青岛胶州项目区域价值分析48p.pptx

青岛胶州市项目价值分析,土地拓展部 2014年1月,目 录,城市发展概况,1,项目概况,2,相关市场分析,3,4,3,投资估算及收益分析,1.城市发展概况,区划及人口,1.2,经济发展,1.3,产业情况,1.4,收入消费,1.5,城市区位,1.1,整体规划,1.6,发展前景,1.7,1.1城市区位,地处山东半岛东南部，黄海之滨、胶州湾畔。,山东半岛与内陆连通的交通枢纽。 3条高速公路纵横交错； 4条客运铁路横贯境内； 2大港口和国际机场相邻； 全国第三个铁路集装箱编组站,属于青岛市县级市。海湾大桥和海底隧道的开通使胶州和青岛联系紧密，相距15分钟车程。,充分接受青岛市的辐射，可接受青岛外溢购房群体。,1.2区划及人口,陆地面积1324平方公里，辖镇（街道）12个。 6个街道：阜安、中云、胶北、三里河、胶东、九龙6个街道， 6个镇：李哥庄、胶莱、胶西、里岔、铺集、洋河。 户籍人口80.9万人。,1.3经济发展,2012年青岛各市区gdp和人均gdp排名,胶州市发展处于在青岛市各市区中处于中上游水平。,1.3经济发展,人均gdp与房地产发展关系,胶州市gdp近年来均一直保持较高的增长率，年增长率在8%-20%。 胶州市宏观经济处于高速发展中。 2012年胶州市人均gdp折合约14093美元。根据国际通用衡量标准判断，胶州房地产市场正进入减速发展期，以改善需求为主。,1.4产业情况,2012年胶州市产业结构,2012年胶州市三次产业的比例关系为6：56：38。 第二、第三产业占主导地位,1.5收入消费,胶州市城市居民人均可支配性收入和人均消费性支出近几年连续保持稳步增长。 2012年人均人均可支配性收入达28586 元，同比增长12.5%；人均消费性支出达16516元，同比增长9.1%。 胶州城市居民生活富裕，购买能力强，对房地产开发起到一定支撑作用。,1.6整体规划,一城四区三轴,一城：中心城； 四区：东湖新区（少海新城）、南部新区、北部工业物流区、西部商贸区； 三轴：广州路为南北轴，兰州路、云溪河为东西轴，三里河为文化轴,城市性质,青岛市次中心城市，发展外向型经济为主导的现代化滨海园林城市。,城市规模,2020年用地75.35平方公里，人口63万。,总策略,以东湖新区为发展龙头，向南向东发展为主，西部北部优化完善。,在青岛“环湾保护、拥湾发展”城市发展战略下，胶州抓住发展机遇，全面接轨大青岛，抢占“拥湾发展”制高点；老城区逐步向新城过度，东湖新区成为城市发展方向。,1.7发展前景,胶州发展方向向南，将形成青岛黄岛的无缝连接，融入青岛是胶州未来的发扎趋势。 青岛的制造业、物流业向周边转移，今后随着黄岛等区的饱和，胶州将是青岛最佳转移对象。,胶州等腹地黄岛之后青岛新的淘金热土。,2011年青岛市国民经济和社会发展第十二个五年规划发展纲要，提出适时推进即墨、胶州、胶南难入中心城区，将为胶州的发展带来新一轮的机遇。,1.7发展前景,机场落户胶州，建空港新城，楼市受益,新机场落户胶东街道办事处店口西，新机场运行等级为4f级（流亭机场目前为4e级），为最高等级，与北京首都国际机场、上海浦东国际机场、广州白云国际机场等11个机场等级相当。 胶州结合新空港城建设，将建设成为陆空一体的综合交通枢纽。,2017年新机场落成后，势必对周边区域带来诸多利好。作为空港辐射区经济增长的引擎，新机场将提速整个区域配套的升级及各个产业发展，而最直接最先受益的无疑是楼市。,城市概况总结,胶州地理优势突出，经济保持稳定增长，未来将接受青岛的战略转移，融入青岛城区，经济将持续增长，经济效益奖进一步突出。,2.项目概况,四至范围及周边情况,2.2,项目用地现状、规划指标及获取方式、条件,2.3,地理位置及交通情况,2.1,2.1地理位置及交通情况,本案地处：中心城区东南角边缘。