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超高层建筑研究报告,xxxx发展有限公司 拓展部 2011年2月24日,2,目录,一、高层外立面建筑形态参考案例 二、经济高度及单层面积 三、超高层节能设计及智能化 四、超高层建筑施工难点及处理 五、业态组合方式探讨 六、某超高层项目开发建议（仲量联行） 七、某超高层开发成本评估（案例） 八、国内外超高层案例研究 九、佛山禅桂两地写字楼市场分析,3,第一章 高层外立面建筑形态参考案例,4,一、按建筑形态划分,根据我部的调查研究，目前世界上比较流行的超高层外形设计，按建筑形态划分主要可分为以下几种典型的形式： 1、矩型 比较经典的建筑形态，从超高层的鼻祖：“芝加哥学派”发展而来的超高层建筑形态。这种建筑形态的建筑外形硬朗，有利于内部空间布局，施工难度相对较小。,5,1、矩型超高层案例：,广州中信广场,6,芝加哥 300 north lasalle,1、矩型超高层案例：,首尔 大韩生命63层高层,7,香港 icc,1、矩型超高层案例：,纽约 new seven world trade center,8,2、圆弧型 包括有竖向圆弧、横截面圆弧、以及圆弧变形等形态，这类建筑外形圆滑现代感强，风荷载较小，但施工难度相对较大，不利于内部空间的布局。圆弧型超高层以横截面圆弧形式的居多，竖向圆弧和圆弧变形比较少见。,9,2、圆弧型竖向圆弧超高层案例：,伦敦 swiss re-insurance building,东京新宿 concoon building,10,2、圆弧型横截面圆弧超高层案例：,芝加哥 marina city,广州国际金融中心,11,芝加哥 333 west wacker drive,2、圆弧型横截面圆弧超高层案例：,12,2、圆弧型圆弧变形超高层案例：,芝加哥 lake point tower,日本某超高层建筑,13,3、多边型 这类建筑形态的超高层通常从四边形、六变形及八边形变化而来。多边型的超高层外形变化丰富，避免了矩型的呆板，但施工难度也加大，同时某些多边型超高层也不利于内部空间的间隔。此外，也有公司反映部分多边型外立面由于变化太多，维护相当麻烦，以上海金茂广场为例：金茂大厦的幕墙有10.18万平方米，据说2架擦窗机连续工作，一年才能把所有的玻璃擦一遍，而且，由于建筑外形凹凸起伏太大，檐部又挑出很多，有的地方达3m以上，擦玻璃相当困难。,14,3、多边型超高层案例：,上海 金茂大厦,台北 101大楼,15,3、多边型超高层案例：,上海 环球金融中心,新加坡 may bank building,16,3、多边型超高层案例：,沃斯堡 chesapeake energy fort worth texas barnett shale skyscraper building,雅加达 dharmala office building,17,4、帆船型 这种形态的超高层建筑形态模仿风帆的造型，其中以迪拜的帆船酒店最为闻名，而帆船型的超高层建筑也以迪拜为最多。,18,4、帆船型超高层案例：,迪拜 dubai national bank,广州 合景国际金融广场,19,4、帆船型超高层案例：,迪拜 the address downtown burj dubai,迪拜 帆船酒店,20,5、多塔型 现代多塔型超高层的建筑形态主要是从二十世纪初，纽约帝国大厦的形态演变而来。目前世界第一高楼，迪拜的哈利发塔就属于这种类型，这类超高层集中在芝加哥和迪拜。多塔型超高层由多个塔楼紧靠而组成，越向高层建筑面积越小，建筑形态上现代感强，有比较强烈 “拔高”的视觉效果。 多塔型超高层优点是外观形态稳定硬朗，采光面多，核心筒布置灵活；但这种形态塔楼的高层部分建筑面积一般比较小，经济性略差。,纽约 帝国大厦 现代多塔型超高层的“鼻祖”,21,5、多塔型超高层案例：,迪拜 哈利发塔,墨尔本 eureka tower,22,5、多塔型超高层案例：,芝加哥 sears tower,芝加哥 trump tower,23,6、创意型 这类超高层建筑的建筑形态设计极具创意精神，可以说是现代建筑设计的大胆探索结果。创意型超高层设计多强调外形设计效果，一般经济性较差，建筑和维护成本也高，比较少发展商愿意采用。,24,6、创意型超高层案例：,欧洲某超高层建筑,芝加哥 aqua tower,莫斯科某超高层建筑,25,二、按幕墙形式划分,世界各地超高层的外立面以采用玻璃幕墙最为普遍，但也存在一些其他形式，按幕墙形式划分主要有以下的类型： 1、硬质外墙型 古典风格的超高层外立面，起源于现代超高层建筑的发源地：芝加哥，是“芝加哥学派”建筑的标志性元素。欧美等地建于1900-1950年期间的高层建筑，一般都采用这种外墙。近年来，有部分新建高层建筑重新采用这种复古的设计，营造出独特的外立面风格。,26,1、硬质外墙型高层案例（欧美古典类高层）：,利物浦 royal liver building,芝加哥 elgin tower building,27,1、硬质外墙型超高层案例（现代类）：,广州 珠江投资大厦,广州 发展中心大厦,28,2、纯玻璃幕墙型 这类外墙的建筑，在二十世纪后期非常常见，几乎是超高层建筑的标准形式。