链大型、品牌企业及商户，有一定声誉度及影响力，带动市场人流作用显著，对散户具有较强感召力的知名品牌连锁店、经销商、代理商等。对于此类客户群可根据具体情况给予一定免租期使用，或一定期限内酌情减租，同时享有租赁的优先选择权。,招商方式 ：优先招商，接洽推荐、商务谈判、达成合作意向、签订合作合同书。 主推甲类商铺,招商政策：按招商价格体系给予最高优惠，同时享有最高产业补贴,代表商户：代表品牌名称、图示,主力商户（品牌连锁店、经销商、本地售后服务大户）主要采用直接招商的形式,招商客群：二级商户,招商方式 ：优先招商，接洽推荐、商务谈判 主推甲类+乙类一级商铺,招商政策：按招商价格体系给予价高优惠，同时享有最高产业补贴,代表商户：代表品牌名称、图示,招商客群：三级商户,招商方式 ：优先招商，接洽推荐、商务谈判、主推乙类商铺,招商政策：按招商价格体系给予一定期限内的租金优惠i，同时享有产业补贴或者租赁商铺的优先选择权。,代表商户：代表品牌名称、图示,当地具有“头羊”作用售后服务大户。他的一举一动会影响周边与其有密切业务往来的汽配经营户，形成以点带面的效果。增强其他经营户信心、有助于吸引新的客户群加入本市场。,招商客群：四级商户,招商方式 ：优先招商，接洽推荐、商务谈判 主推乙类商铺,招商政策：按招商价格体系给予较高优惠，同时享有产业补贴,代表商户：汽车专业市场商户,散户招商常规推广模式：目标客户确定-派发招商折页和dm直邮-确定准客户-准客户回访-达成合作意向-进行商户资格审查-与合格商户签订租赁合同。,招商步骤,本项目的总体招商步骤从招商区域方面遵循“先内后外”的原则，从商户的实力方面遵循“先大后小”的原则。 目的：增强业主经营信心，保证开业旺场。尽量挖掘主力商户，普通商户为补充。 预热阶段：首先在项目地进行重点客户招商。利用本地主力商户的进驻，为项目开盘推介做准备。同时进行部分意向客户的积累。,启动阶段：在南昌全面启动招商；同时对丰城、宜春地区周边城市及重要客户（如品牌连锁店等）进行针对性的宣传招商。通过dm直邮进行推广，然后采用直访及招商洽谈会等方式进行招商。利用市场信息的反馈，进行经营布局的规划调整。 深入阶段：继续做好招商签约工作，召开商户座谈会，增强彼此信心。 开业准备阶段：组织商户全面进场装修，继续积累客户，做好应急准备方案。,项目营销攻略,入驻的经营户有多种选择： 长期租赁，一次性交款，将享受免交3年市场管理费，满5年期后，可退租并以每年15%回报折算给客户，而且5年租金全免； 中短期租赁，租期5年保证金一次性交款，房租一次性交款，前2年免租金，前3年免交市场管理费，5年期满可按当时售价优先购买，之前所付租金及保证金全额退还等一系列优惠政策。对于其他老市场搬迁转移到项目的经营户，还会给予特殊政策。,按租期给予阶梯式优惠政策,按租期实行优惠 租金优惠按租约年限不同，优惠程度不同。一年租约第二年将在原有租金基础上递增10%,两年租约的租户第三年租金将递增10%，以此类推。,按入驻进度给予阶梯式优惠政策,前50户进驻的客户 在所有优惠政策的基础上，再享受招商租金的9.5折优惠（也可以赠送装修基金的形式。）,后50户进驻的客户 在所有优惠政策的基础上，再享受招商租金的9.8折优惠（也可以赠送装修基金的形式。） 银行为租售客户提供融资支持；按揭贷款、小额流动资金贷款利率从低，担保形式可更灵活。,招商租赁价格策略,定价依据,该区域的商业租金水平 市场上同类型物业租金价格； 售价及投资回报率； 售价及租用多年使用权的折扣； 价格及相关制定 租金：按商铺位置按均价40元/平米/月、25元/平米/月、20元/平米/月 、18元/平米/月 （租金测算要待到铺位划分好后，进行测算） 租金递增：前三年无递增，第三年后递增7%，第五年后每两年递增10%15% 租赁期限：一年、三年、五年、十年、二十年。五十年 装修期：一个月 销售价格（买使用权）：售价按照各层的租金计算，一般为12年 租金之和。,招商租赁价格策略,前期租赁价格 前期租赁价格，为启动市场，聚集“人气”，此时房价不宜过高，选择位置不好的商铺以较低的价格优惠撬动市场的杠杆，引爆商户的热捧。 