2014豪宅的价值标准及客户分析121p.pptx

豪宅的价值标准及客户分析,厦门蓝火房地产代理有限公司 市场研发中心 2014年8月22,我不生产知识， 只做知识的搬运工！,“一定得选最好的黄金地段， 雇法国设计师， 建就得建最高档次的公寓， 电梯直接入户， 户型最小也得四百平米， 什么宽带呀，光缆呀，卫星呀，能给他接的全给他接上； 楼上边有花园儿，楼里边有游泳池； 楼子里站一个英国管家，戴假发、特绅士的那种，业主一进门儿，甭管有事儿没事儿，都得跟人家说may i helpyou，sir？ 一口地道的英国伦敦腔儿，倍儿有面子”,电影大腕,疯狂的豪宅！,印度信诚工业集团董事长，全球富豪榜排名第五位的穆凯什-阿姆巴尼的“安提拉”再一次蝉联了世界最贵豪宅，这个高167米的27层豪宅造价接近20亿美元。安提拉位于印度孟买市郊，名字来源于印度神话中的岛屿。这座大宅中除了穆凯什-阿姆巴尼和他的母亲、妻子和3个孩子，还有600名仆人。1到6层的停车场可以放置168辆车；8层的酒店大堂有9部电梯，宴会厅的天花板挂满了水晶灯；9到12层是室外空中花园；13到14层是健身俱乐部，娱乐中心的“冰室”可以用人工造雪装置制造出雪花；15到16层的家庭医院可以用于医疗急救；17到18层的贵宾客房可以俯瞰孟买全景；19到22层是主人和直系亲属的起居室；23-25层提供给600位仆人；26层提供机械维修；27层则是娱乐中心。这座超级豪宅的总面积近4万平方米，甚至超过了法国的凡尔赛宫。,疯狂的豪宅 | 最贵的公寓类豪宅,米哈伊尔普罗霍罗夫,法国媒体报道，俄罗斯富豪米哈伊尔普罗霍罗夫斥资4.96亿欧元购买法国蓝色海岸地区阿尔卑斯滨海省一座别墅。这一价格让这座别墅稳坐世界最贵豪宅的位置。 法国费加罗报等大报报道，这座别墅位于尼斯附近的地中海岸边高地，占地9公顷，包括一个8公顷的花园。别墅建于1902年，最早为比利时国王利奥波德二世所有。成交前，别墅所有者为已故黎巴嫩银行家埃德蒙萨夫拉的遗孀莉莉萨夫拉。,世界上最贵的私人住宅,疯狂的豪宅 | 最贵的别墅类豪宅,疯狂的豪宅 | 最安全的豪宅,由rogers，stirk harbour和partners共同设计的海德公园1号公寓位于伦敦著名的knightsbridge大街，是世界最贵的顶级公寓之一。公寓入口门廊两侧的墙壁镶有专门定制的金属镶板，每个房间窗户都装设了从地面一直到天花板的防弹玻璃，电梯和入口处设有虹膜扫描身份识别系统，而且安装了空气过滤装置，可以阻止潜在的恐怖分子利用毒气对公寓里进行攻击。更绝的是，海德公园一号中特别设计了一个隐藏的“紧急避难室”，密室的门由10厘米厚的钢板制作，一旦富豪住户遭到入室抢劫、绑架或杀身之祸时，可以在10秒之内躲进该室避难并赢得时间求救。,疯狂的豪宅 | 最梦幻的糖果style,据每日邮报报道，英国泰莱公司糖业大亨以一亿英镑出售一套位于伦敦汉普斯特德主教大街的超级豪宅，光是宣传册就花费2千英镑。2006年糖业大亨用4千万英镑购买了这座住宅并加以装修，拥有十四个卧室、六个客厅、家庭影院、桑拿室、酒藏室、台球室和金融房。浴室用了手工雕刻的十二种意大利大理石和七种木材，并把材料从意大利运到伦敦。印花税就花费了7百万英镑，足够在科茨沃尔德买一个乡村房子了。据报道，这栋百年大宅“希思别墅”(heath hall)占地2.5公顷，楼面面积达两千多平米，内设14个卧室，还有图书馆、私人电影院、桑拿房、健身室及泳池等。,“希思别墅”(heath hall),还原真实的豪宅市场！,虽然今年上半年整体市场低迷，但包括北京在内的一线城市，千万豪宅市场成交仍然相当给力，四市千万以上的项目成交套数一共为3038套，同比减少13%，但其中深圳却同比增长92.3%（含非住宅属性但按住宅用途销售的项目），上海、北京、广州则略有下滑，分别同比减少19.0%、31.6%、5.7%。即使豪宅成交数量有所下滑，但在当前市场中已颇显不易。,国内豪宅市场 | 一线城市,2014年上半年四大城市豪宅成交情况一览表,豪宅受房地产市场的影响小于经济危机、政坛动荡、自然灾害、大气污染等方面的影响。,国内豪宅市场 | 厦门豪宅市场,厦门的豪宅市场在整个国内的豪宅市场一直占据比较重要的地位，2013年全年千万以上的豪宅成交362套，排名第六位。今年上半年，厦门的豪宅市场在恒禾七尚、禹州尊海、建发央座央墅的带领下，逆市大幅度增长，千万级以上的豪宅共成交261套。在厦门限购条件放宽的情况下，预计下半年的豪宅市场将继续增长。,2014年上半年厦门豪宅量价走势图,国内豪宅市场 | 五大城市豪宅细分市场,如果将豪宅市场进行细分，我们会发现，1000-2000万的入门级豪宅占比将近85%，而2000万是豪宅的分水岭，2000万以上的豪宅成交数量开始锐减，2000-5000万的成交占比约为13%左右，而5000万的豪宅成交可以说是凤毛麟角。2013年北上广深杭厦6个城市5000万以上豪宅共成交155套，其中厦门只有4套。2014年上半年厦门5000万以上的豪宅成交4套。,2013年五大城市千万级以上豪宅细分市场,2014年上半年厦门千万级以上豪宅细分市场,与五大城市一样，1000-2000万入门级豪宅市场容量较大，上半年成交227套，成交套数占比87%；2000万以上为分水岭，成交锐减至30套，成交套数占比，11.5%；5000万以上的豪宅成交依然是十分稀少，共成交4套，成交套数占比1.5%。