纯玻璃幕墙型外形简洁明快，令超高层建筑有浑然一体的感觉，但由于在过去的数十年里采用类似设计的建筑太多了，外形感觉比较雷同，所以在近十年来一些标志性超高层反倒比较少采用这种形式的外墙。,29,2、纯玻璃幕墙型超高层案例：,芝加哥 ama building,广州 中信广场,30,芝加哥 333 west wacker drive,2、纯玻璃幕墙型超高层案例：,纽约 new seven world trade center,31,3、金属骨架加玻璃幕墙型 实际上是从纯玻璃幕墙型演变而来，是在玻璃幕墙外侧加设金属骨架用于装饰。这种外墙形式改变了纯玻璃幕墙型呆板单调的感觉，金属骨架在阳光或灯光下闪闪发亮，令人感觉整个建筑更加硬朗，金属骨架的硬质感和玻璃幕墙的软质感相互映衬，具有刚柔并济的效果。 在我部调查过程中发现，近年来几乎所有亚太区的地标性超高层都是采用这一类型的外墙形式，其中包括：香港ifc、icc；上海金茂大厦、环球金融中心；台北101大楼、吉隆坡石油双子塔等。,32,3、金属骨架加玻璃幕墙型超高层案例：,香港 icc,香港 ifc,33,3、金属骨架加玻璃幕墙型超高层案例：,上海 金茂大厦,上海 环球金融中心,34,3、金属骨架加玻璃幕墙型超高层案例：,台北 101大楼,吉隆坡 石油双子塔,35,第二章 超高层的经济高度和单层面积,36,一、超高层建筑的经济高度,就我国来说，没有严格的超高层概念界定，从目前的高层民用建筑设计防火规范来看，一般将100米以上的高层建筑统称为超高层建筑。当然，这种分类方法是否具有充分的科学依据以及是否符合国际一般标准还有待商榷，因为目前超过100米的建筑已经越来越多。 事实上，在100米的高度，建筑物无论从结构还是设备及施工等方面均无明显的质的变化。在本次调查中我部对一些设计师进行了访谈，按照专业人士提供的经验数据，一般在150米 (大约40层)左右，是超高层建筑设计的敏感高度。 所谓“敏感”，是指在这一高度以上，建筑物的超长尺度特性（绝对高度以及巨大规模）将引起建筑设计概念的变化，这种变化促使建筑师必须提出有效的设计对策，调整设计观念，应用适宜的建筑技术。这些变化包括： 垂直交通压力增加，电梯数量有可能随之增加； 由于电梯数量增加，引起核心筒面积增大，实用率减少； 为减少风荷载，塔楼面积一般会随着高度的增加而减少； 由于风荷载以及自重增大等原因，在结构和基础方面需要实施特别设计，引起建筑成本增大； 因此，我部在本次调查中得出以下结论： 超高层建筑的经济高度为： 150米（约40层） 超过这一高度经济性开始下降。,37,国内300米高度以下高层项目标准层面积参数,二、超高层建筑的单层面积,38,结论： 上述表格均按照不超过300米建筑高度的综合型超高层建筑进行数据采集，从表格中可见：单层建筑面积最小的是广州维多利广场、佛山卓远国际和佛山百花广场，均为1300平方米；单层面积最大的是北京盘古大观，为2800平方米；而大多数300米以下的超高层建筑单层面积均在22002300平方米之间。 综合本次调查的各项数据，我部推断： 一般高度在300米以内的超高层建筑 其单层面积普遍约为22002300平方米。,39,第三章 超高层节能设计及智能化,40,一、世界各地经典的节能型超高层,超高层建筑由于体量巨大，而且大量采用玻璃幕墙，一向被批评为不环保的建筑形态。对于超高层的节能设计，世界各地的设计大师们一直在不断探索中。近年来，隔热玻璃、保温墙体、屋面保温层、室内自动温控系统、变频电机、感应式自动扶梯等设备方面的节能手段已经比较成熟并陆续被大量采用。 本章节主要探讨超高层在建筑形态方面进行节能的一些手段。目前已经被应用的建筑形态方面的节能手段主要有以下两种形式： 1、减少阳光直射入室内实现节能 这种节能方式主要在热带气候地区采用，设计师通过各种手段，减少阳光对玻璃幕墙的直射，从而减少室内空调系统的能耗。 2、增加建筑物日照及通风实现节能 这种节能方式主要在温带气候地区采用：在冬天，通过增加阳光对建筑物内每个房间的照射，以减少暖气系统的能耗；在夏天，增加建筑物的通风性能，起到降温作用，减少空调能耗。,41,典型节能型超高层案例1：,广州发展中心大厦,节能手段：可调式外墙遮阳板 该建筑物外墙凡有开设玻璃窗的位置均设有可调式外墙遮阳板，这些遮阳板实际上是表面有多个冲孔的铝板，电脑系统能感应日照和温度的变化，自动调节遮阳板的开合角度，减少阳光对玻璃窗的照射。 其缺点是电脑系统和机电系统维护比较麻烦，而且遮阳板阻隔阳光的同时，也阻隔了窗外的光线和风景。,可调式外墙遮阳板,42,典型节能型超高层案例2：,雅加达 dharmala office building,节能手段：利用屋檐设计遮挡阳光 该建筑是美国著名建筑师p.鲁道夫(paulrudolph, 1918-1997年)的成功作品之一。该设计通过在外立面每层都设置外飘式的屋檐，防止阳光直射入室内。设计师精确计算过当地日照的角度来确定屋檐的外飘尺寸，保证了每个窗户都具备良好的遮阳效果。 该设计没有依赖任何机电系统，不存在维护成本问题，是非常具有前瞻性的设计思路。 其缺点是外立面受众多屋檐的影响较大，外形缺少现代感。