价格上浮策略：正式招商和开盘后，根据实际的租售情况，不定期的上浮租售价格，造成产品抢手，物业升值的势头，从而带动其他产品的持续租售。,招商租赁程序,项目参观、咨询,提交资格审查资料、进行客户意向登记,进行认租资格审查,签订租赁合同市场管理协议及其附件,复核资格，交纳认租定金，签订认租书,通过审查的客户进行铺位挑选,签订认租书时须提交的资料和费用,通过公司资格审查的客户应由法定代表人或者授权人亲自到场确认认租书，并提交相关资料 注：签订认租书时，每间商铺须交付认租定金现金人民币2万元整。其余每间商铺须交纳认租定金（待定） 签订租赁合同时须提交的资料和费用 1、认租书原件；2、认租定金收据；3、三个月租金的租赁保证金及一年或半年租金；4、按政府房地产管理部门规定：双方缴纳房屋租赁登记费及印花税。 租赁期限 1、最低一年，最长5年（签订3年以上免租首年租金）； 2、租金每半年预付以此，即每半年的年末预付下一半年或一年租金。,经营要求,制约措施 按约定条件进行经营，优惠款项一年后退还：若不遵守，扣除优惠款。 经营保证金：未来统一业态经营，业户需交纳一定的保证金，一年后返还。 租赁保证金：租赁者应交付一定费用作为租赁保证金，保证金按照租约期限成正比增减。合同到期后原款退还。,经营要求 1、租户必须按汽配城规定时间经营，并必须符合汽配城的整体经营规划（业态分区）要求。 2、租户必须严格遵守汽配城有关经营管理规定及相关规则制度，服从汽配城的统一管理，维护汽配城的声誉。 3、租户在汽配城经营必须遵守相关的法律、法规。 4、租户必须按照汽配城的规定和要求按时装修、布置店面、入场经营。租户未按规定时间入场经营的，视为违约。,项目推广攻略,选择精准媒体推广，重视面的拓展与点的深入，实现推广的低成本，高效益。,推广要点: 1、线上精准宣传，线下把控，立势一步到位 线上主打形象，大力宣传项目品牌；线下把控，通过圈层营销制造项目神秘感、高端感；必须力求一次立势到位，避免陷入与同类产品的无谓竞争。 2、有效截流客户 想在客户前头，走在竞争对手前面； 积极拓展领袖型客户，促成口碑营销。,项目推广攻略,原则1：线上大众,线下把握;立势一步到位,差异化营销突破,线上控制投入，主打形象,线下针对性突破,立势一步到位，差异化营销,大众主流媒体传播，主打形象与品牌，以及项目重要节点的信息释放；一步一步释放项目信息。 主要集中于圈层客户所易于接触到的报纸，配合部分杂志（以软文为主）。,通过对目标客户工作、生活常接触媒体的摸底，针对性的在相关小众媒体投放。,项目定位于形象高端极具性价比的项目，必须力求一次立势到位。 营销上必须有所突破与创新，从营销层面上引领市场。,线上：大众媒体广告，如报纸、户外、公车、电视、电台、杂志等等。 线下：非大众媒体广告， 围绕项目促销所需要及涉及的所有宣传物料，即：短信、直邮、内刊、夹报、楼书、海报、以及相关的公关活动。,项目推广攻略,原则2：寻找并培养领袖型客户，营造强劲的口碑传播力度,客户意见领袖,让项目口碑在圈子中传播开来,* 领袖型客户：汽配行业行业内 的领军人物、民营企业家协会 领袖、丰城社会名流等等；,项目推广攻略,主要媒介选择：从线上到线下的结合,线上 推广,线下 推广,主流报纸,户外广告,行业杂志,网络媒体,直邮广告,三维宣传片,销售物料,江西当地报纸（软文+硬广） 都市时报汽车版（软文+硬广）,项目周边、丰城高速路口,中国汽配网、慧聪网、阿里巴巴、搜房网,汽车与配件,其他,当地星级商务政务酒店广告,全国汽配行业知名品牌、经销企业、省内知名企业等,现场多媒体播放、分众传媒播放,关键一： 言之有物； 清晰告诉客户项目卖点 关键二： 推广信息与销售招商重点结合 让推广真正为项目营销招商服务 关键三： 在针对商户及投资客宣传的同时也要注意对市场消费群的宣传。,楼书、海报、销讲夹等,行业内刊,协会、商会内刊，骏信汽配内刊,短信,普遍撒网与精准数据库结合,行业客户数据库,建立品牌商、代理批发商、分销商数据库，针对性推广,电台,汽车广播,现场广告,项目广告牌、围墙广告,形象推广期：线上蓄水,线下积累,凸显项目区域价值及产业。,形象推广期,形象深入期,开盘强销期,持续销售期,尾盘期,推广策略,积累中高端汽配品牌客户。 