,国内豪宅市场 | 厦门豪宅细分市场,chapter 1 概念篇,广义定义： 1. 200以上, 4房以上 2.总价：至少1,000万以上 3.市区精华地段或市郊特殊规划 4.每平米营造成本人民币3万 10 万间 5.24小时保全管理 6.国际级知名建筑设计师或建商 7.精致公共设施 (花园, 泳池, 建身房, 2辆以上停车位) 8.近二年新建大楼豪宅能抗七级大地震的耐震、制震结构 9.名氯：知名度、指名度具一定水平 10.住户：影视或政商名人入住 11.价格：较区域内房产价格相对抗趺 豪宅内涵： 1.地、建坪及使用面积宽大 2.公共空间舒适设施完善优良 3.保安系统严密安全 4.风景秀丽环境优美 5.与政商名流比邻而居 6.先进科技与人文艺术气质融合 7.具备绿建筑标章 8.通常售价比外围行情高贵 9.采用国内外高级建材 10.知名建商开发及名家设计规划,何 为 豪 宅,一、豪宅的概念 | 定义,豪宅是一个相对的概念： 不同国家对豪宅的理解不一样； 同一国家不同城市对豪宅的理解不一样； 同一城市不同发展阶段对豪宅的理解不一样；,一、豪宅的概念 | 定义,豪宅就是： （绝佳的地段+上好的环境+一流的建筑功法+植入人文）物业管理=仅供少数人拥有、价格离谱、大尺度、功能齐全、安防严密的住宅,豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的住宅。,一、豪宅的概念 | 定义,1、价格条件（豪宅一定贵） 豪宅以认定价值为主要定价标准，以价格明显超出平均水平为重要表征，并且其价格敏感度低于品质敏感度。在目前中国国情下，对于一线城市以及二线发达城市来说，总价在1000-2000万以上的为入门级豪宅，总价在2000-5000万的为尊贵级豪宅，总价在5000万以上的才算是顶级豪宅。 2、尺度条件 豪宅的尺度包含平面尺度和层高尺度。层高是衡量豪宅非常重要的一项指标，一般豪宅的单层层高不低于3.6米，挑空设计的一般都在7.5米左右。 豪宅的面积包括占地面积和建筑面积。占地面积一般以2-3亩为宜，5亩左右仍算正常。几十亩占地的就是不顾国情缺乏社会责任的行为。建筑面积一般都在500以上，顶级的一般在1000以上。 3、环境条件 对别墅类豪宅来讲，最为稀缺的就是自然山水环境，真正具备自然山水环境的项目很少。做到区域优良、交通便利和有其它因借资源相对来说还是比较容易的。所以很多别墅项目在不具备自然山水环境的情况下人工营造，挖人工湖泊或者建造高尔夫球场，试图弥补自然山水方面的不足。没有山水的别墅项目与城中高档住宅相比，仅仅是密度降低而已。密度降低无疑对居住质量是一种提高，但因为不能享有真正的优质自然环境，也只能降档成为经济型别墅。若评选豪宅项目，没有自然山水的别墅类项目，在环境资源优势方面不能入选。如果一个项目具备这样的自然山水资源，可以说在大环境方面已经不战而胜。,一、豪宅的概念 | 界定标准,一、豪宅的分类,住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。,公寓类豪宅（安提拉）,别墅类豪宅（阿凯迪亚）,由于要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。对一线城市以及二线发达城市来说，一般公寓类豪宅的装修要达到8000元/（硬装）才算得是豪宅。,豪宅具有五大特征： 一、区位优越不可替代； 二、环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源； 三、建筑精美不可复制； 四、风格各异难以仿造； 五、人文价值无法再生。 因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。,一、豪宅的五大特征,1、地段稀缺性 李嘉诚先生说过一句话：“选房子，就看三点。第一是地段。第二是地段。第三还是地段。” 2、舒适性 豪宅最为根本的用途毕竟还是用来居住的，所以舒适性是一栋豪宅必须具备的条件，这是检验豪宅的重要指标之一。一栋豪宅，除了要有巨大的面积，还必须拥有个性化、智能化的功能来保证居住者的舒适，这样才能够让人得到足够的享受。同时，豪宅的舒适性应该是从内到外全面体现的，无论外观还是内饰、轮廓还是细节，都必须给住户以自然舒适的感觉。 3、珍贵性 这里所说的珍贵性主要指的是土地的稀缺价值、稀有资源价值、自然景观价值、建筑设计价值与城市的人文价值。占有了这些不可替代的社会资源，豪宅才能够为他的主人带来最大的价值。 4、豪华性 既然豪宅是社会精华资源的萃取，显然其建筑与装饰的材料也必须是精益求精，稀有奢华的。作为一所豪宅的重要组成部分，装修与装饰有着与房子本身同样价值。以黄金、钻石作为豪宅的装饰材料一点也不为过。当然价格的昂贵并不是豪宅追求的唯一标准，上等的用料与精细的施工也是豪宅装修装饰所必须的。 5、尊贵型 当然，一栋豪宅，除了具备这些自身的“硬件”优势外，其“软件”优势也发挥着不可或缺的作用。豪宅为什么这样值钱？因为富豪们买来豪宅的同时，也会享受到顶级的物业管理服务。