,外飘的屋檐可有效遮挡阳光,43,典型节能型超高层案例3：,大楼首层天花可见有直通到天面的通风井,空气从各侧面开口进入，通过建筑物内部的通风井在天面排出,节能手段：利用通风井及侧面开孔增加采光、通风 设计师为英国建筑师诺曼福斯特，主楼的标准层平面呈微微弧状的三角形，在其3个立面上各开了3个巨形空洞，每个洞有3层高，与侧面互相错开，在每边空洞的平台上都种植有花草树木，不仅使这座大楼采光通风效果极佳，而且层层绿化与蓝色玻璃幕墙结合，反映了典型的生态意识。 其缺点是：增加阳光的手段只适合于有寒冷冬天的温带地区，此外该设计的面积浪费比较多，经济性略低。,法兰克福 commerzbank,侧面开口可引入空气和日照,44,二、超高层智能化设计案例,超高层建筑属于一个人口、设备都高度密集的复杂系统，智能化设计可实现加快建筑物内人员流动、方便设备管理、节能环保等作用，因此，是超高层建筑设计中一个重要的组成部分。下文将以台北101大楼和上海金茂大厦为例，简单介绍一些适用于超高层建筑的智能化手段。 台北101大楼智能化案例： 台北101大楼内使用了光纤和卫星网络连线，每秒的传输速率最高可达1gb。 办公大楼采用全球首创的“访客发卡系统”（vaks）。由德国西门子公司设计制作，访客先利用访客发卡机与租户联系，要求授权进入大楼。租户摄影留下访客影像档后，即可授权发卡，访客利用该临时访客卡即可进入大楼门禁，搭乘双层电梯到达参访楼层。访客门禁卡使用磁条插卡式，承租单位员工门禁卡则使用感应式（rfid）。 设计有“电梯预叫系统”，可于电梯未到达前，以大楼电梯外的按钮指定欲到达的楼层，在电梯内不必排队按键。在非上班时间，承租单位之员工必须利用门禁卡感应启动大楼电梯，电梯才得以运作，以维护大楼内部安全。台北101也有电梯导览系统及电梯乘场显示系统，以方便乘客查询电梯相关资讯。,45,办公区的电梯还有一个创新的“空中对接”自救功能，一旦在半途发生故障，远程控制系统grt将指令相邻的电梯迅速依旁停靠，电梯轿厢的侧门将自动打开，使客人迅速脱离困境。 照明嵌装式灯罩，1.5米1.5米均匀布置，光照均匀，光线柔和，照度达450-500lux，对电脑荧光屏无反光，不刺眼，有利于电脑时代眼保健。 金茂大厦办公区的空调选用世界先进的低温送风的变风量机组，新风量.5升/秒/人，每层办公区还设有24只手动温控器,可使室温在19-29范围内任意调节。在空调系统的末端设有消音设备，为客人提供安静的办公环境。金茂大厦的空调设计已获美国“供暖、制冷及空气调节工程师协会“ 优秀设计奖。,上海金茂大厦智能化案例：,46,第四章 超高层建筑技术难点及处理,47,由于超高层建筑结构的特殊性，建筑内部的梁柱将会不可避免的存在，在结构设计中要考虑异型柱的使用，特别是在超高层住宅户型设计中，充分全面考虑梁柱的影响、规避及利用是设计的难点。 对于结构设计来讲，按照建筑使用功能的要求、建筑高度的不同以及拟建场地的抗震设防烈度以经济、合理、安全、可靠的设计原则，选择相应的结构体系，一般分为六大类：框架结构体系、剪力墙结构体系、框架剪力墙结构体系、框筒结构体系、筒中筒结构体系、束筒结构体系。 七十年代以前，我国的高层建筑多采用钢筋混凝土框架结构、框架剪力墙结构和剪力墙结构。 进入八十年代，由于建筑功能以及高度和层数等要求，筒中筒结构、筒体结构、底部大空间的框支剪力墙结构以及大底盘多塔楼结构在工程中逐渐采用。 九十年代以来，除上述结构体系得到广泛应用外，多筒体结构、带加强层的框架筒体结构、连体结构、巨型结构、悬挑结构、错层结构等也逐渐在工程中采用。,难点1结构系统,48,为适应结构体系的多样化，结构材料向多样性发展，八十年代以前高层建筑主要为钢筋混凝土结构。进入九十年代后，由于我国钢材产量的增加，钢结构、钢混凝土混合结构逐渐采用。如金茂大厦、地王大厦都是钢混凝土混合结构。此外，型钢混凝土结构和钢管混凝土结构在高层建筑中也正在得到广泛应用。高层建筑结构采用的混凝土强度等级不断提高，从c30逐步向c60及更高的等级发展。预应力混凝土结构在高层建筑的梁、板结构中广泛应用。钢材的强度等级也不断提高。 高层和超高层建筑在结构设计中除采用钢筋混凝土结构（代号rc）外，还采用型钢混凝土结构（代号src），钢管混凝土结构（代号cfs）和全钢结构（代号s或ss）。 建筑高度100m，柱网为8.4m，抗震设防烈度为6度，采用框架剪力墙或框筒结构体 系较为经济合理，这种结构体系的剪力墙或筒体是很好的抗侧力构件，常常承担了大部分的风载和地震荷载产生的水平侧力，总体刚度大，侧移小，且满足玻璃幕墙的外装饰要求。 超高层建筑的楼板和屋盖具有很大的平面刚度，是竖向钢柱与剪力墙或筒体的平面抗侧力构件，同时使钢柱与各竖向构件（剪力墙或筒体）起到变形协调作用。,难点1结构系统,49,一般钢结构建筑物的楼板和屋盖，都采用轧制的压型钢板加现浇钢筋混凝土（简称钢承混凝土）楼板和屋盖，厚度一般不小于150mm.目前在设计钢承混凝土楼板和屋盖时没有考虑钢承混凝土楼板和屋盖与钢梁共同作用。主要是对于板底呈波形的计算原理不甚了解或认为计算繁琐，就按平板计算，这样既不安全又增加了钢梁的用钢量。 如果采用钢梁与钢承混凝土楼板共同作用，简称mst组合梁，只要计算正确，配筋合理，栓钉可靠，则可以节约楼层和屋盖钢梁的用钢量20%左右，而且不需对钢梁进行稳定验算。