西紧邻胶州市政府等行政中心。 交通：北侧为高架快速路，东侧为海尔大道，南侧为香港路，西侧为铁道。项目东西有北京路、澳门路等多条穿越铁道规划路，并有三里河穿越。交通极为方便通达。,本案区域,本案 区域,2.2项目四至及周边情况,项目区域,项目西侧铁路,项目北侧高架桥,项目用地概况： 用地现状： 三里河街道下属赵家滩、辛庄、王家滩三村及企业用地。 土地规模： 约3000亩。 规划指标： 正进行区域控规审批，原预计年前审批完毕。 用地性质： 正进行拆迁将调整为胶州市cbd商务区建设用地。 交易概况： 交易方式：区域取得控规及拆迁完成后，预计3月政府收储，4月上市挂牌出让。 土地价格：预计每亩土地价格约140万元/亩，加之中间等费用15万元，合计155万元/亩。 市政条件：区域的大市政及规划道路由政府完成。,2.3项目用地现状、规划指标 及获取方式、条件,3.相关市场分析,项目区域市场分析,3.2,胶州市房地产市场分析,3.1,3.1胶州房地产市场分析,3.1.1投资分析,近年来，房地产开发投资整体呈现出增长趋势。2008年、2010年，两次宏观调控影响下，房地产开发投资增长态势下滑。2011年复苏，2012年增速减慢。 社会固定资产投资额逐年增加，其中，房地产开发投资额占比逐年增加，从2006的6.4%增加到2012年的11.6%。 胶州房地产开发投资增长速度在2011年达到最高峰，2012年房地产投资额增速减缓，但仍保持平稳增长态势，表明房地产市场发展稳定。,3.1胶州房地产市场分析,3.1.2土地市场供应成交情况,2010-2013年间，胶州市居住用地供应面积和供应建筑面积均呈现逐年下降趋势。,供应情况,2010年2013年间，居住用地成交面积和成交面积建筑面积上下波动，2011年间均达到最大。,成交情况,3.1胶州房地产市场分析,3.1.2住宅市场状况,供应情况,2013年胶州市住宅供应214.6万平方米，同比上升68.8%。成交149.0万平方米，同比上升25.6%。批售比1.4，市场呈供过于求态势。,2013年胶州市住宅总体成交均价4989元/平方米，同比上升4.2%。,成交价格情况,3.1胶州房地产市场分析,3.1.2住宅市场状况,2013年胶州市住宅用地共成交47宗，成交楼面均价约505元/平方米。,2013年胶州市住宅用地成交一览表,3.1胶州房地产市场分析,3.1.2住宅市场状况,2013年胶州市住宅用地成交一览续表1,3.1胶州房地产市场分析,3.1.2住宅市场状况,2013年胶州市住宅用地成交一览续表2,3.1胶州房地产市场分析,3.1.2住宅市场状况,2013年胶州市住宅用地成交一览续表3,3.1胶州房地产市场分析,3.1.2住宅市场状况,2013年胶州市住宅供应214.6万平方米，同比上升68.8%，成交149.0万平方米，同比上升25.6%；批售比为1.4，市场呈供过于求态势。 2011年胶州市住宅成交均价大幅提升，主要是因为区域内高端项目大量入市，签约均价上涨明显。2011年-2013年胶州市住宅成交均价增长缓慢，2013年胶州市住宅总体成交均价为4989元/平方米，同比上升4.2%。,3.1胶州房地产市场分析,3.1.2住宅市场状况,2010-2012年胶州市住宅供应结构相对稳定，2013年首置、首改产品小幅升高，再改产品占比减少。 2010-2013年首改产品占成交比持续上升，2013年首改产品占比38%，接近首置产品的占比40%。,3.1胶州房地产市场分析,3.1.2住宅市场状况,2009-2013年胶州市存量上升明显，其中，2013年期末库存上升至228.4万平方米，同比上升40.3%，存销比18.4，表明未来市场整体去化压力大。 