只有这样，才能够使豪宅的主人倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。 6、超前性 作为生活在上流社会的富豪名流，他们还需要享受到豪宅科技的超前性与投资价值的超前性。应用在豪宅中的全新技术能够让主人提前享受到未来生活的舒适与便捷；城市、自然资源选择的超前性能够为主人带来丰厚的投资回报，并且能够经得住时间的考验。,一、豪宅的六大属性,chapter 2 环境篇,一、外部环境 | 地段环境,第一是所处区段是否环境优良的、有升值潜力的、或市场认可度比较高的区位。地段环境是一个大规划的概念，着重指豪宅的地段优势，或者说是项目周边整体环境的构成。“地段，地段，还是地段”，可见区位价值对房地产项目而言的重要性。房地产的区位价值表现为该区位是否具有升值潜力、是否在市场上具有高认知度等。通常，项目所在的区域位置是决定项目品质与未来市场的最为关键因素之一。 积聚性 积聚性，即豪宅区的概念，这一概念已被国内外普遍接受。纵观世界各地，单栋豪宅的孤立存在是罕有的。,厦门恒禾七尚项目位于厦门岛东部，定义为“高端生活区”的五缘湾片区，为厦门豪宅最集中的区域,一、外部环境 | 交通环境,在以汽车为主要交通工具的时代，无论距离城市有多远，只要有高速连接，交通方便，交通环境的支撑就是到位的。特别是对于别墅类项目，业主都是以私家车为主要交通方式，所以交通便利是很重要的一个条件。如果交通条件不够便利，无论其与市中心有多近，它的价值也要受到影响。 交通可达性 无论是否豪宅，交通可达性都是衡量住宅位置的一个重要指标。 市区豪宅本身就处在城市中心位置，相对具有交通便利的优势。 一般的别墅项目讲求远离城市的喧闹，对于豪宅产品更不例外。但是，并非离开城市越远，其区位价值就越高，如果脱离了城市生活、居住的半径，这样的“世外桃源”或许只存在于东晋年代。现代豪宅追求的是“离尘不离城”的一番净土。,豪宅交通条件表： 评判豪宅位置交通可达性的标准一般有3个，即与市中心距离、与机场距离和与交通要道关系。在如今以汽车为主的交通时代，豪宅业主一般都以私家车为主要交通工具，交通可达性并不仅以豪宅与市中心的直线距离来反映。市郊豪宅虽然距离城市中心距离较远，但只要有快速道路相连，就不影响其交通便利度，其交通环境的支撑就是满足要求 。,一、外部环境 | 山水环境,因为买别墅的人并不是因为缺房子住才买别墅，买别墅的主要目的就是为了提高自己的生活质量与品位，特别是追求更好的室外居住环境，所以对自然山水、自然的植被绿化看的非常重。对一个城市周边的别墅项目而言，有没有自然山水环境，其质量和价格将会有天壤之别。国外豪宅所依仗的重要资源便是自然环境。 环境优势尤以自然景观为主，如临山或临水的环境。豪宅的购买者并非缺房子住，其购买豪宅的主要目的是提高生活质量，特别是追求更好的周边环境，如果是天然山水、绿化资源则更佳。 市区豪宅因区位限制，周边罕有山景资源，则更加追求自然水景，如临江、临河等。有的市区豪宅周边没有自然山水等景观资源，则通过人工水景、绿化资源弥补，如项目毗邻某大型公园绿地，以获得人造景观。,泉州宝珊花园湖景,泉州宝珊花园是全国少有的同时具有：山、湖、海、江资源的别墅项目,一、外部环境 | 利用或创造资源环境,还有就是周边有没有其他可以嫁接的资源。国外许多豪宅都是因其地处跑马、赛车名地，拥有文化资源而享有高昂身价。 另有一些市区豪宅，紧邻商业繁华地段，或者邻近文化、风景名胜地段等，也取得环境优势。比如北京靠近颐和园、香山等著名景点的楼盘，就具有此类优势。,相比市区豪宅，市郊豪宅更需要以自然环境资源为依托。由于市郊住宅相比市区住宅，建筑密度会降低不少，其低密度确实提高了居住质量。但对于市郊豪宅，如果没有自然山水环境，其在环境资源方面就很难具有优势，因此不具有豪宅的素质。 也有一些项目，打着诸如邻近生活便利设施、靠近名校资源等的宣传，力图跻身豪宅榜单。这虽能使项目升值不少，但充其量也就是高档住宅。可见环境优势对豪宅项目的重要性之大，并非任何好的环境都能使边上的高档住宅成为豪宅。,利用资源,创造资源,豪宅发展到如今，又产生以娱乐休闲度假场所为依托的豪宅，其中高尔夫别墅最为典型。 高尔夫别墅围绕高尔夫球场建造，依靠球场大面积的绿化率、层次丰富的球场景观、变化起伏的球场地形、以及不乏自然山水资源的烘托，共同构筑了住宅极佳的景观视野，也因此获得自身巨大的环境价值。其实对于别墅类豪宅，真正具备自然山水资源的项目少之又少，因此最稀缺的资源非自然山水环境莫属。在项目不具备自然环境资源的情况，建高尔夫球场不失为弥补这一欠缺的好的选择。 开发商抓住高尔夫住宅景观视觉的观赏性、自然资源的稀缺性及建筑的低密度、低容积率，在营销广告中不遗余力地宣传“景观住宅，户户观球，球场是你的前庭后院”等说辞，增加豪宅的分量。,二、内部环境 | 社区规划,要有好的社区环境，规划是第一步。 无论市区豪宅还是市郊豪宅，纷纷高价聘请名家名师精心打造社区环境，在有限的社区面积内加大小区规划的力度，从而增加产品的附加值，提升自身的定位。 豪宅社区的规划，一般需要满足如下要求：,二、内部环境 | 社区规划,容积率 容积率是对土地的硬性指标，在土地取得时候已经限制。 虽然容积率对居住舒适度影响很大，低容积率的小区具有更高的居住舒适性，但开发商为了利润考虑，在市区都会尽量建造高容积率的社区，以追求利润最大化，即使是市区豪宅，也难逃高容积率这一围城。