,难点1结构系统,50,超高层建筑，核心筒的设计需平衡采光、节能、易于维护、减少公摊、不同业态核心通上下统一等多方要求，是建筑设计的难点之一。往往需通过多方案论证比较，找寻最优化方案。 高层建筑与其它建筑之间的最大区别，就在于它有一个垂直交通和管道设备集中在一起的、在结构体系中又起着重要作用的“核” （ core ）。而这个“核”也恰恰在形态构成上举足轻重，决定着高层建筑的空间构成模式。 随着高层建筑建设的发展、高度的增加和技术的进步，在高层建筑的设计过程中，逐渐演化出了中央核心筒式的“内核”空间构成模式。在建筑处理上，为了争取尽量宽敞的使用空间，希望将电梯、楼梯、设备用房及卫生间、茶炉间等服务用房向平面的中央集中，使功能空间占据最佳的采光位置，力求视线良好、交通便捷。在结构方面，随着筒体结构概念的出现、高度的增加，也希望能有一个刚度更强的筒来承受剪力和抗扭。在建筑的中央部分，有意识地利用那些功能较为固定的服务用房的围护结构，形成中央核心筒，而筒体处于几何位置中心，还可以使建筑的质量重心、刚度中心和型体核心三心重合，更加有利于结构受力和抗震。,难点2垂直交通设计,51,这种“内核”空间构成模式，经过长期的实践检验，以其结构合理、使用方便和造价相对低廉的优势，很快便成为高层建筑中最为流行的空间布局形式。当然，除了中央核心筒式的“内核”布置方式之外，高层建筑还有其它的布局方式，如“外核式布局”和“多核式布局”等等。尽管中央核心筒式布局的筒体周围的房间需要人工采光和机械通风，总会多少给人带来不适感，但是一直以前，“内核”式的布局形式一直占据着主导地位。“内核”式的布局形式及其变种不仅在数量上占有绝对优势，而且，大多数著名的超高层写字楼建筑也都采用这种形式。但是作为超高层住宅建筑，这种内核式的布局存在着诸多不便利之处。 随着时代的发展、技术的进步，人们对建筑需求的变化和设计侧重点的不同，以中央核心筒为主流的高层建筑“内核”空间构成模式开始受到了挑战。,难点2垂直交通设计,52,核与主要使用空间分散和分离还可以使楼梯间、卫生间等直接对外自然采光通风，既节约能源，又省去消防所需的加压送风设备，更符合低能耗，可循环的现代设计原则。因此，近几年强调生态、节能的高层建筑多采用这种布局方式。马来西亚建筑师杨经文设计的高层建筑，不但楼梯、卫生间等全部对外，而且电梯筒壁还被刻意用来遮挡日晒，可谓“分散外核空间构成模式的生态设计方式”。“吉隆坡广场大厦”（ plaza atrium ， 1986 ）及其最新设计的“新加坡展览大厦”（ exhibition tower 1999 ）就都反映出这一设计特征。而另一位欧洲的建筑师赫尔佐格（ t. hetzag ）设计的前述之德国汉诺威建筑博览会管理办公楼，也以其生态观念赢得了众口称赞。,难点2垂直交通设计,53,在超高层建筑中，快速、高效、平稳的垂直服务是难点之一。 电梯作为垂直交通工具，对其数量的配置、控制方式及有关参数的选定将不仅直接影响建筑物的一次投资（一般电梯投资约占建筑物总投资的10左右），而且还将影响建筑物的使用安全和经营服务质量。在建筑物内，恰当地选用电梯的台数、容量、运行速度、控制方式非常重要， 而建筑物内的电梯一经选定和安装使用就几乎成了永久的事实，以后若想增加或改型非常困难，甚至是不可能的了，因此，在设计中应该在设计开始时对电梯的配置应予以充分重视。 现代超高层建筑大都超过60层，建筑内人口流动大，纵向交通主要依赖电梯，有效设计超高层建筑的电梯的关键是运用各种局部电梯进行服务，并把局部区域电梯系统组织起来。通往这些局部区域，通过由地面始发站至局部区域的空中候梯厅之间的快速穿梭电梯进行服务，乘客到达空中候梯厅后再换乘区间电梯。为了能够将乘客以最快的速度运送到达目的地，一般以建筑每3035层为一局部区域。,难点3电梯,54,由于超高层建筑采用多梯系统，为了提高电梯群的使用效率，以最快的速度满足乘客的需要，缩短乘客等候时间，为此应采用微机电梯控制系统，通过计算机控制系统及时地处理大量信息，判断各站台的呼叫信息和各电梯的位置、方向、开闭状态、轿厢内呼叫等各种状态，以提高运送能力，改善服务质量，提高超建筑的经济效益。电梯微机群控系统主要有以下几个方面: 1.轿厢到达各停靠站台前应减速，到达两端站台前强迫减速、停车，避免撞顶和冲底，以保证安全。 2.对轿厢内的乘客所要到达的站台进行登记并通过指示灯作为应答信号， 在到达指定站台前减速停车、消号,对候梯的乘客的呼叫进行登记并作出应答信号。 3.满载直驶，只停轿厢内乘客指定的站台。 4.当轿厢到达某一站台而成空载时，另有站台呼叫，该轿厢与另外行驶中同方向的 轿厢比较各自至呼叫层的距离，近者抵达呼叫站并消号。 5.端站台乘客呼叫，调用抵端站台轿厢与空载轿厢之近者服务。,难点3电梯,55,6.在各站台设置轿厢位置显示器，对站台乘客进行预报，消除乘客的焦急情绪，同时可使乘客向应答电梯预先移动，缩短候梯时间。 7.站台呼叫被登记应答后，轿厢到达该站台时应有声音提醒候梯乘客。 8.运行中的轿厢扫描各站台的减速点，根据轿厢内或站台有无呼叫决定是否停。 9.乘客站台呼叫轿厢，同站台能提供服务的所有电梯的应答器均作出应答。 10.