2013年存量结构中，再改产品占比最多，为39%，其次为首改产品，占比31%，首置产品最少，为30%,注：2009年、2010年，胶州市网签不完善，网签数据与实际有偏差,3.2项目区域市场分析,3.2.1 近一年区域住宅地块成交情况,3.2项目区域市场分析,3.2.1近一年区域住宅地块成交情况,3.2项目区域市场分析,3.2.1 近一年区域住宅地块成交情况,3.2项目区域市场分析,3.2.2重点地块-绿城胶州项目用地,2009年绿城集团进驻胶州，绿城胶州项目为绿城集团继青岛“理想之城”后在胶东半岛的第二个项目。 项目位于胶州市新城区北京路以北，云溪河以南，温州路以西，福州路以东范围内，分布于胶州市行政文化中心中轴线世纪大道的两侧。 项目占地面积约56万平方米，建筑面积约120万平方米，总投资约50亿元。项目建设分五期进行，将建设成为集五星级酒店、住宅、商业等功能于一体的大型城市综合体。,3.2项目区域市场分析,3.2.2重点地块-绿城胶州项目用地,绿城胶州项目住宅用地成交情况,3.2项目区域市场分析,3.2.3 周边在售楼盘及区域划分,新区：目前生活配套不成熟，交通便利性差，大量新项目涌现，房层空置率较高。 大部分是二次置业或多次置业，购买用途一投资为目的。 规划前景优越，未来消费者的接受程度将有所提高。,中心城区：城市基础设施和公共配套设施齐全，居住成熟度高，楼盘集中。,本案地处中心城区东南角边缘，为中心城区、东湖新区、南部新区三区交界地带。,3.2项目区域市场分析,3.2.4 分区域楼盘分析-中心城区（经济型产品为主的大盘）,3.2项目区域市场分析,3.2.4 分区域楼盘分析-中心城区（经济型产品为主的大盘）,主体均价区间为6000-7000元/平方米； 以经济型户型为供给主流； 大部分为毛坯出售；,楼盘较多； 项目总面积较大，多为20-30万平方米 区域内项目整体容积率适中，1.4-3.5； 知名开发商绿城集团进驻区域；,3.2项目区域市场分析,3.2.4 分区域楼盘分析-东湖新区（户型较大的湖景别墅区）,别墅区为主； 独栋别墅主体均价区间为11000-18000元/平方米； 湖景房户型整体偏大； 大部分为毛坯出售,项目总面积偏小，多为3-10万平方米 区域内项目整体容积率低，0.3-0.6； 知名开发商顺驰中国进驻区域,3.2项目区域市场分析,3.2.4 分区域楼盘分析-南部新区,主体均价区间为6000-7000元/平方米； 以经济型户型为供给主流； 大部分为毛坯出售；,楼盘少； 项目总面积较大，多为20-30万平方米 区域内项目整体容积率偏低，1-2；,3.2项目区域市场分析,3.2.5重点楼盘分析-书香名苑,3.2项目区域市场分析,3.2.5重点楼盘分析-仕府名苑,3.2项目区域市场分析,3.2.5重点楼盘分析-半岛蓝湾,3.2项目区域市场分析,3.2.5重点楼盘分析-绿城紫薇广场,相关市场分析总结,市场特征-存销比逐年增大，去化有压力，市场向南部发展 2013年供销比为1.4，呈现供大于求态势；截止年底存销比为18.1，去化压力大。 近几年市场销量及成交均价提升显著，市场处于蓄势突破阶段。 目前老城区在售新盘不多，多集中在新、老结合带；南部区域为未来发张方向。 客群特征-泛公务员、生意人和外地客户是胶州房地产市场特别是中高端市场的主要客户 胶州房地产市场特别是中高端市场的主要客户为泛公务员、生意人和外地客户。 首改、再次改占60%。 产品特征-中大户型精装房将占领未来区域市场 面积在80-100的两房和110-120的三房备受消费者青睐，去化速度明显快于其他户型。 产品交房多以毛坯房标准，精装房产品稀缺，建议以打造精装房样板生活为本案未来的发展方向。,4.投资估算及收益分析,投资估算,4.2,收益分析,4.3,土地及售价预判,4.1,土地费用： 按照三里河政府的报价