市区豪宅容积率普遍都高于4，更有甚者达到7或8以上，从而使低容积率只能成为遥不可及的美好愿景。 由于高容积率的制约，市区豪宅多为高层、甚至超高层建筑。目前世界上纯住宅建筑中最高的超高层豪宅“高崖highcliff”位于香港，共73层，从建筑相邻的路面算起楼高达252米。豪宅的超高层化在美国、澳洲、甚至香港等地，已经突破了市中心这一区域概念，延伸到了旅游圣地，比如澳大利亚黄金海岸市的q1大厦（q1 tower，共78层）、美国纽约曼哈顿区的特朗普世界大厦（trump world tower，共72层）等。豪宅的超高层化其实也更容易与城市的繁华景致相一致，并收获丰富的城市景观视野。 市郊豪宅不同于市区豪宅。由于其远离市区，追求的是低容积率的生活环境，因此市郊豪宅一般都为独栋别墅，容积率控制在0.3左右，不乏容积率在0.1甚至更低的豪宅项目。 上海、北京这类城市的豪宅小区内，建筑形态分隔较清晰，如果在别墅豪宅社区内出现多层住宅，就会降低社区档次，因此不会出现别墅、公寓组合而成的豪宅小区。但深圳、广州等城市的豪宅小区多由几种不同建筑形态的住宅组成，分期开发，且各期间有明显的区域分隔，因此在容积率问题上需将建筑形态不同的区域分开看待。,绿化率 无论市区豪宅还是市郊豪宅，都追求社区内的高绿化率。但市区豪宅同样由于用地受限，只能在有限的范围内尽量满足高绿化率的要求。市郊豪宅则在绿化率上占据优势，有足够的土地供其开发绿化面积。因此市郊豪宅必须达到高绿化率的要求，给人以进入小区，仿佛进入公园或是大片园林之感。,建筑密度 建筑密度不是住宅规划中的硬性指标，但同样影响着人的居住舒适感，尽量低的建筑密度能减少人的压抑感。市区豪宅社区应尽量规划为低建筑密度，而市郊豪宅产品的独栋别墅化使得低建筑密度的社区成为必然。,总户数 小区的规划总户数取决于小区规模。豪宅小区由于受众范围小，不可能建成大盘项目，且过多的社区户数会使社区人口繁杂，不利于管理，因此豪宅小区的规划总户数都会比较低。 上海檀宫可谓是最为典型的控制总户数的豪宅项目，仅18栋独栋别墅，完全控制了总户数，使业主有尊贵感。深圳香蜜湖1号的总户数属于适中，该豪宅项目由御园129套临湖别墅和华府318套高层湖景公寓组成，总共447户的规划户数与檀宫18户差距甚大，但由于小区的整体规划不同，香蜜湖1号的户数并没有显得过多。 因此与小区自身的整体规划相符的总户数才是豪宅小区所应追求的。,二、内部环境 | 社区规划,二、内部环境 | 社区规划,豪宅业主的出行工具以私家车为主，对豪宅小区来说，其车位配比就显得至关重要。 城市豪宅的车位比一般尽量达到1：1.5，而城郊别墅豪宅多有室内外多车位，其车位配比应在1：2. 以上。,私密性 豪宅业主对私密性的要求极高。市区豪宅和市郊豪宅都应满足高私密性的要求。 由于豪宅项目本身一定具有极佳的景观资源优势，而这需要主要房间具备开阔的景观视野来满足，那么在满足其景观视野的同时，如何充分保证居住的私密性，就是社区规划的关键之一。 一般对于豪宅小区，应地处道路尽头、或人车流量相对较少的位置。小区四周应有围栏及充足绿化种植，使小区与外部道路隔离，形成私密的居住区。高层豪宅由于比周边地势高，容易满足私密性需求。别墅豪宅地势低，需要具有足够大的庭院尺度，并需要在别墅四周种植茂盛植物、或通过其他构筑物等对视线加以屏蔽，营造出深宅大院的气氛。,安全性 安全性主要由小区高档的智能化设施及物业管理服务来满足。市区豪宅与市郊豪宅都必须具有高度的安全性。豪宅社区应交由好的物业管理公司运营。比较市区豪宅与市郊豪宅的社区规划要求可见，对于市郊豪宅的规划要求更高。,二、内部环境 | 社区景观,大门入口设计 公寓豪宅的大门布置显高档、气势，设置独立出入车道。,泉州海景国际花园大门,泉州三盛温泉新都城大门,泉州宝珊花园大门,水景 美丽的水景可以增加项目的景观优势。随着近年人工水景的盛行，小区内建造水景有了更多方式。豪宅业主更加相信风水，对社区的景观布置要求高。水是生态环境中最活跃、最有灵性的因素，也是财富的象征，上风上水在中国更是风水宝地。因此在豪宅社区内，水景运用不可或缺，且位于财位之处。 水景应尽量是活水。天然水景为最佳水景，人造喷泉、涌泉、水帘、叠水、瀑布等，亦为次佳的活水布置。而人造河道或室外泳池等人造水景，可以增加社区的美观感。社区可以根据其规模，将不同水景加以组织。,二、内部环境 | 社区景观,泉州宝珊花园大门,社区内水景以天然水景为最佳，如将天然河道引入社区内，倚绕湖泊规划布置社区等。 别墅对河道水系的水景运用更为丰富，一些别墅区的庭前院后均有水系贯穿。这种环绕、穿插于别墅庭院的私家水系，完全区别于传统别墅公共水系、公共园林板块泾渭分明的特点，实现了水景的私家化，也是目前豪宅社区水景的一种发展趋势。豪宅社区完全可以通过水景布置提高社区的文化涵养。,天然湖泊、河道,二、内部环境 | 社区规划,泉州海景国际花园活水的引用,人造喷泉、水帘、水池、泳池 人造水景应体现小区现代感或设计感，提升小区档次。其中： 小型喷泉多配合雕塑，设置在豪宅小区主出入口或道路口处，设施全天运转，属运行成本较高的人造水景。一些小型喷泉也可以结合水池布置。大型喷泉可结合大型水池布置，一般位于小区中央景观、休闲广场等处。 