控制室将电梯群分类，分单数层站停和双数层站停，所有电梯都以端站为终点，在中间层站，单数层站台呼叫双数层站台的轿厢，控制室不登记，不作应答，反之也一样。 11.中间站台呼叫直达电梯不登记，不作出应答。 12.轿厢完成输送任务，若无呼叫信号或被指示执行其它服务，则电梯停留在该站台， 轿厢门打开，等待其它的呼叫信号。 13.控制系统时刻监视电梯的状态，同时扫描各站台的呼叫的状态。 超高层电梯的供电系统超高层电梯的供电系统一般都配置两路独立的供电电源， 以保证电梯的用电， 防止电梯的供电中断而使乘客滞留在行驶的电梯内。当一路电源发生故障或进行维修时，另一路电源自动投入。若发生意外事故或大范围地区停电使第二电源也不能供电时，这时供电系统应转换到第三电源，超高层的第三电源一般由柴油发电机供给。当第三电源也发生故障时，只有依靠蓄电池供电，一般要求蓄电池能够给各楼层的公共通道提供应急照明和应急电力，其余向电梯供电，并且能够维持电梯继续工作。,难点3电梯,56,作为超高层建筑，安全性必然是供电系统设计所需要格外注意的地方，其次是供电可靠性。配电系统的设计上，需考虑多回路供电及备用发电机组的配置。因超高建筑的高度，变配电房可以考虑设置在塔楼中部的楼层，以减少低压配电的损耗。备用柴油发电机设置于地库层，供电电压采用10千伏输出，再经变压器降压至低压配电，保证配电至塔楼的高层。 在超高层建筑的配电系统上，供电距离、电缆的长度、电缆大小的适当调整以及安装时的施工工艺也是难题之一。由于超高层面积大、楼层多，自然会出现远距离供电的问题，因此后备电源可考虑采用高压发电机来发电，从而解决了这个难题 另外还需要特别注意的是，超高楼遇到强风时，可能会出现左右晃动。由于超高层建筑物会有一定的摇摆度，在上升主干线的设计上可以考虑将电缆连接铜母线槽配电，以减低超高层建筑物在摇摆时对铜母线槽接驳组件位置的拉扯压力，减少发生故障及维修的机会，也相对地增加了主干系统的寿命。 建成后业主的使用方便也是必须要考虑到的，在电气设备的空间安排方面要有可调整的空间。作为超高楼，楼层多，机电方面的设备自然也多，而对于业主方面，他们肯定是希望拥有尽可能多的使用空间，这样就会和我们的电气设备所占用的空间形成一个矛盾，这也是很多高层建筑物都会碰到的一个问题。为了让业主获得更多的使用空间，在排布电缆和竖井方面要尽量减少转换竖井和缩小竖井等所占用的空间，以便提供出更多的空间给业主使用。,难点4供电安全性和稳定性,57,消防难点：超高层建筑由于其特殊的构造和功能要求，致使其内部火灾荷载大，火势蔓延迅速，人员疏散困难，救援难度大，形成重大火灾的隐患大。如2009年2月中央电视台新址的附属文化中心大火，造成了人员伤亡及财产损失。 消防设计要点：防火控火耐火 超高层建筑防火的主要技术措施。 防火，建筑工程中使用防火材料、防火构件、防火配件，装修工程中采用不燃、难燃性建筑材料，易燃易爆场所强化通风，设置防爆电气，使用不发火地面等。 控火，一是把火灾控制在初始阶段，包括安装火灾自动报警、自动灭火系统，进行早期探测和初期扑救；二是把火灾控制在较小范围，在建筑物平面和竖向划分防火分区和防烟分区，在建筑物之间留有适当防火安全距离，切断火灾蔓延途径，减小成灾面积，便于实施救援。 耐火，加强建筑结构构件的耐火稳定性，使其在火灾中不致失效，,难点5消防,58,超高层建筑，一般由超高层塔楼和多层地下室组成，工程测量难度大，施工测量如果失误，造成的损失会非常严重，并且难以弥补和修复，因此工程测量是超高层建筑的重点、难点 。,高层、超高层建筑要承受侧向的风力，一般说，在正常的风压状态下，距地面高度为10m处，如风速为5ms，那么在90m的高空，风速可达到15ms。若高达300-400m，风力将更加强大，即风速达到30ms以上时，摩天大楼产生的晃动将十分剧烈。对大楼的这种晃动，首先要考虑它对电梯的影响，电梯被视为超高层建筑的“生命线”。当电梯高速运行的同时，如果大楼的晃动超过一定尺寸，电梯的钢缆就会因时紧时松的受力不均受到伤害，并造成危险。,难点6测量,难点7侧风向影响,59,一些超高层大楼都曾出现过断电、跑水等事故。从管理上看除了做好预案，防止事故发 生和做好备用系统以外，一旦事故出现，如何抢救，是否有一位掌握全局、了解本系统一切 细枝末节的人十分重要。上海金茂大厦的管理层就曾对没有一位掌握该建筑14000多个阀门的人感到十分遗憾。 擦玻璃也成了管理这些庞然大物的一个麻烦。金茂大厦的幕墙有10.18万平方米，据说两架擦窗机连续工作，一年才能把所有的玻璃擦一遍，而且，由于建筑外形凹凸起伏太大，檐部又挑出很多，有的地方达3m以上，擦玻璃相当困难。,冬天，在气温较低的情况下，会由于低层(特别是一层大堂)和地下室的冷空气窜入电梯井，经烟囱效应形成强大气流，造成电梯关不上门。而且会将底层的一些气味带到高层，如厨房的气味、油烟味等，此时如在底层或地下室有电焊操作或燃气泄漏就可能将火源随气流带到高层，极端危险。同时，由于电梯轿厢与井壁间的缝隙很小，在电梯移动时，气流的摩擦会产生啸叫，这种现象在金茂大厦也有出现。目前，这是个国际性难题，目前尚未找到很好的解决办法。,难点8烟囱效益,难点9管理维护问题,60,超高层施工特点： （1）超高层基础采用深基础。由于建筑高，体量大，支撑高层的地基必须达到足够的强度，所以多采用深基础，持力层嵌入微风化岩层。 （2）超高层地下室深度大、层数多、面积大。一是要满足建 筑功能方面的要求，比如人防面积、停车位数量 等；二是要解决在施工过程中的结构抗浮问题。 （3） 超高层结构形式多为混合型。如型钢砼、钢管砼、 钢钢砼结构或全钢结。它们的共同特点是：施工简便、工期短、结构性能好且大大节约建筑材料，目前已成为超高层建筑群最为实用和主要的结构形式。 （4）超高层装饰工程装饰富于变化，工程量大，技术含量高、要 求高。超高层建筑的装饰工程的安全性功能尤其 重要，抗风压，风、水、气的密闭性要求高。 （5）建筑功能复杂，子系统多，安装工程工 程量大，要求精度高。 （6）新技术、新材料、新工艺大量采用。,难点10施工难点,61,第五章 业态组合方式探讨,62,超高层的主要业态有办公、酒店、公寓、酒店公寓、商场五种，辅助业态有观光层、空中餐厅、空中大厅、会议中心、会所等。现代超高层，单业态的建筑已不多见，绝大多数采用几种业态组合的方式，主要业态组合有如下几种： 组合方式一：酒店+住宅+办公 代表项目，迪拜哈利发塔 1-39层为酒店，43-108层为住宅，111-154层为办公，123层设有观景台。 组合方式二：商业+办公 代表项目，台北101大厦、吉隆坡双子塔。 9层以下为商场，9-84层为办公，35、36为会议中心，59、60为空中大厅。,一、 普遍业态组合方式,63,组合方式三：商业+办公+酒店 代表项目，上海环球金融中心 地下二层-3层为商业，7-77层为办公，79-93层为酒店，3-5层为会议中心，94-100层为观光层 组合方式四：办公+酒店 代表项目，上海金茂大厦 3-50层为办公，52-87层为酒店，顶层设有观光层、企业会所。 组合方式五：写字楼+酒店公寓+商业+酒店 代表项目：香港ifc,一、 普遍业态组合方式,64,上海金茂大厦（层）,业态组合: 会展中心+商场+写字楼+酒店 项目定位: 上海顶级国际化综合体,酒店53-87层,写字楼3-50层,商业会展、 商场,一、 普遍业态组合方式,65,香港ifc（层）,业态组合: 甲级写字楼+酒店式公寓+顶级 购物中心+六星级酒店 项目定位: 香港最顶级的综合体物业,购物中心,写字楼,酒店,酒店式公寓,一、 普遍业态组合方式,66,二、 同类型业态组合案例及其kpi体系,67,二、 同类型业态组合案例及其kpi体系,68,二、 同类型业态组合案例及其kpi体系,69,二、 同类型业态组合案例及其kpi体系,70,二、 同类型业态组合案例及其kpi体系,71,二、 同类型业态组合案例及其kpi体系,72,二、 同类型业态组合案例及其kpi体系,73,二、 同类型业态组合案例及其kpi体系,74,二、 同类型业态组合案例及其kpi体系,75,二、 同类型业态组合案例及其kpi体系,76,二、 同类型业态组合案例及其kpi体系,77,第六章 某超高层项目开发案例建议 （仲量联行）,78,一、楼面规格和层高,1、楼面规格 成熟市场甲级办公楼标准层面积一般大于2000平米； 根据资料搜集所得，多数甲级写字楼驻户希望标准层面积大于1,000平方米； 考虑到佛山及乐从本地租户的规模有别于广州等一线城市，同时考虑到项目本身 需要有一定的高度，建议标准层面积适当降低，2200-2300平方米是比较适中 的面积，可维持较高的面积使用率； 传统的方型平面布局对于用户的使用而言是最有效的（较高的面积使用率）。 2、层高和进深 目前市场上的层高（底到板）一般在3米5以下，但大多不配备中央空调； 甲级办公楼一般要求净高在2.7米以上，从而避免产生空间压抑感； 按本项目的定位，建议配备中央空调的净高不小于2.7米； 大梁、风管和楼板高一般为1.5米，则单层楼层总高度应不小于4.2米 建议采用架空地板（采用10公分标准，综合步线设置于架空楼板中，既方便维 修管理，也可保证线路安全）； 考虑到楼层净高及采光要求，单侧进深12-14米是比较合适的。,79,二、电梯和车位,1、电梯 根据市场经验，80%以上的租户最关注的是电梯平均等候时间；低等候时间的一 流电梯供应是办公楼成功的十分重要的因素； 按目前甲级办公楼每部电梯的平均服务面积为6,342平方米，而成熟甲级写字楼 市场则约为4,500-5,000平方米。 2、车位 根据我们的需求访谈，充足的车位是租户选择办公物业的主要影响因素之一； 国家规定100平米配置0.4个车位，但从现时佛山及乐从的汽车保有量来看，仍然 会存在车位不足的情况； 建议本项目办公楼部分平均150平方米配置一个车位，则共配备约310个车位； 建议以地下车位为主，项目周边预留部分广场地面车位，供临时停车用。,80,二、装修标准,注：以上装修标准按照甲级写字楼标准进行设定。,81,二、管理系统,注：以上管理系统按照甲级写字楼标准进行设定。,82,二、其它建议,注：以上管理系统按照甲级写字楼标准进行设定。