导入出口加工区经济圈概念，强化项目高增值项目形象。 强调项目紧邻未来丰城大物流、大建材城附近，所具备的商机未来无限繁荣。,媒介组合,户外广告牌选定、设计、制作、发布：初步建议在市中心选在一块、在丰城高速出口、南昌高速路各选一块广告牌； 报纸广告：配合项目区域经济圈高增物业形象，重点以软文加新闻形式发布相关信息，对外宣传 。 网站设计优化、未来繁荣商圈与项目的利好发布软性与硬性新闻。 项目地广告牌品牌形象广告 高端、行业杂志传播项目形象,推广分期,形象深入期：项目预热期塑造项目价值,取得客户对于项目高产值物业形象认知,积蓄客户。,推广策略,强调汽配产业价值、迅猛增长空间，强化经营户信心，驱动投资客动机； 在以差异化竞争形成购买预期的前提下，切合客户心理，分阶段初步释放产品信息，依次抛出项目价值体系，建立项目市场高度，巩固客户关注度。,媒介组合,户外广告牌内容重设计、制作、发布：产品信息开始释放时，更换内容，以项目主推广语、产品信息为主。 报纸广告：配合产品信息释放过程，发布硬性报广，抛出项目产业增值体系 项目宣传片分众传媒发布。 网站项目广告及软文,形象推广期,形象深入期,开盘强销期,持续销售期,尾盘期,推广分期,开盘强销期：开盘期释放项目既得利益, 通过示范区项目品质感营造取得客户对项目的认可。,推广策略,价值通过建筑、招商处、商业样板房等产品示范单位开放实现项目价值认同。 同时通过酒店招商完成、行业协会、保险配套的意向入驻等兑现软性价值利益。,媒介组合,户外广告牌开盘信息开始释放 . 报纸广告:配合开盘信息释放，发布硬性报广。 电台广告、分众传媒滚动播出开盘信息 短信轮番轰炸招商投资及开盘信息 网站开盘大标 直邮广告大幅渲染 项目地广告营造氛围,形象推广期,形象深入期,开盘强销期,持续销售期,尾盘期,推广分期,持续销售期：持销期再创项目营销兴奋点,强化项目形象, 保持项目平衡销售,推广策略,活动营销保持目标客户对项目的关注，掀起小高潮。 再次嫁接汽配产业经济，利用丰城各大商贸、建材城建设规划，强化项目形象，实现承诺，展示产品价值。,媒介组合,户外广告牌内容重设计、制作、发布。 报纸广告：以话题性方式软文硬投。 将项目宣传片换成楼宇海报。 短信广告 网络广告。 电台广告,形象推广期,形象深入期,开盘强销期,持续销售期,尾盘期,推广分期,尾盘期：展开圈层营销，巩固项目形象，完成项目销售,推广策略,媒介组合,强化性价比，展开圈层营销。 针对难以消化单位展开促销活动。 通过营销活动与软性服务巩固项目商端物业形象。,户外广告牌内容重设计、制作、发布。 报纸广告：性价比扫货广告。 更换楼宇海报。 项目地广告更换。 网络新闻配合。,形象推广期,形象深入期,开盘强销期,持续销售期,尾盘期,推广分期,楼书 海报 招商手册 置业计划书 户型单张 认购协议 入会申请表 会员卡 销售系列表格 正式合同 物业管理内容 物业管理公约 ,宣传物料,阶段一：市场导入期,时间：2013.12-20104-3 工作重点：高调入市、高端运作、经营先行、形象展示，突出区域价值，只针对自 营客户。 工作内容：* 媒体品牌形象展示 * 与政府、行业协会的高峰论坛 * 大型、品牌企业、商户的意向性招商洽谈 * 启动自营客户客户的登记入会认筹 * 成立汽配投资俱乐部 * 行业协会入驻洽谈 * 圈层营销前期合作接洽 * 启动建立目标客户数据库 * 参加南昌车展 推售货包：甲类黄金旺铺，昭示性好，体量大，市场带动效应强,阶段二：市场深化期,时间：2014年4月下旬-2014年8月上旬 工作重点：形象深化、信息扩展、地毯式招商洽谈，启动渠道营销、区域价值 与产业价值并重，以自营客户为主，投资客户为辅。 工作内容：* 媒体品牌信息强化 * 大型、品牌商家入驻签约 * 行业协会入驻仪式 * 大型、品牌企业、商户的意向性招商洽谈延展 * 异地招商会 * 各汽配市场地毯式进攻，东聚主要针对租金较高，管理不善问题， 突出项目政策、租金及创新模式，金星、民航路针对搬迁问题突 出政府未来产业规划、政策支持及区域优势。 * 地毯式商户搜索的资料整理、统计、分析，纳入目标客户数据库 * 继续自营客户、投资客户的登记