水池可配合小区建筑及整体景观基调，通过高差形成类瀑布或叠水水景。一些水池中还可饲养鱼种，增添阳气。豪宅小区一般都配备高档会所，内有室内泳池设施。对于高尚型会所，其设施配置中，游泳池的配置比例高达84%，多为室内泳池，属此类会所的标配。若是别墅社区，更有私家泳池。因此此处游泳池主要用途为补充小区景观，仅讨论露天泳池。露天游泳池一般作为景观配套，而非以健身为主要目的。此类露天泳池大多非标准泳道大小，而是采用美观的弧形造型，并在周围加以绿化、休闲配套等设施，以供休憩需要，从而提高小区档次，凸显豪宅品质。 若是会所的室外泳池配置，则会更显高档。,二、内部环境 | 社区规划,云顶至尊拥有华南第一高的泉水石人造瀑布。,云顶至尊会所室内泳池,会所外有两泳池，一泳池与会所相连，中间带休闲小岛。另外一泳池设计为无边际泳池，外溢设置叠水。,二、内部环境 | 社区景观,云顶至尊会所外泳池,云顶至尊无边际泳池外的叠水,云顶至尊无边际泳池,云顶至尊泉水石瀑布,绿化别墅社区内的公共绿化环境,二、内部环境 | 社区景观,户外生活是别墅必不可少的重要的生活方式。别墅社区并不是由一栋栋别墅划分的纯私家用地的集合，更应该是一个整体的社区的概念。应有足够的公共活动与公共景观用地，而这些公共的景观与绿化和用地面积，标志着社区整体环境质量的档次。,凡住过别墅的人都知道在别墅社区内散步观赏也是一大乐趣。人们散步、健身、溜狗，都需要有一定的足够开阔、足够长度的休闲散步路线。也需要在景观较好的位置提供足够面积的，公共休息活动空间。,绿城某项目公共绿地,二、内部环境 | 院落景观,大门及入口通道 别致的入口大门及通道处理，往往突出“深宅大院”的特质。,入口喷泉 入口喷泉是豪宅私家庭院的惯用手法，常常承载了主人风水上的一些期望。喷泉的设置一定意义上也改变了庭院的小环境，是私家庭院景观的首选。,绿城某项目别墅入口通道大门,上海檀宫,上海檀宫,上海檀宫,休闲室外场地 休闲场地常常结合一些自然景观设置，利用庭院内的植物围合成空间。休闲场地可以为主人提供纳凉休息，会客交谈的场所。,儿童娱乐场地 儿童娱乐场地一般有沙坑，秋千，滑梯，翘翘板等，场地材料由软质场地构成。,二、内部环境 | 院落景观,四川成都 龙湖.长桥郡,四川成都 龙湖.长桥郡,二、内部环境 | 院落景观,私家游泳池 豪宅具备的基本条件之一，可以提升豪宅档次,合理植物配置 合理的植物配置会考虑到遮阴挡风和四季花草呈现的颜色以及对私家院落的私密性的有效保护。另外，良好的植物配置对于季节变化而产生的气候影响也有一定的改善作用。,上海绿城玫瑰园,上海绿城玫瑰园,上海世茂佘山庄园 上海绿城玫瑰园,chapter 3 建筑篇,一、公寓类豪宅,公寓类豪宅一般位于市中心且为容积率在4以上的住宅产品，属高层或超高层建筑，基本都具备良好的地段优势，因此评判公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积，户型各部分功能以及装修标准。公寓类豪宅在其地段优势相当的情形下，户型功能的是否完备是衡量其价值的一个重要的评判标准。公寓类豪宅超豪华的装修品质的比较是其价值的另一个重要判断依据。,浦东星河湾至尊户型（570）,建发央座1#户型（570）,公寓豪宅须有舒适度的突破(人造环境是关键)： 地段好、面积足够大、装修豪华是公寓豪宅必备的条件。由于公寓豪宅没有足够的自然环境资源可利用，因此对其室内外空间及景观环境的精心营造，创造出更加怡人的居住环境就显得异常重要。人造环境的成功与否，是关乎公寓豪宅居住舒适度优劣的关键因素，对人造环境的营造，具体表现在三个层面上，即设计层面、技术层面和心理层面。,设计层面：包括建筑外观，户型的外观、别墅化的户型室内空间、园林景观、垂直交通等方面。公寓豪宅在这些方面均应比普通公寓住宅有较大的突破和创新。如显赫的外观、别墅化户型布局，个性化的室内空间设计，环境面的最大化，私家电梯直接入户，主次入口分离，入户室中花园等。由于公寓豪宅没有地面庭院，如何创造出人与自然亲密接触的空间环境，也是提升其品质的重要环节。可以借鉴别墅类产品的特色，在不影响主要采光通风的情况下，巧妙设计出具有不同功能及景观要求的前后空中花园，及为住户争取了户外活动的机会，同时也成为绝佳的城市观景平台。 技术层面：包括在结构体系、构造体系和机电设备体系方面的创新。由于公寓豪宅的户型集中和单位面积售价高的特点，环保、节能、自然健康的高新技术的采用与别墅类产品和普通公寓住宅产品相比更具有可操作性，这也是可以充分体现公寓豪宅含金量和切实提高其居住舒适性的重要手段。其中很多方面均可借鉴高档公建的技术处理方式，甚至有所突破。如纲结构体系的采用，以创造出可以灵活划分的室内空间，同时提高得房率。此外在外墙保温、遮阳防晒、采暖制冷、隔音防噪、垃圾处理等方面均可采用一些先进成熟的技术，对提高居住舒适度来说，效果直接且可以量化。,心理层面：包括采取一些特殊手段使公寓豪宅让人觉得物有所值甚至物超所值，豪华看得见。满足住户的心理需求和豪宅认同感。在入户方式、形态组合等方面追求独门独户的感觉。既有空中别墅的内在品质，又有不让公建的豪华气派外观。,公寓豪宅只有通过对人造环境的精心营造，切实提高其居住舒适度，才能在与别墅类产品和普通高档住宅楼之间取得差异化的竞争优势，成为与别墅豪宅分庭抗礼的独特住宅产品。