,83,第七章 某超高层开发成本估算 （案例参考）,84,85,项目总投资结构,86,第八章 国内外超高层案例研究,87,一、国内外参考案例-上海金茂大厦,建筑概况： 【开工日期】：1994年5月10日 【竣工日期】：1999年3月18日 【占地面积】：2.3公顷 【建筑面积】：29万平方米 【建筑层数】：地上88层，地下3层 【建筑高度】：420.5米 【单层平面】：约2600平方米 【结构形式】：钢筋混凝土结构 【建筑造价】：50亿 【投资单位】：中国金茂（集团）股份有限公司 【建筑设计】：美国芝加哥som设计事务所 【英文名称】：jinmao building,88,88层的观光大厅，建筑面积1520平方米，是目前中 国内地最高最大的观光厅 53-87层为世 界上最高的超豪华五星级酒店金茂君悦大酒店，特别是高152米，直径27米的酒店中庭，28道环廊在霓红灯的照射下光彩迷人 51-52层为机电设备层 3-50层是层高4米，净高2.7米的大空间无柱办公区 1-2层为宽敞明亮、气势宏伟的门厅大堂 大厦选用最先进的玻璃幕墙，对幕墙框架作了鳞化处理，基本消除了光污染；大厦的消防安全和生命保障系统实现创新思路，改他救模式为自救模式；大厦电梯特有 的候梯不超过35秒、直达办公楼层、空中对接功能等是最优秀的垂直运输系统；大厦的智能化系统统管所有功能和区域，信息高速公路接通到每张办公桌和每间客房。大厦所有功能设备都具有先进性和超前性，成为世界建筑史上的一座丰碑。,一、国内外参考案例-上海金茂大厦,89,全国首批4a旅游景点金茂大厦88层观光厅，高度340.1米，建筑面积1520平方米，是目前中国内地最高最大的观光厅，为申城备受推崇的旅游热 点。两台每秒运行9.1米的超高速垂直升降电梯，一次可乘载33位游客，只需45秒钟就可将游客从地下一层直送88层，令人感受到前所未有的速度体验。登临金茂之巅，极目远眺，鸟瞰上海日新月异的国际化大都市景观，俯揽长江口浑然天成的海天浩瀚，欣赏申城动人心弦的璀璨夜景，坐拥金茂举世无双的中庭奇 境金茂大厦88层观光厅，新世纪上海旅游观光的新亮点。,一、国内外参考案例-上海金茂大厦,90,一、国内外参考案例-上海金茂大厦,91,顶级商务设施，顶级企业舞台 黄金般的地理位置：位于陆家嘴金融贸易区，交通四通八达。 高层次的客户结构：现已有32家财富500强企业的分支机构入驻。 优良的办公设施： 3-50层办公楼区域总建筑面积约123000平方米。 标准层无柱式大空间随意分割。 26部电梯分别为5个办公区提供快捷服务，高峰等待时间不超过35秒。 地面100个车位，地下800个车位。,一、国内外参考案例-上海金茂大厦,92,金茂音乐厅坐落于金茂大厦裙房一层，由音乐厅和艺术走廊两大部分组成，共有座位398个，以演奏室内乐为主。2005年金茂集团邀请国际著名大提琴家秦立巍先生出任音乐厅艺术总监。旨在把金茂音乐厅建成音乐氛围好，硬件配套全，艺术水准高的高雅文化艺术场所。 金茂音乐厅同时定期举办music after 6音乐沙龙系列活动，将各种不同的音乐融合进来。金茂音乐厅是金茂写字楼、金茂君悦大酒店、金茂88层观光厅配套的文化产业。,一、国内外参考案例-上海金茂大厦,93,平层设计- 商务办公 专为办公设置的五组26台高速电梯采用独特的玻璃轿厢，玻璃门厅，宽敞明亮，可迅速而又舒适地把客人送达各办公楼层而又不必中转。每十层56部电梯的配置可保证客人在上下班高峰时，候梯时间不超过45秒，给人以便捷的交通。 办公区的电梯还有一个创新的“空中对接“自救功能，一旦在半途发生故障，远程控制系统grt将指令相邻的电梯迅速依旁停靠，电梯轿厢的侧门将自动打开，使客人迅速脱离困境。 金茂大厦办公区在塔楼的350层，建筑面积为122,871平方米，均为无柱大空间，层高4米，净高达2.7米，租户可根据自身的需要任意进行分隔和布置.,办公区的采光窗宽敞明亮，自然采光达到最佳状态。照明嵌装式灯罩，1.5米1.5米均匀布置，光照均匀，光线柔和，照度达450-500lux，对电脑荧光屏无反光，不刺眼，有利于电脑时代眼保健。 金茂大厦办公区的空调选用世界先进的低温送风的变风量机组，新风量.5升/秒/人，每层办公区还设有24只手动温控器,可使室温在19-29范围内任意调节。在空调系统的末端设有消音设备，为客人提供安静的办公环境。,一、国内外参考案例-上海金茂大厦,94,裙房功能 裙房共有6层，建筑面积达32270平方米。裙房一层备有700平方米展览厅，可容纳380座位 的演示厅及小型会议室、多功能厅。演示厅配有同声传译和顶级视听设备，可举行新闻发布会、学术报告会、国际会议等等。 裙房二楼拥有千人大宴会厅、750人规模的水晶厅，以及诸多的嘉宾厅、会议厅、多功能厅。裙房3-4楼面向上海浦东世纪大道的北端，是浦劲娱乐中心，设有丰富多彩的舞台表演厅、舞池、酒吧和美食，以及ktv包房。 金茂购物中心位于大厦裙房的5-6层,商场总建筑面积为15664平方米。平均宽度达5米的主通道选用进口地板铺就而成。由特殊玻璃地砖拼设的空中走廊及螺旋扶梯；商场中庭结合大跨径玻璃穹顶的自然采光。购物中心采用以高强度不锈钢及落地式玻璃分隔组成的开放式商铺。16组自动扶梯。为方便游客，观光厅进出口处的地下一层设有食府。在裙房的三至六层有不锈钢盘旋梯、玻璃地面的天桥和悬空的九曲桥。