,一、公寓类豪宅 | 突破的三个层面,一、公寓类豪宅 | 停车,对于购买豪宅类产品的人士而言，应考虑户均拥有2-3部私家车。豪宅为了适合其特定客户的需求，需要配备充足的停车位。 地面停车场影响社区美观与整洁度，一般用于临时停车。 地下停车库应具有充足车位，且设有从地下车库通往上部建筑的内部电梯。,随着社会经济的发展，单位家庭的私家车拥有量也在快速的增加。套均面积在140以上的高档社区车位配比至少要达到1:1.5，套均面积在300以上的豪宅公寓车位配比至少要1:3。除此之外，仍需设计一定数量的访客停车位。住建部规定：100的户型，每100车位配不得小于0.6个，100的户型，每100车位配比不得少于0.4个。,万科湖心岛地下停车场,上海翠湖天地御苑地面停车场,万科湖心岛地下停车场,万科湖心岛的车位配比1：2,一、公寓类豪宅 | 入户大堂,大堂是整个公寓的窗口，出入的必经之所，豪华材料的运用常常能够提高豪宅公寓的品质，另外一些人性化会客等候的空间也能给人留下深刻的印象。,云顶至尊入户大堂,建发央座入户大堂,云顶至尊入户大堂,建发央座入户大堂,天地墙： 1、天：金珀圆弧顶+水晶灯饰 2、地：大理石拼花，一般不采用地毯； 3、墙：顶级一般用玻璃马赛克，次一点用墙纸； 4、饰品：大师级的艺术品,一、公寓类豪宅 | 精装,玄关地面一般地面都采用优质大理石、高档进口玻化砖、名贵实木或实木贴面地板，墙面都是采用高价乳胶漆，有些高档楼盘会采用墙纸。,云顶至尊楼王玄关,一、公寓类豪宅 | 电梯,私家电梯直接入户 多数豪宅公寓采用主佣电梯分离的设计，既避免主佣人流交叉又显示出尊贵豪华。,1、三梯两户设计； 2、主人梯双向开门，方便交通组织的同时也节约公摊； 3、主佣电梯分离设计；,1、三梯一户设计； 2、主佣电梯分离设计；,深圳香蜜湖1号,一、公寓类豪宅 | 空中花园,多功能空中花园 带游泳池、赠送露台是很多开发商销售豪宅的常用手法。,云顶至尊泳池,云顶至尊的超大半圆露台,大进深面宽客厅 宽大的客厅为家具的摆设提供了多种可能，方便主人营造多样的功能空间。,一、公寓类豪宅 | 客厅,云顶至尊复式楼客厅实景照,恒禾七尚大平层客厅实景照,1、复式楼的客厅挑高设计，配以大的水晶灯饰，地面辅以个性化地毯； 2、开放式的厨房设计； 3、大面宽，大进深。方便各种家具的摆设；,全套房设计 每间卧房都带有独立卫生间设计，方便使用。,一、公寓类豪宅 | 全套房设计,1、户型设计强调舒适、尊贵、奢华。 2、全套房设计，就连保姆房都带有独立卫生间； 3、大尺度设计，一般最小面宽都不会低于4.4米；,主人套房作为豪宅主人独享的私密性生活空间，是所有功能空间的重中之重。常见的做法是男女主人房分设，均单独配备各自的更衣、洗浴空间，而且根据男女主人不同的使用要求，分别附设书房、大型化妆间、健身房等。,双主卧设计,一、公寓类豪宅 | 双主卧设计,同层双主卧设计两大优点： 1、根据男女主人由于身理特征的不同而导致的不同需求； 2、充分考虑小主人的成长对空间功能的需求。,为男女主人设计的双主卧要做到“分而不离”；三门设计，同门进出主卧区，分门进出男女主人各自卧房； 若为小主人的成长空间考虑的设计，双主卧不宜离太近，一般是通过后期的空间改造完成。,一、公寓类豪宅 | 中西厨设计,中西厨设计 中西厨房设置给主人提供了更为灵活的厨房操作空间。,上海王子晶品 厨房,一般厨房与餐厅连接，中间通过移门隔开。,主卧套房的豪华配置 主卧引入多功能空间，比如书房空间，小型起居空间，以及小型的休闲空间。另外在卫生间的设置上功能空间也丰富多样，步入式衣帽间，以及双台盆，按摩浴缸，独立淋浴等成为豪宅卫生间设置的标准配置。,一、公寓类豪宅 | 主卧系统设计,1、云顶至尊的楼王主卧面积尺度100； 2、央座1#楼主卧系统功能异常强大，功能包含：休闲厅，步入式衣柜、梳妆区、卫生间、淋浴房、spa池、露台；,宽大阳台设计 宽大的阳台为主人提供了休闲，娱乐，甚至室外就餐的空间，呼吸新鲜空气以及享受阳光的场所。,一、公寓类豪宅 | 阳台设计,云顶至尊超大露台,云顶至尊超大阳台,1、阳台作为一个自然与建筑的过度空间，大面积的阳台会增加舒适性，提高产品的附加值； 2、恒禾七尚的阳台尺度不大，但是波浪形的设计极具灵感，阳台的面宽也弥补了进深的不足。,恒禾七尚波浪形阳台,恒禾七尚波浪形阳台,5000,6000,7000,万科湖心岛,10000以上,金地天境,闵行星河湾,1、知名开发商内部都有既定的高档装修成本控制线，同时，由于开发商项目所在城市不同，以上装修成本标准会有修正。 2、一般认为，3000元/的硬装标准可以应用国内一线品牌；5000元/的硬装标准可以应用国际一线品牌，当超过10000元/是，可以大量采用国际一线品牌。,一、公寓类豪宅 | 精装 成本,3000,泉州浦西万达广场,建发央座、世茂天玺,别墅类豪宅作为住宅产品的最高档类型，判别其是否达到豪宅的豪华程度，除了应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况，其户型所具备的齐全的豪华配备，也是所要考虑的重要的因素之一。,二、别墅类豪宅,当我们评价一座别墅或者别墅类豪宅的环境和质量时，应该从三个方面进行分析。首先是项目周边大环境，其次是社区内部环境，第三是别墅自身院落和内部空间小环境。在前两项基本差别不大的情形下，别墅自身功能配置上的优劣就成为一个重要的考虑因素。,别墅豪宅的社交功能、公建特征也是它与普通别墅的重要区别。顶级豪宅的概念已经从传统别墅的概念中异化出来，有很强的公建特点，更注重社交公共空间的效果，具备独特的个性和艺术表现力。,上海檀宫,上海绿城玫瑰园,二、别墅类豪宅 | 户型功能 停车位,充足的室内外停车位及主客停车位分离 别墅类豪宅一般是位于城市边远区域是低密度、低容积率的独栋别墅，以及少部分联排或叠拼别墅等低层建筑，拥有独立的地下室。这类豪宅的必备要素之一即是数量充足的室内外停车位，且多数将主人车库与客人车库作分离设计，避免相互干扰。此外，考虑到豪宅业主的车可能是加长型豪华轿车，豪宅车库的平面及空间尺度应大于普通别墅的车位，以满足车辆的停放要求。,云顶庄园6#楼地下停车位,从目前厦门比较具有代表性的3个豪宅项目央墅、恒禾七尚、云顶庄园来看，车位配比都达到1:8。套均面积超过800的别墅类项目，车位配置至少要1:5。除了要保证一定比例的固定车位外，仍需要配置一定数量的访客车位。,恒禾七尚t31地下停车位,主入口处风雨廊的设计 豪宅中门廊的设计使之更像公共建筑，不仅使主、客人下车进入大门时免受日晒雨淋，同时和主体建筑的体量相呼应、突出豪宅的宏伟气派。通常还会在此处形成一个可以回车的小型广场，也是庭院外公共道路和主入口之间的过渡空间。,上海绿城玫瑰园,二、别墅类豪宅 | 户型功能 主入口处,厦门建发央墅,豪华中庭共享空间 豪宅中庭挑高的设计使客厅的空间视野开阔，并且共享空间造成的氛围彰显出主人尊贵的居住品质。营造共享空间的手法是豪宅中常见的设计手法之一。,二、别墅类豪宅 | 户型功能 主客厅,二、别墅类豪宅 | 户型功能 中庭大楼梯,双向旋转楼梯虽有一定的空间浪费，但是却足够高大上。,中庭大楼梯 中庭楼梯的设置是别墅类豪宅大厅的视觉中心，常常起到一种联系上下空间的桥梁作用。另外，中间休息平台的设置尤为讲究，不同的设置方法会造成不同的空间感受。,交通流线明确 豪宅的交通流线包括室外流线和室内流线，功能较复杂和房间数量较多导致其流线比普通住宅更具复杂性，其中主人、客人、工人分别从不同的流线进入住宅。 垂直交通的楼梯数量增多且在功能上也有所分化，有从室外庭院起码达二层的室外景观楼梯、室内也通常布置两部甚至更多的楼梯，如家庭起居、餐厅专用楼梯、主人套房专用楼梯、门厅内特殊造型楼梯等。,二、别墅类豪宅 | 户型功能 交通流线,交通流线的复杂化满足了不同生活空间相互联系的便捷性和各部分的相对独立性，同时增加了空间的趣味性。,重庆东原香山,二、别墅类豪宅 | 户型功能 书房,私人会客兼书房 多数豪宅在自住的功能以外还兼有一定的商务功能，这就要求在主人的书房旁设置会客空间，有的甚至设置小型的会议室。,重庆东原香山,二、别墅类豪宅 | 户型功能 中西厨房,中西厨房设置给主人提供了更为灵活的厨房操作空间，方便实用。豪宅已不仅仅满足于常规的餐厅设置，而是将功能分区进一步做细。餐厅区一般专设一个房间，供全家一起享用正餐。面积应足以摆放长桌，且空间布置不能显得局促。 早餐区可以是一个公共空间，可以几个人围坐在一起进食早餐或享用下午茶。此区域不应单纯追求大面积，还需布置得简洁明亮，具有亲和力。家庭活动室不以用餐为单一用途，但一些房型中的家庭活动室设在用餐区旁，因此可兼具候餐区的功能。,莆田凤凰山铂郡别墅户型,西餐厅的方桌， 中餐厅圆桌,二、别墅类豪宅 | 户型功能 主卧和佣人房分离,人用房分区 主客人用房的分离在豪宅中体现得更加充分，设计时最大程度地避免相互间的干扰。两者均有独立的流线和完善的配置。甚至客房可以设单独的规模较小的会客、起居空间和厨房等，形成一个与主体脱开的单元以保证主体的独立性。与主体部分的联系依靠庭院或连廊等过渡空间来达到目的。,二、别墅类豪宅 | 户型功能 主卧系统,主人套房作为豪宅主人独享的私密性生活空间，是所有功能空间的重中之重。常见的做法是男女主人房分设，均单独配备各自的更衣、洗浴空间，而且根据男女主人不同的使用要求，分别附设书房、大型化妆间、健身房等。,即便是主人套房未男女分设，至少将其更衣间分开。另外，在套房的卧室、更衣、洗浴三大空间的比例分配上，与普通住宅有明显的不同，即更衣、洗浴房间的面积是卧室的两倍以上，一些大型的卫生间甚至结合健身设施统一设计，如各种健身器械、桑那房、蒸气房等。,主卧,卫生间,更衣室,书房,露台,书房,更衣室,卫生间,璟湾二十八玺a户型14202f双主卧房型设计,别墅双主卧设计一般不在同一楼层，如在同一楼层，则单栋别墅的面积会很大，至少在1000以上； 别墅类豪宅由于面积较大，要考虑到垂直交通和平面交通组织，所以较难做到双主卧“分而不离”的形态；,二、别墅类豪宅 | 户型功能 主卧系统,私人豪华卫生间,附设书房空间,重庆东原香山 深圳香蜜湖1号,上海佘山世茂庄园 深圳香蜜湖1号,重庆东原香山 深圳香蜜湖1号,二、别墅类豪宅 | 户型功能 主卧系统,重庆东原香山 深圳香蜜湖1号,附设私人起居空间,上海檀宫 深圳香蜜湖1号,步入式衣帽间,重庆东原香山 深圳香蜜湖1号,二、别墅类豪宅 | 户型功能 宽大露台设计,宽大的露台设计 宽敞的大露台设计常常是提高豪宅品质的主要决定因素，另外宽敞的大露台也可以提供户外的休闲就餐场所。