,一、国内外参考案例-上海金茂大厦,95,建筑概况： 【开工日期】：1999年7月 【竣工时间】：2003年10月17日 【占地面积】：30278平方米 【建筑面积】：28.95万平方米 【建筑高度】：508米 【建筑层数】：地上101层，地下3层 【结构形式】：钢筋混凝土结构，新式的巨型结构 【建筑造价】：580亿元新台币 【投资单位】：台北金融大楼控股有限公司 【设计单位】：李祖原建筑师事务所,二、国内外参考案例-台湾101大厦,96,通讯塔 92-101f 观景台 89-91f 观景餐厅 86-88f 会员联谊会 85f 办公室 7-84f 健身中心 5-6f 金融服务中心 5f 购物中心 b1-4f 地下停车场 b2-b5,二、国内外参考案例-台湾101大厦,97,台湾位于地震带上，在台北盆地的范围内，又有三条小断层，台北101的设计必须要能防止强震的破坏。为了增加大楼的弹性来避免强震所带来的破坏，台北101采用新式的“巨型结构”（megastructure），在大楼的四个外侧分别各有两支巨柱，共八支巨柱，每支截面长3米、宽2.4米，自地下5楼贯通至地上90楼，柱内灌入高密度混凝土，外以钢板包覆。因此台北101的中心是由一个外围8根钢筋的巨柱所组成。 但是良好的弹性，却也让大楼面临微风冲击，即有摇晃的问题。抵销风力所产生的摇晃主要设计是阻尼器，而大楼外形的锯齿状，经由风洞测试，能减少30-40%风所产生的摇晃。 工程结构为了因应高空强风及台风吹拂造成的摇晃大楼内设置了“调谐质块阻尼器”（tuned mass damper，又称“调质阻尼器”），是在88至92楼挂置一个重达660公吨的巨大钢球，利用摆动来减缓建筑物的晃动幅度。据台北101告示牌所言，这也是全世界唯一开放游客观赏的巨型阻尼器，更是目前全球最大之阻尼器。,二、国内外参考案例-台湾101大厦,98,办公大楼 台北101的7-84楼为出租办公室，其中35、36、59、60楼为“空中大厅”，将整栋大楼分为低、中、高楼段三个区域，大厅楼层提供便利商店、邮局、管理办公室等设施，其中于2006年5月19日开幕的全家便利商店为世界最高楼层的便利商店。36楼设有国际会议中心，提供会议服务。84楼为“风云会”，为多功能活动场地。,访客门禁系统 一楼大厅设置8台访客发卡机，租戶访客可自行透過该系统与租户联系，取得访客证后才能进入本大楼，无需留置任何身分证件，确保訪客身分隱私。 访客门禁系统vaks，透過數位影像记录访客资料，可提供租戶查询。 访客门禁卡使用磁条插卡式，承租单位员工门禁卡则使用感应式（rfid）。,二、国内外参考案例-台湾101大厦,99,垂直交通系统 宗旨：舒适、便利、快速、安全及智慧型的运输系統， 滿足甚至超越租户及业主的需求。 电梯及电扶梯供应厂商：日本toshiba株式会社 观景电梯 2台单层电梯，各载重1,600公斤24人。 2004年金氏记录世界最快速的电梯，流线型恒压轿厢，确保人员舒适，上升速度可达到每分钟1,010公尺。 客梯 10台双层电梯，各载重2,040公斤31人，直达电梯装换层。 24台双层电梯，各载重1,350公斤20人，到各楼层区共6区层，每区专用电梯共4台。 3台单层电梯各不同载重 货梯 3台单层电梯2台载重2,040公斤，1台载重4,800公斤 停车場电梯 6台单层电梯，各载重1,600公斤，到达一楼大厅。,二、国内外参考案例-台湾101大厦,100,三、国内外参考案例-北京华茂中心,101,三、国内外参考案例-北京华茂中心,102,1、硬件设施完善： 四面环景办公空间 (2) 国际领先玻璃幕墙 (3) 先进空调系统 (4) 迅捷通讯平台 (5) 高科技电梯系统 (6) 综合布线系统 3、专业物管： 第一太平戴维斯 4、“4m”标准： 一次性成本降到最低 持续性运营成本降到最低风险最小化 机会最大化,2、合理的面积使用： 最佳的商务氛围独立大堂入口处挑高9米。 (2)跨国公司理想的办公空间标准层面积2200-2300平米。 (3)纯国际化办公模式无中柱式方正空间，三面采光。 (4)最大程度提高面积使用率10米超短进深，9米超宽柱状间距。 (5)办公空间倍感舒适层高4米，净高2.7米。 5、国际化高端业态： 独享丽思卡尔顿、jw万豪酒店两座超豪华酒店，聚集逾1000国际知名品牌的华贸商城（含新光天地、华贸购物中心、华贸商业街、华贸广场），自然围合中央水景花园的国际公寓。,三、国内外参考案例-北京华茂中心,103,写字楼室内空间设计 (1)办公区标准层面积为2,200-2,300平方米。 (2)用大跨度结构，区域内无结构柱，视线通畅。 (3)设计周到，隔绝了室内外冷、热量的互相传导。 (4)核心筒与玻璃幕墙11.6米的间距，满足了北京市场的(2) (5)设计标准并保障了室内得到充足的自然光线。 (6)玻璃幕墙系统中引入开启窗设计，达到幕墙面积的25%。,三、国内外参考案例-北京华茂中心,104,第九章 佛山禅桂两地写字楼市场分析,105,一、佛山写字楼发展状况立足佛山,1、禅桂写字楼总体情况市场概述 目前，禅桂中心区写字楼主要集中在祖庙商圈、季华路、汾江路、南海大道等几条主要的街道上，对外围的辐射有限。在城市不断发展中，佛山写字楼得到了重新的定位。千灯湖金融服务区的启动、季华路17个项目的规划、东华里改造、亚艺版块的完善等，为佛山中心城区写字楼的发展提供了广阔的空间。 中心区的写字楼市场还是比较狭窄，主要在售的只有天安南海数码新城、环球国际广场、国际商业中心、卓远国际等几个项目，供应量非常有限。而在2010年末，财富广