,恒禾七尚别墅超大露台实景,二、别墅类豪宅 | 户型功能 高标准佣人房,工人休息室 四川成都 龙湖.长桥郡,工人卫生间 四川成都 龙湖.长桥郡,高标准佣人房 ,在国内的普通住宅、甚至是一些中档别墅中，佣人房往往是一个面积狭小的房间，仅为满足一张单人床的摆放需要。而在豪宅中，由于管理上需要更多的工人，如花木园艺、卫生清洁、厨房后勤等，佣人房的数量通常多于一间，其空间尺度所配置的专用卫生间的标准更接近于其它次要卧室套房，仅在位置上处于从属地位。在达到功能使用要求的情况下，尽量提高其舒适度，表现出对管理服务人员的尊重。,二、别墅类豪宅 | 户型功能 桑拿室、放映厅,桑拿室 桑拿房设置增加了豪宅的舒适程度，紧张的工作之余,偶尔到桑拿房去“蒸”一下，缓解一下压力，放松一下神经,对健康也很有好处。另外设有按摩空间，主人可以边听音乐边享受按摩师的按摩服务,四川成都 龙湖.长桥郡,放映厅 具备邀请、接待人数较多的至亲好友，大伙儿可以在家里头的大型多功能厅一起欢唱卡拉ok、一起观看电影大片、一起蹦disco甚至还可以请歌星到家里唱歌助兴、此乃不同于卡拉ok的现场演唱会机能。,上海世茂佘山庄园,二、别墅类豪宅 | 户型功能 娱乐室、健身房,上海佘山高尔夫别墅 重庆东原香山,娱乐室 ,重庆 东原香山,健身房 ,二、别墅类豪宅 | 户型功能 水吧间、游泳池,酒吧间 ,重庆东原香山 深圳观澜湖高尔夫大宅,游泳池 ,二、别墅类豪宅 | 户型功能 储藏室、私家电梯,成都龙湖.长桥郡,储藏室 ,私家电梯 ,设置私家电梯方便了上下楼层的联系，尤其为老人提供了便捷的联系通道，提升了豪宅的品质。,重庆 和记黄浦,二、别墅类豪宅 | 建筑风格,厦门恒禾七尚：现代流水墅（新加坡风）,厦门国贸天琴湾：英国乔治风格,厦门建发央墅：法式风格,上海绿城玫瑰园：英式,二、别墅类豪宅 | 建筑风格,呼吁文化的回归！,复制、舶来品？,1、中国人崇洋媚外的价值观！ 2、中式风格的缺点（传统中式风格在外立面、取暖、油烟排污、门窗私密性等方面的不足） 3、中式风格的出路？（传统与现代的碰撞，新中式风格较难把握）,厦门泰禾院子（新中式）,厦门建发央墅（法式）,二、别墅类豪宅 | 建筑材料,外挂高档建筑石材 外挂高档建筑石材可以提升豪宅产品的尊贵形象，是很多豪宅产品首选的立面装饰手法。高档的建筑石材不仅从视觉角度提升建筑档次，而且可以从内在的角度满足购买者显贵的内心购房需要。,上海翠湖天地御苑,上海绿城玫瑰园,高档节能建筑保温材料 近几年国家提倡节能减排的号召，推动了开发商对节能建筑环保材料的大量运用。一些高科技节能建筑保温材料在豪宅产品中的运用，在一定程度上增加了产品的高科技含量，成为豪宅项目新的亮点。,门窗 墙体 屋面,二、别墅类豪宅 | 建筑材料,在淋浴房中采用时可以根据用户需要，改变其透明度，既可以保证个人私密性，又增添更多的生活情趣。,高科技的辅助设备设施 豪宅中的设备设施除了通常的空调、水处理、机电等功能性设备以外，还有大量体现豪华气度和高度舒适性的其它高科技辅助设施。如比尔盖茨价值上亿美元的豪宅就是充分利用了电脑网络信息技术的智能住宅。香港的顶级豪宅“创世纪”除了有车库以外，还预留了直升机停机坪。此外还有自动恒温的室内游泳、电子雾化玻璃、专用电梯、游艇码头等。,二、别墅类豪宅 | 建筑材料,云顶庄园的直升飞机停机坪,建发央座的电子雾化玻璃,二、津津乐道的符号,央座的小品雕塑,恒禾七尚的园林小品,万科湖心岛会所小品,央座的小品雕塑,豪宅总是少不了一些让富豪们茶余饭后津津乐道的符号！,chapter 4 配套服务篇,主题会所 豪华会所是豪宅必备的要件之一，装修豪华、气派的会所能极大提升项目的档次。会所对其营销溢价形成了重大的支撑，除了金碧辉煌的豪华室内装修，像室内游泳池、健身馆等高档配置，门童的配备等都是豪宅的主要标签之一。,一、主题会所 |,云顶至尊豪华会所,星河湾四季会所,建发央座泛会所,建发央座泛会所,一、主题会所 | 主要主题服务 健身美容主题,泳池、健身俱乐部、美容主题 在公寓型豪宅的会所配置中，游泳池基本为露天泳池，起到补充小区景观的目的，另有相当比例会所拥有露天及室内恒温泳池的双泳池配置。会所的泳池非普通健身游泳馆内泳池的配置，其融健身与美容于一体，除备有室内及室外泳池外，还有热水、香熏、矿物盐及日式风吕主题水疗泳池，室外泳池地台更特别铺砌热石，让业主享受泳池及浸浴后，双脚不用踏在冰冷的地台上。,会所多数提供最舒适的专业美容护理服务，包括一站式美容、美甲、护肤及水疗按摩、发型设计及美发护理等逾百种专业服务。另外，会有多位专业营养师及私人顾问，为住客提供更健康的专业指导，获得更事半功倍的健康与优美体态。,云顶至尊无边际泳池,云顶至尊会所外泳池,一、主题会所 | 主要主题服务 健身美容主题,别墅社区的配套会所设施更有志于营造与物业风格相一致的格调，并通过完善的服务设施体现低调的奢华感。,上海九间堂别墅会所 spa疗程房,如社区规模较大，或是会所兼而对外运营，那么其设施更多、分类更细。常见的其他设施还有诸如室内攀岩训练室、室内体育馆、健康舞室、健身室、营养补充站、伸展活动室、美容顾问中心、化妆间、日式禅院、独立美容护理套房、贵宾按摩套房、双人美容护理贵宾套房、香熏水疗池、深层矿物池、冰水疗肤池